如何面对老旧小区改造后物业管理费收缴困难的尴尬

1、如何面对老旧小区改造后物业管理费收缴困难的尴尬如何面对老旧小区改造后物业管理费收缴困难的尴尬付涛辽阳市白塔区普查中心辽宁辽阳111000【摘要1老旧小区改造后存在的种种问题和矛盾也逐渐凸显,尤其是物业管理费的收缴问题更是让人尴尬.【关键词】老旧小区改造管理中图分类号:C939文献标识码:B文章编号:10094067(2011)0313101所谓老旧小区,即始建于上世纪七,八十年代的老旧居民住宅小区.由于修建年代久远,小区内公共设施破损严重,治安案件频发,绿地损毁占用,环境卫生得不到改善,居民意见较大.2008年以来,我区开始大力实施老旧小区改造工程后,社区建设与管理发生了巨大的变化.整洁的道路

2、,亮丽的楼院,一个个拔地而起的商品房小区和一个个优秀物业管理小区诞生,使居民生活,居住环境有了大幅度提高.但是随着社会经济的不断发展,人民群众对住宅环境要求越来越高.老旧小区改造后存在的种种问题和矛盾也逐渐凸显,尤其是物业管理费的收缴问题更是让人尴尬.一,老旧小区建设及物业管理费收缴请况据初步统计,白塔区共有老旧住宅小区(楼院)70佘个,户数3万余户.在2008年至2009年的改造工作中,共投入资金l900万元,改造32个老旧居民小区,覆盖224栋楼房,17500户居民享受了社区物业服务.2叭O年,计划总投资金额1508.9万元,将改造23个老旧住宅小区,占地面积40.89万平,覆盖172栋楼

3、房,10123户居民将享受到社区物业服务.目前,经改造的老旧小区环境发生了巨大的变化,居民生活的幸福指数得到了提升.然而,在实施物业管理过程中,物业管理费的收缴工作却存在突出问题.经调查,第一批改造的32个老旧小区中,全部实施了物业管理.其中,最高物业管理费为每月每平方米0.2元,占全部实施物业管理小区的80%,物业管理费的收缴比例为50%.最低收费标准为每月每平方米0.1元,按6O平计算,每户居民全年收费总额为72元,如棚改小区.尽管是如此低廉的费用,物业管理费得收缴比例也只能收到50%左右.二,物业管理费收缴困难的产生原因究其原因有如下几个:一是部分业主思想不到位,随着住房制度改革的深化,

4、大部分职工变成了房屋所有权人,由过去的”无偿服务”变成了”花钱买服务”,一时难以接受,认为几十年来都是政府出钱,而现在要自己出钱,观念一时难以转变过来,对物业管理收费采取抵触和拖欠态度.二是对服务不满,抵制交费.物业管理涉及到政府多个职能部门,如水,电,气,热等的维修,各个部门之间存在协调配合工作不到位,工作推诿等问题,因此也就出现了下水道不能及时通,防水不能及时烫等一些常见的问题,业主对服务的不满,常常以不交物业费的方式表达.三是低收入群体经济承受能力有限,不愿交费.不少物改小区内低收人家庭较多,下岗失业人员密集,对物业费缴纳产生抵触情绪,或者是无力承担.四是开发商遗留问题影响交费.有些居民

5、因房屋质量,办理房产证等开发商遗留闻题得不到解决而拒交物业费,直接影响着物业费的收取.五是个别小区业主委员会发挥作用不到位.2008年到2009年间,32个老旧小区得到了改造,改造同时相应成立了业主委员会,但有的业主委员会却没有真正发挥作用.主要原因是老旧小区所住的大多为老年人.而二手房交易的火热又使得老旧小区”易主”现象非常普遍,这就造成了业主数量多,成分复杂,互相之间不熟悉,共同进行选举,决策等事务难.更重要的是业主参与意识不强,缺乏”有能力,有权威”的组织者.由于业主委员会是自治组织,委员大多是退体人员,并且是义务的,碰到如房屋维修,物业服务费收缴率低等难题时依靠自身能力难以解决,个别委

6、员还存有退缩情绪.三,如何解决以上问题的建议面对以上诸多问题,老IEPb区改造工作应注重提前着手解决以下几个问题:一是加强实施物业管理的宣传工作,积极引导居民转变消费观念.针对小区住户物业费用交费率低,物业消费观念陈旧的状况,应对小区物业消费观念进行合理引导,开展住宅小区公德教育.通过征求旧小区业主意见,让业主理解到物业管理公司是为业主服务的,并通过周到细致地服务让广大业主知道物业收费的合理性,合法性,从而使业主们改变不交物业费的思想.在控制物业费用标准的基础上,提升小区住户的物业费用缴费率水平,使得业主公约等得以全面的贯彻,为物业企业在旧小区的长期生存提供良好环境.二是充分发挥社区物业管理服

7、务中心作用,努力提升服务水平.目前,很多小区出现的令居民不满意的问题,多是因为社区物业管理服务中心服务不到位的问题,而服务不到位的主因是社区物业管理服务中心的一些工作人员素质不高,责任心不强,职责不清造成的.要解决这些问题,必须要加强对物业从业人员的技能及素质培训,培育正确的服务理念.要公开办事制度,完善服务公约.要切实提高管理水平,保障消费者交纳管理费后能得到相应标准的物业管理服务.作为社区物业管理服务中心要急居民所急,想居民所想,尽全力为居民服务.对于一些影响居民生活的特殊问题,要主动上前为居民解决.对开发商遗留的问题,想要方设法协调有关部门和一些社会力量,以集中整治与常态管理相依托,尽可

8、能地为居民解决难题,提高居民对社区物业管理服务的满意率.三是建立高素质的小区业主委员会,并促使其真正发挥作用.随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高,不仅是物业管理费的收缴问题,物业管理领域的其他方面投诉和纠纷也不断上升,矛盾的激化已经影响到社区业主的生活环境.业主委员会作为连接业主与物业管理公司之间的纽带,它的良好运作将关系到一个小区的安定和团结.为了让业主委员会既能行使权利,又能承担相应的责任和义务,力争实现业主委员会责,权,利得到协调,要在业主委员会选举的宣传,业主代表名额的分配与确定,业主委员会成员的资格和条件等方面把好关口,要真正组建一支高素质,有权威,有信誉,能正确发挥

9、作用的业主委员会队伍同时要加强对业主委员会成员,尤其是要对主要责任人的培训工作,提高他们的思想,政治素质和专业水平.为切实保障业主委员会的正常运作和发挥积极作用,还必须建立健全激励机制和约束机制.如果业主委员会工作突出,就应该给予奖励,否则就要给予处罚.另外,还要注意约束业主委员会的行为,保证业主委员会工作的水平性和积极性.四是对交费有困难的特殊居民采取特殊政策.我们在对待这部分群体时可参考先进地区的经验,例如苏州的一些社区,对交费有困难的居民采取政府补贴的办法,如五保户,低保户,低收人家庭,农民拆迁户的物业服务费由区政府补贴给物业服务单位,弥补他们费用缺口.当然我们也可以结合区情考虑让这部分群体凭证(低保证,残疾证等)减免2010年,白塔区委又将社区物业管理及老旧小区改造工程创建工作列为全区五项创建工作之一,又