唐山燕东房地产开发有限公司B11开发项目部管理规划手册

1、唐山燕东房地产开发有限公司B-11开发项目部管理规划手49目录第一章前言.4页第二章编制依据5页第三章工程概况.6页（一）工程概况（二）工期目标第四章项目工程业务.8页（一）前期手续办理.8页1、立项审批.页2、规划设计.页3、土地证办理.贡4、工程报建页5、勘察设计.贡6、施工图设计.页7、监理单位选择页8、预售许可证办理.页（二）工程部职责.1页（三）项目经理岗位1页（四）部门经理工作权限.1页（五）土建工程师岗位职责.1页（六）给排水工程师岗位职责.1页（七）电气工程师岗位职责.页（八）预算工程师岗位职责.1页（九）园林工程师岗位职责1页第五章工程管理程序.1页（一）工程招投标管理程序.

2、1页（二）项目施工过程管理流程.1页（三）工程部工地检查管理程序.1页（四）施工图审查管理程序.1页（五）工程质量检查管理程序.1页（六）工程进度检查管理程序.1页（七）工程安全、文明施工检查管理程序.1页（八）工程物资采购管理程序.1页（九）工程验收管理程序.1页（十）工程档案管理程序.1页（十一）住宅质量问题处理程序.1页第六章工程施工过程管理制度.1页（1） 施工总进度计划编制要点.1页（2） 施工图会审管理制度.1页（3） 施工组织设计审查要点.T页（4） 工程部例会制度.1页（5） 工程文件管理制度1页（6） 工程技术咨询管理制度1页（7） 工程监理管理要点.1页第七章施工图审查要点

3、1页（1） 结构图设计检查要点.1页（2） 给排水图设计检查要点.1页（3） 电气图设计检查要点.1页（4） 采暖通风图设计检查要点.1页第八章工程质量检查要点.1页（1） 地基基础工程质量检查要点.1页（2） 砌体结构工程质量检查要点.1页（3） 钢筋碎结构工程质量检查要点.1页（4） 建筑装饰工程质量检查要点.1页（5） 门窗工程质量检查要点.1页（6） 楼地面工程质量检查要点.1页（7） 屋面和防水工程质量检查要点.1页（8） 给排水工程质量检查要点.1页（9） 电气工程质量检查要点.1页（十）电梯工程质量检查要点./页第九章工程安全、文明施工检查要点.1页第十章住宅交付使用标准.1页第

4、十一章住宅装修控制要点.:.1页第十二章工程管理表单.1页十三章施工技术操作细则.1页十四章竣工验收1页十五章资料归档1页十六章移交物业1页十七章售后服务1页第一章前言本开发项目管理规划手册，是根据施工图和我公司ISO9001有关标准及国家规范、规程标准及文件编制的。根据公司对开发项目部进行“规范、支持、监控、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织原则编制，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度的实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。它充分体现了我公司

5、对本项目的重视及关于本项目在公司项目工程业务办理、规划设计、组织筹划施工管理体系、施工部署、总进度计划控制、现场施工平面布置、主要的机械设备配置以及保证工程质量、安全、文明施工的措施。在施工中，我公司本着对用户高度负责的态度，将积极与质量监督部门配合，从严控制工程质量，在保证工程质量的同时认真做好安全文明施工。制定环保措施，控制噪音尘埃污染，减少和杜绝投诉；制定安全生产措施，建立安全保证体系，确保施工中不发生伤亡事故，创建安全文明工地。同时，在施工中力争“少花钱、多办事、办实事”，将用户投资的每一分钱落到实处，以达到有效控制投资的目的，更好更快地交出让用户满意的精品工程。针对该工程施工特点，编

6、制本项目组织规划手册，编制本措施遵循的原则是：保证工程施工质量；保证工期按时完成；保证工程安全文明施工；采用先进技术、先进工艺；监督执行招标文件所规定的合同条款，技术条件；充分发挥我公司多年来积累项目管理工经验，科学安排,精心施工,保证该项目工程顺竣工。本项目管理规划手册在编制过程中，得到了公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。唐山燕东房地产开发有限公司B-11工程项目部第二章编制依据1 施工设计图及招标文件2 工程建设标准强制性条文3 现场施工条件及周围环境4 建筑工程施工质量验收统一标准(GB5030

7、0-2001)5 建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50210-2001)6 混凝土结构工程施工质量验收规范(GB50204-2002)7 砌体工程施工质量验收规范(GB50203-2002)8 建筑玻璃应用技术规程(JGJ113-97)9 地下防水工程质量验收规范(GB50208-2002)10 建筑地面工程施工质量验收规范(GB50209-2002)11 建筑电气安装工程施工质量验收规范(GB50303-2002)12给排水图集(2002版)13建筑施工安全检查评分标准(JGJ59-88)14建筑施工安全检查标准(JC59-99)15施工现场临时用电安全技术规范(JGJ46-88)16建筑

8、施工高处作业安全技术规范(JGJ80-91)17城市居住区规划设计规范(GB50180-93)18现行国有及市建筑施工管理规定19ISO9001：2000(质量管理体系要求)20市级土地利用总体规划编制规程TD/T1012200021；土地开发整理项目规划设计规范TD/T1013200022土地开发整理项目验收规程(SL72-92)；23 中华人民共和国土地管理法；24 中华人民共和国土地管理法实施条例；25 中华人民共和国水土保持法；26 中华人民共和国环境保护法；27国土资源部关于进一步加强土地开发整理管理工作的通知(国土资发199896号)第三章工程概况一、工程概况唐山燕东房地产开发有限

9、公司拟开发B-11地块，该地块包括西大街居民138户，占地面积25879.11平方米.，合38.82亩，建成后需返迁138户。本工程位于光华道与康宁路交叉口处。规划用地25879.11m2。小区内设计7栋楼房，其中6栋为18层，1栋为27层，另有商业用房和配套设施建筑物，地下设停车场340个车位，小区内设两个汽车出入口。总建筑面积96848m2,其中地上76496m2,地下20352m2（包括车库）。其中建筑面积占64528m2,配套设施476m2,商业面积11492m2。结构类型：地下车库为独立柱基础，框架结构，主楼为筏板基础剪力墙结构，商业用房为独立柱基础框架结构。内装修为粗装修。外装修：

10、住宅部分为水泥砂浆墙面，刷涂料，商业用房为花岗岩石材墙面。门窗：住宅为塑钢窗，金属防盗门。商业用房为塑钢窗、大玻璃窗、全玻璃自由门。建设单位：唐山燕东房地产开发有限公司设计单位：勘察单位：监理单位：施工单位：:、工期目标本工程根据现场原有建筑拆除情况，计划分两个施工段施工。第一施工段3#、4#、5#楼，第二施工段1#、2#、6#、7#楼。第一施工段计划2010年5月15日开槽，6月1日基础开始施工，第二施工段2010年7月1日土方开挖开始施工，整个小区在2012年1月30日全部竣工交付使用（不包括绿化）。质量、安全、文明施工、目标及现场规划质量目标要求合格，争取省市样板工程。安全目标：严格遵守

11、安全操作规程，杜绝伤亡事故，无火灾、无中毒，轻伤负伤率控制在千分之五以内。文明施工目标：以标准化文明施工现场标准为标准，遵守省市区的各项规定，争创文明施工先进单位。现场规划：1、围档：小区北、西、南作广告宣传牌，东面北段利用原有围墙，南段新作彩钢、铁皮围档。2、 施工道路：在基础施工阶段，计划在小区中间设南北贯通道路，南北设出入口，在基础工程完，回填土完，施工道路暂定两个方案：小区东侧和西侧步行入口设主路；小区中间设南北贯通的主路，路面为砼路面并作为永久路面路基，出入口处设清洗车池。3、 小区西北角原有房屋7间，计划作售楼处和建设单位，监理机构办公室，北面广告牌里侧建施工指挥部，小区西南角建彩

12、钢板房、施工单位生活区。4、临水、临电：原锅炉房拆除以后，水、电源留作施工临水、临电电源，因小区基槽需大开挖，小区内无法通过水、电管网，故计划在小区四周围档内侧设置水、电管线网，在埋设水、电管线网时要做好标记，以免在施工过程中挖断管线，造成停工。5排水、降水根据查阅资料和现场了解，地下水位高于基底，故需要采取降水、排水措施，计划在小区四周打井降水并作环形排水沟，防止雨水灌槽，排水排入市政雨水管网。第四章项目工程业务（一）前期手续办理1、立项审批1）取得土地招牌挂手续2）向发改委提出书面申请3）写出项目简介4）企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）组织机构代码证5）

13、到发改委进行备案2、规划设计由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。建筑设计分为三个阶段，方案设计初步设计施工设计。市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。出规划设计图3、土地证办理（1）向国土局递交收回土地使用权注销集体土地建设用地使用证的请示（2）土地证注销1）土地勘测定界技术报告书2）政府关于收回土地使用权注销集体土地建设用地使用证的批复3）村委会“平改楼”房屋拆迁安置实施办法4）权属证明5）平改楼民意测评情况的说明、6）居委会关于平改楼项目用地的申请7）唐山市建设用地规划会审表8）房地产开发企业资质证书9）企业法人营业执照10）土地登记法人代表

14、身份证明书和委托书11）村委会法人身份证明及身份证12）（区政府关于平改楼批复）区政府各部门请示报告承办单13）平改楼项目总体面积说明14）国土局地籍会审意见15）区土地利用总体规划图16）总平面图17）分幅现状图18）勘测定界图19）地灾、压矿评估报告（3）取得土地招牌挂手续4、工程报建a、建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；国土部门核发的国有土地使用证；符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；人防办核发的人民防空工程建设许可证；消防部门

15、核发的建筑工程消防设计审核意见书；防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；地震办公室核发的抗震设防审核意见书；建设资金证明；工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；法律、法规规定的其他资料。b、公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设工程施工公开招标申请表；建设工程监理公开招标申请表。c、邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设工程施工邀请招标审批表；建设工程监理邀请招标审批表；工商部门签发的私营企业证明；法人营业执照；其他申请邀请招标理d、直接发包的建设工程，要补充如

16、下资料到招标办办理手续。建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；建设单位申请安排建设工程施工单位报告；建设单位申请安排建设工程监理单位报告；工商部门签发的私营企业证明；法人营业执照；建设工程直接发包审批表。e、办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。规划许可证；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；施工合同及其单位资质证书复印件；监理合同及其单位资质证书复印件；施工图设计文件审查批准书；建设工程质量监督申请表；法律、法规规定的其他资料。f、办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。建设单位提供的资料：工程施工安全监督报

17、告；工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；工程项目地质勘察报告（结论部分）；施工图纸（含地下室平、立、剖）；工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；施工单位提供的资料：安全生产、文明施工责任制；）安全生产、文明施工管理目标；施工组织设计方案和专项技术方案；安全生产、文明施工检查制度；安全生产、文明施工教育制度；项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；现场设施、安全标志等总平面布置图购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；建设工程施工安全生产责任书；建设工程施工安全受监申请表；法律、法规规定的其他资料。g、领取施工许可证

18、，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；工程监理中标通知书和工程监理合同；施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；质量监督申请安排表；安全监督申请安排表；建设工程质量监督书；建设工程施工安全受监证；施工许可申请表；5、勘察设计、注：根据建设部关于颁发工程勘察资质分级标准和工程设计资质分级标准的通知（建设200122号）、工程勘察资质范围包括建设工程项目的岩土工程、水文地质勘察和工程测量等专业，其中岩土工程是指L岩土工程勘察，2.岩土

19、工程设计，3.岩土工程测试、监测、检测，4.岩土工程咨询、监理，5.岩土工程治理。、工程勘察资质分级标准是核定工程勘察单位工程勘察资质等级的依据。、工程勘察资质分综合类、专业类和劳务类。综合类包括工程勘察所有专业；专业类是指岩土工程、水文地质勘察、工程测量等专业中的某一项，其中岩土工程专业类可以是岩土工程勘察、设计、测试监测检测、咨询监理中的一项或全部；劳务类是指岩土工程治理、工程钻探、凿井等。、工程勘察综合类资质只设甲级；工程勘察专业类资质原则上设甲、乙两个级别，确有必要设置丙级勘察资质的地区经建设部批准后方可设置专业类丙级；工程勘察劳务资质不分级别。综合类1 .资历和信誉具有独立法人资格，

20、3个主专业中有不少于2个具有10年及以上工程勘察资历，是行业的骨干单位，在国内外同行业中享有良好信誉。至少2个专业分别独立承担过本专业甲级工程（参见附表1）专业任务不少于5项，其工程质量合格、效益好。单位有良好的社会信誉并有相应的经济实力，工商注册资本金不少于800万元人民币。2 .技术力量3个主专业中不少于2个专业各有能力同时承担2项甲级工程任务，每专业至少有5名具有专业高级技术职称的技术骨干和级配合理的技术队伍，在国家实行注册岩土工程师执业制度以后，岩土工程专业至少有5名注册岩土工程师。3 .技术装备及应用水平有足够数量、品种、性能良好的室内试验、原位测试及工程物探等测试监测检测设备或测量

21、仪器设备，或有依法约定能提供满足专项勘察、测试监测检测等质量要求的协作单位。应用计算机出图率达100，有满足工作需要的固定工作场所。4 .管理水平有健全的生产经营、财务会计、设备物资、业务建设等管理办法和完善的质量保证体系，并能有效地运行。5 .业务成果近10年内获得不少于3项国家级或省部级优秀工程勘察奖；主编过1项或参编过3项国家、行业、地方工程勘察技术规程、规范、标准、定额、手册等工作。专业类1 .甲级资历和信誉 具有5年以上的工程勘察资历，近5年独立承担过不少于3项甲级工程勘察业务（工程勘察甲级基础上划分见附表1）； 具有法人资格，单位有良好的社会信誉，有相应的经济实力，注册资本金不少于

22、150万元。技术力量有能力同时承担2项甲级工程专业任务。至少有5名具有本专业高级技术职称（其中有2名可以是从事本专业工作10年以上的中级技术职称）的技术骨干和级配合理的技术队伍。在国家实行注册岩土工程师执业制度以后，岩土工程专业至少有5名注册岩土工程师，单独从事岩土工程勘察的、岩土工程设计的、岩土工程咨询监理的至少有3名注册岩土工程师。技术装备及应用水平有足够数量、品种、性能良好的从事专业勘察的机械设备、测试监测检测设备或测量仪器设备，或有依法约定能提供满足专业勘察和测试测测检测等质量要求的协作单位。应用计算机出图率达100。有满足工作需要的固定工作场所。管理水平有健全的生产经营、财务会计、设

23、备物资、业务建设等管理办法和完善的质量保证体系，并能有效地运行。业务成果主专业（主要是指岩土工程勘察、水文地质勘察、工程测量）单位近10年内获得不少于2项国家或省、部级优秀工程勘察奖；或参加过1项国家级、行业、地方工程勘察技术规程、规范、标准、定额、手册等编制工作（该项内容作为评价单位技术水平的参考，下同）。2 .乙级资历和信誉 具有5年以上的工程勘察资历，独立承担过不少于3项乙级工程勘察业务（工程勘察乙级项划分见附表2）； 具有法人资格，单位社会信誉较好，有相应的经济实力，注册资本金不少于80万元。技术力量有能力同时承担2项甲级工程专业任务。至少有3名具有本专业高级技术职称（其中有1名可以是

24、从事本专业工作10年以上的中级技术职称）的技术骨干和级配合理的技术队伍。在国家实行注册岩土工程师执业制度以后，从事岩土工程勘察的、岩土工程设计的至少有2名注册岩土工程师。技术装备及应用水平有一定数量、品种、性能良好的从事专业勘察的机械设备、测试监测检测设备或测量仪器设备，或有依法约定能提供满足专业勘察和测试测测检测等质量要求的协作单位。应用计算机出图率达80，有满足工作需要的固定工作场所。管理水平有健全的生产经营、财务会计、设备物资、业务建设等管理办法和完善的质量保证体系，并能有效地运行。业务成果岩土工程勘察、水文地质勘察、工程测量诸专业近10年内获得不少于1项国家级或省、部级、计划单列市工程

25、勘察奖（含表扬奖）。3 .丙级资历和信誉 具有5年以上的工程勘察资历，独立承担过不少于3项丙级工程勘察业务（工程勘察乙级项划分见附表3）； 具有法人资格，单位有社会信誉，有相应的经济实力，注册资本金不少于50万元。技术力量和水平有编制在册的专业技术人员，其中具有本专业高级技术职称的不少于1名，从事本专业工作不少于5年的中级技术职称的技术骨干不少于4名；有配套的技术人员，工程质量合格。技术装备及应用水平有一定数量、品种、性能良好的与从事专业任务相应的机械设备和测试监测检测仪器设备或测量仪器设备。有满足工作需要的固定工作场所；应用计算机出图率达50。管理水平有健全的生产经营、财务会计、设备物资、业

26、务建设等管理办法和完善的质量保证体系，并有效地运行。劳务类资历和信誉 具有3年以上从事与岩土工程治理、工程钻探、凿井相关的劳务工作资历； 具有法人资格，有一定的社会信誉，有相应的经济实力，注册资本不少于50万元，岩土工程治理不少于100万元。有满足工作需要的固定工作场所。技术力量有符合规定并签定聘用合同的技术人员和技术工人等技术骨干。技术装备有一定数量、品种、性能良好的与从事承担任务范围所需的相应仪器设备。管理水平有相应的生产经营、财务会计、设备物资、业务建设等管理办法和完善的质量保证体系，并能有效地运行。综合类工程勘察单位承担工程勘察业务范围和地区不受限制。专业类甲级工程勘察单位承担本专业工

27、程勘察业务范围和地区不受限制。专业类乙级工程勘察单位可承担本专业工程勘察中、小型工程项目（工程勘察中、小型工程勘察见附表），承担工程勘察业务的地区不受限制。专业类丙级工程勘察单位可承担本专业工程勘察小型工程项目（工程勘察小型工程项目见附表），承担工程勘察业务限定在省、自治区、直辖市所辖行政区范围内。劳务类工程勘察单位只能承担岩土工程治理、工程钻探、凿井等工程勘察劳务工作，承担工程勘察劳务工作的地区不受限制。6、施工图设计施工图设计内容及部分做法要求（1）建筑部分1）建筑：本设计须以甲方提供的条件图为总前提进行设计。本项目共X种户型平面组合（X种户型），建筑平面以业主提供的户型平面图及组合平面图

28、为依据进行设计。建筑物层数：XF，其中部分户型局部有X层地下室。建筑物层高：X米；局部坡屋顶。地下室层高：X米。墙体：填充墙（外墙及分户墙）砌筑材料为厚200的页岩空心砖，局部户内隔墙可采用厚120的页岩实心砖或多孔砖，客厅、餐厅、卧室等主要房间内应保证不露梁柱。墙上所有预留孔洞（如排风孔洞等）均应有平面和竖向定位尺寸，且须分别注明套管采用材料的类型及规格尺寸，梁柱上留洞应标注清楚并在结构图中采取相应措施。空调按家庭小型中央空调考虑。外墙、及屋面须考虑保温节能要求，外窗考虑隔热保温材料。楼地面：各房间楼地面按水泥砂浆找平层考虑。厨房、阳台、卫生间、楼地面找平层完成面标高应低于同层相临楼地面找平

29、层完成面50mm,露台楼地面找平层（包括保温层）完成面标高应低于同层相临楼地面找平层完成面50mm,厨房、卫生间防水材料建议选用涂膜类”。雨蓬、露台均应设计防水和地漏，就近接入排水管，防水材料选用涂膜类。普通阳台、空中花园利用砼结构自防水，地漏等局部做防渗漏处理，面层为防水砂浆压光面，大面不做防水。底层散水标高低于室外地坪300mm,散水上为绿化覆土；取消散水沟做法，屋面雨水直接进入雨水井组织排放（若能满足各方面要求，建议设计取消散水）。内外墙及顶棚：外墙装饰为外墙涂料饰面；厅、房内墙及顶棚为混合砂浆抹平满刮腻子两遍厨房、卫生间内墙为水泥砂浆找平层。厨房、卫生间顶棚为混合砂浆抹平。门窗所有门窗

30、的标注尺寸应标明是建筑或结构洞口尺寸。入户门洞口尺寸：入户门1200X2400（mm）,标明开启方向。外墙部位门窗选用喷塑铝合金。双层或中空玻璃，应注明门窗安装用图集或绘制门窗与主体连接大样。户内仅预留门洞口，其中卧室（书房）门洞尺寸为900X2100,厨房、卫生间门洞尺寸为不小于800X2100。凸窗窗台高度450,凸窗外凸净尺寸以条件图为准，凸窗上口板面要求采取适当的防水措施设计。卫生间窗台高度900mm,窗洞口高度合理，设置并标明窗上口排风孔洞（46110）的定位尺寸。卫生间窗采用喷砂玻璃。厨房外墙上门窗洞上口标高为H+2.4米（其中H为厨房楼地面完成面标高）。所有设栏杆的阳台、落地窗处

31、的地面挡水线用C15素碎浇筑，结构尺寸为：阳台：bXh=150X200（mm）,落地窗：bXh=200X200（mm）并给出节点详图，图中应注明结构或建筑尺寸、档水线与结构间预留连接插筋以及栏杆安装预埋铁件等。凸窗等窗节点图参照附件提供的构造进行设计，“凸出式”落地窗窗上口应结合结构梁高度设计同窗下部挡水线对应尺寸的吊檐构造。屋面：坡屋面构造措施应详尽，加固措施应可靠；平屋面（或露台）现浇砼板中加防水外加剂，不设隔气层。平屋面找坡层材料建议选用水泥炉渣找坡。平屋面防水材料建议选用SBS防水卷材加涂抹类防水。平屋面防水层水泥砂浆保护层应进行抗裂设计考虑。平、坡屋顶均应给出分层做法说明或详图。其他

32、：家庭小型中央空调室外机位置应设在非主要立面。厨房烟道设置建议在满足使用功能情况下选用截面尺寸尽可能小的，以减小对厨房使用的影响，烟道需注明选用图集号以及出屋面高度。卫生间均须在外墙上留设强排风孔，建议设置高度为距卫生间室内地坪完成面2400加高（孔底标高），采用Ø110塑料套管，平面及竖向定位尺寸应准确表达。梁、柱、剪力墙与填充墙交接处钉300mm宽钢丝网（地面部位除外），并应选定钢丝网型号。外立面作为施工图设计的重要内容应与建筑平面协同考虑，外立面应以甲方提供外立面方案及外立面效果图作为设计基础。外立面设计应做到一次性设计，施工图一次性出图。外立面中所涉构架均优先考虑

33、现浇，并与主体一起施工，避免使用其它材料，所有构架及相关内容均出结点施工详图，达到施工深度，避免出现详二装等引注。外墙装饰材料选用涂料。分色应有可明确定位的分色控制线，便于施工。给排水立管及配套设施应暗设，不得外露。立面门窗窗型及栏杆样式一次性到位，不得引用图集，栏杆尽量避免横向设计，要求美观大方，不设钢丝网，设计出施工图前做到甲方认可。窗的立面分格应具有可实现性，窗型应出窗型图，且符合室内通风、立面美观等要求。凸窗需出结点施工详图。凸窗室内应设计护窗栏杆，不得引用图集，并出施工结点详图。1 ）结构：基础类型根据本工程地质勘察报告会同建设单位协商确定。主体结构设计应技术可靠，经济合理，初步建议

34、采用框剪结构。卫生间结构板面标高相对于同层相临结构板面标高：主卫降50mm（包括可能穿越卫生间的梁）；次卫在安装蹲便器的位置局部下沉300mm,下沉安装坑净空尺寸为：长X宽二900X600（mm）,其余板面标高降50mm0外立面装饰构架采用现浇钢筋碎构件同结构主体一起施工设计。现浇板钢筋选用冷扎带肋钢筋，基础、梁、柱钢筋按规范要求合理选用，梁柱主筋采用HRB400。外挑阳台锁口梁宽度原则上统一为150mm,落地窗等部位处的锁口梁宽度统一为200mm,并且该部位的挑梁、锁口梁顶面须同板顶面标高相平。凸窗、落地窗部位上下、窗台板结构长度为窗洞口尺寸两边各加200mm0落地窗吊檐宽200。屋顶花园覆

35、土厚度按200mm考虑。2 ）给排水部分给水部分给水采用供水。每户供水按户表进行单独设计。水表布置应方便抄表，不入户。每户水表集中布置在室外恰当位置。室内给水平面布置图应根据经建设单位确认的厨房、卫生间布置图进行设计。给水入户宜加设阀门。给水管材室内选用PP-R给水管。室内给水管全部暗设，敷设在墙体与板面内。明示给水管穿过柱、剪力墙、砖墙、板面的具体作法及施工中的注意事项。连接厨房与卫生间的给水管，尽量布置在公共区域，避免穿越书房、卧室。合理考虑并设置气表、热水器、洗衣机位置，相应管道接到位。在考虑热水器配水点时，必须充分考虑电与气之间的安全距离。每户屋顶花园设置浇花给水接口1个，不设置专用排

36、水接口，结合屋面排水沟考虑排水。每户私家花园设给水接口12个，宜设排水口。（应考虑浇水合理半径）室外给水管材选用宜结合总平面考虑，干管选用PE管、钢塑管等新型管材。排水部分室内排水平面布置图应根据经建设单位确认的厨房、卫生间布置图进行设计。座便器孔中距墙面350mm，蹲便器孔中距墙面600mm。厨房排水立管布置应尽可能减少对厨房使用功能的影响，立管与烟道位置宜综合考虑。卫生间排水立管、洗衣机排水立管原则上放在室外，但需暗设，不得外露。排水支管标高必须明确，尽可能增大室内有效净空。卫生间设置强排风孔，宜与室内排水管综合考虑。所有雨污水立管均应考虑设置在外墙相对隐蔽处，不得外露。水施图必须反映雨水

37、排放。空调冷凝水排放、阳台排水宜与雨水立管综合考虑。须解决空调室内机、室外机水的有组织排放。屋面通气管的位置尽量靠墙，避免影响花园（露台）的使用。消防部分消防设计，须结合整个小区进行考虑。特别是总平消防管网、消防水池宜结合小区的实际情况考虑。地下室给排水管道布置原则上不影响净空，在合理前提下满足层高。水箱、水池需绘制大样，各种管线定位准确，各种系统图必须完备。给排水总平面给排水总平总平面施工图必须在确认的小区景观图上布置。小区给水表分为二种：生活用水表、绿化用水表。在给水总平管网布置上须加以考虑。给排水总平面施工图须结合本项目分两期施工的情况进行综合考虑，须预留二期接口。3 ）电气部分强电部分

38、强电平面布置应根据建设单位确认的户型家具布置图进行设计，开关、插座、灯具定位准确。强电采用户表工程。电表集中设于该户强电井内。强电回路：按户型分层考虑回路。每户客厅、卧室、书房、餐厅均考虑空调，其中客厅考虑为柜式空调，卧室、书房、餐厅考虑为壁挂式空调。5屋顶花园预设电源接口。预留路灯及光彩工程电源及线管。灯具设置：户内设白炽灯座。总平面设计须达到施工图深度。弱电部分每户设集中布线箱1个，可综合考虑光纤、网络、电话等弱电接口。设3个独立电话接入口，一层：分别设在客厅和餐厅共线路；二层：主卧和书房及主卫共线路；三层：主卧及主卫共线路。每户视户型设独立有线电视接入口，一层：设在客厅；二层：每个主卧；

39、三层：主卧。每户设网络接口23个，设在书房和次卧室或家庭室。预留监控系统线管。总平面设计须达到施工图深度。施工图设计工作要求1 1）施工图纸要求建筑专业建筑平面图分为1：100楼栋组合平面图和1：50单元户型放大平面图两种。楼栋组合平面图应反映建筑物长度、宽度，轴网定位和墙体定位情况，墙面的开洞，门窗洞口编号，户型编号，楼梯编号。组合平面图可不标出家具布置，但应有洁具布置。户型须出1：50放大单元平面图。单元放大平面图应反映每种户型内的详细构造情况，包括：家具布置情况、内墙定位、墙体材料图例、门窗和细部构造尺寸、标明管道位置、地漏和地面找坡情况、空调机冷凝管位置及其它公共部分的情况等。建筑物立

40、面图应与平面图相吻合，特别是平面图中外墙上门窗洞口应在立面图中准确反应，一栋建筑物至少有四个外立面图。建施图中所反应结构布置须与结施一致。结构、水电专业与建筑专业发生矛盾时，以建筑专业为依据，并进行各专业图纸的相应调整。2 2)设计工作要求1)建筑户型1：50单元放大平面图中平面布置应在设计前期与建设单位设计人员协商，并请在建设单位设计人员提供户型定稿方案后一周提供1：50单元户型放大平面图，图中应标明柱、梁、隔墙、开关和插座位置，与建设单位设计人员协商。经双方设计人员签字确认后再提交相关专业，再由设计总负责人组织条件图交底会审，并应有建设单位相关人员参加。2)建筑户型单元平面图正式确认后两周

41、应提供标准层建筑平面组合图、标准层结构方案布置平面图、标准层给排水平面大样图、标准层强弱电平面图到建设单位设计人员，再进行一次复核，经确认准确反应建设单位相关具体要求后，即可全面进行施工图设计工作，3 )外立面处理、细部、颜色、材料需经建设单位与设计单位根据专项外立面图及大样等共同确定。4)分阶段施工图设计工作须充分考虑后期设计工作的衔接问题。5)设计总负责人应组织有效的施工图各专业综合校对，并组织校对会审会，并应有建设计单位相关人员参加。6) 本施工图设计任务书中若有需协商调整内容，以与建设单位协商确定后为准。特别说明：本设计任务书中未尽事宜或本设计任务书中内容与相关现行工程规范、规程、技术

42、标准有矛盾的均以相关现行工程规范、规程、技术标准为准。施工图设计细则1) 住宅建筑设计，应适应家庭的人口组成和社会发展的需要，具有多样化、灵活可变的特点。每户的平面布置，要以厨房、卫生间设计为中心，提倡大开间平面，起居室(厅)和卧室的布置，可根据用户需求以新型轻质墙板或家具等做灵活隔断，进行多种组合。推广住宅建筑的初装饰和再装饰。住宅建筑设计要满足建筑密度、覆盖率、间距、高度、占地等规划条件的要求。在城市中心区和地形、地质条件允许情况下，应尽可能规划设计高层住宅。2) 住宅建筑设计要采用新结构、新技术、新材料、新设备，其性能要求应符合河北省民用建筑节能设计标准实施细则和河北省节能建筑管理办法的

43、规定。3) 各类住宅（不含商品房）建筑设计控制面积指标如下：一类：平均每套建筑面积8090平方米。二类：平均每套建筑面积90100平方米；三类：平均每套建筑面积100110平方米四类：平均每套建筑面积110120平方米各类面积标准均按250毫米厚外墙计算。采用新型墙体材料，外墙减薄时建筑面积标准不变。住宅层高按2.9米计算，商业用房层高3.6m；二层3.3m。4）住宅立面设计，要具有鲜明的地方特色和现代感。单体建筑设计应有可识别性。5） 住宅外墙装饰，要简洁明快。一幢住宅的色调不宜超过三种。外墙饰面可以采用面砖、涂料及各种新型材料的饰板，但必须保证材质和施工质量。6） 住宅门窗设计要求：a、住

44、宅门窗的设计及选型，除使用标准图集外，还应提倡创新，满足对房屋的围护、装饰功能和住宅建筑造型的美观。b、城区主次干道两侧及有特殊要求的小区的住宅外窗，一律采用经有关部门鉴定合格的铝合金和塑钢窗，推广采用单框双玻系列铝合金和塑钢门窗；其他地区住宅也可采用木门窗，但要确保材质、加工工艺和安装达到质量要求。c、每室须备有一个纱窗。木窗的内扇需装活合页，以便用户更换纱窗。d、每幢住宅楼的外窗玻璃颜色必须一致。7）卫生间设计要求：a、每套住宅至少设一个卫生间。b、卫生间内设浴盆、洗面池、坐便器、地漏（地漏水封高度应不低于50毫米）。推行使用节水型冲便器。c、卫生间面积不得小于3平方米，门可采用推拉门。d

45、、卫生间宜有直通室外的窗户，并须设有通风道及安装排风设施接头。推行使用玻璃纤维增强水泥通风道。e、卫生间应有放置洗衣机的位置。f、卫生间墙面贴瓷砖，高度不低于1.8米或全卫生间涂瓷釉涂料。地面铺防滑地砖g、卫生间必须满足防漏防渗要求。8) 厨房设计要求：a、厨房面积不得小于4平方米。b、厨房内设洗涤池、操作台，最低标准采用水磨石制品。c、操作台上方要预留排油烟机位置。d、厨房内留有安装热水器的位置。e、厨房内留有放置电冰箱的位置。f、厨房内采用玻璃纤维增强水泥通风道，且通风道的布置应方便阳台改做厨房时排气通风。g、厨房排水立管不得与卫生间排水立管合用。室内排水管推荐采用铸铁管、尼龙管或聚氯乙烯

46、塑料管，不得采用缸瓦管。h、厨房墙面贴瓷砖，高度不低于1.5米，其上部可涂瓷釉防水涂料。I、厨房地面铺设防滑、易清洗的地砖。j、厨房必须有可靠的防渗漏措施。9) 住宅屋面及檐口设计要求：a、住宅层面设计必须满足保温及排水、防渗漏的使用要求。提倡采用新型块体保温材料和新型防水材料。要考虑屋面的美观，重视屋面的颜色。b、在保证住宅整体建筑设计的前提下，即可考虑平屋面，也可以做坡屋面。在设计坡屋面时要考虑屋面下空间的合理利用。c、屋顶檐口设计应多样化。10) 阳台设计要求：a、每套住宅至少有一个阳台。b、阳台挑出长度不应小于12米，阳台一律封闭。封闭阳台，按50%计入建筑面积。c、阳台可以做厨房使用

47、，设计时要考虑煤气及照明，排油烟机电源的引入，但不得引入上、下水管线。11) 住宅的专业设计，是指住宅室内的供水、供电、供煤气、供暖、防灾、通讯、有线电视广播等专业性设计。住宅专业设计可以委托具备专业设计资格、有专业设计人员的甲级、乙级建筑设计单位进行，也可委托各专业设计部门进行设计。但专业设计应与建筑设计一并出施工图。12) 供水设施设计要求：a、供水量须满足饮食、沐浴、洗涤的需要。供水龙头到位并留有安装热水器的三通接头。b、供水管线及供水设施要选用不漏渗、防锈的合格产品。c、积极采用中水设计，提高水的二次利用率。13) 供电设施设计要求：a、每户用电负荷按4千瓦容量设计。b、卧室、起居室(

48、厅)均应各设两组三线组合型安全电源插座，电源插座设在距地面30厘米位置。c、厨房、卫生间应设计安装供洗衣机、热水器、电炊具、排油烟机、电冰箱使用的防潮防溅三线组合型安全插座。厨房排油烟机和卫生间的电源插座跨地面不低于1.8米；其它电器具插座距地面不小于1.2米。d、住宅内电源插座回路应装设漏电保护装置。e、楼道内须设照明灯，采用感应式自动照明灯。14) 供煤气设施设计，供气量须满足做饭烧水和热水器的需要，厨房内应留有安装热器的三通接头。15) 供暖设施设计要求：a、要按建筑节能和安装铝合金及塑钢门窗实际进行热工计算。b、同热源系统供热的住宅，不宜采用多种散热片，不再使用钢制散热器。c、卫生间内

49、设采暖设施。16) 住宅治安及防火设计要求：a、高层住宅须按国家高层民用建筑设计防火规范、建筑设计防火规范的防火要求，在楼内设消防设施。多层住宅按消防要求设室内、外消防栓。b、电梯及疏散楼梯要符合消防要求。c、分户门须是经公安部门鉴定认可的钢制防火、防盗、防寒门。d、一层住宅必须设统一规格的防盗栏杆。17) 通讯及邮政设计要求：a、按邮电部城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准和辽宁省民用建筑电话通信设计标准设计电话通信设施。每户预留通信管线和电话接线盒。b、住宅每个门洞按规定设计通信通邮设施。18) 有线电视广播设计要求：a、按国际30MHz1GHZ声音和电视信号的电缆分配系统和广播电影电视

50、部有线电视广播系统技术规范以及大连市有线电视总体规划进行设计。b、中、小型住宅每套设一只终端盒。大套型住宅每套设两只终端盒。19）竖向交通设计要求：a、高层和中高层住宅应按国家住宅建筑设计规范设置电梯。高层住宅还应执行国家高层民用建筑设计防火规范。b、住宅电梯要选用质量可靠、运行安全的产品，并确保安装质量。20）每幢高层住宅及群体多层住宅设一建筑面积不小于24平方米的楼宇管理室。并设有厨房、厕所和与住房相通的有线对讲系统、公用电话，以便于水、电、煤气抄表的集中管理和作为楼宇的安全值勤、电梯操作人员休息的场所。21）本住宅小区单体不再设计垃圾管道，但应考虑设计供居民排放垃圾的地点和设施。22）在

51、单体设计时都要做住宅外环境设计。外环境设计包括园林小品、环境绿化、道路、停车场及各种地下线网、竖向设计等，并且在总平面中严格界定。23）外环境设计必须满足标准的小区详细规划的各项指标要求。24）人行道及公用场地的硬覆盖，允许停放小车的，路面砖须考虑车辆荷载；不允许停放小车的需设路障和标志。25）为高层住宅和建筑面积在96848平方米。其规划设计，本公司主管部门和规划部门负责组织招投标。住宅建筑的结构设计及各专业设计按规定由各设计部门和有关业务主管部门进行审查。7、监理单位选择在选择监理单位时，主要应考虑以下问题。为了促进工程建设监理制的健康发展，建设部和国家工商行政管理局于1995年9月颁发了

52、工程建设监理合同示范文本，并于同年12月建设部和国家计委颁发了工程建设监理规定。这两个法规文件的颁布，标志着我国的建设监理制由试行阶段转入全面推行阶段。为了适应市场经济的转轨，规范选择监理单位的行为，工程建设监理规定中明确指出，“项目法人一般通过招标投标方式择优选定监理单位。”选择的指导思想工程项目法人采用招投标方式选择监理单位，虽然也是鼓励投标单位进行公开平等竞争，在较宽的范围内择优确定委托监理单位，但在指导思想*与设计招标、施工招标、物资设备供应招标有较大的差异。因为监理单位不承担：程的物质生产任务，而只承担对生产过程提供监督、管理等高技能的技术服务工作。1.1对监理单位能力的选择委托监理

53、任务的目的，是要求对工程项目的建设过程提供高质量的监理服务。任务完成的好坏，不仅取决于实施该专业的管理程序的方法是否科学合理，更多地依赖监理工程师的技术水平、工程经验、判断能力。（1）专业技能监理单位专业技能主要表现为各类技术、管理人员的专业构成及等级构成，具有的工作设施与手段，以前的工作实践等。考虑这个因素，主要是判断拟选的监理单位能否有足够的能力来承担目前这一项目。主要表现在各类技术、管理人员专业构成及等级构成上，具有的工作设施与手段，以及工作经验（2）监理单位的经验主要包括对一般工程项目的实际经验和对特殊工程项目的经验，它主要包括对一般工程项目的实际经验和对特殊工程项目的经验。最有效的核

54、验办法就是要求监理单位提供以往所承担工程项目一览表及其实际监理效果。声誉监理单位在科学、诚实、公正方面是否具有良好的声誉，是决定选择的一个重要因素。在科学、诚实、公正方面是否有良好的声誉。（4）理解力业主（或业主代表）根据与初选监理单位的面谈，来判断每个单位及其有关人员对于自己的要求是否能显示出良好的理解力。理解力是保证所聘用监理单位能够提出解决问题的建议的重要条件。建设单位根据与各监理公司的面谈，来判断每个公司及其人员对自己的要求是否能显示出良好的理解力。（5）监理单位工作人员情况业主（或业主代表）应考虑监理单位是否有足够的可以胜任工作的人员；该单位是否有一个完整的人才网络;一旦得到委托任务

55、以后，能否及时聘请或替补所需的工作人员。拟选择的监理建设单位是否有足够的可以胜任的工作人员6）对项目所在地区的熟悉程度拟选择的监理单位对于委托项目所在地或所在国的条件和情况是否了解或熟悉，在选择外国或外地监理单位时，应特别考虑这项因素。拟选择的建设工程监理单位在专业方面的名望、地位，在以往服务的工程项目中的信誉等，这些都是建设单位应考虑的因素。（7）工作计划拟选择的咨询监理单位对于工程项目的组织和管理是否有具体的切实有效的建议计划，对于在规定的工期和概算成本之内保证完成任务，是否有详细完成任务的措施。拟选择的建设工程监理单位对工程项目的组织和管理是否有具体的切实有效的建设计划，对在规定的工期和概算成本之内保证完成任务是否有详细完成任务的措施。（8）合