2016山东房地产估价师《案例及分析》_居住房地产估价的技术路线和难点处理考试试题

1、 .wd.2015年山东省房地产估价师?案例与分析?：居住房地产估价的技术路线及难点处理考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意 1、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76800 B79104 C77952 D815622、?中华人民共和国物权法?规定，抵押权自时设立。 A：签订 B：登记 C：起草 D：签字 E：执行层的组织协调3、某大厦总建筑面积10000，

2、房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一局部，该局部的房地价值为180万元，建筑面积为240。如果按照土地价值进展分摊，那么该人占有的土地份额为。 A：2.4 B：3.0 C：3.8 D：7.2 E：工业用地的监测点评估价格4、在采用假设开发法中的传统方法进展房地产估价时，一般不计息的工程是_。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B投资者购置待开发房地产应负担的税费 C销售费用和销售税费 D开发本钱和管理费用5、以下关于房地产市场划分的说法，不正确的选项是。 A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场 B：三级市场是指存量房地产交易市场 C：按照增量存量

3、的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场 D：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场 E：借款合同6、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全一样，这主要是因为。 A：掌握的有关信息不同 B：作出的估价师声明不同 C：估价对象状况不同 D：委托人不同 E：工业用地的监测点评估价格7、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3 000元，旁街路线 价为2 000元其临正街深度为2286 m(即75英尺)，临旁街深度为1524 m(即50英尺)根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为1

4、0，那么该宗地的总价为 A：15835万元 B：13517万元 C：12345万元 D：12638万元 E：工业用地的监测点评估价格8、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的_。 A上升 B下降 C不变 D不确定9、现有某待开发工程建筑面积为3850，从当前开场自开发期为2年。根据市场调查分析，该工程建成时可出售50，半年后和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为2850元/。假设折现率为15，那么该工程开发完成后的总价值的当前现值为万元。 A：766 B：791 C：913 D：1046 E：工业用地的监测点评估价格10、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的

5、，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为_万元。 A833 B2500 C1250 D106711、某类商品房20042008年的售价分别为6000元、6300元、6678元、7212元、7645元。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元。 A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00 E：工业用地的监测点评估价格12、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，

6、当前房地产投资的折现率为。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59%13、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应_直线法计算出的成新率。 A大于 B大于或等于 C小于 D小于或等于14、如某笔贷款的月利率为1，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是。 A：12 B：1255 C：1268 D：1355 E：借款合同15、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。 A：本钱导向定价法 B：购置者导向定价法 C：竞争导向定价法 D：市场导向定价法 E：借款合同16、

7、下面说法正确的选项是。 A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人 C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制 D：房地产估价报告应由估价师个人出具 E：工业用地的监测点评估价格17、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。假设折现率为8%，那么承租人甲目前的权益价值为万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.5818、指工程在借款归还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 A：利息备

8、付率 B：偿债备付率 C：资产负债率 D：流动比率 E：借款合同19、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。 A较高的收益性 B较强的流动性 C直接融资的功能 D抵御通货膨胀影响的功能20、某房地产开发商在其新建工程的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于_。 A现金折扣 B数量折扣 C折让 D季节折扣21、以下关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的选项是。 A：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府 B：征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C：根

9、本农田由国务院审批 D：根本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批 E：房地产估价机构必须加盖公章22、证券价格由_确定。 A货币使用中产生的收益 B社会借贷资金利率 C市场对证券的供求 D货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率23、关于单利和复利的区别，以下说法不正确的一项为哪一项_。 A单利是指在计算利息时，不管期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不参加本金重复计算利息 B复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息参加本金再计算利息，逐期滚算 C用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，那么有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效

10、益，特别是可用来比拟不同期限的资金使用效益 D在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算24、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。 A：房地产平面图 B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片 D：房地产权属账册 E：执行层的组织协调25、根据工程量清单计价法，以下对有关费用的描述，不正确的选项是_。 A直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费 B措施费包括环境保护费、平安施工费、临时设施费、夜间施工费等 C规费包括工程排污费、社会保障费等 D企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等二、多项选择题共2

11、5题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分 1、在某种商品市场上，影响该商品需求的因素是。 A：消费者偏好 B：消费者的收入水平 C：该商品的价格 D：厂商对未来的预期 E：厂商对商品的评价2、商业银行的外部组织形式包括。 A：单元银行制 B：总分行制 C：混合银行制 D：集团银行制 E：连锁银行制3、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原那么是_。 A客观性原那么 B一贯性原那么 C持续性原那么 D相关性原那么4、某地区某类商品住宅20002005年的价格依次为：1900元/m2，2510

12、元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，那么用平均开展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为元/m2。 A10281.32 B13622.77 C9563.78 D10542.355、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进展权益状况调整时，应包括的内容有。 A：地役权设立的情况 B：土地使用期限 C：根底设施完备程度 D：容积率 E：临街状况6、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。 A：较乐观的估计值 B：较保守的估计值 C：过高的估计值 D：过低的估计值 E：可能的估计值7、房地产中介

13、效劳收费分为三类。 A：房地产咨询收费 B：房地产估价收费 C：房地产经纪收费 D：房屋买卖收费 E：房屋交易收费8、_是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 A物业税 B地产税 C契税 D增值税9、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。 A：说明估价报告的合法性、真实性 B：说明估价的独立、客观、公正性 C：躲避估价风险 D：保护估价报告使用者 E：防止委托人提出高估或低估要求10、房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构开展情况进展调整，每_重新评定资格等级。 A1年 B2年 C3年 D4年11、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得

14、一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进展抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，那么该应价为。 A：无效应价 B：有效应价 C：可以成交的价格 D：不确定 E：停顿侵害12、提议召开业主大会临时会议的业主到达_%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A10

15、B15 C20 D2513、与非专业估价相比，专业估价的特点有。 A：是一种专业意见 B：估计价格或价值 C：实行有偿效劳 D：承当法律责任 E：估价作业日期长14、根据?房地产广揭发布暂行规定?，制止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题) A：集体土地上的合法房屋 B：代管房屋 C：列入拆迁范围内的房屋 D：共有房屋 E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋15、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，那么应以_进展估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提16、以下行为中，需要缴纳契税的有。 A：事

16、业单位购置办公用房 B：因地震导致房屋灭失而重新购房 C：个人购置经济适用住房 D：奥运冠军承受政府奖励的房屋 E：城镇职工按规定第一次购置公有住房17、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。 A：搜集交易实例 B：选取可比实例 C：对可比实例的市场价格进展适当的处理 D：对可比实例的成交价格进展适当的处理 E：求取比准价格18、有一宗三角形的土地需要进展估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为_万元。 矩形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 F150 F17

17、5 F200 F平均深度价格修正率/% F160 F140 F120 F100 F87.2 F78.0 F70.8 F65.019、以下关于贴现债券的表述正确的选项是。 A：贴现债券，也称贴水债券 B：贴现债券，也称附息债券 C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行 D：到期时按券面价值归还本金的债券 E：其发行价格与券面价值的差价即为利息20、在一个房地产工程进展风险分析的过程中，风险评价的主要任务是_。 A选出最正确方案 B检验各风险因素 C对评价指标的影响 D对风险对策的建议 E定量确定风险大小21、房地产权属档案的完整性表达在两个方面，即。 A：房证结合 B：地证结合 C：图卡结合 D：图档结合 E：房地结合22、最能说明土地价格水平上下的价格是_。 A土地单价 B基准地价 C楼面地价 D标定地价23、某宗房地产采用市