房地产行业杜邦分析

1、2005至2013年中国房地产行业上市公司ROE与 ROA的分析【摘要】本文以2005至2013地产业44家样本上市公司数据位为例，通过杜邦分析法和 描述性统计分析了地产上市公司财务状况对ROE,ROA的影响，并得出了权益资本是影响地产业ROE的重要因素等结论和建议。【关键词】 房地产业ROE ROA边际利润率 资产周转率引言房改制度的推进进一步加快了我国的城市化进程，房地产行业在这几十年里也实现了它成为国民经济的支柱产业的目标，通过国家统计局网站中的数据计算得出，房地产行业今年来一直占据着我国固定资产投资的最大份额，到2012年为止已经达到了 36.48%,作为支柱产业之一，资金占用量大，产

2、业链长，涉及众多相关产业，从开发投资到建成销售，每一个过程都离 不开其他行业的大力支撑，而同时，房地产对相关行业的拉动作用也十分显著。据统计，在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入1.48亿元，被带动的直接相关和间接相关的产业达 60多个。因此房地产行业的发展程度对稳定社会安定，发展经济等方面有着一定程度的影响。 而目前的楼市也是全国关注的焦点与隐患，关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使

3、得各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此 钟情呢？本文通过杜邦分析法发对其上市公司的ROE，ROA勺构成来探究一二。二、数据及研究方法1数据选取：因为我国股市发展时间较短，样本的选取考虑适当的样本容量和时间跨度的平衡，在根据老师的要求，数据选取为2005-2013年证监会编号为 K70的44家上市公司，数据来源为CSMAR数据库。2杜邦分析法：是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美

4、国杜邦公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。 其中本文所用到的是其中一部分：ROE二净利润/权益总额二净利润*收入 收入资产资产权益总额工边际利润率*资产周转率*权益乘数工ROA*权益乘数（1）边际利润率一一经营效率（2）资产周转率一一资产使用效率（3）权益乘数一一财务 杠杆率（资产=负债+权益总额）三、研究结果及分析表1行业样本年度平均数据年份ROEEMROA边际利润率总资产周转率20050.03912.5866-0.018-0.017760.284090620060.08642.5030.0215-0.09192930.305918320070.11812.52690.10090.10089

5、50.352529420080.09292.69440.03580.130903570.252348520090.10762.70760.04040.182537590.248743620100.10392.97430.03250.08454670.237670920110.10222.95920.03530.234088520.236705220120.07393.04340.02550.083516140.222757720130.08283.30550.02520.076399570.2385403平均0.089662.81120.033250.0870220050.26436717表2

6、上市公司总平均数据StkcdROEEMROA边际利润率总资产周转率0000020.1865513.5491170.0544730.1424902220.3878248890000060.1564442.8501510.0560610.1727971110.3357727780000140.0892523.0882670.0286240.0920692220.3030312220000240.138122.9313020.0469810.2082087780.2365790000290.0495682.3141020.0209020.0581032220.3509824440000310.108

7、8612.9614780.0462080.2571134440.1902311110000420.1056552.7366140.0389860.1409594440.2760742220000460.0750662.7286220.02950.1517744440.1841498890001500.050181.9026060.0145550.0938002220.2955870004020.1371022.8789810.0480.1902301110.2601850005020.0269812.0257540.016202-0.0460377780.440442333000505-0.2

8、27425.599152-0.02098-0.4596003330.2243195560005140.0509882.2187960.0305420.1731782220.1597747780005580.1583754.4479590.0373780.0757272220.4309687780005730.0170071.6985070.0100440.0181167780.2415358890006080.1073762.6750930.0401960.2134315560.2426024440006160.1210122.8451790.0437720.1352818890.334063

9、5560006670.0898921.8842910.0538830.1678596670.305337333000711-0.006732.06429-0.00312-0.2709577780.0891146670009650.0516381.91160.0260440.1215316670.2609824446003220.0429412.5579040.0166090.0882588890.2002474446003250.1296343.5361570.0377470.1489178890.2495848896003760.1078294.807640.0227720.11217811

10、10.2138651116003830.1526033.1200730.0498220.1455022220.3417302226003930.0752373.171010.0238250.0643642220.3424774446005330.1223312.9897560.0414580.1341323330.3132374446006060.0888592.259590.041560.2115624440.2133597786006380.062111.8589850.0341060.2856190.1291412226006390.0967961.8868550.0508820.306

11、6231110.1719673336006410.0825872.1058120.0450.1957741110.2160297786006630.1170691.9340830.0633970.4052842220.1566331116006650.0942123.4517510.0268970.0902758890.299736006750.1685493.5314230.0510120.2000910.2567716006840.129842.1343640.0545290.1393901110.3554045566006960.0180411.7463780.0108220.08491

12、82220.1287736007320.0352342.2663820.014743-0.0536934440.125036007360.0867543.8958510.0228830.0865902220.2660398896007450.2142373.3041620.073444.5102287780.2723721116007480.1228673.2570020.0392770.1502751110.263920222600767-0.000671.7447330.0015880.1278602220.2859906676007910.1505683.0998530.0516910.

13、1639314440.3544154446008230.1101192.3806110.0463990.1883451110.284250889600890-0.0531.417825-0.028270.0762087780.1817136679009500.3041855.9229540.0526490.1135192220.4599107781,杜邦分析:我们由表一可知2010年的行业平均边际利润率为8.45%,而根据国家税务2010年公布的行业边际利润显示，我国的全部行业平均边际利润率为10%,显然房地产行业低于这个值，更是远远低于餐饮、娱乐、交通运输等行业的平均边际利润率， 其总资产净

14、利率（ROA）为3.5%，也远远小于全国其它行业平均水平，然而通过进一 步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，使得权益乘数2.8,使得再资产净利率低至3.33%和总资产周转率仅 26.44%的情况下权益净利率升高至8.99%，这个指标才是房地产行业投资收益水平最真实的体现！2，个体分析：（1） 由表二可知，权益净利率（RO日最高的是900950新城地产高达 30.42%而其 权益净利率最高的重要原因也是因为其权益乘数（EM）也是44个样本上市公司中最高，高达5.92 !值得一提的是，其资产周转率也在44个样本公司中居于最高，高达46%。而其边际利润率为11.35%。处于行业中等水平。进一步论证了

15、杜邦分析中的结论。（2） 44家样本公司中，总资产收益率（ROA）最高的为600663陆家嘴。而其权益乘数仅为1.93，处于行业下游水平，导致其ROE仅仅处于行业平均水平。而其ROA如此之高的原因是因为其边际利润率高达40.53%!而其资产周转率仅仅处于行业下游水平。说明此公司的成本控制能力非常强，但是由于资金运用于周转能力， 融资借贷能力有限，导致其ROE只能处于行业中等水平，更说明的权益乘数在房地产行业的重要性，但同时我们又注意到，即是融资能力不足，但是通过控制成本， 提高自己产品的竞争力，也能取得一定的收益。（3） 另外值得一提的是，44家样本公司亏损最多的为000505珠江控股，而且亏

16、损的原因是因为其边际利润率为 -46%，而其权益乘数5.60也无疑更加放大了亏损， 说明在边际利润率为负公司业绩不好的情况下，过高的权益乘数无疑增加了公司的风险，使其陷入更加恶劣的处境。四、建议与结论1，从杜邦分析以及几个个例可以看出，虽然边际利润率，总资产周转率和权益乘数共同响 着权益净利率， 但是在房地产行业， 权益乘数可以说是占了主导地位， 而资产周抓率占了次 要地位，可以说谁的融资能力强，谁的杠杆控制的好，谁的资产周转的好， 谁就能在房地产 行业拔得头筹， 而如果一味追求控制成本提高边际利润率而因此错过投资机会导致企业整体 投资效益下降，会给地产企业带来不良影响。2，从现实角度来看，地

17、产行业的财务杠杆和资产周转确实很重要，很多地产商甚至买了地 皮，还没开始建就已经开始卖房，又用卖房得来的钱建房。地也是贷款购买买的， 可以说是 把杠杆与资产运用到了极致， 甚至存在空手套白狼的现象， 但由于近年来房价的上涨和房市 的火热， 里面的风险并未过多的暴露， 但是也存在由于后续资金不足， 资产周转出问题而出 现的烂尾楼和地产商跑路， 造成购房者的资金损失和公共资源的浪费。 而随着国家法律法规 的出台和银根的紧缩， 企业的权益乘数出现减小的趋势。 而同质化的竞争使得销售净利 率处于一个低水平状态， 如果伴随系统性风险和金融危机的话， 过高的权益乘数无疑严重加 剧了企业的风险， 楼市的崩溃

18、将会对中国经济带来不可估量的损失， 这也是近期中央政府不 断出台相关政策保护房地产行业的原因。 地产业由于开发周期长， 应该更多的配置长期负债 以减小还款压力， 合理控制资产负债的久期与流动性， 加强风险意识。 而地产行业怎样转变 传统的以银行信贷为主的融资渠道， 探索新的融资方法， 如发行企业债优先股引入外国投资 者信托基金等机构战略投资者，通过员工筹资等，也是很值得研究的一个问题！ 3，当然，也不是说边际利润率在地产业就不重要，努力降低开房成本，实行差异化营销， 打造精品房， 树立品牌效应， 增强抗风险能力， 提升项目溢价能力， 完善上市公司治理结构， 吸收国外优秀公司管理和监督理念也是很重要的。4，政策调控方面， 2009 年土地增值税清算管理规程 、2010 年“国十一条” 、新“国十 条”加大差别化住房信贷政策力度，限制异地购房， 2011 年“新国八条”再次