计算题资产评估

1、四、计算题（本大题共5小题，共45分）1.被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10% 2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%规模效益指数为0.7 ,所得税税率为33% 4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬

2、值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。1、解：（12 分）投资日期（年）原始投资额（元）价格变动系数（1元终值系数）现行成本（元）投资年限加权更新成本（元）1986100 0002.594259 400102 594 000199150 0001.6180 5005402 500合计339 9002 996 500加权更新成本=2996500（元）（3分）加权投资年限=2996500 339900= 8.8 （年）（1分）成新率=5+ （5+8.8X50% X 100% =53%有形损耗率=1-成新率=1-53% =47% （1分）功能性损耗=被评估资产生产成本的年税后超支额X年金现值系数=

3、 1000X 12X （ 1-33%） X （ P/A , 10%, 5） = 8040X 3.791 =30479.6g 30479 （元）（2 分）经济性贬值率：根据题目已知开工率为100%,所以经济fiE贬值率为0。（1分）被评估设备的评估价值=重置成本-有形损耗-功能性损耗=339900- 339900X 47% 30479= 149 668 （元）（2 分）2 .有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为 1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5,拟开发 建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成

4、后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米日，管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费用的0.2%,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%房地产综合还原利率为7%开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用和专业费用）之和的20%试评估该宗地地价。（以万元为单位，计算结果保留两位小数）2、（12分）答案要点：采用成本法（1）年总收 入=2 X 365 X 1,000 X 5=3,650,000优）（1 分）（2）年总费用=3,650,000X 2%+3,500X 5,000X （1.5%+0.2%）+3,650,000X 17.5%=1,009,250阮）（2 分

5、）（3）年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,75场）（1 分）（4）房地产总价=2,640,750/7% X1-（1+7%）-（50-2）=36,258,750阮）（1 分）（5）建筑费及专业费用 =3,500 X （1+10%） X 5,000=19,250,000阮）（1 分）（6）利息=地价 X （1+6%）2-1+19,250,000X （1+6%）-1=0.1236 地价+1,155,000 （1 分）(7)开发商利润=(地价+19,250,000) X 20%=0.2 地价+3,850,000 (1 分)(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利

6、润地价=36,258,750-19,250,000-0.123地价-1,155,000-0.如价-3,850,000地价=9,069,016(元)(2分)(允许有计算误差)3 .有一项新产品设计及工艺技术，已经使用3年，证明该技术可靠，产品比同类产品性能优越。经过了解，同类产品平均价格为150元/件。目前该产品年销售量为2万件，产品售价为180元/件。经过分析，产品寿命开可以维持8年，但是竞争者将会介入。由于该企业已经较为稳固地占领了市场，竞争者估计将 来采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将来会维持目前的市场占有率，但是价格将会呈下降趋势。产品价格预计为：今后13年维持现行价格；45年降低

7、为170元/件；68年降低为160元/件；估计成本 变化不大，故而不考虑其变化(折现率为12%,所得税率为15%)。请根据上述条件计算该项技术的评估值。3、(6分)答案要点：评估值=30X20,000X (1-15%)/(1+12%)1+30X 20,000X (1-15%)/(1+12%) 2+30 X 20,000 X (1-15%)/(1+12%) 3+ 2 0X 20,000 X (1-15%)/(1+12%) 4+20 X 20,000 X (1-15%)/(1+12%) 5+ 1 0X 20,000 X (1-15%)/(1+12%) 6+10 X 20,000 X (1-15%)

8、/(1+12%) 7+ 1 0X 20,000 X (1-15%)/(1+12%) 8=186.56 万元(6 分)税后超额净收益=186.56*( 1-33%) =125.02 (万元)(可选)4 .甲企业以一项专有技术向乙企业投资，该专有技术的重置成本为80万元。乙企业投入资产 600万元，利用该项技术生产出A产品，尚需追加技术改造及培训费等费用50万元。按历史资料分析，甲企业无形资产利润率为500%乙企业原资产利润率为15%,试评估无形资产投资的利润分成率。解1、计算甲乙企业的约当投资量：甲企业的约当投资量 =80 X ( 1+500%) =480 (万元)(2分)乙企业的约当投资量 =

9、(600+50)X ( 1+15%) =747.5 (万元)(2分)2、计算无形资产投资的利润分成率=480/ (480 + 747.5) = 39.1% (2 分)5、某企业拥有其他企业非上市普通股票20万元股，持有期间每年的股票收益为12溢右。根据调查了解，股票发行单位每年以净利润的 60喊放股利，其他40姗于追加投资。对该企业发展趋势分析表明， 其净资产利润率将保持在 16%勺水平，无风险报酬率为 10%风险报酬率为4%试确定该股票的评估值。5、(9 分)解：D1=20 X12%=2.4 (万元)(3分)g = 40%X 1 6% = 6.4% (3 分)评估值=2.4X (1+6.4%

10、) / (14%-6.4%) = 33.6 (万元)(3 分)1.被评估设备购建于1996年，账面价值100000元，2001年对该设备进行技术改造，追加技改投资 50000 元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1)从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%; 2)该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元；3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模效益指数为0.7,所得税税率为33%; 4)该设备在评估前使用期间的实际利用率 仅为正常利用率的50%,经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的

11、重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。1、（10 分）1251948.05 元，3.83 年，72.3%, 36016.61 ,135949.31804225.742、 2 .假定某市政府将于 2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为 4, 土地使用权七十年，某开发商欲购此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为 两年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/ nf,专业费为建筑成本的 6%,开发商的目标利润为15%, 有关税费为楼价的5%,折现率为10%,工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委

12、托你评估该宗土地价格，试计算分析。建筑费=26032500, 土地价=40675854.3 ,3、 待估企业预计未来 3年的预期收益额为150万元、160万元、180万元。假定本金化率为 12%。根据企 业实际情况推断：（1）从第4年起，企业的年预期收益额将维持在 180万元；（2）从第4年起，企业的年 预期收益额将在第3年的基础上以2%的年增长率增长。试估测待估企业的整体价值。3、（10分）解：采用分段法来进行评估。（1）前3年企业价值，=150X （ P/F , 12%, 1） + 160X （P/F, 12%, 2） + 180X （ P/F , 12%, 3）=389.61 （万元）（

13、2 分）则企业价值为=389.61+ 180X （ P/F , 12%, 3） + 12%=1457.31 （万元）（3分）（2）今后企业的收益将以 2%的年增长率增长，则企业价值为：=389.61+180X （ 1+2% ） （P/F, 12%, 3） + （ 12% 2%） = 1696.47万元（5分）4.某企业拥有M公司非上市普通股，面值共90万元，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%。据调查了解，M公司每年以税后净利润的 80%发放股利，另20%用于扩大再生产。公司发展潜力很大，预 计股本利润率将保持在 15%的水平。假设折现率为12%。试运用红利增长模型来评估该企业拥有

14、的股票价格。4、（5 分）解：D1=90 X 10%=羽元（1 分）g = 20% X 15% = 3%1 分）评估值=9 （1+3%） / （12%-3%） = 103 （万元）（3 分）5.某企业转让制药生产全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料：（1）、该企业与购买方共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；（2）、该制药生产技术是从国外引进，账面价格为400万元，已经使用3年，尚可使用9年，3年来的通货膨胀率为10%; （3）、该项技术转让对于该企业生产 经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后的9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开

15、发费以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元。请你计算：该制药生产全套技术的重置成本净值；该无形资产转让的最低收费额评估值。附：相关系数期数1=10%复利现值系数1=12%复利现值系数1=6%年金现值系数10.90910.8929-20.82640.7972-30.75130.7118-64.3553389.6488399.7149409.7791答案要点：(1)、重置成本净值=400X(1+10%) X9/(3+9)=330 万元(2分)(2)、确定重置成本的分摊率 =300/(300+700 ) X 100%=30% (3分)(3)、确定机会成本，增加开发费20万元，减少了的销售收入按折

16、现值计算为80万，故而80+20=100万元；(2分)(4)、因此该项无形资产转让的最低收费额评估值=330X30%+100=199万元1、某砖混结构单层住宅，宅基地面积为300平方米，建筑面积为 240平方米，月租金为3000元，假设土地还原率为8%,建筑物的还原利率为 10%,建筑物评估时的剩余使用年限为25年，假定另外用市场法求的土地使用权价格为每平方米1000元，年总费用为8000元，用建筑物残余法评估该住宅。1、要求：(1)计算年总纯收益；(2)计算归属土地的年纯收益；(3)计算归属建筑物的年纯收益；(4)计算建筑物价格。年总收益=3000*12-8000=28000,归属土地的年纯

17、收益=300*1000*8%=24000归属建筑物的年纯收益 =28000-24000=4000建筑物折旧率=1/25=4%建筑物价格=4000/ ( 10%+4%) = 28571.432、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计提折旧20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间50400小时。经专业人员勘察计算，该资产还能使

18、用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比较，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税率为 33%,假定折现率为10%)。根据上述资料采用成本法对该资产进行评估。2、根据题目已知，重置成本= 480万元(1)计算资产利用率：资产利用率= 截止评估日资产累计实际利用时间X 100%/截止评估日资产累计名义利用时间=50400/57600 X 100%= 87.5%(2)确定成新率：实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率=20X87.5%= 17.5总使用年限=实际已使用年限 +尚可使用年限=17.5+8=25.5成新率=8/ (17.5+8) =31.3

19、7%被评估资产有形损耗=(重置成本)X实际已使用年限 /总使用年限= 480X(1-31.37%)=480 X 17.5/25.5 = 329.424(3)确定功能性贬值：8年(10%)年金现值系数为 5.3349被评估资产功能性损耗=被评估资产生产成本的年税后超支额X剩余使用年限的年金现值系数 =(1-所得税)X被评估资产生产成本的年超支额X剩余使用年限的年金现值系数 =(1-33%) X 3X5.3349 =2.01 X 5.3349 =10.7231(4)由此可以确定评估值：评估值=480 329.424 10.72= 480X 31.37%-10.72 =139.856(万元) 该资产

20、评估值为139.856万元。3、某企业欲转让一项产品生产技术，经收集和初步测算，已知如下资料：一是该企业与购买企业共 同享用该项生产技术，双方设计生产能力分别为1000万件和600万件；二是该技术账面价值 300万元，已使用2年，尚可使用8年，2年来累计通货膨胀率为12%;三是该技术转出会对该企业生产经营有较大影响：由于市场竞争加剧，产品价格会有所降低，在以后8年中减少的销售收入按现值计算为60万元。同时，为保住市场，需增加开发费用以提高产品质量，投入的追加成本按现值计算为25万元。试评估该生产技术转让的最低收费额。3、( 1)无形资产重置成本净值300X ( 1+12%) X 8+ ( 2+8) =336X0.8 = 268.8 (万元)(2)因转让方与购买方共同使用该项无形资产，故转让成本分摊率为： 60g ( 1000+600) =37.5%(3)转让无形资产的机会成本60+25=85 (万元)(4)确定该无形资产转让的最低收费额为：268.8