山西凯嘉能源嘉和园物业管理系统服务费用分析报告

1、山西凯嘉能源集团嘉和园 物业服务费用分析（第一版 20111220 ）中物联国际物业服务（北京）有限公司二一二年一月十四日管理费用分析1.0管理费用分析1.1经济来源1.1.1定期收取的物业管理服务费1.1.2以业养业，多种经营收入1.1.3发展商给予的支持1.1.4政府给予的政策扶持1.2主要支出1.2.1管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、保险1.2.2公共设施、设备正常运行、维修及保养费1.2.3绿化管理费1.2.4清洁卫生费1.2.5办公费1.2.6固定资产折旧费1.2.7法定税费1.2.8物业保险费1.2.9维修基金范围应支出费用2.0建议物管月度成本支出核算2.1 根据初步测算

2、（详见附件1页），嘉和园采取星级酒店式服务模式 管理成本为:1.85元/川，因为具体的成本构成是我公司商业机密，在双方合作确定以后，我公司向贵公司呈报详细的成本方案，由开发商审定！2.2 物业管理费用差额的补贴可由开发商一次性补贴到位和根据我公司按项目成熟情况（物业管理收费情况）报预算方案进行补贴，期限为两年。3.0建议开办费问题（首期工程面积 X 5元/平方米）根据嘉和园实际情况，发展商应考虑合理的物业开办费，前期物业管理开办费初步估算为33.5万元既每平方米5元，具体如下：单位：人民币/元序号项目备注1、服装2、行政开办费用3、绿化开办费用可在合作确定后提供4、保洁开办费用详单，由开发商审

3、定。5、工程开办费用（可议）6、保安开办费用7、客户服务中心开办费用8、食堂开办费用合计33.5万元4.0提请开发商须解决事项4.1物业管理用房 为便于中物联国际物业尽早进入管理状态，规范管理，于交房入伙前 2 个月 提供管理用房150卅，无偿装修具备办公条件。办公用房包括：客户服务中 心、商务中心、会议培训室、会客室、经理办公室、综合办公室、库房、洗 手间等。4.2门卫室在大门设门卫室，含：收发室、监控室、厕所等功能。4.3餐厅、住宿用房为解决部份管理人员和秩序安全人员军事化管理的工作特性，发展商应于交 房入伙前1个月在小区内或就近提供提供餐厅 50川、住宿用房100卅，装 修具备使用条件。

4、5.0 奖励措施在合作期间，项目通过市级以上达标工作（含认证） ，每项应给予中物联国际 物业 8 万元人民币 奖励金。6.0收费标准6.1营运费用管理佣金由中物联国际物业编制工作计划和管理费用预算（包括开办费用） ，由发展商 逐项审核批准后按实例支，中物联国际物业按照发展商批准的计划和预算具 体实施操作并按实际产生费用总额 10% 提取管理佣金 （每季度结算支付一 次）。附件1:嘉和园项目物业服务费报价和预算目录目录、 、-刖言1.0嘉和园报价表1.1嘉和园总费用报价表2.0物业管理服务费测算2.1 总说明2.2物业费测算过程3.0停车管理费测算4.0前期介入服务费测算.5.0开办费测算备注：

5、以上方格部分为双方签署合同后，由于项目的部分设备清单不详原因，待我方组织专 家团到嘉和园现场进行市场调查、调研、勘察。经发展商建议最终确定终稿预算。物业管理属于保本微利的服务行业，正确地核算物业管理营业成本， 控制各项开支，是物业管理公司能够正常运转的基础，管理费测算采用成 本倒算原则。1.0 测算依据：1.1 依据嘉和园最新提供的资料及数据；1.2 依据物业管理条例 【中华人民共和国国务院令第 504 号】、山西省物业 管理条例【2001 年 9 月 25 日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十 三次会议】和关于修订晋中市物业服务收费管理实施细则 【市价管字 2009124 号及有关政策法

6、规；1.3 没有政策规定及指导标准的按市场价测定；1.4 参照我公司物业管理经验数据；1.5 物业管理公司管理采用酬金制；1.6 本测算不含维修基金所涉及的内容。2.0按照星级酒店式物业服务模式依据是：根据中物联国际物业的多年来的经验结合嘉 和园项目实际情况如下：成本测算：住宅部分物业明细测算项目费用分摊（元）2.1物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等0.462.2物业共用部位、共用设施设备的日常维护费0.112.3共用部位、公用设施设备的日常运行费0.422.4物业管理区域清洁卫生费用0.122.5物业区域绿化养护费用0.032.6物业区域秩序维护费用0.372.7办公费用0.

7、022.8物业共用部位、公用设施设备及公众责任险保险费用0.012.9其它费用2.9.1社区文化活动费0.022.9.2不可预见费0.012.10税金0.102.11管理佣金0.18合计1.85元/平米/月注：酒店式物业服务的简要内容:2.11 日常服务内容 作为嘉和园的物业管理企业在收取业主的物业管理费的同时，对整个社区公共区域实施的 日常一般性物业管理服务，主要集中在：公共区域保洁、安全、维修、保养，大堂前台接待、 发放各类物业通知、业主信件处理、意外事件处理、公共秩序的维护等方面。2.12 增值服务内容 在收取物业管理费的基础上，客户服务部将结合嘉和园的实际情况制定了一系列的增值服 务（无需另外收取费用） ，该等服务内容主要是针对社区楼内业主的实际需求而设立， 且为不另 外收取任何费用，具体内容请见附件 1 表格。2.13 有偿服务内容 为了方便业主的日常生活起居， 物业管理处将在增值服务的基础上， 增加适合业主的有