房地产企业涉及到的最新企业所得税政策应当注意的问题

1、房地产企业涉及到的最新企业所得税政策 应当注意的问题国家税务总局公告 2011 年第 34 号一、关于金融企业同期同类贷款利率确 定问题（一）企业所得税法实施条例第 38 条： 企业向非金融企业借款支付的利息， 不超过 同期同类贷款利率 部分可以税前扣除， 超过 部分不得扣除。同期同类贷款利率：津国税函【 2010】 15 号：仅限于人民银行公布的基准利率； 河 南省、浙江省、云南省等对同期同类贷款利 率都有不同的结算。自 2011 年 7 月 1 日，企业向其他企业 或个人借款支付的利息， 同时具备下列条件 可以税前扣除：1. 企业必须向税务机关提供云南省任 何一家金融机构的同期同类贷款利率

2、的证 明，只要企业支付的利息不超过上述证明的 利息，可以据实扣除。金融机构包括 银行、财务公司、 信托公 司、小额贷款公司、典当行等。2. 支付给其他单位或个人的利息不得 超过人民银行公布的基准利率的 4 倍。 法民发【 1991】 21 号：民间借贷支付 的利息超过同期同类贷款利率 4 倍的，属于 非法集资行为。3. 企业按会计上的权责发生制原则， 在 当期提取计入财务费用的利息， 一律不得税 前扣除， 待实际支付时才能税前扣除。【思考】甲企业 2011 年 7 月 1 日向乙 企业借款 1000 万元，年利率 12%。借款期限 3 年，到期一次性还本付息。问 1：甲企业 2011 年度是否

3、需要会计 上确认财务费用？答： 借：财务费用 1000*12%/2=60【申报在 主表第 6 行扣除】贷：应付利息 60 税务处理： 2011 年度汇算清缴时，应当纳税调增 60 万元。问 2 ：3 年后如何进出税务处理？ 答：借：财务费用 60应付利息 320贷：银行存款 360税务处理： 纳税调减该年度的应纳税所得额 320 万元。从 2011 年 7 月 1 日起，利息的扣除应 当遵循收付实现制原则， 不再执行权责发生 制原则。4. 准予税前扣除的利息必须取得发票。 原则上应当向地税局申请代开“资金占用 费”发票。非金融企业向非金融企业借款的利息支出，同时符合下列条件可以扣除：1、不超过

4、企业向税务机关提供的本省 任何一家金融企业出具的利率水平。上述金融企业是指经政府有关部门批 准成立的可以从事贷款业务的企业， 包括银 行、财务公司、 信托公司 等 金融机构。提供的利率既可以是金融企业公布的 同期同类平均利率， 也可以是金融企业对某 些企业提供的实际贷款利率。2、会计上按权责发生制原则提取时不 允许税前扣除，而必须等到实际支付利息的 年度，才能税前扣除。3、必须取得合法有效的发票二、关于企业员工服饰费用支出扣除问题企业为职工发放的工作服等服饰， 同时 具备下列条件，可以直接计入企业的成本费 用扣除，不需要占用企业的职工福利费指 标：1. 必须由企业统一确定服装的样式、 带 有企

5、业的标志2. 由本企业自制或委托加工， 属于外购 服饰应当计入福利费扣除。3. 款项由企业统一支付4. 发票必须开具给企业而不是个人。5. 企业将现金支付给职工后自行购置 的服饰，必须作为职工福利费扣除。企业根据其工作性质和特点， 由企业统 一制作并要求员工工作时统一着装所发生 的工作服饰费用，根据实施条例第二十 七条的规定， 可以作为企业合理的支出给予 税前扣除。三、关于房屋、 建筑物固定资产改扩建 的税务处理问题1、推倒重置（1）房屋建筑物的计税基础 = 房屋建 筑物的净值 + 重置支出问：上述税务处理对企业有利还是无 利？答：会计准则：借：固定资产清理 800累计折旧 200贷：固定资产

6、 1000 借：营业外支出 800 贷：固定资产清理 税务处理：A。处置的当期必须将计入营业外支出的 800 万元全额纳税调增应纳税所得额缴 纳企业所得税。B。固定资产的计税基础= 借：在建工程 600贷：银行存款或应付职工薪酬等600借：固定资产 600贷：在建工程 600 后续的固定资产的会计成本和计税成 本的调整问题： 第一，固定资产的账面价值 =600 第二，固定资产的计税基础=800+600=1400 万元调整： 假设会计上和税收上的折旧年限均为20 年。第一年：会计折旧 =600/20=30 万元计税基础 =1400/20=70 万元 纳税调减 40 万元。以后年度依此类推。20

7、年合计纳税调减 =40*20=800 万元（2）折旧年限： 按房屋建筑物的折旧年限不短于 20 年 折旧扣除。2. 属于提升功能、 增加面积的1）房屋建筑物的计税基础 = 将改扩建支出追加房屋建筑物的价值与会计准则基本一致（2）折旧年限：原则上，应当从 投入使用的次月 起重新 按房屋建筑物的折旧年限 不短于 20 年折 旧；但 预计尚可使用年限低于法定年限 的， 可以按 尚可使用年限折旧 扣除，但该房屋建 筑物已经折旧的年限 + 尚可使用年限之和不 得低于 20 年。四、投资企业撤回或减少投资的税务处 理投资企业从被投资企业撤回或减少投 资，其取得的资产中，应当分解为下列三种 情况进行税务处理

8、：1、相当于初始出资的部分，应确认为投资收回，不需要缴纳企业所得税2、相当于被投资企业累计未分配利润 和累计盈余公积按减少实收资本比例计算 的部分，应确认为 股息所得 ，免征企业所得 税3、资产转让所得 = 撤资时取得的资产 - 初始投资成本 - 股息所得并入当期所得缴纳企业所得税【例题】 A 公司 2008 年以 1000 万元注册 M 公司，占 M 公司 30% 股份， 2010 年 1 月年经股东会决议，同意 A 公司抽回其投 资，A公司分得现金2500万元。截止2009 年年底， M 公司共有未分配利润和盈余公积 3000 万元，按照 A 公司注册资本比例计算，A 公司应该享有 900

9、 万元。1.相当于初始投资成本的 1000 万元不需要 缴纳企业所得税。2.相当于 A 公司应享有被投资方的累计盈余 公积和累计未分配利润 900 万元部分免征 企业所得税。3. A 公 司 股 权 撤 资 所 得 =2500-1000-900=600 （万元）。五、关于企业提供有效凭证时间问题 【思考】甲房地产企业发生的一部分成 本费用，在 2011 年底前没有取得发票，会 计上已经计入当年的利润，在 2011 年度汇 算清缴时， 是否需要纳税调增应纳税所得额 缴纳企业所得税？企业当年度实际发生的相关成本、费 用，由于各种原因 未能及时取得 该成本、费 用的 有效凭证 ，企业在预缴季度所得税

10、时， 可暂按账面发生金额进行核算； 但在汇算清 缴时，应补充提供该成本、 费用的有效凭证。 【总结】 房地产企业在 2011 年底前发生的成本费用， 如果没有取得发票，只要在2012年5与1 日前已经取得发票的， 不需要在汇算清缴时 纳税调增应纳税所得额。但如果在汇算清缴结束后才能取得发票的， 必须在汇算清缴时，先纳税调增 2011 年度 的应纳税所得额缴纳企业所得税， 以后年度 实际取得发票时， 允许纳税调减取得发票年 度的应纳税所得额。如上例：2012 年 5 月 31 日前没有取得发票，纳税调增 2011 年度应纳税所得额缴纳企业所得税。假设上述发票在 2012 年 8 月份取得，原则上应当重新调整 2011 年度的应纳税所得额， 对于 2011 年度纳税调增多交的所得税允许 按下列办法进行抵税： 借：应交税费应