技术报告模板1

1、技术报告1重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司CHONGQINGDIWEIASSETAPPRAISALREALESTATEAPPRAISALCO.,LT谛威评报字2010第号房地产抵押估价技术报告一、实物状况描述与分析（一）土地实物状况描述与分析包括内容：土地实物状况包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。例：（以下并不完整，请执业人员补充）估价对象分摊的国有土地使用权面积6.90平方米，系划拔地，用途为住宅。四至为东临石坪桥派出所、西临阳光心殿住宅小区、南临石坪桥邮政局、北临农贸市场。已达红线外“五通”，红线内“五通一平”开发程度。注：“五

2、通”指通水、电、气、路和通讯。（二）建筑物实物状况描述与分析包括内容：名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。例：（以下并不完整，请执业人员补充）估价对象系位于九龙坡区石坪桥石坪村7栋3-8-3号的住宅一套，位于所在建筑物共8层，建成f盘重庆谛威房地产土地资产评估有限公司联系电话:（023）63885336咨询电话:（023）63885555共11页第尹远伦先生房地产抵押估价技术报告于2000年，混合结构，外墙为马赛克，配套两部电梯。估价对象位于第8层，建筑面积54.45平方米，设计用途为住宅。估价对象户型为2室1厅1厨1卫，

3、层高2.8米，室内简单装修，进户为防盗门，客厅地面为地砖）卧室地面为木地板）内墙面刷白色涂料，未吊顶，木门、铝合金窗；厨房及卫生间地面为地砖，内墙面为墙砖，塑料板吊顶，木门、铝合金窗，通水、电、气、通讯。维护状况一般，通风及采光一般。二、权益状况描述与分析包括内容：（1）土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况。（2）房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况例：（以下并不完整，请执业人员补充）估价对象证载权属人为尹远伦，重庆市房地产权证为105房地证2008字第31688号。其分摊土地使用权性质为划拨，其土地所有权属于中

4、华人民共和国，房屋所有权、土地使用权属于尹远伦。截止估价基准日，估价对象未设立抵押、担保等他项权利。现由产权人居住。三、区位状况描述与分析包括内容：（1）位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等。（2）交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。校重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336 咨询电话：（023）63885555共15页第4页尹远伦先生房地产抵押估价技术报告（3）环境状况包括：自然环境、人文环境、景观等。（4）外部配套设施状况包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。例：（以下并不完整，请执业

5、人员补充）估价对象位于九龙坡区石坪桥石坪村7栋3-8-3号。估价对象所在建筑物座北朝南，共8层，建成于2000年，估价对象位于第8层。该住宅所处地理位置较优越，毗邻石坪桥派出所、阳光心殿住宅小区等，周边环境较好，配套设施完善，近邻西郊医院、石坪桥邮政局，附近有农贸市场、石杨小学、各大银行、超市等，适宜居住。该区域交通便利，404路、252路、429路等多条公交线路汇集于此，出行十分方便。九龙坡区位于重庆市主城区西南部，是长江和嘉陵江环抱的重庆渝中半岛的重要组成部分，幅员面积432平方公里，与渝中区、沙坪坝区、璧山县和江津市接壤，与南岸区、巴南区隔江相望。区内基本地形为“两山合一水”：由北向南走

6、向的中梁山脉纵贯全区，缙云山脉掠过西部边境，长江西入东去，陆地占绝大部分，水域面积极小。现辖杨家坪街道、谢家湾街道、石坪桥街道、黄桶坪街道、中梁山街道、石桥铺街道和渝州路街道7个街道，以及九龙镇、华岩镇、白市驿镇、西彭镇、铜罐驿镇、陶家镇、走马镇、含谷镇、巴福镇、金凤镇和石板镇11个镇，总计113个行政村、86个居委会。公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、6重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336咨询电话：（023）63885555共15页第尹远伦先生房地产抵押估价技术报告渝长及环城高速公路横贯境内；从解放

7、碑到大渡口的高架轻轨横穿区内。新建了大件路、杨家坪环道、华龙大道等城市道路，改建了白彭高等级公路和金马路、白走路、含金路等一批乡镇主干公路，初步形成以高速公路和华福路为骨架的“一井、一环、八通”的公路路网结构。渝黔、襄渝、成渝三条干线铁路越过境内，有重庆东站、南站、西站、三大货运车站。区内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头一九龙坡港。区内已有国内外知名商家沃尔玛连锁、富安、新世纪、立丹百货、国美电器等入驻，有规模、上档次的星级酒店多家，直港大道成为全市餐饮娱乐的亮点。区内有重庆工学院、四川美术学院等高校及全国、重庆市重点中小学数十所，有座落在高新区九龙园区的重庆国际学校。四、市场背景描述与分

8、析（一）房地产市场宏观分析2010年一季度全国国内生产总值实现80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%,比上年同期加快5.7个百分点。在此经济带动下，2010年1-5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%,其中，商品住宅投资9643亿元，同比增长35.7%,占房地产开发投资的比重为69.3%。商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%,增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%。同时，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%,增巾M比1-4月回落17.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长33.6%。房屋销售价格也同比

9、继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨巾M比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点。其中新建住宅销售价格同比上涨15.1%,涨巾M比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%,涨巾M比4月份缩小1.0个百分点。分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%;商品住宅销售价格上涨16.9%,其中普通住宅销售价格上涨16.3%,高档住宅销售价格上涨19.1%。从重庆市房地产市场情况看，一季度重庆市经济延续去年向好态势，实现地区生产总值（GDP1698.85亿元，同比增长19.3%,为直辖以来同期最高

10、增速，高于全国7.4个百分点，排全国第3位，首次跻身西部第1位，为房地产市场发展提供了良好的外部环境。从一季度房地产市场资金到位情况看，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金达262.38亿元，同比增长103.6%,占比50.5%,较去年同期提高11.4个百分点，利用购房款进行循环投资的良好态势得以延续；国内贷款123.98亿元，增长91.4%,其中银行贷款119.90亿元，增长93.4%,反映出因2009年活跃的市场销售，金融机构对房地产开发市场的投资信心增强；本年到位自筹资金130.38亿元，同比增长4.5%o主力资金来源的快速增长成为房地产市场发展的有力保障。同时在重庆主城危旧房拆迁

11、改造工作的继续推动下，1-4月重庆市房地产开发企业完成投资345.66亿元，同比增长40.3%,其中仍以住房投资为主。同期商品房施工面重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336咨询电话：（023）63885555共15页第尹远伦先生房地产抵押估价技术报告积11219.14万平方米，同比增长18.3%,较1-3月加快0.4个百分点，其中住宅施工面积8771.39万平方米，增长16.2%,较1-3月加快0.1个百分点；商品房新开工面积1519.55万平方米，同比增长33.9%,较1-3月加快10.9个百分点，其中住宅新开工面积1234.34万平方米，增长34.7%,

12、商品房销售面积1063.99万平方米，增长11.1%,增速自去年11月以来持续放慢。同时2010年5月份，重庆市房屋销售价格同比上涨11.5%,环比上涨0.2%。综上分析，重庆市住房供需规模基本均衡，供给结构基本合理。（二）重庆市住宅类型房地产市场状况分析2010年5月份，重庆市房屋销售价格同比上涨11.5%,涨巾M比4月份缩小0.1个百分点；环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小0.3个百分点。其中新建住宅销售价格同比上涨12.8%,涨巾M与4月一致；环比上涨0.2%,涨巾M比4月份缩小0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨9.4%,涨巾M比4月份缩小1个百分点；环比上涨0.1%,涨巾M比4月

13、份缩小0.1个百分点。根据重庆搜房网新盘数据监控中心联合中国指数研究院、重庆领域机构对重庆主城区2010年1-5月住宅类型房地产销售状况分析，见下表项目1月2月3月4月5月销售套数统计（套）1590711849204162702912461销售均价统计（元/m2）4951.445292.665685.586215.695468.49重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336咨询电话：（023）63885555共15页第页尹远伦先生房地产抵押估价技术报告从成交套数的数据来看，除开受春节影响的F月份11849套的成绩，5月分的成交套数出现明显的下滑，仅为12461,

14、接近2月的水平。相对于4月份,环比下滑高达53.9%。可见目前楼市在新政的持续影响之下已经开始显示出低迷的状态。从成交均价的数据上来看，5月份5458.49元/壮的均价依然是跌到了2月水平。环比下降12%出现了量价齐跌的态势，下半年的楼市进入一个调控期的可能性非常大。从房价来分析，目前北重庆依然是价格高点，1-5月重庆住宅楼市均价的最高点出现在3月的北部新区，达到了8750.58元/而最底的均价出现在1月份的巴南区，为3172.15元/nf。（三）宏观经济、政策因素对房地产市场影响分中央政府对重庆的投入和支持力度不断加大，国务院于2008年11月正式批复设立重庆两路寸滩保税港区，西部大开发、六

15、大新兴战略产业、长江上游地区金融中心、内陆开放和城乡统筹等“五大机遇"为重庆市经济注入新的活力。市委市政府贯彻落实国家宏观调控政策，调整经济发展结构，推动科学发展措施成效显现。住房双轨制改革、城乡建设土地资源流转体制改革等改革措施在全国领先。一系列政策效应使重庆市经济始终向上增长的发展态势，为房地产市场发展提供了有力的外部环境保障。同时，我们看到，房地产是与国家政策密切相关的一个行业，政策方向的变动直接影响到这个行业的发展，2009年底商品房价格的快速反弹上涨，引发房地产市场调控政策频繁出现。2010年1月10日国办发布国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发2010

16、4号），提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设、落实地方政府责任，基本成为各级政府对本年房地产市场发展意见的总纲领。4月中旬的国务院常务会议已确定二套房贷以首付50%利率1.1倍的政策执行，“二套房”新标准也相继出台，而前期重庆市率先提出针对本市就业的无住房人员或住房困难家庭的公租房建设也已划定片区，陆续开工，同时，市政府初步打算对高端商品房征收“特别房产消费税”o上述政策无疑将在供求两方面同时作用，对2010年重庆市房地产市场发展动向产生较大政策性调控影响。根据国家统计局6月10日发布的1-5月份全国房地产市场运行情况显示，继4月份“国房景气指数”略有回落之后，5月份“国房景气指数

17、”为105.07,继续小幅回落，环比回落0.59点，“国房景气指数”持续两个月小幅回落，表明市场信心受到了房地产宏观调控的重要影响。从一季度重庆市各区域商品房销售情况看，一小时经济圈商品房销售面积608.80万平方米，增长15.1%。其中，主城九区商品房销售面积352.09万平方米，同比下降1.1%,但增速较上月回升6.3个百分点。作为全市房地产销售市场风向标的主城九区呈现出小幅回调走势，充分反映政策调控预期所形成的观望气氛已有所显现。（四）市场背景分析总结重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336咨询电话：（023）63885555共15页第尹远伦先生房地产抵

18、押估价技术报告从历史来看，2008年以来，重庆市商品房销售面积增速变动对开发投资增速的影响存在一定的时滞。2008年3月至2008年底，全市商品房销售面积持续下降，而开发投资增速则从2008年7月方才进入回落通道，而当销售面积增速自2009年初不断回升至2009年11月最高位时，开发投资增速则自2009年7月后方始不断加快，可见市场销售状况对开发投资的影响时滞大约在半年左右的时间。当前商品房销售面积增速已持续回落，虽仍处于22.8%的相对高位，但政策收紧预期明显。总体看，随着重庆市拆迁工程的启动和改善型住房需求的加大，重庆商品房的刚性需求预计将在2010年逐渐释放。随着改善型与投资型需求入市持

19、续上升，住宅类商品房销售有进一步回落的可能，但商品住房房价预计将有小幅温和性上涨。五、最高最佳利用分析最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。据估价人员现场查勘、了解，估价对象实际使用情况与委托方提供的房地产权证证载情况相符合，估价对象证载用途为住宅，实际用途为住宅，估价人员根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）中的最高最佳使用原则分析、判断，认为估价对象以证载用途、保持现状使用为最高最佳使用状况。六、估价方法适用性分析（一）估价方法的选取根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。通常的房

20、地产估价评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价方法的选用应按照房地产评估技术路线，根据当地房地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象位于九龙坡区石坪桥，证载用途为住宅，实际用途与证载用途相符。通过估价人员对估价对象以及同类型的房地产进行了市场调查、了解，该区域的同类型的房地产在市场中出售和租赁比较活跃，同时也易收集到同类型房地产的出售交易案例、出租的租金水平。评估人员通过实地勘察，结合本报告评估目的和估价对象所在区域市场情况以及估价对象的具体特点，依据房地产估价规范，决定采用市场比较法和收益法进行估价，求出估价对象未设立

21、法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，最终确认估价对象的抵押价值。（二）所选取的方法介绍1 .市场比较法市场比较法是以估价对象同一地区或类似地区类似房地产的近期市场交易价格为基准，通过比较修正，据以确定估价对象价格的一种估价方法。其计算公式为：比准价格=可比交易实例价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X区位状况调整系数X权益状况调整系数X实物状况调整系数。重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336咨询电话：（023）63885555共15页第1页尹远伦先生房地产抵押估价技术报告2 .收益法收益法：对有收益或有潜在收益的房地

22、产，且房地产收益和风险都能够量化的情况采用此方法。计算公式：V=：式中：V房地产收益价格Ai未来第i年的净收益Y一房地产资本化率t房地产未来可获收益的年限房地产年净收益的确定：根据委托方估价对象历年实际收益情况并结合从报纸、互联网上等途径收集的案例及实际调查的情况而确定；资本化率的确定：以安全利率加上一定的风险调整值而确定；房地产收益年限的确定：根据不同建筑物的经济寿命、实际勘察的情况确定。七、估价测算过程市场比较法：（一）收集交易实例通过对估价对象所在区域的市场调查，我们收集了大量的交易实例，根据相关替代性原则，按估价对象相同用途、区域相近（或同处于一个区域）、价格类型相同、估价时点接近以及

23、交易情况正常的条件下，我们选取了如下的三个交易实例：实例A为位于九龙坡区石坪桥五一新村的住宅，建筑面积56.00平方米，混合结构，建于1992年，交通便利，基础配套设施及公共设施较完善，出让地。代重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336 咨询电话：（023）63885555共15页第6#页尹远伦先生房地产抵押估价技术报告实例B为位于九龙坡区石坪桥转盘派出所附近的住宅，建筑面积60.49平方米，混合结构，建于199许,交通便利，基础配套设施及公共设施较完善，出让地。实例C为位于九龙坡区石坪桥石坪村的住宅，建筑面积55.50平方米，混合结构，建于1997年，交通便

24、利，基础配套设施及公共设施较完善，出让地。具体状况见比较因素条件说明表：比较因素条件说明表匕较实例比较项目估价对象实例A实例B实例C座落地址九龙坡区石坪桥石坪村7栋3-8-3号九龙坡区石坪桥五一新村九龙坡区石坪桥转盘派出所附近九龙坡区石坪桥石坪村房屋用途住宅住宅住宅住宅交易单价3,483.002,976.003,244.00交易情况正常正常正常正常交易日期（市场状况）2010.52010.52010.52010.5区位状况距离商服中心距离10001500米10001500米10001500米10001500米商服设施种类及数量种类齐全，数量繁多种类齐全，数量繁多种类齐全，数量繁多种类齐全，数量

25、繁多距公交站点距离<100米<100米<100米<100米公交线路条数及公交车流量5条以上，流量大5条以上，流量大5条以上，流量大5条以上，流量大自然环境好好好好社会环境好好好好基础配套设施齐备齐备齐备齐备公共配套设施完善完善完善完善权益状况土地剩余使用70年45年43年50年年限实物状况建筑结构混合结构混合结构混合结构混合结构所在层数/总层数第8层/共8层第1层/共6层第9层/共9层第9层/共9层设施设备配套系统性齐备一般一般齐备层高2.8米2.8米2.8米2.8米平面结构及适应性2室1厅2室1厅2室1厅2室1厅成新度2000年1992年1998年1997年朝向及通风

26、采光朝东、通风一般，采光一般朝东、通风一般，采光一般朝东西、通风差，采光较差朝南、通风较好，采光较好建筑面积有效利用率公摊小、有效利用较高公摊小、有效利用较高公摊小、有效利用较高公摊小、有效利用较高物业管理水平一般的物业管理一般的物业管理一般的物业管理一般的物业管理1 .交易情况：待估房地产的交易情况与本次估价所选择的比较案例交易情况相同，均为客观公允正常的价格，故交易情况指数均为100。2 .市场状况：由于待估房地产的估价期日与本次估价所选择的比较案例交易日期较近，均在2010年5月，住宅房地产市场变化不大，故市场状况指数均为100。3 .权益状况修正：待估房地产所占用土地使用权为划拨用地，

27、本次拟先求出出让用地条件下的市场价格，再扣除出让金得到待估房地产评估值。同时根据中华人民共和国物权法的相关规定，住宅用地出让期满自动续期，故住宅用地在均为出让条件下权益状况指数均为100。4 .区位状况、实物状况修正：以待估房地产条件为100,将三个比较案例的具体条件与估价对象逐一进行比较，对比较案例条件比估价对象条件好的，给予正修正；对比较案例条件比估价对象条件差的，给予负修正，得出各因素对应的修正值，具体的修正见下表：比较因素指数表比较实例比较项目估价对象实例A实例B实例C交易情况100100100100市场状况100100100100区位状况距离商服中心距离100100100100商服设

28、施种类及数量100100100100距公交站点距离100100100100公交线路条数及公交车流量100100100100自然环境100100100100社会环境100100100100基础配套设施100100100100公共配套设施100100100100权益状况土地剩余使用年限100100100100实物状况建筑结构100100100100所在层数/总层数10098100100设施设备配套系统性1009696100层高100100100100重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336咨询电话：（023）63885555共15页第5页尹远伦先生房地产抵押估价技

29、术报告平面结构及适应性100100100100成新度100949696朝向及通风采光10010096102建筑面积有效利用率100100100100物业管理水平100100100100(二)确定比准价格表详细见下表：比准价格表f"、一一，比较实例上较项目实例A实例B实例C实例交易单价3,483.002,976.003,244.00交易情况修正系数1.00001.00001.0000市场状况调整系数1.00001.00001.0000权益状况调整系数1.00001.00001.0000区位状况调整系数1.00001.00001.0000实物状况调整系数1.13081.17741.001

30、2修正后交易的比准单价3,938.583,503.943,247.89通过测算后分别得到的三个比准价格相差不大，经综合考虑取三个结果的简单算术平均值作为估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下公开市场价值。(三)市场比较法测算的估价对象价值评估出让单价=(3,938.58+3,503.94+3,247.89)+3=3,563.47(元/平方米)评估出让总价=3,563.47X54.45=194,030.94（元）估价对象土地使用权性质系划拨，根据渝国土房管发2009796号文,其土地级别为6级住宅用地，国有土地使用权楼面价出让金为250.00元/平方米，根据渝国土房管发2009255号文测算

31、，应当补交的土地出让金为250.00X54.45=13,612.50（元）。故估价对象的估价总结果为：评估单价=3,563.47-250.00=3,313.47（元/平方米）评估总价=3,313.47X54.45180,400.00（元）收益法：（一）年净收益的确定1 .估算年潜在毛收入根据对委估对象所在区域进行市场调查，该住宅楼居住条件一般，交通便利，根据调查获取的周边的住宅用房的月毛租金收入水平在13.00元/平方米左右，且租金水平每年基本保持稳定不变。估价对象无租约限制，本次估价结合估价对象所处具体位置及该房地产的具体情况综合分析，估价对象按月毛收入13.00元/平方米。估价对象的建筑面

32、积为54.45平方米，则该住宅用房潜在毛收入为：潜在毛收入=13.00X12X54.45=8,494.20（元/年）2 .估算年空置损失代重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336 咨询电话：（023）63885555共15页第67页尹远伦先生房地产抵押估价技术报告经估价人员调查了解，估价对象所在区域同类住宅用房的出租率平均水平在98.00%-90.00%左右，即年空置在2.00%10.002右，结合委估对象位置及出租情况综合确定其空置率为2.00%。3 .估算年有效毛收入年有效毛收入=年潜在毛收入X（1空置率）=8,494.20X（12.00%）8,324.3

33、2（元）4 .估算年经营费用估价对象为系可出租型房屋，根据房地产估价规范的规定，出租型房屋的营运费用应包括管理费、维修费、保险费和税金。根据估价人员调查了解，估价对象所在区域的出租房屋营运费用均由出租方承担，故上述四项费用均需计算。（1）管理费用：估价对象所在区域同类型物业的管理费用一般为年有效毛收入的2.00%-4.00%,结合估价对象的具体情况，综合确定为2.00%。即：年管理费用=8,324.32X2.00%166.49（元）（2）维修费用：估价对象所在区域同类型物业的经营维修费用为年租金收益的2.00%4.00%,结合估价对象具体情况，确定为2.00%。即：年维修费用=8,324.32

34、X2.00%166.49（元）（3）税费：根据关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号），代重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336咨询电话：（023）63885555共15页第68页尹远伦先生房地产抵押估价技术报告个人出租居住用房取得的租金收入,不区分用途，按3喻率的基础上减半征收营业税，按4%勺税率征收房产税。即：税费=8,324.32X5.50%457.83（元）（4）保险费：以年有效毛收入为基数取费率为3.00%。即：年保险费=8,324.32X3.00%。147.02（元）（5）年营运费用总额年营运费用总额=管理费用+

35、维修费用+税费+保险费=166.49+166.49+457.83+147.02=937.83（元）5.估算年净收益年净收益=年有效毛收入年经营费用=8,324.32937.83=7,386.49（元）（二）收益期限的确定估价对象的土地使用权类型为划拔用地，用途为住宅，无年期限定；因估价对象系2000年建成，根据房地产估价规范，混合结构的住宅，其经济寿命年限一般为50年，至估价基准日，估价对象剩余使用年限为42年。本次评估设定其收益年限为42年。代重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336 咨询电话：（023）63885555共15页第69页尹远伦先生房地产抵押估

36、价技术报告（三）年资本化率的确定根据房地产估价规范的规定，采用安全利率加风险调整值法确定。1 .安全利率的确定：本次采用评估基准日的中国人民银行的公布的一年期存款利率，即2.25%。2 .风险调整值的确定：估价人员根据估价对象所在区域的房屋的收益和风险的相关度，确定估价对象所在区域的风险调整值为3.00%。3 .年资本化率年资本化率=安全利率+风险调整值=2.25%+3.00%=5.25%（四）收益法测算的估价对象价值根据估价人员分析，其净收益为每年基本维持稳定水平，故：V=t-jAl-ii（1Y）i“l1Y1Yt=7,386.49/4.52%X1-1/（1+4.52%）42.00137,89

37、5.43（元）评估出让单价=137,895.43+54.452,532.51（元）估价对象土地使用权性质系划拨，根据渝国土房管发2009796号文,其土地级别为6级住宅用地，国重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司联系电话：（023）63885336咨询电话：（023）63885555共15页第#页尹远伦先生房地产抵押估价技术报告有土地使用权楼面价出让金为250.00元/平方米，根据渝国土房管发2009255号文测算，应当补交的土地出让金为250.00X54.45=13,612.50（元）。故估价对象的估价总结果为：评估单价=2,532.51-250.00=2,282.51（元/平方米）评估总

38、价=2,282.51X54.45124,300.00（元）估价对象结果的确定对估价对象分别采用了市场比较法和收益法估价后，根据估价人员的分析判断和估价对象的实际情况，由于房产本身和房租价格之间存在较大的付现成本差距，使具有同样使用价值的房地产同时产生两个相对独立的买卖市场和租赁市场，租金回报率普遍便低，使收益法测算结果远低于市场比较法，而市场比较法的测算结果是以现行市场交易案例作分析比较得出，代表市场行为的可行性，更能反映房地产市场发展的趋势和当前市场水平，故我们以市场比较法的估价值作为本次估价的结果，即估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下市场价值18.04万元。求取估价对象的抵押价值（

39、一）估价人员对估价对象在估价时点的法定优先受偿权利进行了调查，截止估价基准日，估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币零元。（二）本次估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币18.04万元，大写：人民币壹拾捌万零肆佰元整。八、估价结果确定估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用市场比较法和收益法进行估价，最后确定估价对象在估价时点房地产抵押价值为¥18.04万元，总价大写：人民币壹拾捌万零肆佰元整，明细如下表：金额单位：人民币元名称位置陪面积（m）出奶摊面积（m）未设立法定优先受偿权的单价未设立法定优先受偿

40、权的市场价值法定优先受偿款抵押价值单价抵押价值总价住宅九龙坡区石坪桥石坪村7栋3-8-3号54.456.903,313.00180,400.00-3,313.00180,400.00仔十54.456.903,313.00180,400.00-3,313.00180,400.00九、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象证载用途为住宅，实际用途为住宅，本次按合法原则，作为住宅与其所在区域的住宅气氛是十分融洽的；估价对象实际作为住宅用房通用性较差，且独立使用，转让时不宜做分割转让。假定估价对象在估价时点拍卖或变卖，由于时间的限制，其处置价值将低于公开市场的价值，根据本公司掌握的类似住宅类房地产在快速变现条件下，其拍卖成交价格一般为公开市场价值的70%,因此，在快速变现条件下，估价对象在估价时点的变现价格在12.63万元左右。变现价格不含变现转让时应缴纳的有关税费，手续费以及可能发生的中介费、法律费等费用。十、房地产抵押价值未来下跌的风险分析在21世纪初，随着