以物权法论车库的归属问题

1、以物权法论小区车位的归属问题摘 要如今，人们的生活水平不断提高，越来越多的人拥有了自己的私家车，因此对于怎样找到自己的停车位成了大家十分关心的问题。随着物权法的颁布和实施，车库的归属成了当下的热点话题。而车库的归属作为建筑物区分所有中的一项具体制度，它关系到居民的合法权益保护和小区的和谐、稳定。本文共分四部分。第一部分对车位的内涵做了简要的概述，并阐明了界定停车位归属的必要性和重要性。第二部分对国内现有各种对于车位归属的相关理论进行了分析，包括业主所有说，开发商所有说，国家所有说等，并进一步研究和探讨了物权法中关于界定车位归属的问题。指出物权法采纳的约定归属说虽然仍存在着缺陷，但相比较而言，在

2、现有的各种解决方案之中，更为合理。业主所有说是发展趋势，但还是要具体情况具体分析。第三部分主要介绍了发达国家和地区关于小区停车位归属的相关立法学说，尤以美国为例，并提出了其对完善我国车位归属制度的借鉴意义。第四部分针对目前物权法中关于界定车位归属的一些缺陷，对完善我国停车位产权归属制度提出了自己的建议。关键词物权法停车位产权归属 The Research on The Real Right Law of The Parking Space Ownership AbstractToday, with the increase of living standard, more and more p

3、eople have their own private transport, therefore, it has become a concerned issue that how to find a parking space. With the issuing and enacting of the Real Right Law, the parking space ownership has become a hot topic currently, which is related to the legal right protection of inhabitants and th

4、e harmony and the stability of the neighborhood. This paper consists of four sections.This paper consists of four parts.The first section is the brief introduction of the definition of parking space, and clarifies the necessity and importance of the parking space ownership.The second section not onl

5、y analyses many extant domestic related theories of the parking space ownership, including proprietor ownership hypothesis, developer ownership hypothesis, country ownership hypothesis, but also researches and probes the definition in the Real Right Law. It points out that despite the defects, the R

6、eal Right Law is relatively more reasonable than other extant solutions. But while Proprietary Theory is the main trend, different kinds of cases have different analysis.The third section mainly introduces related legislation theories of the parking space ownership in developed countries and areas,

7、especially in the United States, and states the positive meaning it has to improve our parking space ownership system.The fourth section is focusing on some defects of the parking space ownership system, and giving proposals to improve our parking space ownership system.Key words：The Real Right Law

8、Parking Spaces Ownership 目 录导言 1（一）选题背景和意义 1（二）现有文献综述 1（三）研究方法描述 21资料数据统计 22规范阐释的方法 33比较研究的方法 3一、概述 4（一）车位的定义 4（二）界定车位归属的原因 41小区车位的重要性 42车位归属法律问题研究的必要性 5二、界定车位归属的相关理论 5（一）关于车位归属的相关争议 51 国家所有说 52开发商所有说 63业主所有说 7（二）物权法界定的车位归属问题 71有约定照约定 72没有约定或约定不明则归业主共有 8（三）综合评述：具体情况具体分析 8三、发达国家及地区对于车位归属界定的相关立法学说 9（一

9、）我国台湾 10（二）美国 10（三）法国 11四、对于完善我国车位归属制度的建议 12（一）建立以物权为核心的房地产法律框架，进一步完善物业管理条例细则 12（二）区分所有的建筑物的建设，必须保证设置足够区分所有权人使用的小区车位 12（三）具体情况具体分析 131公共停车位和私人停车位 132建筑物的附属 13结语 14参考文献 15谢辞 1920以物权法论小区车位的归属问题导言（一）选题背景和意义近年来，随着人们生活水平的不断提高，拥有私家汽车的人越来越多。由于土地资源的有限性，停车费用日益上涨，使得人们对停车问题尤为关注。对于出行时将车停放在公共停车场并交纳一定的费用，人们并无多大争议

10、，但对于自家住宅小区内车库（停车场）的分配、使用、费用分担等问题甚为关心。为此所发生的业主与开发商之间、业主与物业管理公司之间的纠纷不断。这些矛盾和纠纷，归根到底就是住宅小区停车位的权属不明。换言之，矛盾的焦点就在于车位的所有权到底是谁的？只有解决了这一车位权属问题，上述矛盾和纠纷才能从根本上得以有效解决。随着物权法的实施，类似于开发商或物业公司随意出租车位、刊登广告盈利等状况开始好转。物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但一些人对这样一个“有约定照约定”的规定仍存有疑问，因此有必要对物权法中车位的归属

11、问题作研究，并提出自己的看法。这里需要事先说明的是，首先，本文所指的停车位，是指建造于土地用途为居民住宅用地之土地上的车位，而不涉及商业用地、综合用地及其他用途之土地上所建的车位；其次，本文所指停车位，包括住宅小区基地范围内不与房屋相联的露天停车区域，以及以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域。（二）现有文献综述笔者查阅上海图书馆部分相关书籍以及期刊网等国内网站，发现有小区停车位所有权归属问题的文章比较多，但观点不统一，并且各有优缺利弊。物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者

12、其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。一些学者认为，随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，车库、车位归谁所有的问题逐渐成为老百姓关注的焦点。然而，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。在现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，因此，物权法中“建

13、筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这样的规定是准确而富有针对性的。另一些学者认为物权法中对车库权利归属制度的安排存在缺陷。有的学者认为小区车位是用开发商的地上空间利用权划定的，当然属于开发商；有的学者认为中国应借鉴美国相关立法学说，认为小区停车位应归业主共同所有；也有学者认为应当将地下停车位定为公共设施，以备防空等紧急事务。随着现代城市的发展，都市人口的不断增多，私人汽车的迅猛增加。怎样找到一个可供停车的位置就成了人们十分关心的问题，特别是在自己居住的小区内，这一问题变的更为迫切，而小区车位的归属问题也就成了当下热门的话题，是一个非常重要的、受到广泛争议的问题。但

14、目前学界对这一问题的研究还缺乏系统性，各地方立法者对这一问题的认识也不一致，产生了同一问题地方规定却完全不同的情况。虽然物权法第七十四条中规定“车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，但作为约定双方之一的业主大多处于弱势地位，并且约定说在法律上已将车库的物权武断地规定给开发商，因此导致仍然有众多学者认为对于车库权利归属制度的安排存有缺陷。（三）研究方法描述1资料数据统计笔者查阅相关社会新闻报道，对房地产开发涉及车库的案例进行表格分析内容包括：（1） 历年房地产开发土地征用情况（2） 产生的相关法律纠纷数量（3） 解决情况结果（4） 补偿情况2规范阐释的方法法律是一门实用性的学科

15、，法律的研究最终都要回来现行的法律上来，探讨现行法合不合理，是否有不足和不明晰之处，在哪些方面需要改进或做出解释。本文在研究物权法关于我国的车库归属问题的过程中，对现行法进行了相应的解释和阐述。3比较研究的方法本文对美国、法国等发达国家以及我国台湾地区的相关制度进行了比较研究。在比较研究过程中，笔者避免孤立考察某项制度或规则，而是同时关注相关的配套规则和制度背景，以便更准确和深入地理解其意义和功能，同时尤以美国为例，提出了其对完善我国车位归属制度的借鉴意义。一、概述（一）车位的定义在我国，停车位主要表现为三种形式：首先是小区的公共停车位，一般指的是小区的地上停车位。对于这种停车位多看成是区分所

16、有人共有，有些小区对这种停车位是敞开供应，随便使用；有些小区区分所有人则要交纳一定的物业费用，外来人员需要交纳一定的停车费。其次是小区的私人停车位，一般指小区的地下停车位。小区的区分所有人在实际使用中多需要首先向开发商购买停车位的使用权，然后再归该业主专有。最后一种就是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分甚至是所有权所涵盖的部分，典型的就是专门的小区车库。这种车库停车位需要进行物权登记，发所有权凭证。在本文中，笔者所指的停车位，是指建造于土地用途为居民住宅用地之土地上的车位，而不涉及商业用地、综合用地及其他用途之土地上所建的车位；其次，本文所指停车位，包括住宅小区基地范围内不与房屋相联的露天停

17、车区域，以及以房屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域。（二）界定车位归属的原因1小区车位的重要性近年来我国私家车发展很快，小区停车位却增长缓慢。“据资料，1988年全国私人汽车拥有量为1512万辆，1995年增至6000万辆汽车，2000年我国大城市轿车拥有量为15辆/千人，2005年为25辆/千人，有工业专家估计，20002005年每年轿车销售量为51100万辆，2005年全国小轿车拥有量平均为50辆/千人。” 刘佩衡：大城市急待开发的交通设施问题，建筑技术开发，1997年第8期，第43-44页。“根据杭州道路交通管理规划分析预测，2002年杭州城区社会总需求车位56559个，到20

18、10年，需要85896个，而杭州市每年只新增8000个左右的车位。” 李庆钢：车子会有的，车位呢关于城市停车位的思考，车市前言，2002年第3期，第18-22页。可以说小区车位不足问题已经成为制约我国汽车工业发展的瓶劲，成为居民生活水平提高、小康社会的实现的主要障碍之一。不断增长的私车与有限的小区车位的矛盾，使得小区车位的地位越来越重要。小区车位与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。2车位归属法律问题研究的必要性逐渐锐化的私车与小区车位的矛盾带来的是开发商、物业以及业主之间的三方面纠纷，同时给社会产生了新的不稳定因素，而矛盾的焦点便集中于停车位的产权问

19、题。实践中引发争议的关键在于小区车位究竟是建筑物区分所有权中专有所有权的客体（专有部分），还是共用部分持分权的客体（共用部分）？如果是属专有部分，则开发商可将车库单独出售，同时也应该为单独之不动产物权进行登记；如果为共用部分，则开发商无权将车库单独出售，车库应是住宅小区全体业主共同所有，无须单独登记以公示。面对这些由小区车位的归属与管理、处分引发的诸多纠纷，在说明小区车位的地位越来越重要的同时，也说明了有关小区车位的法律问题仍然缺乏有效的法律规制，故而有必要对小区车位产权归属问题进行研究。二、界定车位归属的相关理论（一）关于车位归属的相关争议在物权立法过程中，有关小区车位的归属，有着较大的争论

20、。主要有以下几种观点：1国家所有说此种观点所针对的是地下层部分为停车之用的停车区域，即地下车库。该观点认为，地下车库应当属于地下人防工程，根据人民防空法的有关规定的精神，地下车库可以推定为国家所有。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空办公室1998年颁布的关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知第2条指出：“人防国有资产是国防资产的组成部分，未开发使用的不交纳物业管理费。开发使用的人防工程,由使用人交纳物业管理费。使用人须承担产权人应交的物业管理费，并在人防工程使用协议和物业管理委托合同中注明。”笔者认为，地下车库不能简单地等同于地下人防工事，并且据此就认为车库归国家所有。所谓人防工程，全

21、称为人民防空工程，根据人民防空法第18条的规定，人民防空工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。地下车库和人防工事的内涵不同，“即使是很多地下人防工事用于地下车库，但是不能完全等同为地下车库，否则将来开发商开发的地下车库都等同于人防工事，其结果将会导致地下车库都由人防办来管理维护，这显然不合理，也不可行。” 王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题（上），南京普法网，参见 2008年3月20日访问。2开发商所有说该观点认为，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积限于地表的道路、绿地（不包括其他地表），

22、而小区车位是用开发商的地上空间利用权划定的，当然属于开发商。在现实中小区车位的权属形式，主要有以下几种：（1）小区车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，须要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费；（2）小区车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，例如购买70年或者50年的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主；（3）小区车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。笔者对于此种观点表示不赞同。在开发商所有说中，因为不同的车位其建

23、筑质量不等，面积大小有差异，资金投入有别，事实上，对于实践中引发的很多纠纷，业主无法证明开发商是否已经将其纳入到商品房成本中。仅仅凭开发商的一面之词，也无法断定它没有被计入商品房的建设成本。有的开发商对小区车位的划定没有任何投资，只不过是用小区内的土地空间划定的，甚至有的开发商会减少绿地或小区道路的面积而去划定小区车位，决不会有开发商会减少楼房的建筑面积，而增加车位的地表面积，因为开发楼房的利润会比开发车位高过几十倍；另外我国法律并没有承认独立的空间利用权，独立的空间利用权是依附于所属的地上建筑物的所有权，开发商不能以他享有独立的地上空间利用权来主张他对小区车位的所有权。3业主所有说该观点认为

24、，小区车位应当属于全体业主所有，由业主委员会行使管理权。具体而言, 全体业主成立业主委员会, 由业主委员会统一管理小区车位, 向车主收取停车费, 然后用该笔费用支付绿地维护、楼顶空间维修、小区道路维护和物业管理费用等。中国人民大学杨立新教授认为：“从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位的所有权为全体区分所有权人所共有，区分所有权人对于自己所有的

25、停车位的使用，就是如何进行分配的问题。” 杨立新：窗前绿地、楼顶空间、停车位论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题，杨立新民商法评论，参见 2008年3月22日访问。（二）物权法界定的车位归属问题该观点认为，对车位的归属应当通过约定来确定其归属。物权法采纳了此种观点，第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”1有约定照约定约定归属实际上就是给予开发商或者业主一种保留权利归属的机会。这就是说，法律

26、上给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中做出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权；如果他不愿意做出约定或者没有约定，那就意味着他放弃了车库所有权，从而车库的所有权就推定为全体业主所有。2没有约定或约定不明则归业主共有没有约定不仅包括没有任何约定，也包括了约定但却没有履行形式方面的要求，又或者约定无效。所谓的没有约定是指业主与开发商之间根本没有就车库的归属进行协商，也并没有达成任何协议。假如开发商没有明确表明保留车库的所有权，但事后与业主达成车库转让合同，这也说明开发商实际上享有车库的所有权，可以认为明确做出了约定。所谓约定不明是指虽然有约定，但基于各

27、种原因没有就归属达成明确的合意，可以通过解释的方法确定最终的归属。假如双方没有就车库达成约定，但业主通过在购房合同中单方面放弃了对车库的所有权，这实际上可以解释为开发商保留了车库的所有权。（三）综合评述：具体情况具体分析笔者在上文中已对国家所有说和开发商所有说这两种观点表示不赞同，但对于业主所有说以及约定归属说这两种观点，笔者认为其各有优缺利弊。现物权法所采纳的约定归属说，在目前法律没有明确规定车库归属的情况下, 要求当事人在合同中做出约定是有一定道理的。不仅充分体现了私法自治原则，符合市场经济的内在要求，还有利于鼓励开发商修建停车位，并对其进行有效的利用和管理。这种做法既能协调开发商的利益，

28、也在一定程度上维护了业主的利益。但是，这里问题也很明显。比如提出“有约定按约定”，既然是约定，那必须有约定的双方，可是，谁能成为约定的双方？如果是一个业主和开发商，那不是实际上就承认了开发商拥有所有权？即使不深究这点，一个业主和开发商达成了协议，那么他们的约定能否约束到其他的业主？一个车库就如此复杂， 那地上地下还有的两种停车位呢？况且购房者的弱势地位，往往在“约定”中处于下风，给开发商留有后门，从目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位的归属使用，有的是业主购买，有的是开发商附赠，有的是业主承租，一般都有约定。开发商仍然可以在合同中注明“车位、车库”归自己所有，然后通过租售或附赠形式转移给

29、少数业主。一切都不会有太大改变。笔者比较偏向业主所有说，这一观点着眼于业主合法权益的保护，有利于平衡市场主体利益，促进市场经济的良性发展，同时对定纷止争，保障小区的和谐稳定也有很大的帮助。不过笔者认为应当具体情况具体分析，如何看待小区停车位所产生的原因是关键。一个小区的第一个业主在入住该小区的时候，停车位已经存在，这些停车位是由开发商从所批的土地上开发出来的，如果按照谁投资谁收益的原则，这些停车位应当归开发商所有，业主只能从开发商处租赁或者购买所有权。按照物权法规定的约定归属说，在实际上承认了开发商拥有所有权的同时，业主往往也处于弱势。其实停车位的所有权归属不应当仅仅只是局限在物权领域，实际上

30、在中国各地对小区的规定中有些规定了小区必须建有一定的停车位，开发商不能独立开发停车位归自己所有。因此我们可以推定小区的停车位应当是归于小区的建筑物区分所有权人共有的，否则，开发商就没有尽到他的义务，这种小区是违法的。当然，业主所有说也有其无法避免的缺点。如果小区停车位归业主共同管理，怎么协调将是一个大问题。在业主人数众多的情况下，即使通过业主委员会来分配，在使用管理方面的效率也会大大降低，这势必也会引发诸多纠纷。与此同时，小区停车位如被规定为业主的共有财产，那么，开发商就没有足够的动力来解决车位的建筑和有效管理。最后，因为车库非常紧张，停车越来越难，受损害最大的还是业主自己。三、发达国家及地区

31、对于车位归属界定的相关立法学说由于小区的特殊性，即使就世界范围而言，对于小区的停车位，各国的规定也不统一。有的直接规定归区分所有权人共有，且被作为公共设施，不得登记为私人所有，也不能分割零售；有的将停车位作为建筑物的共有部分维持权属，按照建筑单元予以分配，比如加拿大多伦多市；有的将停车位分为不同的情况，分别考虑不同的处理措施。（一）我国台湾：在我国台湾地区，按是否依法强制规定为标准，将区分建筑物附属的停车场划分为“法定停车场”、“自行增设停车场”和“奖励增设停车场”三种，法定停车场是一种属法律强制必须设置的停车场，自行增设停车场非为法定必设，增设面积不参加土地面积的分摊。奖励停车场是指主管机关

32、为供公众停车之用，鼓励在建筑物建筑时，依法按鼓励系数或一定的公式计算，另行增设停车位，具有构造和使用上的独立性，它主要做公用停车场，向社会开放。 柴景山：区分所有建筑附属停车位权属问题研究，武汉科技大学学报（社会科学版），2005年6月第7卷第2期，第72-74页。我国台湾地区的规定对内陆地区影响很大，深圳仿照其做法，目前己形成了深幼市区分所有建筑物停车位出让转让办法，将停车位分为配建停车位及增设停车位，并规定配建停车位应设置时钟停车位，以供临时停车之用。就其胜质而言，除时钟停车位以外，配建停车位和增设停车位均可以成为专有部分，从而可以进行转让、租赁等交易。（二）美国：美国作为发达的市场经济国

33、家，其区分所有物业产权法律制度已经十分成熟，美国法对住宅小区停车位归属的制度安排可以给我们很多有益的启示。美国法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，作出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。美国法律一般将住宅小区划分为专有部分和共有部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业主一起对共有部分拥有共同所有权。也就是说，在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产。“依美国现制，大多数在郊外的建筑，若六层以下，停车场大都建于基地内，该停车场为共用部分。” 陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社199

34、5年版，第78页。小区里的所有建筑与设施分为专有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。美国是用法律强制的手段来解决小区车位归属，美国法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制权，做出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。这种办法也是很值得我们学习的，即从源头上解决小区车位的归属问题。“但由于小区车位既占有一定的土地，又需要一定的建设费用，强制将车位归属小区业主共有的做法，必然要求所有的业主为小区车位买单，增加了购房费用同时，这一规定也限制了业主的购买选择权。” 戴忠喜：美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属，中国房地产，2

35、005年第11期，第12-14页。在美国由于基本人人有车，人人需要车位，这种规定或许还能为业主接受，但在我国这种做法目前来说显然还是行不通的。（三）法国：法国自上世纪五十年代以后，根据法国都市计划法，在新建建筑物时，建筑者负有在建筑物基地内，以每一住户设计一停车空间为义务。于屋外设置必要停车场空间而无基地时，建筑者须往地下挖掘三层、四层乃至五层楼那样的深度设置停车场。同时，区分所有建筑物之居住区域与基地内的停车区域系分别的不动产。因而，非该区分所有建筑物之居住者亦可购买基地内之停车场。但实际上，由于出售停车场对出售公司极为有利，所以由于没有车或付不起停车场购置费，区分所有者未购买的停车场，一般

36、都由开发公司出售公司转买给非建筑物区分所有人。 陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社1995年版，第104页。在法国几乎所有的停车场空间均由单个的区分所有人享有所有权。比较上述几个国家或地区有关小区车位归属的规定，存在着很大的差别，美国不论何种类型小区车位都强制归属业主共有。而法国却不论何种类型小区车位一般属于专有权之客体，可为某特定主体单独所有。而我国台湾地区将区分建筑物附属的停车场划分为“法定停车场”、“自行增设停车场”和“奖励增设停车场”三种，不同的停车位类型其法律性质、归属不同。就我国来说，由于我国小区内的停车位类型较多，既涉及到土地使用权问题，又涉及到建筑容积率问题。因此

37、，不宜笼统规定其归属，应作区别对待，同时由于我国经济发展的不平衡，虽然越来越多的人拥有了自己的私人汽车，但是在我国有私车毕竟还只是部分人，并没有像美国那样很普及，因此不可能实行美国的做法。我国台湾地区将区分建筑物附属的停车场划分为“法定停车场”、“自行增设停车场”和“奖励增设停车场”三种的做法，比较符合我国目前的实际，笔者认为其可以较好的解决目前我国有关小区车位归属的冲突与矛盾。四、对于完善我国车位归属制度的建议我国一直以来对停车位都没有专门而明确的国家立法，而各地地方政府又下发了非常多的政府规章和规定，这导致了各地法律不统一，进一步加剧了权属问题的混乱。同时各种理论又相当的多，争论很大，但是

38、却又各有缺点，使得即使物权法已采用了约定归属说，但是车位归属问题仍是众人关注的话题。对此笔者对于完善我国车位归属制度提出自己的几点建议。（一）建立以物权为核心的房地产法律框架，进一步完善物业管理条例细则。物权是权利人直接支配物并排他性地享有其利益的权利，它是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现。坚持公平、秩序、自由、正义的原则，利于多建车位、降低房价、保护权益、保障交易、增进效益的价值取向，确立建筑物区分所有权的物权法律制度，完善目前房地产法律制度的缺陷。我国房地产法律制度应当做出全面清晰的规定，防止人们对房地产权利的来源、确权、保护等产生不同的理解或实践，给社会经济带来矛盾。目前，

39、虽然物权法以“约定”为解决车位归属的关键，但是在笔者看来，将车位产权交由全体业主共有却是大势所趋。由于物权法的法阶太高，不能也不适宜对各种不同情形的停车位归属做太过详细的规定，所以应该进一步完善物业管理条例，在物业管理条例中，将“约定”细化。（二）区分所有的建筑物的建设，必须保证设置足够区分所有权人使用的小区车位。现代社会生活步伐加快，私家车日益成为人们的代步工具。伴随着人们生活水平和城市化水平的提高，私家车数量攀升。因此，区分所有建筑物的小区车位是必须建设并且必须具有足够数量的。在立法中，应当明确规定，房产开发商在开发建设区分所有建筑物时，必须建立足够的小区车位。根据当前我国的经济发展水平，

40、一户应当设有一个或两个小区车位，具体是一个还是两个，根据所在地的经济发展水平制定地方法规或行政法规具体规定。禁止开发商将区分所有建筑物的小区车位建设纳入自己的所有权范围单独开发。（三）具体情况具体分析由于停车位包括不同的种类，而且性质各不相同，所以实践中很难用统一的方法解决。因此，笔者认为小区应当对各种不同种类的停车位进行分别规定，按具体情况具体分析，分开解决。1公共停车位和私人停车位由于在小区中，停车位毕竟有限，同时对于不同的车辆应当采取不同的保护措施，所以应当对三种不同的停车位进行不同的分配。让开发商作为一个“拍卖人”，所有的地上停车位应当归所有建筑物区分所有权人共有，基于物业的服务交纳少

41、量的费用。但是对于地下停车位和车库应当采取集中竞价的方式，因为它们的数量有限，而且这些地方必然需要更好的服务，需要交纳更多的费用"根据帕累托定律，必须保证物的最大利用律，对这两种停车位不能进行敞开供应。其实这也就相当于现在所说的公共停车位和私人停车位的处理方法。而所交纳的竞价费也应该最终用于小区的全部居民而不能收归开发商所有。2建筑物的附属：车库在中国小区的建设中，车库的形式主要有以下两种：别墅的配套车库和专门修建的车库。对于第一种的配套车库，虽然它也是停车位，但是它的出现实际上是附属于别墅本身的，即其应当是建筑物的附属部分，是所有权的扩展部分。对于这种车库，不应当将其独立于别墅本身

42、而单独考虑。在颁发证件的时候也只要颁发别墅的所有权证而排除单独颁发车库所有权证。同时鉴于所拥有的所有权的整体性，当该业主转移了别墅的所有权的时候，他不能再继续保留车库的所有权而要一并转移。而对于第二种就正好适合上文所提的停车位的概念，业主通过竞价的方式获得一定时期的使用权，然后获得专有权，在使用年限到的时候再进行竞标。在使用年限内，即使该业主不再是小区的居民，也应该保留其停车位的专有权，而为了缓解小区停车问题，业主委员会或者物也应当积极联系该业主，争取尽快回赎该停车位以利于再次分配。结 语物权法的重要性和其对公民财产权利的深刻影响无需赘言。法乃善良公正之术，立法更需要立法者的善良公正理念，没有

43、先进的设计理念肯定设计不出好的物权法制度。小区车位归属问题是一个非常重要的问题。经过本文的分析，笔者认为约定归属说和业主所有说都有其各自的优缺利弊。随着高层建筑、汽车的增多，小区车位的需求在进一步扩大，小区车位作为一项重要的财产受到越来越多人的关注。虽然业主所有说在目前的中国难以实行，但是小区车位归由业主共同所有将是一个必然的发展趋势。笔者在本文中强调的另一点是“具体情况具体分析”。物权法的制定是我国立法史上非常重大的历史性事件，它不仅要对我国的物权基本制度进行规定，还要解决现实生活中众多的复杂问题，或者是给出解决的途径。因此，立法中必须结合中国的国情, 既要遵循法律基本原则，制定科学合理的物

44、权基本制度，同时又要结合实际，提出针对现实中问题的解决途径。这就要求我们的立法者在立法过程中既要有坚决维护物权基本原则的原则性，又要有适应我国国情的灵活性。参考文献（一）著作及译著类1王利明：民法总则研究，北京中国人民大学出版社2003年版。2梁慧星：中国物权法研究，法律出版社1998年6月出版。3. 尹田著：法国物权法，法律出版社1998年。4王书江译：日本民法典，中国人民公安大学出版社1999年版。5王利明：民法疑难案例研究，中国法制出版社，2002年8月版。6梁慧星、陈华彬：物权法，法律出版社2003年1月第2版。7 中华人民共和国物权法（2007年3月16日十届人大五次会议通过）8赵红

45、梅：房地产法论，中国政法大学出版社1995年版。9王利明：民商法研究第4辑，法律出版社2001年第2版。10崔建远：中国房地产法研究，中国法制出版社1995年版。11陈华彬：物权法原理，国家行政学院出版社1998年版。12孙宪忠：论物权法，北京法律出版社2001年版。13中国房地产开发集团公司：中国物业管理指南，中国城市出版社1995年8月。14陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社1995年版。（二）期刊报纸类1丁斌：住宅小区地下车库权属研究，城市开发，2004年第7期。2王利民：我国公有权制度的物权法构建，当代法学2006年第2期。3石磊：关于商品房销售中停车位和会所权利归属的思

46、考，陕西省行政学院、陕西省经济管理干部学院学报，2006年第1期。4戴忠喜：美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属，中国房地产，2005年第11期。5王家福：对民法草案的几点意见，法律服务时报，2003年1月17日。6孙宪忠：物权行为理论探源及其意义，法学研究，1996年第3期。7李芳：物权法的宪政价值，理论前沿，2006年第16期。8毛玮：论物权行为的实践性，学术研究，2006年第12期。9于伟：建筑物区分所有权的初探，政法论坛，1997年第4期。10王钰林、袁利平：对城市住宅区地下车库的产权法律浅析，长江建设，2004年第5期。11胡志刚：公共配套设施的权属界定应明确四种关系，房地产行政管理，2005年第2期。12毛肖帅：何时才能给地下车位办证，房地产行政管理，2004年第12期。13代兵、谷晓坤：居住小区地下停车场产权究竟该归谁，房地产行政管理，2004年第12期。14玉琦：深圳市准予销售地下车库的思考，中国房地产报道，2004年第12期。15沈勇明：试论人防工程所有权归属的立法完善，兰州学刊，2004年第3期。16周林彬：所有权概念新探，贵州大学学报（社科版），2000年第5期。17麻昌华、黎栋：所有权