物业管理知识竞赛决赛题

1、物业管理知识竞赛决赛题 一、必答题 1、物业管理条例的立法目的是什么？ 答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善 人民群众的生活和工作环境。 2、什么是物业管理？ 答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按 照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。 3、物业管理企业和业主大会签订的 物业服务合同 中主要有什么内容？ 答：有物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修 资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。 4、前期物业管理指的是什么？ 答：指在

2、业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管 理企业实施的物业管理。 5、住房专项维修资金主要指的是什么？ 答：指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、 共用设施设备的维修、 更新、改造资金。 6、什么是物业管理招标投标？ 答：指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施 设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包， 由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。 7、物业管理服务收费是指什么？ 答：指物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托，对其住宅、非住宅 的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、修缮、整治及提供其它相关服务所收取 的费用。

3、8、物业服务收费中的包干制指的是什么？ 答：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由 物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 9、物业服务收费中酬金制指的是什么？ 答：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给 物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主 享有或者承担的物业服务计费方式。 10 、业主公约应主要对那些事项作出约定？ 答：主要有有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履 行的义务，违反公约应当承担责任等。 11 、业主大会作出的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过的事项有

4、哪些？ 答：制定和修改业主公约、 业主大会议事规则， 选聘和解聘物业管理企业， 专项维修资金使用和续筹方案的决定。 12 、什么是业主 ? 业主大会如何构成？ 答：房屋的所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会 13 、物业使用人的权利义务应如何约定？ 答：应由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有 关规定。物业使用人违反有关法律法规和业主公约的规定时，有关业主应当承担 连带责任。 14 、专项维修资金管理办法中共用部位是如何界定的？ 答：是住宅主体承重结构部位 （包括基础、 内外承重墙体、 柱、梁、楼板、 屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 15 、专

5、项维修资金管理办法中共用设施设备指的是什么？ 答：是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加 压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、 燃气线路、消防设施、 绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用 设备设施使用的房屋等。 16 、物业管理条例对业主大会会议的召开作了什么规定： 答：召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。住宅 小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业 主大会会议记录。 17 、对未取得资质证书从事物业管理的企业如何处理？ 答：由县级以上地方人民政府房地产主管部门没收违

6、法所提， 并处 5 万元 以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 18 、按物业管理条例中规定，物业的共用部位、设施设备如果建设单 位擅自处分了，应该怎么进行处罚？ 答：应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处 5万元以上20万 元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 19、 业主委员会的主要职责是什么？ 答：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主 与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业 使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督 业主公约的实施；（五）业主大会赋

7、予的其他职责。 20、 为什么说一个三级资质的物业管理企业承接了一个 30万平方米住宅 项目的行为是违规？根据是什么？ 答：物业管理条例规定三级资质物业管理企业可以承接 20万平方米以 下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 因此属于超越资质 等级承接物业管理业务。 二、抢答题 46、新建物业项目的物业承接验收作用是什么？ 答：进一步明确交接双方的责、权、利关系；确保物业具备正常的使 用功能；为日后的物业管理创造条件。 2、 新建物业项目的物业管理用房应由谁配备？ 答：应由建设单位按照规定在物业管理区域内配置。 3、 新建物业项目的物业管理用房所有权应属于谁？ 答：属于业主 4

8、、 物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法 律、法规规定的行为，物业管理企业应该做什么? 答：应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 5、物业管理区域内业主大会的召开形式有哪几种？ 答：米用集体讨论的形式，米用书面征求意见的形式。 6、 物业管理活动中“业主公约”的效力范围是如何界定的？ 答：业主公约对全体业主具有约束力。 7、 、物业出售前建设单位应向物业买受人明示什么， 双方的承诺方式是什 么： 答：应该将业主公约向物业买受人明示，并予以说明。双方应当对遵守业 主临时公约予以书面承诺。 8 、业主大会议事规则的主要有什么内容？ 答：议事方式、表决程序、业主投票权确定

9、办法、业主委员会的组成和委 员任期等。 9、 物业管理条例规定对物业服务收费监督的部门有哪些？ 答：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门。 10、 在实施物业管理活动的中如何划分住宅房屋本体维修责任？ 答：室内维修由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部 位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。 11 、市物业管理主管部门是谁？ 答：市房地产管理局。 12 、业主大会筹备小组成员有哪些？ 答：业主代表、建设单位、街道办事处、居委会、所在地物业管理主管部 门等。 13 、业主大会的执行机构是谁？ 答：业主委员会。 14 、业主委员会对逾期不交物业服务费的业主有什么义

10、务？： 答：应当督促其限期交纳。 15 、业主大会、业主委员会开展工作的经费由谁承担？ 答：由全体业主承担。 16 、业主大会、业主委员会开展工作经费的的筹集、管理、使用具体由什 么规定？ 答：由业主大会议事规则规定 17 、某业主因特殊原因不能参加业主大会会议的， 是否可以委托别人代替 参加？ 答：可以，但应该书面委托代理人参加。 18 、业主大会的职责是什么？ 答：业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中 的合法权益。 19 、住房专项维修资金的使用原则是什么？ 答：专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹 监管的原则。 20 、物业管理企业资质等级

11、分为哪几级？ 答：分一级、二级、三级。 21 、 物业管理企业资质中对各级资质的注册资本有什么要求？ 答： 一级资质为 500 万元以上人民币，二级资质 300 万元以上，三级资 质 50 万元以上。 22 、物业管理企业出租、 出借、转让资质证书由什么部门给与什么处罚？ 答：由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正， 并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。 23 、物业管理企业不参加资质年检的， 按照物业管理企业资质管理办法 的规定应怎样处理？ 答：由资质审批部门责令其限期改正， 可处1万元以上 3万元以下的罚款。 24 、物业管理企业发生分立、合并后，应履行什么手续：

12、答：应当在向工商行政管理部门办理变更手续后 30 日内，到原资质审批 部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。 26 、政府投资建设项目、 住宅物业和以住宅为主的物业区域采取什么方式 选择物业管理企业 答：必须通过招标投标方式确定。 27 、物业管理项目招标的方式有哪几种？ 答：公开招标邀请招标议标 28 、物业管理条例从什么时间起开始施行？ 答： 2003 年 9 月 1 日起施行。 29 、住宅物业的前期管理采用什么方法选聘物业管理企业？ 答：应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少 于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地人民政府房地产行政主管部门批准，

13、可以采用协议方式选聘。 30 、根据物业管理条例 ，物业管理区域内，供水、供电等单位应承担 的责任是什么？ 答：应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。 31 、物业服务收费的确立原则是什么？ 答：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物 业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照物业服务收费办法，在物业服务合 同中约定。 32 、物业存在或出现安全隐患， 危及公共利益及他人合法权益时应如何处 理？ 答：责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维 修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人 承担。 33 、物业

14、共用部位、共用设施设备如果用来经营，其受益如何处置？ 答：所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决 定使用。 34 、业主装修房屋时，业主与物业管理企业承担的义务分别是什么？ 答：业主应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修 中的禁止行为和注意事项告知业主。 35 、物业管理条例对物业管理区域内水电等有关费用的收取作了什么 规定？ 答：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收 取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等 额外费用。 36 、物业管理企业将物业管理区域内的某项业务承包给了专业公司， 那么 将来出现

15、责任事故，应由谁负责？ 答：应由物业管理企业负责。 37 、 我市对供水、 供电等有关部门在住宅小区内挖掘道路及公共场地有什 么规定？ 答：需按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定，须经物业管理企 业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，需经物业管理 企业同意，并按要求安装架设。 38 、负责全市物业管理收费的管理和监督的是哪些部门？ 答：由市物价局会同市房地产管理部门。 39 、物业管理服务收费区别不同对象， 不同项目分哪几种价格管理形式？ 答：分政府指导价和市场调节价两种价格管理形式。 40 、普通住宅物业服务收费实行什么价格管理？ 答：政府指导价。 41 、实行政府

16、指导价的物业服务收费，具体收费标准是怎样规定的？ 答：具体收费标准由业主和物业管理企业按照威海市物业服务收费管理 办法规定和市物价局会同市房管局制定的基准价格和浮动幅度，在物业合同中 约定，并将收费项目和收费标准报市物价局备案。 42 、物业管理公共性服务的内容包括哪些？ 答：包括公共性卫生、绿化、公共秩序、公共设施设备的维护和管理。 43 、业主如不按物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的， 物业管 理企业应如何解决？ 答：可以依法追缴，并可加收每逾期一天 3 %。的滞纳金。 44 、物业管理企业与业主发生的收费纠纷应如何解决？ 答：可由业主委员会调处，调处不成的可向市物价部门申请裁定，

17、对裁定 不服的，可向人民法院起诉。 45 、利用物业共用部位、 共用设施设备进行经营的， 应在什么情况下按照 规定办理有关手续？ 答：应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后。 46 、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售， 或者因开发建设单位原因未 按时交给物业买受人的物业，物业服务费用应由谁交？ 答：由开发建设单位全额交纳。 三、风 险 题 20 分题 1、 业主在物业管理活动中履行的义务有哪些？。 遵守业主公约、业主大会议事规则； 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决

18、定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 2、 由物价部门、房管部门依据相关法律法规查处的有关物业服务收费违 规情形有哪些？ （1）超出政府指导价标准制定价格的。 （2）擅自设立强制性收费项目，乱收费用的。 （3）不实行明码标价或不按规定实行明码标价的。 （4）只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的。 （5）其它违反有关法律法规的行为 3、物业服务成本或者物业服务支出构成包括哪几部分？ 答：（ 1 ）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 （3）物业管理区域清洁卫生费

19、用。 （4）物业管理区域绿化养护费用。 （5）物业管理区域秩序维护费用。 （6）办公费用。 （7）物业管理企业固定资产折旧。 （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其它费用。 4、请说出申报二级企业资质需要的物业项目内容是什么？ 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相 应计算基数的百分比之和不低于 100 ：（1 ）多层住宅 100 万平方米；（2 ）高 层住宅 50 万平方米；（3）独立式住宅（别墅） 8 万平方米；（4 ）办公楼、工业 厂房及其它物业 20 万平方米。 5、新设立的物业管理企业申请企业资质需要什么手续？ （一）营

20、业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表 人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技 术人员的职称证书和劳动合同； （六）其它应提交的资料。 6、业主大会的目标和职责是什么： 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委 员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金 使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共 用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法 规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 30 分题 1、 住宅专项维修资金与物业服务费有啥区别

21、？ 答：物业服务费主要用于物业管理企业为整个物业管理项目的全体业主提 供的公共服务费用。内容涉及绿地养护、 公用设施设备正常运转、 公共秩序管理、 卫生保洁等。而专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、公用设施设备在保修 期满后，进行中修、大修、更新和改造工程的费用。专项维修资金属于个人，物 业服务费显然没有这种特性。 2、 推行 ISO9000 质量标准对物业管理活动有什么意义？ 答：可帮助物业管理企业建立一套规范、系统、科学的服务程序和管理 制度。 可以改善管理和服务，有效监督员工的工作。 可提高员工的管理素质，增强服务质量意识和质量保证能力。 可改变服务质量的不稳定，减少不合格服务，由人治

22、转向法治，由被动 转向自动控制 可优化企业结构，简明企业程序，降低不必要的管理成本，提高工作效 率。 可成为物业管理企业持续改善的推动力， 促进物业管理水平的不断提高 可以提高物业管理企业形象，有利于物业管理企业拓展市场。 3、 如何处理好业主投诉？ 答：应耐心听取业主意见，虚心接受业主批评，用心地听清楚业主所反 映的问题。 对业主所反映的问题一定要问清楚，不要主观推断。 对用户反映的问题要做好书面记录。 对反映的问题要及时了解事情真相， 向业主回复具体工作时间和具体解 决办法。 及时了解处理问题的程度，业主报告问题处理的过程，并征询对处理结 果的意见。 及时向上一级主管汇报，以便更好更快的解

23、决问题。 4、 物业管理应抓好哪几种形式的服务？ 微笑服务。应以真诚笑容为业主提供服务，融洽关系。 真情服务。让业主体会到亲情，展示出员工服务时的美好心灵和高尚情 操。 礼貌服务。要文明礼貌，服务时要耐心，做到问多不厌，事多不烦。 周到服务。对业主服务要做到有求必应、尽善尽美。 跟踪服务。对业主的投诉要认真跟踪并积极主动地妥善处理。 承诺服务。推行服务承诺制，提高办事效率，提高服务水平。 5、高水平的物业服务体现在哪些方面？ 服务态度-真诚热情；服务设备-完好适用； 服务技能-标准娴熟；服务项目-齐全对应； 服务方式-灵活创新；服务程序-公开简洁； 服务收费-清晰合理；服务制度-健全规范； 服

24、务效率-快速及时；服务契约-公正严谨。 6、 物业管理企业资质管理办法 规定“物业管理企业申请核定资质等级， 在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准” ，其中规定了 13 条禁止行为，请说出至少 6 条： 聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； 将一 个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的； 挪用专项维修资金 的；擅自改变物业管理用房用途的；擅自改变物业管理区域内按照规划建设 的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地， 损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； 物业服务合同终止时，不按规定移交物

25、业管理用房和有关资料的；与物业管理 招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；不履行 物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（11）超越资质等级承接物业管理业 务的；（12）出租、出借、转让资质证书的；（13）发生重大责任事故的。 40 分题 一、案情： 2001 年 8 月，某物业管理公司，将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主 告上法庭。原告称，该大厦住宅物业服务费每月 0.30 元/ 平方米建筑面积，但被 告自 99 年 1 月起一直拒绝交纳物业服务费，为此，请求法院判令被告支付物业 服务费及滞纳金。 被告辩称：被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同，原告与业主委

26、员会签订的合同无效，其收费属于单方行为。同时又称，物业管理公司只收钱不 服务，服务质量差，管理混乱，不符合对等原则，甚至交纳的物业服务费无正规 发票。 如果你是法官，将会怎样判决？请简述理由。 判决结果：物业管理企业对业主所在大厦进行物业服务符合物业管理条 例规定。收费标准有国家行政职能部门的批复，收费行为合法。被告入住小区 后，享受了原告的物业服务，必须支付相应的费用。 理由： 1 、物业管理条例第三十六条规定： “业主委员会应当与业主大 会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 ”因此，物业管理公司不必也 不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。 2 、按时交纳物业服务费是 业主

27、的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好，公共秩序管理不 到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务，显然是错误 的，也是违法行为。 3 、如对物业管理企业的服务不到位等行为可依据物业服务 合同约定，通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理企 业的违约责任，而不能以此为借口拒交物业服务费用。 二、案情： 1998 年，黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于 1998 年 10 月，同年 11 月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同， 约定物业服务费用由物业管理企业直接向业主按月收取。从 1999 年 6 月份起， 黄女士将该商

28、品房出租给万某一家使用。从 99 年 10 月份开始，黄女士认为物 业服务费用由实际使用人万某交付， 并告知物业管理企业直接向承租人万某收取。 物业管理企业向万某收取物业服务费时遭拒绝， 万某认为物业服务费用应由业主 支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁 应该支付物业服务费用？说明理由。 处理结果：物业管理条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合 同的约定交纳物业服务费用。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务 费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物 业服务费。 理由如下： 1、向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根

29、据物业服务合同应尽的 义务。 2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。 3、业主与物 业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。业 主可在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄 女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士 支付物业服务费用。 三、案情： 某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位 100 余平 方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为，在购房时，已将该公共部分摊入 所购房屋的建筑面积之中，对此公共部位拥有使用权，物业管理企业未经业主同 意，擅自将公共部位让与他人经营是一种侵

30、权行为，业主委员会一纸诉状将物业 管理企业告上法庭。物业管理企业作为住宅小区的管理者，有权将楼内一层电梯 旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由 判决结果：某物业管理企业未经业主同意，擅自将公共部位出租经他人经 营，侵害了业主的合法权益，应当承担民事责任。判决被告停止侵权，返还非法 所得，赔偿损失。 理由：物业管理条例第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施 设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照 规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照 业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权，属于该共用部分有关的

31、 业主。如果与全体业主有关，物业的经营就应当由业主大会决定，如果只与一部 分业主有关，则只需要征得相关性业主的同意。 四、案情 业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕， 而且这些 裂痕有逐渐扩大的迹象，于是找到开发公司要求进行检测和维修。可几个月过去 了，开发公司并没有派人检查，也没有给林某一个说法，于是找到物业管理企业， 要求进行检测和维修。物业管理企业称房子仍在保修期内，质量问题应当由开发 商来负责。业主林某没办法，就拒交物业服务费，前后主有半年多。物业企业无 奈之下将林某告上法庭。诉称：业主林某无正当理由，故意不交物业服务费，请 求判处林某补交拖欠的物业服务费，并按规定缴

32、纳相应的滞纳金。业主林某答辩: 开发公司交付的房子存在严重的质量问题、 我们已向开发商和物业管理企业多次 提出检查、维修的要求，但两家企业均不给予答复。开发商与物业管理企业是父 子关系，以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。说明理由。 判决结果：小区物业管理企业与业主林某之间的物业管理合同关系合法有 效，林某应当依约交纳物业服务费。林某与开公司之间的房屋质量问题属于林某 与开发商之间的房屋买卖合同关系，可以另行起诉，与本案不是同一法律关系。 理由：物业管理条例第三十一条规定： “建设单位应当按照国家规定的 保修期和保修范围，承担物业的保修责任。 ”本案所提问题属于房屋质量问题，

33、与物业管理服务内容无关，业主不交物业服务费用属违法行为。应判决补交物业 服务费，并缴纳相应的滞纳金。 五、案情： 某业主在住宅区内被歹徒抢去身上的手袋，内有现金、手机等价值价值六 千多元。被抢后，该业主要求物业管理公司承担责任并悉数赔偿。面对业主的要 求，物业管理公司能赔偿吗？说明理由。 判决结果：某业主要求赔偿损失和精神抚慰金的诉讼请求不予支持。 理由：，因为，物业管理的公共秩序服务的性质是一种群防群治的安全防 范服务，物业管理公司与业主之间不存在人身、财产的保管或保险关系。当然， 如果在案发时，物业管理公司的员工（无论是公共秩序管理员，还是其他员工） 装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与

34、歹徒搏斗，那就应该受到舆论和道德 的谴责，物业管理公司也应给其以纪律处分和行政处罚。而这种处分和处罚的目 的就是为了弘扬见义勇为、抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法犯罪分子作斗争的 价值取向，并非是有承担民事赔偿责任的义务。 六、案情： 1998 年 3 月 30 日夜，罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区， 潜入 3 栋 104 房内，伺机作案。 1998 年 4 月 4 日晚，业主明某在 3 栋 104 房 内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法院判处死刑。 2001 年 4 月 16 日，明某家 人向深圳罗湖区人民法院起诉，状告小区物业管理公司合同违约，并索赔约百万 余元。 如果你是法官，将

35、会怎样判决？请简述理由。 判决结果：驳回原告业主家属的全部诉讼请求。 理由：物业管理公司对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的 被害人的人身、财产安全，不负有法定、合同约定的义务，亦不负有附随义务。 物业管理条例第三十六条规定， “物业管理企业应当按照物业服务合同的约 定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人 身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任” 。所以，物业管理公 司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责，应由业主委员会与物业管理公司 所签订的物业服务合同确定。 四、幸 运 题 1、物业管理企业资质管理办法 对各二级资质等级企业的专业管理

36、和技 术人员有什么要求？ 二级资质要求：物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的 专职管理和技术人员不少于 20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 2、办理物业承接验收手续、物业服务合同结束时，物业管理企业、建设 单位以及业主委员会之间应移交什么资料？ 移交资料有：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套 设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维 护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管 理所必需的其他资料 3、业主在物业管理活动中，享有那些权利。请说出其中 5 条： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和 修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票 权；（五）选举业主委员会委员， 并享有被选举权；（六） 监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施 设备和相关场地使用情况享有知情