评估综合案例范文

1、机器设备评估机器设备评估综合案例1 ：被评估对象为甲企业于2010 年 12 月 31 日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100 万件，设计使用年限为10 年，当时的设备价格为120 万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为2014 年 12 月 31 日。评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人2 人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用4 万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80 万件。经调查，根据有关规定，该种

2、设备自投入使用之日起，10 年必须报废。该类设备的规模经济效益指数为，评估基准日之前5 年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200 元（含工资、保险费、福利费等），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。求该设备于评估基准日的评估值。机器设备评估综合案例2：某被评估的设备购建于2010 年 6 月，账面原值100 万元， 2013 年 6月对该设备进行了技术改造，以便使用某种专利技术，改造投资10万元。 2014 年 6 月对该设备进行评估，评估基准日为2014 年 6 月 30日。调查表明，该类设备的定基价格指数在2010 年 6 月、 、 、 、 20

3、14 年 6月分别为105% 、 110%， 110%、 115%、 120%。被评估设备的月人工成本比同类设备节约 1000元，被评估设备所在 企业的正常投资报酬率为10%,规模效益指数为，该企业为正常纳税 企业。经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利 用率为正常利用率的60%,经过评估人员的鉴定分析认为，被评估设 备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计标准的80%根据上述调查资料，求待评估设备的价值。参考答案1）估算重置成本重置成本=100 M20%T05%+10 M20%T15% = （万元）2）估算实体性贬值：实体性贬值=重置成本X实体性贬值率a、加权

4、投资年限=4X+ 1X三年b、实体性贬值率=>60% -（>60%+6） = %c、实体性贬值=>%=34（万元）3）估算功能性贬值a、被评估设备年净超额运营成本 =-12000 X1 -25%） =-9000 （元） b、功能性贬值额=-9000 x （P/A, 10%, 6）=万4）估算经济性贬值a、经济性贬值率=1 -（80% 00%） >100% = %b、经济性贬值=重置成本 x经济性贬值率=（+） X% =（万兀）5）求设备价值待评估设备的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值= 34+ =81（万元）房地产价值评估 （教材案例）评估案例1. 评

5、估对象房地产概况评估对象房地产为滨海市黄海路80 号红光小区第8 号楼一层公建，建筑面积 1400 平方米，具体情况如下：（ 1） 位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80 号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16 万平方米，各类住宅共1300套。规划为南北向30 栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。（ 2）占用土地的基本情况

6、。该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000 平方米，其中商业用地9900 平方米，住宅用地88100 平方米。 ?根据滨海市政府200740 号文件，该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2009）字第188 号。（ 3） 评估对象房屋的基本情况。该评估对象房屋是红光小区第8 号楼，建于 2006年， 一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11 000平方米，其中一层公建1400 平方米。公建层高米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。8 号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，

7、墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。2 .评估要求评估该房地产2011 年 4 月 1 日的市场价值。3 . 评估过程（ 1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。（ 2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的3 个交易实例作为参照物。?参照物 A： 红光小区乙住宅号楼一层公建。该建筑建于2009年 , 位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，

8、西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为5300元/ m2成交日期为 2008 年 4 月，当时为期房。（ 2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。? 参照物B： 绿茵住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于红光小区东侧500 米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于红光小区中部，建于2009 年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5 800元/m2成交日

9、期为2010年9月，交 易情况为清盘。? 参照物C： 红光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。该参照物房地产为一临街公建，建于2009 年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元/m2成交日期为2010年11月。4 3） 对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见下表。表 8-1因素条件说明表进行交易情况修正。经分析，3个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价 格偏低10%交易情况修正系数为：100/90;参照物B为清盘房，与正 常交易相比，交易价格偏低5%交易情况修正系数为

10、：100/95;参照物 C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。进行交易日期修正。经分析，滨海市2011年4月该类房地产的市场价格与2008年4月、 2010年9月和2010年11月相比分别上涨了 15%5骑口 3%则参照物A、 参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、 103/100。进行区域因素修正。将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产 进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参 照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：100/100、100/、 100/ ,具体打分及计算情况见表8-2

11、。进行个别因素修正。将参照物A参6物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地 产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出 参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为：100/、100/、 100/ ,具体打分及计算情况见表8-3。表8-2区域因素直接比较表区域因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C商务繁华度100100105103离巾中心距离100100101100交通便捷度100100103105道路通达度100100102105土地级别100100100100环境质量优劣度100100100100绿地覆盖度100100100100基础设施完善度100100

12、100100公用设施完备度100100100100规划限制100100100100比较结果1100100表8-3个别因素直接比较表个别因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C小区内所处位置10098100105临街状况10099101105新旧程度100100100100朝向100100100100建筑结构100100100100建筑质量100100100100建筑物用途100100100100权力状况100100100100装修水平100100100103设备状况100100100100物业管理100100100100比较结果1100计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算

13、过程见表8-4表8-4房地产价值计算表项目参照物A参照物B参照物C实际成交价格（兀/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正100/100100/100/个别因素修正100/100/100/比准价值（元/平方米）679963036998通过对三个参照物的可比性分析，对参照物 A、参口物B和参照物C分别 给出不同的权重、，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：6 799 X+6 303 X+6 998 X =6 760 （元/平方米）4.评估结果房地产单价：6760元/平方米。房地产总

14、价：1400X 6760=9464000 （元）。企业自由现金流量估价模型的运用?大江公司2010年的息税前利润为亿，资本性支出为亿，折旧为 亿，销售收入为亿，营运资本占销售收入的比重为20%,税率为25%,税前债务成本为,负债比率50%。5年后公司进入 稳定增长期，稳定增长阶段的增长率为 5%,公司bata值为， 税前债务成本为,负债比率为25%,市场平均风险报酬率为 6%。无风险报酬率为6%。假设资本支出、折旧与收入保持同 步增长。参考答案：1.自由现金流量的计算见下表:项目2010（基期）201120122013201420152016销售收入营运资本占收入 比重20%20%20%20%20%20%20%所得税率25%25%25%25%25%25%25%增长率12%12%12%12%12%5%EBITEBIT