房地产公司资金收入管理

1、2.6房地产公司资金收入管理旁地产公司资金的收入包括房款收入、各项保证金收入、违约金收入等。下面主要对房 款收入管理的相关内容进行详细说明.具体包括房款收取与催收管理、交房尾款收取管理、 办证退补差额款管理、房屋转让款收取管理、销售折扣管理等。2.6.1房款收取与催收管理房款收取包括定金、首付款、全款、按揭或公积金贷款等款项的收取，收取的方式般 包括现金、支票、银行卡转账、信用卡支付等。(1) 房款收取的主要内容 定金：签订购房协议之前收取的认筹金及签订购房合同前收取的定金(小定和人定)。 首付款：协议转合同后客户交來的除贷款之外的款项。 全款：客户一次性交纳全部房款的款项。 按揭或公积金贷款

2、：客户办理住房贷款由银行划人公司的款项。(2) 房款收取与催收管理的部门职贵 销色部负贵购房协议、合同签订，签订合同当人将合同递送财务部，每周提供银行 按揭(公积金)办理情况周报表，便于财务部协助销售部催收房款：销售部负责催收房款。 财务部负说根据协议、合同收款，负责其账务处理和录入销住系统中有关财务收款 数据。协助销售部催收房款。(3) 房款收取与催收管理流程如图2-21所示。（4）房款收取与催收管理的工作程序 财务部出纳根据销售部签订的协议或合同准确收取房款，并确认各种交款方式到账 时间。a. 现金方式：由销害部开貝收款通知单，客户付款，收款人员当面点清，当时确认到 账，同时给客户开具发票

3、。b. 刷卡方式：同现金。c. 支票付款：客户周一至周四期间交款的，财务部应保证尽快将支票送入银行，隔一 个工作日确认是否到账，通知销售部开收款通知单；周五至周日交款的，财务部应在F周三 前确认是否到账，通知销售部开收款通知单，财务部收款岗开具发票。如发生支票退票，财 务不确认到账，出纳岗负贵通知销售部，并请客户换开支票。d. 汇款方式：客户汇款，在客户通知销售人员后，请销售人员尽快提供客户汇款的银 行、金额、及汇款人名称和汇款时间（或要求客户提供汇款单据复印件），以便财务部出纳 及时査询（同城回款一般2大，外埠汇款时间一般4大），査询到账后，即时通知销售部开 收款通知单，财务部收款岗开具发票

4、。e. 按揭、组介贷款方式：在银行通知财务部负责按揭的人员己放款后，由财务部负责 按揭的人员到银行取放款通知书并填写收款通知单，通知财务部出纳，财务部收款岗开具 发票。 财务部出纳根据销售部签订的协议或介同准确收取房款，开勺收款金额相符的收据 给客户，并请客户在收据备査登记簿中签名。 收款收据内容必须注明填开时间、缴款单位或介人、款项内容、收款方式、人民币 人小写、收款单位财务专用章、收款人签字。a.填开时间必须是收取现金或支票的当夭，而不能是其他口期：也不能应客户的要求 任意填写日期。b缴款单位或个人必须是支票的付款人或是与协议、合同相同名称的购房人。i. 如果交纳支票的付款人是客户（买方）

5、本人，则开具与支票付款人即购房合同上买 方名称一致。ii. 如果交纳支票的付款人不是客户（买方）本人，则付款人必须出只证明文件，证明 文件内容须包括：此房款是为某某项冃某某房号某某人支付的购房款，由此所引起的一切经 济及法律贵任由本付款人自行承担，并加盖单位公章。iii. 如果交纳的房款足现金，则其“交款单位或个人”名称必须是介同或协议上的买方。iV.如杲客户要求更改收据“交款单位或个人”名称，则财务部会计、出纳必须根据已 经变更的合同进行更改，并在收据更改之处加盖收款单位财务专用章。V.款项内容需注明收款房号。vi.收款方式需注明现金、支票、汇票或电汇等。c.收据备資登记簿中签名是购房昔或代

6、理人或销啻部经办人。i. 如果是购房者交款，签领人是购房者。ii. 如果是代理人代购房者交款，签领人是代理人。iii. 如果是由销售部代购房者办理，签领人是销售部经办人。 会计当天根据收款收据记账联和银行进账单回单联编制记账凭证（含房款订金、分 期付款和滞纳金及违约金等的业务内容），按房号及客户名称及时登记销售收入阴细账，并 收到房款的当口录入销售系统中右关财务收款数据，月初1 口前复核销售部上月销售月报 表。次月5 口前编制月末客户欠款明细表给销售部，便于销售部催款。 会计负责监督客户房款的付款进度，対客户房款缴付存仕的问题及时上报部门经理 并与销售部沟通、解决。 对延迟付款的客户，应按合同

7、规定由会计计算滞纳金及违约金，销售部复孩。 会计负责收取销售合同，并按财务档案管理规定存档、保管，同时核对销售合同中 的房款金额，如发现问题及时与销售部有关人员沟通。(5) 银行按揭管理规定 项目销售人员在项目楼盘预售初期必须向有意向的客户提出按公司指定的银行办理 购房按揭手续，不允许客户自由选择按揭银行。 公司财务部在楼盘销售之初根据销售额会同销售部负责人预估按揭总额度。 销售部必须按公司财务部事先下达的银行按揭份额予以操作。 财务部根据销售部安排的房源配置人员，统一向客户收取订金。由销售人员负贵与 客户签订购房意向承诺书，承诺在公司限定的时间内向公司开户行交纳购房首付款，并注明 购房者姓名

8、、房号。 由各按揭银行协助反馈客户缴款进度，隔日报公司财务部汇总，并反馈给销售部进 行乞户登记及通知客户在公司限定的时间内携带首付款银行篦据来售楼处签订商品房购销 合同。 考虑到银行按揭款的快速回笼，要求销售部做好客户的筛选工作，要求客户在公司 限定的时间内到指定的按揭银行办理按揭手续，并做好相应的催办工作。售楼处由销借部负 贵人安排按揭银行轮流蹲点办理。 对于办理公积金按揭的客户，要求销售部采用集中通知、集中办理的办法通知客户 来售楼处办理。 财务部负责月度资金回笼的统计工作。 针对个别按揭客户，经多次催办仍无见效，建议按相关承诺书条款予以办理。 对丁 与公司冇较好关系的按揭客户，由销售负责

9、人按刀将情况汇报公司领导后再做 安排。公司.：手房的代理，也将纳入公司统一按揭模式，公司财务部根据年度下达指标 分解成月度银行按揭额度配豐给指定银行，最终形成资源共享。2. 6.2交房尾款收取管理房地产公司在交房之前，应先核对该房屋客户的付款情况，对未付清房款的要先收齐 房款再出具领房通知单。(1) 交房尾款收取管理流程如图2 22所示。图2-22交房尾款收収管理流程(2) 交房尾款收取管理的工作程序 会计根据销您明细账、销售合同审核入伙费用结算表中结算金额，核对该房屋客 户的付款情况，检査房款是否已经付清。 如审核发现房款未付清，则请客户付清欠款，同时计收相应的违约利息。出纳收 取欠款及违约

10、利息，同时分别开具房款和违约利息两张收款收据，请客户在收据备査登记簿 中签收。 房款收清后，出纳根据入伙费用结算表收取代收款费用，并出其收款收据给客户， 请客户在收据备查登记簿中签收。 房款及代收款项付清后，会计出見领房通知单，由客户交给物业管理处，客户凭 此由销售部陪同验房，领取锁匙。 会计根据收款收据、银行进账单记账联编制记账凭证，根据记账凭证出纳及时登 记银行存款、现金口记账，会计及时登记明细账。2.63办证退补差额款管理房地产公司销售部应根据客户所购房款的只体情况提供补退差价的具体金额，并由财 务部负贵收取或退还差额款，办理收据换发票。(1)办证退补差额款管理流程 如图2-23所示。(

11、2)办证退补差额款管理的工作程序 销售部根据客户所购房款的貝体情况出具收取或退款的资料给财务部。a. 如果需退款给客户，则由销售部填制费用支付申请表，办理好付款审批手续， 由出纳据此付款，开其红字(退还款项，客户需在红字收据上的备注栏签字)收款收据给客 户，并请客户在收据登记备查簿中签字。b. 如果客户需补交款，则由销售部出具补交款便条，注明客户名称、购房名称、 房号及补交金额，送财务部，由出纳向客户收取补交款，并开只蓝字(收取款项)收款收据 给客户，并请客户在收据登记备査簿中签字。 会计根据进账单和收款收据编制记账凭证，并根据记账凭证出纳及时登记现金、 银行存款口记账：会计及时登记有关明细账

12、。 会计办理收据换发票工作。a.销俗部出具开票联系单给财务部会计。i. 如果开其购房发票时，客户要求对原开具收款收据中收款人姓名进行变更或添 加时，需要销售部在开票联系单上注明相应的说明及发票应开只的收款人姓名。ii. 财务部会计则根据开票联系单上注明的收款人姓名开只。b.会计根据开票联系单的金额核对客户收据金额与开票联系单金额是否相符。i. 如果相符，则会计收回收款收据，开具发票给客户，并诸客户在发票备査登记 簿中签收。ii. 如果不相符，则及时与销售部取得沟通.查清原因并处理相符后，收回收款收 据，开具发票给客户，并请客户在发票备査登记簿中签收。C.如果客户的收据遗失，客户应写情况说明，销

13、售部有关人员在情况说明签署意 见，递送财务部会计；会计查找孩实后复印收据记账联给客户，请客户在收据登记薄中签字 （注明复印件），并同时告之客户在办理收据换发票时必须提供遗失声明的报纸刊登原件（遗 失声名中必须注明丢失收据的号码、姓名、金额、项冃内容等），否则不能办理收据换友票 的工作。2.6.4房屋转让款收取管理房地产公司销售部负责客户房屋委托转让工作，财务部负责核算房屋转让款的收取和 退付。（1）房屋转让款收取管理流程如图2-24所示。（2）房屋转让款收取管理的工作程序 销售部办理转让手续，并提供签订的补充协议和销售合同给财务部会计。 会计核对补充协议、销何合同中的房款金额，并确认受让方房款

14、30%首付款是否 到账。 出纳根据补充协议、销售合同收取转让方入住前的有关费用（更名费），并开貝 收款收据，再请客户在收据备査登记簿中签字。 当受让方30%房款的首付款到账后，由公司向转让方的按揭银行支付按揭款。a. 销售部填制费用支付申请表，报请分管领导或总经理或其授权人审批后，交由 财务部会计审核，并由财务部负责人审批后，出纳付款。b. 出纳开只支票，并盖好支票财务专用章后交由会计复核，会计复核无误盖支票 法人章，交出纳付支票给银行，并在支票备査簿中签字。 受让方办理银行按揭于续，当受让方按揭款到账后，开貝受让方收款收据，并请 客户或销售部在收据备査登记簿中签收。 会计通知出纳，根据客户原

15、付款方式支付转让方差额款，并收回原开具的收款收 据，公司退付转让方的房款必须在受让方的房款金濒全部到账后才能退付。 会计根据收回的收款收据原件和重新开具的收款收据记账联、费用支付中请表编 制现金、银行存款F1记账编制记账凭证 矣计登记明细账 预收账款明细账 U图224房屋转让款收取管理流程转让方、受让方两张记账凭证，冲销转让方的预收账款明细账，増加受让方的预收账款 明细账。 会计根据记账凭证及时登记预收收入明细账，出纳及时登记现金或银行存款口记 账。2. 6.5销售折扣管理销售折扣是指房地产公司给予某类客户一定比例的折扣优惠，享受折扣的客户一般 包括与公司业务仃重人关系的相关单位的领导和工作人

16、员口身及直系亲属为主：老业主口身 购房及其配偶、子女二次购房：公司员工购房等。(1)销售折扣管理的原则 优惠的原则：严格控制享受销售折扣的范闱。 谨慎性原则：谨慎制订、使用销何折扣方案，严禁销代折扣的随意性。 利益最人原则：销售折扣方案应以项目综合收益最人为目的，加顾销售节奏销侈 数量、销售收入和项目利润的关系。 例外管理原则：公开发售中作为销售策略的普遍性折扣为一般折扣；任何超出一 般折扣以外的折扣为特别折扣(特别折扣按销售特例程序管理九(2) 般性折扣管理的工作程序 一般性折扣方案及折扣比例由公司销的部门和财务部门共同制订，并报公司总经 理批准。 制订折扣方案案需经过深入市场调査和测算，比

17、较目标售价与折扣后的平均售价 水平，并综合考偲对公司经营计划和利润体现的影响。 制订折扣方案应适当考虑鼓励一次性付款方式，以减少按揭办理爭务、控制按揭 担保风险。分期付款方式不享受销售折扣优惠。 公司会员的购房优惠视同一般折扣，按一般性折扣的程序制订方案并执行。公司 可根据具体情况决定是否给予会员购房优惠。 销售部门需定期分析销售折扣对销售计划、销售进度的影响，并及时调整折扣方 案、控制销售节奏。 销售折扣作为一种商业折扣，必须按实际成交价及折后价确认销售收入和应收账 款的入账金额。 销售部门需妥善保管项目历次的销售定价表、销售折扣文件及资料，以便备査.(3) 销售特例管理的工作程序销售特例是

18、指与公司业务有重人关系的特殊客户、老业主口身及其配偶、子女、内 部员工认购公司产品，其要求的销售折扣比例超过一般折扣比例的行为。其具体的工作程序 如下。 关系客户购房的折扣比例，可比一般折扣比例增加绘多三个百分点，老业主本人 认购及其配偶、子女二次认购公司产品可比一般折扣比率增加址多两个百分点，特殊情况的 必须以专题报告报公司总经理批准：内部职员认购的折扣比例，按职负内部购房优惠办法的 规定执行。 关系客户折扣审批，由公司业务对II部门与分管销售副总先行沟通后，由销售部 门发起申请、填制销售特例审批表，经由业务对口部门主管领导、分管销售副总、分管财务 副总审批后，公司总经理最终批准。 老业主折扣审批，由公司销售人员填制销售特例审批表，由策划部经理对相关证 明材料原件审査，销售部保留复印件，财务部会同销侈部进行不定期抽査。 员工折扣审批程序按职员内部购房优惠办法的规定执行。 公司购买、或外部客户一次性批量购房超过三套(含三套)，可视具体情况决定 是否给予适当折扣，其折扣比例可根据成交数最按利益最大原则审慎拟