揭开炒楼众生相面纱：没有25%利润就不干

1、揭开炒楼众生相面纱：没有25%利润就不干      在普通老百姓眼里，地产商已经像19931994年时一样成了恶徒，炒家却又成了房地产业界人士眼中的臭老鼠，但遗憾的是，有像任志强之流的地产大腕能奋起还击，却从来没有人去了解那些投资客的真实心态，他们对楼市到底持何态度？是否单单是他们成为房价上涨的罪魁祸首？南都从深圳六大片区精选了6个投资客，以图逼近事实真相。为保护受访者隐私，采访对象姓名皆为化名。 “没有25%利润就不干” 炒家档案 姓名：周刘彦 身份：短线投资客 居住地：南山 炒房“威水”史：2001年至今 炒房套数：100多套 炒房类型：短

2、线投资，涉及南山、福田、宝安的高中低档新房及二手住宅 年龄：50岁 目前在手房产：7套，集中在福田和南山 3天成交3套 “明天我还会有一套二手房签合同，但是价格降了2万多元。”在众多的炒家里，上海人周刘彦算是比较幸运了。在过去的3天里，他每天都能卖出一套房子，其中，蔚蓝海岸的一套房产，早在1个多月前签了合同，前天过户，卖出价116万多元，毛利赚了12万元，不过，这一套房显然不能说明什么，接下来的在“5·11”号文出台之后成交的两套房，交易价都发生了下调，其中，前海的一套转红的微利房标价36万元，最终降到33万多元成交，再一套就是周刘彦开头所讲的那套房，“但两套还是各赚了2万多元。”他

3、说。 周是一家国有企业的职员，2001年前一直在炒股，然后开始炒房到现在，“我只做短线投资，就是人们常说的炒家。”他说。在3-4年的炒房生涯里，周刘彦每年都投资20-30套的房产，业余大部分时间，他都像猎人一样在这个城市里四处寻找低价的二手房，“但是为了工作，我的投资区域集中在南山、宝安，同时兼顾福田。” 离不开南山“大本营” 南山是周刘彦的发家地，在这里的几年时间，他显然获得了很广阔的人脉资源，“南山中介地铺资历稍微深一些的业务员都认识我，经常会给我一些盘源。” 2003年，滨海之窗动工伊始，周刘彦就去内定房产，到最后他以折扣价拿到了该楼盘的7-8套房，“去年夏天开始卖的时候，标价45万元/

4、套左右，冷冷清清，但卖了几套之后，开始大热，去年10月份后，价格一路走高，从45万元/套到55万元/套，最高时一套多卖了17万多元，最后一套2个月前成交，单套涨了78万元，5月11日之前，还不断有人打电话要房。” 一段时间，周刘彦去了宝安，但在去年低宝安中心区房价激升突破5000元/平方米之后，他又打马回了南山，“我觉得(那里的)升值潜力已经被透支了，炒房赚不到什么钱。” 两年内的房子不再买 周刘彦现在手头能动用的流动资金超过300万元，“我保证手头流动的房产不超过10套。”现在他手里大约还有7套房，都是2年以上的，这让他并不是很烦躁。但让他担忧的是，“5·11”号文出台后，他所投资

5、房产的成交周期普遍从原来的23天延长到一周以上，而且，平均价格都下调了5%6%。 不过，与别的炒家相比，周刘彦算是很乐观的，他还想着今年要把投资回报率锁定在25%，而在2003年前，他所投资的房产投资回报率超过30%，“去年近30%，今年我的目标是达到25%，如果达不到，就持房观望。”(会不会转入长线？)“不会，迅速增值是我的主要目标。” 可能是托了上海人精明头脑的福，周刘彦现在已经开始想着怎么钻政策空子，“近期，我不会再进货，尤其是2年以内的房子我不会进了，而且，现下手中握有的房产，也都不会再过户，而是先与卖方到公证处公证，做一个全权委托代理(类似中介经纪人员)，业主委托我卖房、收钱及过户，

6、这样我几可以不过户直接完成房屋产权转移，避掉交易税。”“如果下半年楼市还是这样，我就可能杀回去炒股，我认为，现在的股市有10%已经有了投资价值。”周刘彦最后说。 烦只炒二手房 何小篆1987年在美国开公司，10年后把公司搬回了南山，做计算机等一些高科技产品。何小篆现在还是美国国籍，他很不自然地说他是海归派，这个上海人在美国和自己的老家都各买了一套别墅。 从2002年开始，全球都在加息，何小篆就把他的钱全部转回了国内，“多余的钱没处用，闲来无事，就尝试着投资不动产。”何小篆把房地产这玩意儿当副业，偶一玩之。 他似乎也不想赚快钱，两年来，他投资的2030套房产全部都是中长线，且全都是二手房，“第一

7、套房是南山的一个普通住宅，1年多卖掉，赚了一点点，以后就比较多了，比如海景广场等，但大都出租，我不靠这个吃饭。” 何小篆只投资二手房更多是因为他怕新房会占用太多的精力，“手续太烦琐，倒卖也麻烦，就为了赚那几万块钱。”在他眼里，投资已经装修好的二手房似乎能获得更多的快乐。 曾想买红树西岸自住 何小篆到底有多少钱，他没透露，不过，他曾经想着去买红树西岸，但结果，这个深圳历史上最贵的高层住宅却让他很恼火，所以，在采访过程中，他一提到炒房，就很滑稽地抨击一下红树西岸。 “刚开始的时候，我接到红树西岸楼盘的电话，他们告诉我，花80万元买一个筹，保证你能赚钱，然后我就去了现场，但他们不让我进去(注：百仕达

8、·红树西岸采用预约看楼制)。”他后来似乎把吃了闭门羹的怒气转嫁到抨击红树西岸的“鼓励炒楼”上去，“花80万元买一个筹，买房时获得7.5折的优惠，然后我可以转手卖给他人获利，这不是鼓励炒楼是什么？” 不过，红树西岸2.5万元/平方米的价格在何小篆眼里无法再炒，“如果要买红树西岸的话，我肯定会用来自住。” 有闲有钱才买商铺 因为嫌二手住宅投资的手续也过于烦琐，同时，加上最近以来的宏观调控，何小篆就把能卖掉的投资性住宅基本全卖掉，“还剩下4-5套，其余还有7-8套商铺。” 有了上海的背景，何小篆对深圳楼市的看法更富于比较意义，“上海普通人都买不起房，肯定有问题，深圳还算好，不过，政府应该再

9、继续进行行政干预了。” 他认为，交易税的征收，一方面打击了炒作，但同时“也令二手楼整体市场受到影响，很多要求换房的业主，他们的置业需求也被抑制。” “我再有闲钱的话，不会再投资住宅，除非有跳楼价甩卖的，否则，以后只买商铺投资。”他说。(“对商铺投资就不担忧？”)“我又不倒卖，有什么好担忧的！” 炒家档案 姓名：黄笛声 身份：公司老板 居住地：深圳 炒房“威水”史：3年 炒房套数：据不完全统计80套左右 炒房类型：大多是短线，也有长线。只做豪宅投资 年龄：30多岁 目前在手房产：8套物业 第一次买房亏了 1996年，深圳的高层就有8000元/平方米。 这是真的，如今炒房成功的黄笛声，永远都不会忘

10、记1996年第一次买房的经历，他花了8000多元/平方米买了一套高层住房，在1997年的金融风暴来临之前，他转手出去还是大亏一笔。 要不是因为买第二套房，也许黄笛声从此不会和地产结缘。但就是那么巧合，第二套房子他不仅赚了，而且还将第一套房子的亏损都赚了回来，精明的他从第二套房的成功里面看出了机会，加上对深圳楼市多年的理解，2002年来，黄笛声开始炒楼。 把香蜜湖当狩猎场 和有些人不一样，黄笛声一开始看好香蜜湖片区周围的豪宅，而且似乎给自己画了一个圈圈，基本范围是在中心区和香蜜湖，早期炒黄埔雅苑、东方玫瑰花园、然后是水榭花都、中旅国际公馆、东海花园、熙园、水榭花都。 至今黄笛声对于当初在水榭花都

11、买房还有遗憾，他看好了那个位置，但是还是有点小心，只买了两套房子，一套小的一套大的，如今那两套房都已经转手出去，小户型赚得不多，但是那套大的，他一直放在手里不舍得卖，结果不断看涨，120万买进的房子最后以300万卖出去，这是让黄笛声很骄傲的一件事情。 自信眼光好就赚钱 5月11日国家七部委新政出台之后，黄笛声似乎不着急，在他看来，他却因此受益了。很久前，他就看中了熙园的一套房子，业主咬定230万，不肯降价，这次新政之后，业主松口了，他以210多万的价格买下来，心满意足。他不怕“六一”之后的营业税，他说，一套豪宅的利润空间可能在15%，除掉5%，还有10%可以赚，如果不能赚钱，那套房就留给自己住

12、也不错。 “不过新政出来后，我有些同样做投资的朋友反应是很大，每天都坐立不安一样，其实他们不是因为怕亏本，是因为利润空间少了，生意人赚的就是利润。”在他看来，投资需要看眼光看实力，新政出来后，有些人肯定是要亏的，这些人里面肯定有炒家，但他对自己却很有信心。 炒家档案 姓名：孔伟 身份：进口建筑材料商 居住地：华侨城 炒房“威水”史：炒房套数：11套 炒房类型：华侨城高尚住宅 年龄：35岁 目前在手房产：8套，正在卖出一套的同时正在买进另外一套，全部集中在华侨城 不认为自己是“炒家” 25日晚上9点，孔伟在开车出去与朋友聚会的途中接受了记者的电话采访。这个目前手中有着8套华侨城高档住宅的大腕对“

13、炒家”和“投资客”的称呼保持着极高的敏感与警惕，并对记者迅速进行了纠正，但在一番探讨之后，孔伟最终没有给出一个自己在房地产市场中明确的身份界定。 “我并不是专业的投资客或炒家，每次买房的前提都是出于自住考虑，并没有想过买下这套房子后将来会带给我多高的回报。”孔伟认为这是自己与专业炒家最大的区别，“目的不同嘛，我是多次买房的行为导致了投资的结果。” 就是这种无意识的行为，从2003年开始，孔伟陆续在华侨城片区内买进了11套房产，其中自住过1套，后卖出了3套，目前手中还保留着8套，每套总价值都在200万元左右，为此孔伟支付着每月十几万元的按揭月供。 除了华侨城其他都免谈 事实上，早在1997年的时

14、候，孔伟便一次性付款600万买下了世真正的投资，但这场投资最终以失败收场。“现在的市值估计只有100万了，等于啥都没了。” 1999年，孔伟在华侨城锦绣花园购得一套房产，总价110万，但在2003年，这一数字变成了180万，4年间增值70万元！ 孔伟说从这一年深圳房价才开始猛涨，从某种程度上开始唤起了他的投资意识。“而且这一时期儿子出生，开始考虑换房。”出于自住的需求，孔伟在2003年再次买下了华侨称内的一套房产，并由此拉开了他的买房序幕。 目前为止，孔伟经手的11套房产全部集中在华侨城片区，而且都是华侨城地产开发，这个华侨城的忠实拥趸喜欢称自己为“侨民”，而且已经有5位朋友跟着他一起成为“侨

15、民”，目前他们手中一共有超过20套华侨城开发的物业，平均每套的市值比买入时要高出2030万元。 “从不考虑其他区域的物业，这也是我们和专业炒家的另一区别。”孔伟说他只关注华侨城的物业，因为有升值的保障。 新政影响微乎其微 当记者问到对新政的看法，他坦言：“这对我的影响可谓微乎其微，资金没有太大压力，我可以放着静观其变，而且都是优良资产。” 据他透露，目前不少圈子里的朋友已经决定如果在六一之后卖出，那就会把加收的营业税并入房价，“这样只会进一步抬高房价。”在孔伟看来对他造成最大影响的政策应当是加息，如果加息幅度继续增大的话他会考虑将物业尽快处理。 “但是假如不买房了，我们这部分人手头的资金又去投

16、资什么呢？股票不敢买，基金不成熟，事实上政府最需要解决的是投资渠道的问题，毕竟现在看来土地和房产还是最具投资价值的东西，不让买房了，难道要拿着钱去澳门赌博吗？” 孔伟说，中国每年都在诞生大量的百万富翁，而这部分人的第一需要可能就是改善居住条件而投资买房。“现在的政策只会对中低档商品房市场造成影响，我觉得高端市场炒就让它炒吧，有人来埋单，但怎么样把低收入者的住房问题安排好才是一个很重要的问题。” 炒家档案 姓名：赵仁 身份：宝安某中介公司老板 居住地：宝安 炒房“威水”史：2003年至今 炒房套数：60-70套 炒房类型：短线投资，集中在宝安的二手住宅 年龄：36岁 目前在手房产：10多套，诸如

17、宝安福中福、怡合花园等 中介老板自炒二手房 说起话来有气无力的赵仁一点都不像是36岁的人，他认为做房地产代理机构的不炒房，似乎浪费了自己的专业，因此从2003年深圳房地产一路飙升开始，赵仁一方面打理公司业务，一方面瞅机会在宝安买进了60-70套二手房，过起了短期“倒爷”的生活，“像我这样有地产从业背景的炒家，深圳有很多。” 在过去的2年里，赵仁的房子一般都能在3-5个月内出手，投资回报率超过了10%，这个比率其实并不高，但赵仁从其中也获得了大约200来万元的赚头。 在赵仁眼里，宝安去年至今房价超过3成的上涨，其中“有10%是投资客拉动的，还有10%是地产商操纵拉高的，实际的市场需求大概只有10

18、%。” 政策调控减少了竞争者 “短平快的短期炒房就像高速列车，迟早有一天会撞到石岩上。”赵仁说，政府宏观调控的出台，在他是意料之中，“之后还会越来越严厉。” 但从赵仁应对“5·11”的手段我们似乎可以看出地产界人士是如何操纵房价的，和别的炒家不同，新政之后，赵仁没有把他的房产降价反而提价放盘，“现在还没有行动，但已有这个想法，我不想贱卖我的房子。”(“为什么会如此？”)“其实，5·11是利好，天天刮风打雷的，市场上60%70%的投资客和90%的资金都在观望，竞争者肯定会减少，这个时候提价，成交不成交无所谓，用意就是在托市。”赵仁所指的托市，换句话说，就是由短线炒房转为中长线投资，他自己目前余下的10多套房，现在有