房地产估价理论与方法场法及其应用

1、第六章市场法及其运用考试目的本部分的考试目 的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对估价需要具备的 条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、和掌握程度。象、熟悉第一节市场法概述1市场法的含义 也称为比较法、 发生过交易的类似房 的处理来求取估价对市场比较法、交易实例比较法，就是选取 地产，然后将它们与估价对象进行比较， 象价值的方法，测算出的价格称为比准价一定数量、符合一定条件， 对它们的成交价格进行适当 格本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值2市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3市场法适用的估价对象市场

2、法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅写字楼商铺 标准厂房房地产开发用地交易，可比性很差不适用市场法的 对象：类似的房地产数量很少，很少发生F列房地产中， 一般情况下适用市场法估价的有（）。【2009年真题】A. 标准厂房B. 房地产开发用地C. 行政办公楼D. 写字楼E. 在建工程提示：参见教材P171心答疑编号1正确答案 ABD答案解析行政办 公楼基本不用于出售交易，所以难得取得 可比实例；在建工程的 施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。4. 市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易三类修正：交易情况修正 实际交易情况与正常交易情况不同市场

3、状况调整一一成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）房地产状况调整一一可比实例房地产状况与估价对象房地 产状况不同5. 市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取女口：房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重 新购建价格，房地产价格各 个构成部分，经营收 入、运营费用、空置率、入住率、报酬率 、资本化率、收益乘数，开 发完成后的房地产价值、开发经营期6. 市场法估价的操作步骤（熟悉）t集交易实例 盹取可比实例 寸可比实例的成交价格进行适当的处 理（即修正） 戟取比准价格第二节搜集交易实例1搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才 量要

4、求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产 估出的估价对象价值不会超出合理的范围2搜集交易实例的途径（熟悉） 查阅政府有关部 向房地产经纪机情况向房地产交易当 料和有关交易情况同行之间相互提其他门的房地产交易资料构和房地产经纪人了解其促成交易的房地事人、四邻以及相关律师、会计师等了解能选择出符合一定数量和质市场价格行情，从而保障评产成交价格资料和有关交易其知晓的房地产成交价格资易双方，成交日期，成交价格,手段之一价目的、估价时点的实例必例3搜集交易实例的要求（掌握） 内容完整、真实的交易实例可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况，交 付款

5、方式，交易情况。4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构 应当建立房地产交易实例库是一项基础性工 作，也是形成估价机构核心竞争力的重要第三节选取可比实例1. 选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估 须进行选择符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实2. 选取可比实例的数量要求（掌握） 一般选取3-10个可比实例3. 选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）列比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产区位上应与估价对象处在同一供求范围内匚用途上应与估价对象的用途相同规口模上应与估价对象的规模相当，0.5-2倍范围内筑结构上应与估价对象的建筑结构相

6、同档口次上应与估价对象的档次相当口利上应与估价对象的权利性质相同列比实例的 交易类型应与估价目的吻合列比实例的 成交日期应尽量接近估价时点 （一年以上的不 采用）列比实例的成交价格应尽量为正常市场价格4选取可比实例应注意的其他问题（掌握）古价具体对象应一致卧一致时可采用分配法殴易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的评估某套建筑面 积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值，收集 了以下4个交易 实例，其中最适合作 为可比实例的是（）。【2008年真题】交易实例建筑面积（m2）用途价格（元/m 2）成交日期区位正常情况甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易J乙105居住600

7、02008年6月同一供需圈正常交易丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易J丁115旅馆61002008年7月不同供需圈正常交易|A. 甲B. 乙C. 丙D. 丁提示：参见教材 P177卩答疑编号2正确答案B答案解析适用排 除法。丙丁用途不同，可以排除。甲间隔 时间在1年以上，也可 以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。第四节建立比较基准1统一房地产范围范围不同有以下几种情况：带有债权债务 统一到不带债权债务可比实例带有债权债务的，估价对象的房地产价格=带债权债务的可比实例房地产价格一债权+债务估价对象带有债权债务的，估价对象房地产价格=不带债权债务的估价对象房地产价格

8、+债权一债务含有非房地产成份统一到纯粹的房地产范围可比实例含有非 房地产成份，估价对象房地产价格=含非房地产成份的可比实例房地产价格一非房地产成 份的价格估价对象含有非房地产成份，估价对象房地产价格=不含非房地产成份的估价对象房地产价格+非房地产 成份的价格实物范围不同统一到估价对象的房地产范围补充可比实例缺 少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价当估价对象为 干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地+债务-债权产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格【2009年真题】提示：参见教材 P179|O答疑编号3正确答案正确

9、答案解析举一个实例验证。某可比实例房地产带有债权债 中债权5万，债务8万。债权债务因素是需要从房地产总价值 估价对象是一套为8万元的车位和一 一房地产范围后的价务，总价值100万，其 中剥离的影响因素。不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价套全新状态下价值为 3万元的家具，家具 为八成新。该可比实例经统 格为（）万元。【2009年真题】A.75.00C.83.60提示：参见教材1»答疑编号4正确答案B答案解析86-8-3*0.8=75.62统一付款方式通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日 具体方法通过折 现计算（FP）（ AP）3统一价格单位统一

10、价格表示单可用总价也可用通常是单位面积有些可比实例可统一币种和货币B.75.60D.86.00P179期一次性付清的金额不同币种之间换算，位单价，一般为单价的价格，也可以有其它单位的价格先对总价进行修正调整后，再转化为单价 单位般应采用成交日期的市场汇价。进行其它修正调整但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用 估价时点的市场汇价。统一面积内涵和 单位建筑面积、套内 建筑面积、使用面积的换算建筑面积下的单 价建筑面积=套内建筑 面积下的单价 单价 使用面积=总价一般情况下，建筑面积下的 单价套内建筑面积下的单价 建筑面积=套内 建筑面积+公摊建筑面积在某旧城改造的建筑面积，所以在

11、对房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使 可比实例建立比较基准时应特别注意的环【2009年真题】A.统一房地产范C.统一价格单位 提示：参见P180 心答疑编号5B.统一付款方式D.统一市场状况套内建筑面积=使用面 积下的使用面积下的单价用面积, 节是（有的房屋登记的是）。正确答案C某一交易实例房 地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为 110万美元，分四次 付款（如果以在成交 日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付 30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面 积的关系为1:0.65，

12、则该交易实例以建筑面积 为 单位的实际价格约为（）元人民币/m交易情况修正的含义（熟悉）将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格 成交价格偏离正常市场价格的原因（熟悉） 强迫出售或强迫购买的交易 利害关系人之间的交易 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 急于出售或急 于购买的交易°（ 1平方英尺=0.0929 m2）A. 17484B. 19020C. 19754D. 20539提示：参见教材P181«答疑编号6正确答案B（35+m += 105+ 91答案解析付款方式的实际价格=1厅 W ig万美元105.91 >7.7= 815.49 万元人民币

13、房地产建筑面积 为=3000%）.65 >.0929=428.769 m2单价为= 詔28.769=19019元/ m付畝方式的实际价恪M算3010=106. 91 万$折U为入民币106,91X7.7=815. 49万人民市=1019第五节交易情况修正 交易双方或某 相邻房地产的 特殊交易方式 交易税费非正 受迷信影响的一方对所交易的房地产有偏好的交易 合并交易的交易常负担的交易交易2交易情况修正的方法（掌握）一般的修正方法百分率法，可比 差额法，可比实 可比实例成交价低A%是不等同的在交易情况修正交易情况修正系数-（两种）实例的成交价格咬易情况修正系数=可比实例正常市场价格例的成交价

14、格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格格比其正常市场价格高 A%，与可比实例正常市场价格比其成交价格常市场价格高还是低的说法中应统一采用：可比实例成交价格比其正如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±s %，则交易情况修正系数为以正常市场价格为基准来确定3交易税费的非正常负担 解此类题的关键 正常成交价格- 正常成交价格+ 买方实际付出的 应由卖方缴纳的 应由买方缴纳的方实际得到的格格方缴纳的税费正常成交价恪买方实际忖出的价格G应宙买方曲纳时税费比率除了记住公式外，就是确定价格是由哪一 应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价 应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价

15、价格一卖方实际得到的价格=应由买卖双税费=正常成交价格 应由卖方缴纳的税费比率 税费=正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率不存在税 翼家玄付价格 =卖舉收到愉裕 =正常甌交价洛負丐刃尔得到的价将1-应由卖強纳的税昜比率站在税费被转嫁的一方视角，看他的正常成交价格转嫁给了卖方，那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费=正常成交价格 转嫁给了买方，就用买方实际付出的价格+应由卖方承担的税费=正常成交价格 卖家向买家初税费bas买家浜际支冷制8+,应由卖赛永担眄锐费=正常成交价格箕b+案=-X11 买家向卖冢菇媒魄费卖家5再人封侨格一应由买嘤承担的税费 =正常成交价格 Xb從=芷孟= 1+a某

16、宗房地产交易 买方负担。据悉，该 买方缴纳的税费为正 方负担，并在原价格 格约为（）元/m 2。A. 2139B. 2146C. 2651D. 2659提示：参见教材|O答疑编号1正确答案D第一步，计算出 是卖方实得：正常嚴交价格-第二步，重新约IE常成交价格买方实际付出的=2559X （ 1+ 3.9%），买卖双方约定：买方付给卖方 2385元/m2,买卖中涉及的税费 均由 地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由常成交价格的3.9%。若买卖双方又重 新约定买卖中涉及的税费改由卖 基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价【2006年真题】P187正

17、常的成交价格，买方付给卖方2385,税费由买方负担，因此 2385卖万郑T得釘晒悅诺_ 2335 切1 -殛由卖亩as纳的越鼻比率-匸眾 -定后，税费由卖方负担，要求买方实付金额：奚才实际付出的价格+広由买方缴纳的税费比率价格=正常成交价格 X （ 1 +应由买方缴纳 的税费比率）=2659238B+x - 6.8>=«2650+x 3, 9%23852559” 1-6,8%= 255SX (1 + 3.9%) 2559-2659第六节市场状况调整1市场状况调整的含义（熟悉）可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可 能发生了变化应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在

18、估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易 日期调整2市场状况调整的方法（掌握） 调整通用公式可比实例在其成 交日期的价格 灿场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格如果从成交日期 到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T%，则可比实例在其成（一）市场状况交日期的价格X（ 1±T% ）=可比实例在估价时点的价格 调整的价格指数法定基价格指数（尾首相比）诸价时点旳价恪掲数估价时点的价格=可比实例成交日期的价格咆忙卞环比价格指数（连乘）估价时点时的价格=可比实例在成交日期的价格X成交日期的下一期的价 格指数X再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数某房地产在2

19、006年3月的价格为2009元/m，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产 2006年3月至9月的价格指数 分别为：99.4, 94.8, 96.6, 105.1, 109.3, 112.7和118.3 （均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2°【2006年真题】A. 2700.8B. 2800.1C. 2800.8D. 2817.7提示：参见教材P1911°答疑编号2正确答案D答案解析环比指数9月价格=3月价格 用月指数X5月指数X6月指数X7月指数X月指数X9月指数=2009X（94.8/100） x（96.6/100） x（ 1

20、05.1/100） x（ 109.3/100） x（ 112.7/100）X（ 118.3/100） =2817.7注意必须从下个 月的指数开始乘起，不能乘 3月的指数某房地产2009年4月的价格为6 500元/m 2,已知该类房地产 2009年3月至10月的 价格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、（均以上 个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/m2°【2009年真题】A. 5 110.51 B.5 307.26C.5549.95D.5638.13答疑编号3正确答案 A6500X10

21、0-0X99.80X98.281XM.4WX92.1?X 00.03 = 5110,51（二）市场状况调整的价格变动率法 逐期变动率可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价 平均变动率可比实例在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价 注：价格指数或价格变动率的分类全国房地产价格指数或变动率 某地区房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率 某地区某类房地产价格指数或变动率第七节房地产状况调整1.房地产状况调整的含义（熟悉）进行房地产状况 调整，是把可比实例房地产在其自身状况 象房地产状况下的价格可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地 估价对象房地产 状况通常是

22、估价时点时的状况，但根据不格X （1 ±介格变动率）期数格X （1±介格变动率X期数）下的价格，调整为在估价对产状况同的估价目的也有不同的情2.房地产状况调整的内容（三内容）（掌握）区位状况调整实物状况调整权益状况调整市场法中实物状况比较和调整的内容包括（）。【2006年真题】A. 环境B. 地形地势C. 外部配套设施D. 内部基础设施完备程度E. 装饰装修提示：参见教材 P193和*答疑编号4正确答案BDE答案解析AC属于区位状况调整。某写字楼的采光 受到影响。为克服该影响，改造该写字楼 照明系统需花费 30万元，每 年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命

23、为 30年，报酬率为8%。该 写字楼因采光受影响 造成的损失为（）万元。【2009年真题】A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00心答疑编号5正确答案C3房地产状况调整的思路（掌握）总体的两种思路直接比较法一一以估价对象房地 产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对 象房 地产状况进行直接比较间接比较法一一设定一种 标准房地产”以该标准房地产状况为基准，将可比实例房 地产状况与估价对象房地产状况 进行间接比较调整方向如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，确定估价对象价格时，应对可比实例成交价格减价如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，确定估价对象价格时，

24、应对可比实例成交价格加价具体思路确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况并进行比较，找出差异程度将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整4房地产状况调整的方法（掌握）一般方法：百分率法，差额法具体方法：直接 比较调整，间接比较调整7.4.1百分率法可比实例在其房 地产状况下的价格房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地 产状况下的价格高、低的百

25、分比率为歩，则I可比实例在其房 地产状况下的价格X可比实例在估价对 象房地产状况下的价格可比实例在其房 地产状况下的价格XM风=可比实例在估价对 象房地产状况下的价 格差额法可比实例在其房 地产状况下的价格 ±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产直接比较调整骤 确定若干种对 根据每种因素 以估价对象的 况逐因素比较并评分状况下的价格房地产价格有影响的房地产状况方面的因素对房地产价格的影响程度确定权重房地产状况为基准（100）,将可比实例的房地产状况与估价对象的状 ，好于估价对象的评分大于 100,不如估价对象的，评分低 于100将累计所得的分数转化为调整价格的比率利用该比率对

26、亦式可比实例价格进行调整可比实例在其房 况下的价格间接比较调整第一步，标准化 设定一个标准房 产进行比较并评分，地产状况下的价格X丁买问頁丁I =可比实例在估价对 象房地产状100修正地产状况为100,将估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地估价对象或可比实例好于标准房地产，则评分高于100,反之则 低于100。可比实例在其房地产状况下的价格X可比实讯的律分=可比实例在标准房地产状况下 的价格第二步，房地产状况调整可比实例在标准 状况下的价格综上：房地产状况下的价格X100=可比实例在估价对象房地产可比实例在其房 价对象房地产状况下在市场法中，对地产状况下的价格*训比实例脚得分 的价格房地

27、产状况进行 间接比较调整，其中可100=可比实例在估房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地 状况修正系数为（）。【2006年真题】A.0.95比实例的房地产状况优于标准 产状况，得97分，则房地产B. 0.99C. 1.01D.1.05提示：参见教材 P197|9答疑编号6正确答案100答案解析丽渐詮診帥沁100房地产牧况调鑿系數102v 9?1009T102= 0.95 (IhHS)第八节求取比准价格求取最终比准价三种基本方法百分率法下的修比准价格=可比 整系数格的方法（了解）正和调整系数连乘公式实例成交价格咬易情况修正系数X市场状况修正系数X房地产状况调比准价格=可比实例

28、成交价格Xluu joo±r too1QQ±SX 1QQ XJOO±比准价格=可比 实例成交价格x可比冥例价格【J L00io6x T正和调整系数累加公式 实例成交价格x ( 1 +交易情况修正 系数+市场状况调整系数+房地产百分率法下的修 比准价格=可比 状况调整系数)比准价格=可比实例成交价格比准价格=可比实例成交价格iOO±Z差额法下的公式 比准价格 =可比实例成交比准价格=可比实例成交价格X10Q ( ; 1QC耳 崑)1D0 ()=可比实例成交 间接比较修正法价格正常市场价格佶价时点价修估价对秉伏侃价格 父实际成交价格"咸交日期价恪可

29、比实例状况价格比准价格=可比比准价格=可比实例成交价格,)lffl) (.) 100实例成交价格价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额直接比较修正法和间接比较修正法 直接比较修正法正常市血漏唁价时歳价格标准状况价搐对象状紀价格XxXw齊成奁偷格舷日期俪弼状况价格标准状砒賂求取最终比准价 格的方法（了解）一个可比实例，对应着一个比准价格将多个比准价格修正为一个最终价格的方法均数陨单平均数rn权平均数口位数数均数、中位数、众数三者的关系量值完全对称的，这三者一致向右倾斜的分布中，平均数最小，众数最大，中位数 居中向左倾斜的分布中，平均数最大，众数

30、最小，中位数 居中某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比 实例求出的比准价格分 别为2130元/m 2, 2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权 重分别为0.3, 0.4 和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准 价格为（）元/m 2。 【2006年真题】A.2160B. 2175C. 2181D. 2205提示：参见教材P201餌答疑编号1正确答案C答案解析加权平 均法得到的比准价格 =2130X0.3+2190 XQ.4+2220 >0.3=21812130X0, 3+2L90X0. 4+2220X0. 3= 2181第九节市场法总结和运用举

31、例解题步骤醉一步，建立比较基准，主要看以下 一付款方式 一价格单位瞬二步，交易情况修正瞬三步，市场状况调整瞬四步，制作房地产状况比较表，包醉五步，根据评分表，写出房地产状瞬六步，代入完整公式计算瞬七步，综合各比准价格求出最终比两个方面。括直接或间接（评分表） 况调整系数准价格为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/m，买卖中涉及的税费全部由买方支 付，该地区房地产交 易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比

32、上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/m2°【2008年真题】A. 3673.20B. 3673.68C. 3790.43D. 3790.93提示：参见教材 P187、P1911&答疑编号2正确答案D答案解析交易情 况修正3500 + 6%< X = X35000 94=3723.4市场状况修正 3723.4 X1.0036 = 3790.93j*1!»TJ J:交鬲18死啰正求正常盛交价格3500+6%xx950)x= =3723,41-0»2009. 4.1可比实例价搐3723.4元市场牯况价1&轿正4. I 10.19723. 4X Cl+L3ft>6=3790,93请学员把教材翻答疑编号3答案：到第204页，看例题6-13可比卿怙的比例愉恪弘曲乂爲从-曲X (14-0. X100?92)= 5300. 51100=5246.41VB=6