新城府翰苑诊断沟通报告课件

1、府翰苑 璞邸Fuhanyuan Boutique Living Fuhanyuan Boutique Living 项目概况：9月开盘至今，去化147套，月均去化25套。形象推广由“百变小户型”“办公&投资”“主打办公”的三个阶段。客户概况：客户目前置业目的以办公为主，投资为辅，极少数自住（与主打办公方向有关）。圈层、口碑相传拉动销售的效应明显。余货概况：总计剩余684套。其中1号楼剩余60余套北向房源，2、6、7号楼尚未公开，共计剩余624套房源（其中北向房源187套，南向房源437套）。楼号楼号南向套数南向套数北向套数北向套数合计合计106060214473217613948187

2、715466220合计合计437187684项目现状：精装修样板房刚落成，2000元的装修标准，软硬装全送，高端精品单身公寓的定位，锁定住宅投资方向。2010年销售目标：年底清盘，高价高速走货！货量：3.5万方，690套左右。价格：实现7000-8000元/平米均价，总销2.5亿左右。速度：月均需去化70套左右。（目前25套/月）项目的问题点：u 如何走出低价、低走量的恶性循环？u 前期奠定的办公形象是否需要变更？u 南北向房去化不均的现象如何解决？u 高首付、高利率门槛。12345678910111 港龙尚层广场2 凯纳商务广场3 银河湾明苑4 嘉宏盛世铂领公馆莱蒙城茂业泰福城万泽国际新城南

3、都誉天商务公寓511 亚太财富中心常州中心常州中心武进中心武进中心市场验证市场验证常州在售酒店式公寓主要分布在常州市区中心和常州在售酒店式公寓主要分布在常州市区中心和武进政府板块中心地带武进政府板块中心地带, ,新北区供应量较小新北区供应量较小本项目本项目新北区的酒店式公寓主要分布在本项目周边新北区的酒店式公寓主要分布在本项目周边, ,且租赁且租赁需求较为旺盛，说明本项目具有市场需求基础需求较为旺盛，说明本项目具有市场需求基础项目名称项目名称面积面积（平米）（平米）二手房售价二手房售价（元（元/ /平米）平米）租金租金投资回报率投资回报率金百国际金百国际435500-65001000-1500

4、6.67%新城蓝钻新城蓝钻42、625800-65001200-16007%富都商务公寓富都商务公寓42、515500-65001300-18007%汇金天地汇金天地35、476000-70001300-15006.65%府琛广场府琛广场46、58、874800-55001000-12005%本项目本项目金百国际金百国际汇金天地汇金天地府琛广场府琛广场富都商务公寓富都商务公寓区域内酒店式公寓大部分已售罄区域内酒店式公寓大部分已售罄二手房售价约二手房售价约60006000元元/ /平米平米租金约租金约1300-15001300-1500元元/ /平米平米投资回报率达投资回报率达6-7%6-7%租

5、赁需求较为旺盛租赁需求较为旺盛受市政府向心力拉动，新北区酒店式公寓受市政府向心力拉动，新北区酒店式公寓集中在项目周边，且具有较为旺盛的需求集中在项目周边，且具有较为旺盛的需求基础。基础。市场验证市场验证项目所在区域已成为常州新的宜居高地，受到市场项目所在区域已成为常州新的宜居高地，受到市场追捧，区域内住宅的市场认可度已可和城中媲美。追捧，区域内住宅的市场认可度已可和城中媲美。世茂香槟湖常州别墅标杆项目之一高层均价6500元/，小高层均价7500元/，别墅均价16000元/九龙仓时代上院香港九龙仓常州扛鼎之作价格未出，但无疑将又是一个高价楼盘常信天润园新北区高尚社区均价6500-7000元/平米

6、常发豪庭国际创造新北区从来没有的高层公寓毛坯房均价过万80多平米8500元/平米，130多平米10000元/平米，200多平米12000元/平米中央花园中心区景观社区精装修小户型8500元/平米，普通住宅7300元/平米区域住宅均价区域住宅均价7000-80007000-8000元元/ /平米平米市场验证市场验证市场上市场上4040年产权的酒店式公寓销售不畅，客户抗年产权的酒店式公寓销售不畅，客户抗性非常大，地段、价格均对市场的撬动作用不大性非常大，地段、价格均对市场的撬动作用不大项目名称项目名称面积面积（平米）（平米）售价售价（元（元/ /平米）平米）层高层高产权产权销售情况销售情况客户需求

7、客户需求港龙尚层广场港龙尚层广场30-12011000（精装修） 540目前还剩100套左右 投资客、自用客各半；凯纳商务广场凯纳商务广场40-24011000130002.970去化率85%投资客为主银河湾明苑银河湾明苑 80-100平米80005.240于2009年12月售罄投资与自住嘉宏盛世嘉宏盛世40-70平方 毛坯80009000，精装1200013000 2.940目前已经销售80%投资商住办公铂领公馆铂领公馆40-70平米 现均价6800元540目前已经销售65%自住或自用为主体，自住以父母为年轻群体购买为主，自用主要是办公；茂业泰富城茂业泰富城40-60平米 55002.940

8、售罄市区投资客15%，外地投资客15%，其余以本区域及周边乡镇老板投资为主。新城南都新城南都6680450040售罄投资客居多酒店式公寓为住宅价格三分之二也不能获得市场认可酒店式公寓为住宅价格三分之二也不能获得市场认可城市中心地段酒店式公寓也具有较大市场抗性城市中心地段酒店式公寓也具有较大市场抗性走低总价纯投资路线仍销售不畅走低总价纯投资路线仍销售不畅市场验证市场验证开发商：常州洛察纳房地产开发有限公司占地面积：12643平方米 总建筑面积：110000平方米 物业形态：13层的裙楼以及3层的辅楼组成。裙楼与主楼15层为酒店，主楼6层以上为酒店式公寓，辅楼是常州首座地上三层停车场，它与地下一层

9、停车场以及周边快捷、便利的交通构成了未来凯纳商务广场畅通和舒适的交通保障线。 户型面积：主要为4090平米，以及190、240平米的户型 租售状态：目前30左右、90左右的户型比较难卖，价格和在13000元/平米左右案例借鉴：凯纳商务广场利用酒店式服务打造高端案例借鉴：凯纳商务广场利用酒店式服务打造高端形象获得客户认可，突破市场价格形象获得客户认可，突破市场价格特点：目前项目小户型客厅朝北，影响采光。同时物业费用已经达到了3.8元/平米。层高仅为2.9米。项目用地为住宅用地，产权70年，水电按住宅标准收取地段较好，所处区域属于星兴桥板块，城市中心城区。交通便利借鉴点：高端酒店式公寓易于获得市场

10、认可（可获得租金溢价，借鉴点：高端酒店式公寓易于获得市场认可（可获得租金溢价，产生较高投资回报率）产生较高投资回报率）市场验证市场验证市场小结市场小结1 1、新北区酒店式公寓市场供应量较小、新北区酒店式公寓市场供应量较小2 2、项目周边酒店式公寓需求旺盛、项目周边酒店式公寓需求旺盛3 3、项目周边住宅受到市场追捧、项目周边住宅受到市场追捧4 4、4040年产权酒店式公寓目前市场抗性较大年产权酒店式公寓目前市场抗性较大5 5、高端酒店式公寓易于获得市场认可、高端酒店式公寓易于获得市场认可新北区高端酒店式公寓存在机会点，但须做足软性配套。建议选择高端酒店式公寓作为主推产品，以博取高利润高速度。府翰

11、苑国际社区升级 “十大纲领”纲领1：产品定位酒店式精品公寓确定产品方向，统一推广形象。纲领2：形象定位府翰苑璞邸拔高项目调性，注入精品文化内涵Boutique Living。璞邸：源自于欧洲的精品酒店英译名，代表着最精致与格调的生活方式。纲领3：客户锁定/客户渠道住宅投资客由办公自用客户向住宅投资客户引导转化。后续工作中将就客户访谈进行深化，并给出具体推广渠道德建议。纲领4：价值提升增加酒店式增值服务“您的24小时贴身管家服务”。纲领5：价格提升北向均价7000，南向房价8000整体提升均价，南北向价差继续拉大。预计北向总价为3035万，南向房总价为4050万。纲领6：产品线丰富增多户型组合的可能，丰富客户选择。可将部分南向房进行拼合后成为中大户型，满足不同客户层次的需要。具体示意图如下：50、100、150平米左右，分出三种产品组合。纲领7：