石狮市基准地价应用方案

1、1 石狮市城镇土地级别石狮市城镇土地级别石狮市城镇土地级别石狮市城镇土地级别和基准地价应用方案和基准地价应用方案和基准地价应用方案和基准地价应用方案石狮市国土资源局石狮市国土资源局20082008 年年 5 5 月月 1 1 日日2目 录第一章第一章 石狮市城区基准地价的基本内容石狮市城区基准地价的基本内容.3第二章第二章 城区土地级别划分和基准地价标准城区土地级别划分和基准地价标准.5一、石狮市城区规划区土地级别范围说明一、石狮市城区规划区土地级别范围说明.5二、石狮市城区规划区基准地价的标准二、石狮市城区规划区基准地价的标准.5第三章第三章 石狮市城区规划区宗地地价评估方法石狮市城区规划区

2、宗地地价评估方法.9一、商服用地宗地地价评估一、商服用地宗地地价评估.9二、住宅用地宗地地价计算二、住宅用地宗地地价计算.18三、工业和其他用地宗地地价计算三、工业和其他用地宗地地价计算.22四、商住混合用地地价计算方法四、商住混合用地地价计算方法.27五、基准地价使用说明五、基准地价使用说明.28六、城区宗地影响因素系数说明表六、城区宗地影响因素系数说明表.29第四章第四章 各乡镇土地级别划分和基准地价标准各乡镇土地级别划分和基准地价标准.35一、各乡镇基准地价的表现形式和内涵一、各乡镇基准地价的表现形式和内涵.35二、各镇土地级别的划分二、各镇土地级别的划分.35二、各乡镇基准地价标准二、

3、各乡镇基准地价标准.37三、各镇宗地地价修正体系的建立三、各镇宗地地价修正体系的建立.39四、宗地地价评估方法四、宗地地价评估方法.46五、乡镇宗地影响因素系数说明表五、乡镇宗地影响因素系数说明表.473第一章 石狮市城区基准地价的基本内容一、基准地价的构成和应用范围一、基准地价的构成和应用范围基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及商服、住宅、工业、其他等不同土地用途分别评估的土地使用权平均价格。本次评估基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其他用地等四类，基准日为 2007 年 1 月 1 日，土地开发程度为“五通一平” ，基准地价的应用范围是城区规划区内建设用地区域。二、基准

4、地价的表现形式和内涵二、基准地价的表现形式和内涵（一）商服用地基准地价的表现形式和内涵商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地） 、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地） 、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地） 。商服用地基准地价采用主街路线价、级别平均路线价和级别价三种表现形式。其中级别

5、平均路线价的适用范围是主街路线价覆盖范围之外的内街商服或新开通道路的商服用地。而级别价适用范围是不可分割销售的、自主经营的独立商服用地。1、商服用地主街路线价的内涵：是指出让年限为 40 年，沿街进深为 16 米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。2、商服用地级别平均路线价的内涵：是指出让年限为 40 年，除主街路线价区段外，沿街或沿路进深为 16 米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。3、商服用地级别楼面地价的内涵：是指出让年限为 40 年，标准容积率为 2.5，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。（二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵：住宅用地主

6、要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。住宅用地基准地价采用级别楼面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为 70 年，标准容积率为 2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。（三）工业用地基准地价的表现形式和内涵工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心） 、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。工4业用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为 50 年，标准容积率为 1.0，每平方米土地的使用权平均价格。（四）其他用地基准地价的表现形式和内涵其他用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设施

7、及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其他用地。其他用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为 50 年，标准容积率为 1.0，每平方米土地的使用权平均价格。5第二章第二章 城区土地级别划分和基准地价标准城区土地级别划分和基准地价标准一、石狮市城区规划区土地级别范围说明一、石狮市城区规划区土地级别范围说明1.商服用地级别范围商服用地级别范围级地：主要分布在城市中心，金相路-西环路-普闻路-嘉禄边路-嘉禄路-二环东路-八七路-濠江路-宝岛中路-福辉路-香江路-金相路；级地：分布在级地的周围，西环路-金相路-西南一路-南洋路-共富路-石金路-南环路-石永路-东环路-石祥路-香江

8、路-直一路-横二路-子芳路-东西三路-南洋路-大北环路-西环路；级地：分布在、级地的周围，北与晋江市交界线-西北、西、西南、南与晋江市交界线-东环路-外东环路-东西三路-子芳路-大北环路-宝盖镇镇界线-北与晋江市交界线；级地：I、II、III 级范围以外，总体规划区（调整）内其他地区。2、住宅用地级别范围、住宅用地级别范围住宅用地级别范围与商服用地级别范围相同。3.工业用地级别范围工业用地级别范围级地：金相路-西环路-南洋路-西南二路-石金路-南环路-石永路-濠江路-嘉禄路-二环东路-八七路-濠江路-香江路-福辉路-横二路-南洋路-香江路-金相路；级地：分布在级地的周围，西环路-金相路-西南一

9、路-南洋路-共富路-南与晋江市交界线-东环路-东西三路-子芳路-大北环路-西环路；级地：分布 I、II 级范围及杆头村、坑东村以外其他区域；级地：杆头村、坑东村。4.其他用地级别范围其他用地级别范围级区的划分范围参照工业用地级区的划分范围二、石狮市城区规划区基准地价的标准二、石狮市城区规划区基准地价的标准（一）商服用地主街路线价的确定（一）商服用地主街路线价的确定表表 2-1 石狮市主街商业用地路线价表石狮市主街商业用地路线价表 单位：元单位：元/平方米平方米编号路段名路段迄至路线价S001群英北路九二路-农贸路28100S002仑峰路北段八七路九二路26414S003振兴路八七路-九二路24

10、856S004鸳鸯池路南洋路-八七路23414S005九二路 A长宁路-邮电局22079S006华南巷 A九二路-市场正门北20843S007灵秀路振兴路-九二路19697S008人民路 A农贸路-民生路194586S009石光西巷(大仑街南段)九二路-达群巷18173S010金相路长途车站-石灵路16992S011镇中路 A九二路新华路16220S012新华路 A人民路-镇中路15905S013大仑街石光西巷北-糖房街13979S014民生路 A糖房街-九二路13126S015华南巷 B市场正门北-新华路12338S016九二路 B邮电局-湖滨路11610S017八七路 D福辉路-濠江路11

11、331S018福辉路 A东港路-八七路11067S019延年西路九二路-农贸路10923S020群英中路九二路-八七路10613S021南洋路 A（布料市场）八七路-横九路10187S022民生路 B九二路-琼林中路9845S023八七路 A南洋路-工行石狮支行9785S024农贸路群英路-民生路9408S025子芳路八七路-香江路8717S026宝岛路子芳路福辉路8520S027糖房街民生路-城隍街8104S028鸳鸯池西路八七路-鸳鸯池南路7824S029八七路 B南洋路-金相路7559S030南洋路 B狮标-八七路7559S031城隍街和平路-聚仁路7431S032八七路 C群英路-福辉

12、路7310S033南洋路 C横九路-南环路7310S034九二路 C长宁路-狮标7074S035东港路子芳路-濠江路6959S036石泉路 A长途汽车站-狮标6743S037福辉路 B东港路-宝岛路6538S038镇中路 B新华路宝岛路6460S039长宁路九二路-香江路6344S040新华路 B长宁路-镇中路6158S041莲池路八七路-挺进路5982S042九二路 D湖滨路-子芳路5817S043湖滨路九二路-福利路5661S044石灵路金相路-九二路5514S045琼林南路南环路-八七路5376S046石泉路 B长途汽车站-西环路5247S047人民路 B民生路-玉湖东巷5009（二）商

13、服用地级别平均路线价的标准（二）商服用地级别平均路线价的标准表表 2-2 石狮市商服用地平均路线价表石狮市商服用地平均路线价表 单位：元单位：元/平方米平方米 级 别级别价级别价上限级别价下限修正幅度7楼面地价元/M2地面价万元/亩楼面地价元/M2地面价万元/亩楼面地价元/M2地面价万元/亩上限下限13900487529250.250.2522940364622340.240.2432300276018400.200.2041600192012800.200.20（三）商服用地级别价的标准（三）商服用地级别价的标准表表 2-3 石狮市城区商服用地级别楼面价表（标准容积率石狮市城区商服用地级别楼

14、面价表（标准容积率 2.5） 级别价级别价上限级别价下限修正幅度级 别楼面地价元/M2地面价万元/亩楼面地价元/M2地面价万元/亩楼面地价元/M2地面价万元/亩上限下限1100016712002008001330.200.2027841319251546431070.180.183608101705118511850.160.1644487553890358600.200.20（四）住宅用地级别价的标准（四）住宅用地级别价的标准表表 2-4 石狮市城区住宅用地级别价表（标准容积率石狮市城区住宅用地级别价表（标准容积率 2.0）级别价级别价上限级别价下限修正幅度级 别楼面地价元/M2地面价万元/

15、亩楼面地价元/M2地面价万元/亩楼面地价元/M2地面价万元/亩上限下限11250167150020010001330.200.20298013111561548041070.180.183760101882118638850.160.1645607567290448600.20.2（五）工业用地级别价的标准（五）工业用地级别价的标准表表 2-5 石狮市城区工业用地级别价表（标准容积率石狮市城区工业用地级别价表（标准容积率 1.0）级别价级别价上限级别价下限修正幅度级 别元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限185557.0102668.468445.60.200.202590

16、39.370246.847831.90.190.19342028.048732.535323.50.160.16433022.036324.229719.80.100.108（六）其他用地级别价的标准（六）其他用地级别价的标准 表表 2-6 石狮市城区其他用地级别价表（标准容积率为石狮市城区其他用地级别价表（标准容积率为 1.0）级别价级别价上限级别价下限修正幅度级 别元/M2万元/亩元/M2万元/亩元/M2万元/亩上限下限1102568.3123082.082054.70.200.20270547.083955.957138.10.190.19350533.758639.142428.30.

17、160.16439526.343529.035623.70.100.109第三章第三章 石狮市城区规划区宗地地价评估方法石狮市城区规划区宗地地价评估方法一、商服用地宗地地价评估一、商服用地宗地地价评估商服用地宗地地价评估的基本思路：商服用地可以分为房地产开发销售性质的商服用地和自营性的商服用地。房地产开发销售性质的如店面、商品房等可以分割销售的商业房地产，此类地价的评估主要采商服用地主街路线价和级别平均路线价两种方式相结合。商服用地主街路线价仅适用于宗地临街进深20米以内的商服建筑物首层楼面地价评估；商服用地级别平均路线价不仅适用于没有赋予主街路线价区段的宗地临街进深20米以内（含20米）的商

18、服建筑物首层楼面地价评估，而且适用于宗地临街进深大于20米的商服建筑物楼面地价评估以及商服建筑物两层以上（含两层）楼面地价评估。自营性的商服用地不同于房地产开发销售性质的是其一般是自主经营的，不可分割销售的，如酒店、旅馆、大型商场、加油站、专业市场等，此类地价的评估仅适用商服用地级别价。（一）房地产开发性质的商服用地的地价评估（一）房地产开发性质的商服用地的地价评估1 1、首层商业用房地价的评估、首层商业用房地价的评估（1）里地线20米以内的区域对于已赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深20米以内的部分适用主街路线价首先确定该商铺所在路段的主街路线价，然后根据其深度、临街形式、使用年期修正、期

19、日修正和其他需要修正的个别因素对主街路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。计算公式 Pzs=PssAs（1+Ah）Ay（1+Ao）AdS其中：Pzs待估宗地总地价Pss待估宗地所在区段的主街路线价As临街深度修正系数Ah临街类型修正系数Ay使用年期修正系数Ao其他个别因素修正系数Ad期日修正系数S建筑面积临街深度修正表表 3-1 商服用地主街路线价临街深度修正系数表商服用地主街路线价临街深度修正系数表 进深修正系数进深修正系数进深修正系数131.207715.41.035117.80.90901013.11.199215.51.029017.90.904513.21.190915.6

20、1.0231180.900013.31.182715.71.017218.10.895613.41.174615.81.011418.20.891213.51.166715.91.005718.30.886913.61.1588161.000018.40.882613.71.151116.10.994418.50.878413.81.143516.20.988918.60.874213.91.136016.30.983418.70.8701141.128616.40.978018.80.866014.11.121316.50.972718.90.861914.21.114116.60.9675

21、190.857914.31.107016.70.962319.10.853914.41.100016.80.957119.20.850014.51.093116.90.952119.30.846114.61.0863170.947119.40.842314.71.079617.10.942119.50.838514.81.073017.20.937219.60.834714.91.066417.30.932419.70.8310151.060017.40.927619.80.827315.11.053617.50.922919.90.823615.21.047417.60.9182200.82

22、0015.31.041217.70.9136 备注：小于13.0米的按13.0米进行修正临街类型修正表表3-2 商服用地路线价临街类型修正系数表商服用地路线价临街类型修正系数表临街形式一面临街两面临街三面临街四面临街修正幅度1.001.0351.0451.080使用年期修正当土地出让、转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时，应进行年期修正，出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算，由于在本次调整中采用的土地还原利率为6.5%，所以给出的修正系数为r等于6.5%时的结果。当还原利率r不同时，可以利用下面的公式计算修正系数： 其中：R待估宗地的使用年期修正系数； k待估宗地的法定最

23、高使用年限； m待估宗地的剩余使用年限；km)r/()r/(R11111111 r商业土地地还原利率。表表3-3 商服用地使用年期修正表商服用地使用年期修正表使用年期12345678910修正系数0.0664 0.1287 0.1872 0.2422 0.2938 0.3422 0.3877 0.4304 0.4705 0.5082 使用年期11121314151617181920修正系数0.5436 0.5768 0.6079 0.6372 0.6647 0.6905 0.7148 0.7375 0.7589 0.7789 使用年期21222324252627282930修正系数0.7978

24、 0.8155 0.8321 0.8477 0.8623 0.8761 0.8890 0.9011 0.9125 0.9232 使用年期31323334353637383940修正系数0.9332 0.9426 0.9515 0.9598 0.9676 0.9749 0.9818 0.9882 0.9943 1.0000 其它个别因素修正表表3-4 商服用地路线价其它个别因素的修正系数表商服用地路线价其它个别因素的修正系数表优劣程度优较优一般较劣劣个别因素形状规则，采光、通风、朝向好形状较规则，采光、通风、朝向较好形状一般，采光、通风、朝向一般形状不大规则，采光、通风、朝向较差形状不规则，采光

25、、通风、朝向差修正系数1.061.031.031.001.001.000.970.970.94地价期日修正本次修订更新基准地价的基准日2007年1月1日。基准地价对应的是评估期日的地价水平，对于不同估价时点，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，可按下式计算：期日修正系数=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数对于未赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深20米以内的部分，若临近有主街路线价路段，则根据路段的商业繁华度、与主街路线价路段的关联性等实际情况取用临近路段的主街路线价的一定比

26、例，取用比例在60%-80%（主街路线价计算方法同上）；若临近无路线价路段或路线价路段关联性不强，则取用商服用地级别平均路线价。首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、临街进深、使用年期和期日对级别平均路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。计算公式SAAAkpPdysssz)1 (12其中：Pz待估宗地总地价Pss待估宗地所在级别的级别平均路线价K区域因素修正系数之和As临街深度修正系数Ay使用年期修正系数Ad期日修正系数S首层商业用房建筑面积宗地影响因素修正表表3-5 商服用地地价影响因素修正表商服用地地价影响因素修正表（级）级）影响因素影响因子影响因子

27、权重值优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）距市级商服服务中心距离6.460.920.460-0.46-0.92距区域商服服务中心距离13.421.920.960-0.96-1.92商服繁华度人口密度4.970.710.360-0.36-0.71道路通达度4.261.070.540-0.54-1.07公交便捷度4.261.070.540-0.54-1.07停车方便度2.840.710.360-0.36-0.71交通通达度长途汽车站2.840.710.360-0.36-0.71供水设施6.502.171.090-1.09-2.17城镇设施排水设施4.151.380.690-0.69-1.

28、38银行储蓄所4.091.140.570-0.57-1.14电讯营业厅3.320.920.460-0.46-0.92邮政局2.430.670.340-0.34-0.67社会服务设施医院门诊部2.940.820.410-0.41-0.82大气污染3.321.380.690-0.69-1.38水污染2.390.990.500-0.50-0.99区位因素环境质量噪声污染2.811.170.590-0.59-1.17地基承载力3.450.860.430-0.43-0.86宗地形状2.300.580.290-0.29-0.58地形地势4.601.150.580-0.58-1.15建筑密度3.450.86

29、0.430-0.43-0.86个别因素规划条件9.202.301.150-1.15-2.30其他因素6.001.500.750-0.75-1.50 表表3-6 商业用地级别平均路线价区域因素修正系数表（商业用地级别平均路线价区域因素修正系数表（级）级）影响因素影响因子影响因子权重值优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）区位商服繁距市级商服服务6.460.890.450-0.45-0.8913中心距离距区域商服服务中心距离13.421.840.920-0.92-1.84华度人口密度4.970.680.340-0.34-0.68道路通达度4.261.020.510-0.51-1.02公交便

30、捷度4.261.020.510-0.51-1.02停车方便度2.840.680.340-0.34-0.68交通通达度长途汽车站2.840.680.340-0.34-0.68供水设施6.502.081.040-1.04-2.08城镇设施排水设施4.151.330.670-0.67-1.33银行储蓄所4.091.090.550-0.55-1.09电讯营业厅3.320.890.450-0.45-0.89邮政局2.430.650.330-0.33-0.65社会服务设施医院门诊部2.940.780.390-0.39-0.78大气污染3.321.330.670-0.67-1.33水污染2.390.950.

31、480-0.48-0.95因素环境质量噪声污染2.811.120.560-0.56-1.12地基承载力3.450.830.420-0.42-0.83宗地形状2.300.550.280-0.28-0.55地形地势4.601.100.550-0.55-1.10建筑密度3.450.830.420-0.42-0.83个别因素规划条件9.202.211.110-1.11-2.21其他因素6.001.440.720-0.72-1.44表表3-7 商业用地级别平均路线价区域因素修正系数表（商业用地级别平均路线价区域因素修正系数表（、级）级）影响因素影响因子影响因子权重值优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）

32、劣（%）距市级商服服务中心距离6.460.740.370-0.37-0.74距区域商服服务中心距离13.421.530.770-0.77-1.53商服繁华度人口密度4.970.570.290-0.29-0.57道路通达度4.260.850.430-0.43-0.85公交便捷度4.260.850.430-0.43-0.85停车方便度2.840.570.290-0.29-0.57交通通达度长途汽车站2.840.570.290-0.29-0.57供水设施6.501.730.870-0.87-1.73城镇设施排水设施4.151.110.560-0.56-1.11银行储蓄所4.090.910.460-0

33、.46-0.91电讯营业厅3.320.740.370-0.37-0.74邮政局2.430.540.270-0.27-0.54社会服务设施医院门诊部2.940.650.330-0.33-0.65大气污染3.321.110.560-0.56-1.11水污染2.390.800.400-0.40-0.80区位因素环境质量噪声污染2.810.940.470-0.47-0.9414地基承载力3.450.690.350-0.35-0.69宗地形状2.300.460.230-0.23-0.46地形地势4.600.920.460-0.46-0.92建筑密度3.450.690.350-0.35-0.69个别因素规

34、划条件9.201.840.920-0.92-1.84其他因素6.001.200.600-0.60-1.20临街深度修正表表3-8 商服用地级别平均路线价临街深度修正系数表商服用地级别平均路线价临街深度修正系数表 进深修正系数进深修正系数进深修正系数131.207715.41.035117.80.909013.11.199215.51.029017.90.904513.21.190915.61.0231180.900013.31.182715.71.017218.10.895613.41.174615.81.011418.20.891213.51.166715.91.005718.30.8869

35、13.61.1588161.000018.40.882613.71.151116.10.994418.50.878413.81.143516.20.988918.60.874213.91.136016.30.983418.70.8701141.128616.40.978018.80.866014.11.121316.50.972718.90.861914.21.114116.60.9675190.857914.31.107016.70.962319.10.853914.41.100016.80.957119.20.850014.51.093116.90.952119.30.846114.61.

36、0863170.947119.40.842314.71.079617.10.942119.50.838514.81.073017.20.937219.60.834714.91.066417.30.932419.70.8310151.060017.40.927619.80.827315.11.053617.50.922919.90.823615.21.047417.60.9182200.820015.31.041217.70.913620.00.7886使用年期修正（见表3-3）地价期日修正与商服用地主街路线价修正体系中的地价期日修正相同。（2）里地线20米以外的区域对于首层商铺临街进深20米以

37、外的部分取用级别平均路线价。首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、临街进深、使用年期和期日对级别平均路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面15地价。其中临街进深修正为“级别平均路线价临街进深修正表”中大于20米的修正系数（如城区取0.7886）。2 2、二层及二层以上商业用房的评估、二层及二层以上商业用房的评估二层及二层以上商业用房楼面地价的计算取用级别平均路线价。首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、楼层、使用年期和期日对级别平均路线价的进行修正，即可得待估宗地二层及二层以上商业用房的楼面地价。计算公式dyniifisszsAA

38、SAkpP)()1 (2 其中：Pzs待估宗地总地价Pss待估宗地所在级别的级别平均路线价(首层商服)k宗地影响因素修正系数之和Afi第i层楼层修正系数Ay使用年期修正系数Ad期日修正系数n待估宗地楼层总数Si第i层建筑面积 宗地影响因素修正（见表3-5）楼层修正表表3-9 石狮市城区商服用地级别平均路线价楼层修正系数表石狮市城区商服用地级别平均路线价楼层修正系数表修正系数级区第 1 层第 2 层11.000.4821.000.4831.000.4241.000.40对于没有规划图纸的未建成的商服用地，根据城市规划（例如控制性详细规划）所确定的该地块容积率和土地面积，求出平均楼层数，然后再进行

39、楼层修正。使用年期修正（见表3-3）地价期日修正与商服用地主街路线价修正体系中的地价期日修正相同。（二）自营性的商服用地的地价计算方法（二）自营性的商服用地的地价计算方法161、计算公式、计算公式SAAAKPPdyrSZZZ1其中：Pzz待估宗地总地价；Psz待估宗地所在级别的级别价；K区域因素修正系数之和；Ar容积率修正系数；Ay使用年期修正系数；Ad期日修正系数；S宗地总建筑面积。2、测算过程、测算过程（1）宗地影响因素修正表表3-10 市区商业用地级别价区域因素修正系数表（市区商业用地级别价区域因素修正系数表（、级）级）影响因素影响因子影响因子权重值优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）

40、劣（%）距市级商服服务中心距离6.460.740.370-0.37-0.74距区域商服服务中心距离13.421.530.770-0.77-1.53商服繁华度人口密度4.970.570.290-0.29-0.57道路通达度4.260.850.430-0.43-0.85公交便捷度4.260.850.430-0.43-0.85停车方便度2.840.570.290-0.29-0.57交通通达度长途汽车站2.840.570.290-0.29-0.57供水设施6.501.730.870-0.87-1.73城镇设施排水设施4.151.110.560-0.56-1.11银行储蓄所4.090.910.460-0

41、.46-0.91电讯营业厅3.320.740.370-0.37-0.74邮政局2.430.540.270-0.27-0.54社会服务设施医院门诊部2.940.650.330-0.33-0.65大气污染3.321.110.560-0.56-1.11水污染2.390.800.400-0.40-0.80区位因素环境质量噪声污染2.810.940.470-0.47-0.94地基承载力3.450.690.350-0.35-0.69宗地形状2.300.460.230-0.23-0.46个别因素地形地势4.600.920.460-0.46-0.9217建筑密度3.450.690.350-0.35-0.69规

42、划条件9.201.840.920-0.92-1.84其他因素6.001.200.600-0.60-1.20表表3-11 市区商业用地级别价区域因素修正系数表（市区商业用地级别价区域因素修正系数表（级）级）影响因素影响因子影响因子权重值优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）距市级商服服务中心距离6.460.660.330-0.33-0.66距区域商服服务中心距离13.421.380.690-0.69-1.38商服繁华度人口密度4.970.510.260-0.26-0.51道路通达度4.260.770.390-0.39-0.77公交便捷度4.260.770.390-0.39-0.77停车方

43、便度2.840.510.260-0.26-0.51交通通达度长途汽车站2.840.510.260-0.26-0.51供水设施6.501.560.780-0.78-1.56城镇设施排水设施4.151.000.500-0.50-1.00银行储蓄所4.090.820.410-0.41-0.82电讯营业厅3.320.660.330-0.33-0.66邮政局2.430.490.250-0.25-0.49社会服务设施医院门诊部2.940.590.300-0.30-0.59大气污染3.321.000.500-0.50-1.00水污染2.390.720.360-0.36-0.72区位因素环境质量噪声污染2.8

44、10.840.420-0.42-0.84地基承载力3.450.620.310-0.31-0.62宗地形状2.300.410.210-0.21-0.41地形地势4.600.830.420-0.42-0.83建筑密度3.450.620.310-0.31-0.62个别因素规划条件9.201.660.830-0.83-1.66其他因素6.001.080.540-0.54-1.08表表3-12 市区商业用地级别价区域因素修正系数表（市区商业用地级别价区域因素修正系数表（级）级）影响因素影响因子影响因子权重值优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）距市级商服服务中心距离6.460.590.300-0

45、.30-0.59距区域商服服务中心距离13.421.230.620-0.62-1.23商服繁华度人口密度4.970.450.230-0.23-0.45道路通达度4.260.680.340-0.34-0.68公交便捷度4.260.680.340-0.34-0.68区位因素交通通达度停车方便度2.840.450.230-0.23-0.4518长途汽车站2.840.450.230-0.23-0.45供水设施6.501.390.700-0.70-1.39城镇设施排水设施4.150.890.450-0.45-0.89银行储蓄所4.090.730.370-0.37-0.73电讯营业厅3.320.590.3

46、00-0.30-0.59邮政局2.430.430.220-0.22-0.43社会服务设施医院门诊部2.940.520.260-0.26-0.52大气污染3.320.890.450-0.45-0.89水污染2.390.640.320-0.32-0.64环境质量噪声污染2.810.750.380-0.38-0.75地基承载力3.450.550.280-0.28-0.55宗地形状2.300.370.190-0.19-0.37地形地势4.600.740.370-0.37-0.74建筑密度3.450.550.280-0.28-0.55个别因素规划条件9.201.470.740-0.74-1.47其他因素

47、6.000.960.480-0.48-0.96（2）其他因素修正容积率修正 表表 3-13 商服用地级别楼面价容积率修正系数表（标准容积率为商服用地级别楼面价容积率修正系数表（标准容积率为 2.5）容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数21.12993.20.89744.40.79195.60.70462.11.09813.30.88764.50.78595.70.69922.21.06953.40.87874.60.77655.80.69402.31.04393.50.87074.70.76765.90.68902.41.02083.60.85924.80.759160.6

48、8432.51.00003.70.84854.90.75112.60.98083.80.838650.74342.70.96333.90.82945.10.73612.80.947540.82085.20.72922.90.93314.10.81275.30.722630.92014.20.80535.40.71633.10.90824.30.79845.50.7103注：容积率小于 2.0 时按 2.0 的地面价计算，大于 6.0 时按 6.0 的地面价计算。使用年期修正与商服用地主街路线价修正方法相同。地价期日修正与商服用地主街路线价修正方法相同。二、住宅用地宗地地价计算二、住宅用地宗地地

49、价计算（一一）计算公式计算公式19 Pzz=Psz(1+K)ArAoAyAdSj 其中：Pzz待估宗地总地价Psz待估宗地所在级别的级别价（楼面地价）K区域因素修正系数之和Ar容积率修正系数Ao其他个别因素修正系数Ay使用年期修正系数Ad期日修正系数Sj宗地总建筑面积（二）测算过程（二）测算过程1.1.宗地影响因素修正宗地影响因素修正表表3-143-14 市区住宅用地级别价区域因素修正系数表（市区住宅用地级别价区域因素修正系数表（级、级、级）级）影响因素影响因子影响因子权重值优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）距市级商服服务中心距离4.460.940.470-0.47-0.94距区域

50、商服服务中心距离5.731.210.611-0.61-1.21商服繁华度人口密度2.550.540.272-0.27-0.54道路通达度3.750.750.383-0.38-0.75公交便捷度4.290.860.434-0.43-0.86停车方便度2.680.540.275-0.27-0.54交通通达度长途汽车站2.680.540.276-0.27-0.54供水设施6.231.660.837-0.83-1.66城镇设施排水设施3.821.020.518-0.51-1.02医院门诊部4.020.640.329-0.32-0.64体育场馆1.340.210.1110-0.11-0.21影剧院1.8

51、40.290.1511-0.15-0.29邮政设施2.510.400.2012-0.20-0.40公园绿地3.850.620.3113-0.31-0.62小学1.170.190.1014-0.10-0.19中学1.010.160.0815-0.08-0.16社会服务设施幼儿园1.010.160.0816-0.08-0.16大气污染5.631.070.5417-0.54-1.07水污染3.800.720.3618-0.36-0.72区位因素环境质量噪声污染4.640.880.4419-0.44-0.88地基承载力5.401.080.5420-0.54-1.08宗地形状2.700.540.2721

52、-0.27-0.54个别因素地形地势5.401.080.5422-0.54-1.0820建筑密度5.401.080.5423-0.54-1.08规划条件8.101.620.8124-0.81-1.62其他因素6.001.200.6025-0.60-1.20表表3-153-15 市区住宅用地级别价区域因素修正系数表（市区住宅用地级别价区域因素修正系数表（级）级）影响因素影响因子影响因子权重值优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）距市级商服服务中心距离4.460.840.420-0.42-0.84距区域商服服务中心距离5.731.090.551-0.55-1.09商服繁华度人口密度2.55

53、0.480.242-0.24-0.48道路通达度3.750.680.343-0.34-0.68公交便捷度4.290.770.394-0.39-0.77停车方便度2.680.480.245-0.24-0.48交通通达度长途汽车站2.680.480.246-0.24-0.48供水设施6.231.500.757-0.75-1.50城镇设施排水设施3.820.920.468-0.46-0.92医院门诊部4.020.580.299-0.29-0.58体育场馆1.340.190.1010-0.10-0.19影剧院1.840.270.1411-0.14-0.27邮政设施2.510.360.1812-0.18

54、-0.36公园绿地3.850.550.2813-0.28-0.55小学1.170.170.0914-0.09-0.17中学1.010.140.0715-0.07-0.14社会服务设施幼儿园1.010.140.0716-0.07-0.14大气污染5.630.960.4817-0.48-0.96水污染3.800.650.3318-0.33-0.65区位因素环境质量噪声污染4.640.800.4019-0.40-0.80地基承载力5.400.970.4920-0.49-0.97宗地形状2.700.490.2521-0.25-0.49地形地势5.400.970.4922-0.49-0.97建筑密度5.

55、400.970.4923-0.49-0.97个别因素规划条件8.101.460.7324-0.73-1.46其他因素6.001.080.5425-0.54-1.08表表3-163-16 市区住宅用地级别价区域因素修正系数表（市区住宅用地级别价区域因素修正系数表（级）级）影响因素影响因子影响因子权重值优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）距市级商服服务中心距离4.460.750.380-0.38-0.75区位因素商服繁华度距区域商服服务5.730.960.481-0.48-0.9621中心距离人口密度2.550.430.222-0.22-0.43道路通达度3.750.600.303-0.

56、30-0.60公交便捷度4.290.690.354-0.35-0.69停车方便度2.680.430.225-0.22-0.43交通通达度长途汽车站2.680.430.226-0.22-0.43供水设施6.231.330.677-0.67-1.33城镇设施排水设施3.820.810.418-0.41-0.81医院门诊部4.020.510.269-0.26-0.51体育场馆1.340.170.0910-0.09-0.17影剧院1.840.240.1211-0.12-0.24邮政设施2.510.320.1612-0.16-0.32公园绿地3.850.490.2513-0.25-0.49小学1.170

57、.150.0814-0.08-0.15中学1.010.130.0715-0.07-0.13社会服务设施幼儿园1.010.130.0716-0.07-0.13大气污染5.630.860.4317-0.43-0.86水污染3.800.580.2918-0.29-0.58环境质量噪声污染4.640.710.3619-0.36-0.71地基承载力5.400.860.4320-0.43-0.86宗地形状2.700.430.2221-0.22-0.43地形地势5.400.860.4322-0.43-0.86建筑密度5.400.860.4323-0.43-0.86个别因素规划条件8.101.300.6524

58、-0.65-1.30其他因素6.000.960.4825-0.48-0.962.2.其他因素修正其他因素修正(1)(1)容积率修正容积率修正 表表 3-17 石狮市城区住宅用地容积率修正系数表（标准容积率为石狮市城区住宅用地容积率修正系数表（标准容积率为 2.0）容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数1.51.18333.10.93654.70.78456.30.63411.61.13753.20.92694.80.77466.40.62661.71.09713.30.91794.90.76516.50.61921.81.06113.40.90945.00.75606.60.

59、61211.91.02893.50.90145.10.74456.70.60522.01.00003.60.89395.20.73356.80.59852.10.99243.70.88685.30.72286.90.59202.20.98553.80.88005.40.71267.00.58572.30.97913.90.87365.50.70272.40.97334.00.86755.60.69322.50.96804.10.85395.70.68402.60.96314.20.84105.80.67522.70.95854.30.82865.90.6666222.80.95434.40.8

60、1686.00.65832.90.95034.50.80566.10.65003.00.94674.60.79486.20.6419注：容积率小于 1.5 时按 1.5 对应的地面价计算，大于 7.0 时按 7.0 对应的地面价计。 (2)(2) 使用年期修正使用年期修正当土地出让、转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时，应进行年期修正，出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算，由于在本次调整中采用的住宅土地还原利率为6.5%，所以给出的修正系数为r等于6.5%时的结果。表表3-18 住宅用地年期修正表住宅用地年期修正表使用年期12345678910修正系数0.0618 0.1