房地产基本知识

1、一、什么是房地产？ 是房屋和土地的社会经济形态， 是土地作为一种财产的总称。 又称为 “不动产 ”。二、什么是房地产市场及其分类？ 包括地产市场和房产市场。一级市场 土地市场 二级市场 增量市场 三级市场 存量市场三、房地产的基本概念？ 商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外资）开 发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分：房屋的使用权、所有权、处置权、收益 权。房改房：是有一定的福利性质的， 各产权单位按照政府每年公布的房 改价格出售给本单位职工的住房。 这类房屋来源一般是单位购买的商 品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房？ （1）夫妇 双方均

2、为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭；（ 2）市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧 房改造项目涉及被拆迁居民家庭。经济适用房和商品房一样吗 ?（ 1）经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。（2）经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同，实行专门的 经济适用住房产权证，具体办法正在制定中。 唯一不同的是经 济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的 10%交纳土地出让金。3、安居房：指实施国家 “安居工程 ”而建设的住房（属于经济适用房 的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低 收入家庭，特别是对 4 平方米

3、以下的特困户提供的销售价格低于成 本，由政府补贴的非盈利性住房。4、集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度，实行政 府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，政府及相关部门用 地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权 属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人 部分出资的，拥有部分产权。5、多层住宅：指四至六屋楼房住宅称为多层住宅6、小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。7、高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅8、会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设 施9、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套

4、住宅 占有上、下两个楼层， 上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部 楼梯联系上下层；一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好 有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等 。跃层式 住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面， 即使朝向不好， 也 可通过光线弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积，布局紧凑，功 能明确，相互干扰小 。10、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种 经济羡慕 地住宅。 是建造上仍每户占有上下两层， 实际是在层高较高的一层楼 中增建一个 1.2 米的夹层，两 层的层高要大大低于跃层式住宅（复 式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6）上层供休息，和储藏

5、用其目的是在 有限的窨里啬使用面积，提高住宅的利用率。11、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，但没有完全分成两层， （适合大 面积住宅，小户型会显得局促。四、规划有关概念1、层高：层的高度，对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距 离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。2、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定 的每户居室的数量和大小。3、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为 “户室比 ”4、建筑系数： “建筑占地系数 ”的简称。指一定建筑用地范围内所有 建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。 用以说明建筑物分布 的疏密程度、 卫生条件及土地利用率。 合理

6、的建筑系数应在节约用地 的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨 要求，并保证足够的道路，绿化和户外活动场地。五、与产权有关的概念1、房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排 除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家 法律规定所享有的权利。2、房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以 及由上述权利产生的抵押权、 典权等房屋他项权利进行登记， 并依法 确认房屋产权归属关系的行为。 房屋产权登记应遵循房屋的所有权和 该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。3、房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为 “产权登记 ”（包括

7、房 屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。 在规定登记范围 内的房屋不论属谁所有， 都必须按照所有权登记办法的规定， 向房屋 所在地房管机关申请所有权登记， 经审查确认产权后， 由房管机关发 给房屋所有权证。 房屋 所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段， 只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理 .4、共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有 人，在又有按份共有权益， 并承担相应义务；后者是指两个以上权利 人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。5、房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。 房屋产权仍由产权所有者自行管理，

8、 债权人只能按期取息， 而无使用 管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。6、过户：即更换房屋产权人姓名。六、房屋结构的基本知识1、砖木结构：用砖墙，木柱（砖柱）和木屋架作为主要承重结构的 建筑物2、砖混结构：竖向承重结构用砖墙，水平承重构件用钢筋，混凝土楼板作为主要承重结构的建筑物3、钢筋混凝土结构：房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土 制作的建筑物。七、与面积有关的概念1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以 上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 商品房销售面积 = 套内建筑面积 +分摊的公用面积。 套内建筑面积 =套内使用面积 +套 内墙体

9、面积 +阳台建筑面积2、公摊面积： 1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的 50%3、使用面积：建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的 总和。使用面积大于等于地毯面积。八、房地产开发及预售的相关概念 。 五证与两书 1. 国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付 使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭 证。 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请 征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范 围符合城市规划的法定

10、凭证。 建设规划许可证：是有关建设工 程符合城市规划要求的法律凭证。 商品房销售（预售）许可证： 是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的 批准性证件。2、住宅质量保证书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向 购房人提供的住房质量保证文件。住宅使用说明书是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购 房人提供的有关住房使用说明。3、房屋预售：房屋还未建成就预先出售，一般是先收取部分款项 作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转， 在房屋供 不应求时，房屋出售往往采用这种形式。 契税：指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约，按房价的一定 比例向亲的房屋产权人征收的一次性

11、税收。 它是针对房地产产权变的 一个专门税种，也是购房过程中购房者所承付税 额最大的一次税费。 一手楼交易流程 1、看房 2、洽谈 3、交订金 4、签约 5、交全款开 三联收拒 6、交进户费 7、进户 8、换正规发票“黑龙江省商品房销 售专用发票“9、办产权所需材料： 1 发票 2 合同 3 买受人身份证 原件及复印件 4名章 5商品房销售 10、出证 二手房交易指南 一、土地证过户须知 原房主产权证 （复印两份 ），原 房主身份证复印件 现房主的身份证复印件 买卖协议书，原件复印件二、二手房如何估价？1、房屋每年折旧费，每年折旧 2%2、户型因素：房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型，扣减

12、 10%： 房子所在楼层不同价格不一样： 2、6层是基准价， 5-6 层扣减 3%， 7层减 5%，3-4 层加 3%，楼顶减 5%；3、朝向因素：如房子没朝南的门窗，减 5%：4、小区环境：没有物业管理，扣减 5%，小区没有单独封闭减 5% 属于重点中小学区域的房子加 15% 基准价为当地商品房的零售价。三、什么样的二手房可以交易？ 私产房，并且共有人同意出售： 房改房，原售房单位允许出让的，无抵押、查封和其它权利问题记录 的，没有私搭乱建性质的。四、卖房者需提供什么证件？产权证书 房主身份证 有共有权证的，需出具共有人同意出售的证 明； 户口 土地使用权证 1、定金：定金是一种合同履行的担

13、保，是 指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币， 它属于 一种法律上的担保方式， 其目的在于促使债务人， 履行债务保证债权 人得以实现 2、订金：通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向， 初步达成协议后， 准备进一步协商签订的临时认购协议， 通常做法是 在约定的选房号，面积，房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方 需在此期限内与卖方签署正式合同 六、什么样房产不能转让 ？1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房 地产权利的3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的4、设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的5、权属有争议的

14、6、法律、法规或市政府规定其它情形 七、产权证，如何识真假？ 在二手房交易中， 房产证的作用也越来越重要。 在我市日常从事二手 房交易和房产租赁过程中，也发生过 “假证行骗 ”的事情，在此市房地 产专业人事， 向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪， 不给骗子们可 乘之机1、封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽， 下部第一行字 “中华人民共和国 ”是用圆体字印制，第二行字 “房屋所 有权证 ”为黑体字印制，全部为金黄色。2、建房注册号：由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行 注册登记并予以编号，哈尔滨市统一建房注册号为 230013、团花：在封面里页上有红色和绿色两色细纹组

15、成的五瓣叠加团花图案，线条流畅，纹理清晰4、水印：为宋体 “房屋所有权证 ”底纹暗印5、发证机关盖章：法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局，房产 证上所盖的发证机关印章均是机器套印，印迹清晰，干净，印色均匀6、用纸：浅粉色印钞纸7、花边：在首页，有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹 清晰，细腻8、填发单位：在第二页右下角为填发单位（盖章）：例如 “哈尔滨市 房地产产权临理处发证专章 ”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理 局印章。9、编号：在封底 “注意事项 ”右下欠，同一发证机关的权证号码是连 续的 8 位数。以上特点为新房屋产权证所具备的， 而假的一般为用纸 粗糙，花纹，团花线条粗细不

16、一，印刷不清，而证章多为私刻，大小 不一，字体斜歪等，只要稍加注意，很容易区分，如您 对交易方手 中房屋产权证有疑虑，可到房产所在区房屋土地管理局核查，鉴 定，制作再好的假产权证也会暴露无遗。 八、落户指南：1、无公职人员凡在哈购买 15 万元以上商品住宅，二手商品住宅，贷 款购商品住宅一次性交齐 15 万元以上，抵债，法院判决，经房地产 部门评估达 15 万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶，及未 成年子女落户， （携带本人申请，产权证，商品房销售专用发票，完 税证明，户口，身份证，结婚证，原籍派出所证明直接到市公安局申 请落户）。 1、买 2处商品住宅累积达 20 万以上 2、购买商品

17、门市 30 万以上九、二手房房价分析1、地点直接影响房价 好地点在房价的构成中占绝对份额 房产地点 优劣标准：较好地点表现为城市中心、交通便利、商业发达、配套设 备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。 具有这些条件的二手房与本区域内新建商品房价格相差不大， 并且保 值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0 2%2、成新每五年降价 10% 按规定的住宅用房可使用年限为 20 年，参 照房地产估价理论中的年限折旧法：房产折旧一般按56 年为一个成新（折减到最后剩余的 10 年为残值）。也就是建成 56 年的 房产按 9 成新计算，相应的房产价格也要下调 10%同

18、时还应与现场作 价法相结合：观察房产的主体是否有裂缝，墙体是否有大面积脱落， 门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新。3、格局： 1、三小户型（小厅，小卫，小厨）承重墙过多，在确定 价格时应相对新建商品房下调 5%10% 2、98 年后的房产大多为大 明厅，大厨，大卫，小卧，现代 住宅4、楼层差价与商品房相同1、按市场定价标准 2.6 层是基准层，也就是房产的标准价格2、3.5 层相对基准层较好，在标准价格的基础上上调 15% 4 层上调 20% 7层下调 15% 1.8下调 25% 注：（ 1）同时要考虑 1.8层为底层 最顶层，有渗水、漏雨可能，并且夏天太热，冬天冷，还应在原下调 2

19、0%的基础上下调 5 8%5、针对不同群体购房，房价还要调查 对于年轻人，高层与低层的价 格相差不大，同为爬楼对他们不是问题，反而认为空气好视野阔，安 全。 对于上年纪的人，多愿意选择 25 层。所以根据不同的购房者 可以随时调整房价，增价或减价率为 23%6、心理价格上调 10%定价 卖房往往在定价时会提高房价，作为讲 价余地7、特殊需求影响价格： 因人而异 给老百姓房产定价时，要仔细考 虑其是否还有特殊需求 卖主急于将房产变现：工作调动，出国。购 买别处房产、做生意等等。 房价相对正常价要低 515% 买主急于购 房：为女子上学，落户口、结婚、低楼层等等可以上调 5% 公式：房 产价格二同

20、一区域内商品房单价 心 地点系数）（1城新系数）X（1士 格局调整系数）X （1 士楼层）X （ 1 士心理）X （ 1 士特需要求） 十、七种无效的房屋买卖合同1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国民法通则 的规定，无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为，因此，无 事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同，他们不能独立签订合 同，否则，属无效合同。2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行 为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行 房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同 意。没有法定代理人的同意， 限制行为能力人自己签订

21、的房屋买卖合 同无效。3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐 瞒真相等欺骗手段， 致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖 合同。4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、 肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合 同。 乘人之危签订的经济合同，是指一方当事人乘对方处于危难之 际或利用对方的迫切需要， 强迫对方接受明显不利的条件所签订的房 屋买卖合同。5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋 买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利 益签订的房屋买卖合同。6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，

22、又无据可查的，亦认定 为房屋买卖合同无效。十一、房屋三种产权的异同 目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、 经济适用住房、 集资建房 以及房改房、危旧房改造回迁房等。1、产权的划分： 一、从房屋产权来分主要有：按照商品房性质购买的房屋，其产权属 于商品房产权， 按照经济适用住房性质购买的房屋， 其产权为经济适 用住房产权； 二：通过集资建房性质购买的房屋，其产权有两种：一种是经济适用 住房产权，另一种是房改成本价产权； 三、按照房改政策购买的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标 准价以及标准价优惠；购买回迁房其产权为经济适用住房产权。 不 同的产权之间存在共性 在这些不同性质的产权中，除了标

23、准价产权 和标准价优惠产权是部分产权外， 其他产权在本质上是没有什么区别 的，都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有 权和处置权是相同的。 不同产权的房屋销售对象不同 由于房屋产权 性质不同， 所以决定了其销售对象不同。 商品房产权的房屋其价格由 于是受市场供需价格决定的， 所以在销售对象上没有什么限制， 任何 人都可以购买。 而经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府 为了解决中低收入家庭的住房问题， 享受免交土地出让金以及减免相 关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先 本市城镇职工， 其次是家庭年收入在 6 万元以下，第三个条件须是无 房职工或住房

24、没达标的职工。 只有符合这三个条件才可购买经济适用 住房。 由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位 的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交 土地出让金的， 所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、 低收 入的城镇居民。 而房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照 政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。 这类房屋来源一 般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。 危旧房改造是由 政府组织实施， 根据本地区社会经济发展状况， 以及破损程度和改造 难易程度， 通过开发带危改、 市政工程带危改以及房改带危改的形式 进行的危改。 商品房与经济适用房产权差

25、异 商品房产权属于最完整 的房屋产权， 其所拥有的权利除了处置权、 使用权以及占有权三种权 利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在 转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制， 并且其所取得的收益全部归个人所有。 经济适用住房产权也是属于 完整的产权， 但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格， 土地 属于划拔性质， 所以再转让时不能办理房屋赠与。 经济适用住房再上 市时有两种方式： 一种是通过直接上市交易。 另外一种是产权人先按 照市场评估价的 3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属 登记部门办理变更手续。 集资房根据价格分属房改房和经济适用房

26、。 在这里需要说明的是， 集资建房有两种产权： 一种是该房屋出售的价 格高于当年的房改成本价， 其产权界定为经济适用住房产权。 另一种 是低于当年的房改成本价格， 其产权为房改成本价房。 危旧房改造回 迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。 所以该产权性质可参照上 述经济适用住房产权和房改成本价产权。十二、贷款 1、按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款的 银行）作为还款保证， 按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及 的房产产权转让按揭人， （简单说，按揭过程中，房子不是你的，直 到按揭过程结束，房子才归你 2、人个住房贷款的方式分为三种：住房公积金：是职工及其所在单位按规定

27、缴存的具有保障性和互助 性的职工长期住房储金 商业性人个住房贷款：是商业银行运用自身 的本外币存款，自主发放的住房抵押贷款，通常住房按揭贷款 个人 住房组合贷款： 符合个人住房商业性贷款条件的人又同时缴存住房公 积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金 贷款。 3、公积金贷款 我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件： 具有本市区常住户口 具有完全民事行为能力的在职职工 具有稳定 的职业和经济收及偿还贷款本息的能力 按规定在市资金管理中心连 续足额（月平均工资总额的 1014%）缴存住房公积金一年以上 具 有符合法律规定的购房合同或协议 具有所购住房总价 30%以上的自 筹资

28、金 同意办理住房抵押或有价证券质押 其中最基本的个人条件 是男职工 60 岁以下，女职工 55岁以下：客观条件是所买二手房是否 经市房改中心确认 2、贷款额度 1、可贷额度最高为所购住房评估价 值的 70% 2、贷款最高额度为 20万元 款年限：最长 20年 对质押房 产年限的界定： 1987 年以后的房产方可办理公积金贷款 贷款利率： 个人住房贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的实行合同利率，遇法定 利率调整，不分段计息；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于 下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 住房公积金个人 贷款现行利率为：贷款期限 15年（含 5 年），年利率为 3.6%（月 利率3%。）贷款期限520年（含15年），年利率为4.05% （月利率 为3.375 %）流程评估买卖双方交付款签协议 签订协议t办理贷款 审批签借款合同产权交易过户房产抵押放款 交费标准：中 介服务费： 600元 评估费：住宅 100元，非住宅（按评估额 0.25%） 产权交易过户：产权交易税（住宅） 1.5%收税，建筑面积每平方 6 元收费，登记费 80 元 抵押签证费：住宅 80 元，非住宅 25 元 担保 费：1 10万X1%年限；10万元以上X）.8%x年限4、商业个人住房 贷款 办理的有关手续 本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证 件 借款人要有稳定职业，