房地产评价报告

1、欢乐颂房地产评估有限公司房地产估价报告项目名称：泰安市长城一品房地产价格评估委托方：长城一品住户估价 方：欢乐颂房地产评估有限公司 估价人员：估价作业日期：201年月日月31日估价报告编号：i欢乐颂房地产评估有限公司致委托方函2估价师声明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报 告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果7一、估价作业日期7二、估价报告应用的有效期 7一、估价人员8附 件9房地产估价技术报 告10一、个别因素分析10二、区域因素分析 10三、市场背景分析 10四、最高最佳使用分析 1

2、2五、估价方法选用12六、估价测算过程12七、估价结果确定 15#欢乐颂房地产评估有限公司致委托方函长城一品住户：受该住户的委托，我公司于2016年05月19日至05月31日，对位于泰 安市长城一品1 #楼2单元501 ,建筑面积为142m2,房屋所有权证证号 为鲁证字第A1025号的房地产进行市场价格评估，为确定 出售提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依 法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点泰安市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价 时点2016年05月31日的价格及单价为：房地产价格及

3、单价小写大写房地产正常价格556006 元伍拾伍万陆仟零陆元整房地产正常单价5054.6 元 /m2伍仟零伍拾肆元陆角每平方米房地产拍卖底价444804 元肆拾肆万肆仟捌佰零肆元整房地产拍卖单价4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米欢乐颂房地产评估有限公司法定代表人：2016年05月31日3欢乐颂房地产评估有限公司估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个 人利害关系或偏

4、见。四、我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范进行分析，形 成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。一、我公司估价人员2016年05月19日至05月31日对该项目进行了实 地的调查和研究，并对该区域的其他同类房地产进行了比较，采集数据都是真实 可靠。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名：估价师签名资格证书号估价师签名9估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1. 本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年 限内不改变房地产用途。2假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3假设委估房地产现状满足

5、所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有 说明的除外。二、本项估价的限制条件1. 本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料 不 实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2. 本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。3. 本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4. 实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确 定其内部缺损。5. 本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根所载数据计。6. 本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种 税费。7. 未经本评估单位同意，评估报告

6、的全部或任何一部分内容不得使用其他与 本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。8. 房地产估价报告备查编号：泰安市长城一品房地估鲁字第A1025号。9. 本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。泰安市长城一品1 #楼2单元501房地产估价结果报告、委托方委托人：长城一品住户单位住址：泰安市长城一品1#楼2单元501联系电话：* *、估价方机构名称：欢乐颂房地产评估有限公司单位住址：法定代表人：联系电话：、估价对象物质实体状况1. 建筑物状况委估建筑物于二零一五年建成，维护保养情况好，成新率为100%建 筑面积为142m2 ,其中含公摊面积26m2。长城一品

7、位于长城路中段，粥店派出所南侧，原鲁峰车辆厂位置，钢筋混 凝土结构，高30层，委估对象属第5层01号房，内墙刮腻子，天花为石膏吊 顶，铝合金窗。外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；墙面刮腻子，天 花为石膏吊项；电照线路暗设；电梯间装修一般；设地下停车场。2. 委估对象利用现状委估房地产现未居住，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。3. 周围环境估价对象位于泰安市 长城路中段，地处市政府重点规划打造的CBD核心区域， 距市政广场、万达商业广场、易初莲花几分钟车程，距汽车站、火车站、五分钟 距高铁站十分钟。繁华程度高，交通方便，人流量大。权益状况委估对象位于泰安市长城一品1 #楼2

8、单元501 ,房屋所有权证证号为鲁房权证字第1025号，权属住户所有。由于资料方面的原因，它项权利是否 受限无法核实。四、估价目的为确定房地产出售底价提供价格参考依据。五、估价时点2016年05月31日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、泰 安市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值 是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合 理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为居住，经济耐用 年限为70年，已使用1年，尚可使用69年；委估宗地法定使用年限为70年 (从2

9、014年01月到2084年01月)，即委估宗地剩余使用年限为 68年。按房 地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限 68年计的市场 价格；建议拍卖底价为市场价格的90%七、估价依据行为依据委托评估函。法律法规依据1. 中华人民共和国土地管理法。2. 中华人民共和国城市房地产管理法。1.房地产估价规范(GB/T 50291 1999)。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。取价依据全国统一建筑工程基础定额 山东省单位估价表。产权依据房屋所有权证存根鲁房权证字第1025号.八、估价原则合法原则。公平原则。最高最佳使用原则。替代原则。估价时点原则。（六）综合分析原则

10、及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析, 根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和泰安市房地产市场的实际 情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。十、估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格556006 元伍拾伍万陆仟零陆元整房地产正常单价5054.6 元 /m2伍仟零伍拾肆元陆角每平方米房地产拍卖底价444804 元肆拾肆万肆仟捌佰零肆元整房地产拍卖单价4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米十一、估价作业日期2016年05月19日至05月31日十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即

11、从2016年05月31日至2017年05月31 日。十三、估价人员估价师签名资格证书号估价师签名欢乐颂房地产评估有限公司201年月31日附 件一、房屋所有权证存根鲁房权证字第1025号;二、价格评估委托书泰安市执字第2017号；三、估价机构营业执照；四、估价机构的资质证书；五、估价人员资质证书；六、估价机构备案证明。以上均为复印件。欢乐颂房地产评估有限公司泰安 市长城一品1#楼2单元501房地产估价技术报告一、个别因素分析物质实体状况1. 建筑物状况委估建筑物于二零一五年建成，维护保养情况好，成新率为100% 建筑面积为142 m 2，其中含公摊面积26 m 20长城一品位于长城路中段，钢筋混

12、凝土结构，高30层，委估对象 属第5层01号房，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。外装饰一层 部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照 线路暗设；电梯间装修一般；设地下停车场。2. 委估对象利用现状委估房地产现作居住用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通 一平。二、区域因素分析估价对象位于泰安市 长城路中段第5层01号，地处市政府重点规划打造 的CBD核心区域，距市政广场、万达商业广场、易初莲花几分钟车程，距 汽 车站、火车站、五分钟距高铁站十分钟。 繁华程度高，交通方便，人流 量 大。三、市场背景分析1. 一般因素影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区

13、划、经济和社会发展 状况、房地产市场等。地理位置和行政区划泰安市位于山东省中部的泰山南麓，地理坐标在东经11620 117 59 ,北纬35 38 36 28 ，北依 山东省会济南，南临 儒 家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河。辖泰山、岱岳 两个市辖区，宁阳、东平两个县，代管新泰、肥城2个县级市。泰安寓 意“国泰民安”，是一座著名的文化旅游城市，境内的泰山是国家重点 风景名胜区，海拔1545米，有“五岳之首”、“天下第一山”的美誉， 是世界自然文化遗产。泰安市于1982年被国务院列为第一批对外开放旅 游城市。属温带半湿润大陆性 季风气候区，年平均气温13 C,年平均降 水量697

14、毫米。长城一品位于岱岳区长城路中段，项目坐落于长城路中段地理位置优 越、交通便利，6路8路9路17路33路公交直达项目，周边商业氛围浓 厚，配套齐全生活便利，紧邻时代发展线。经济和社会发展状况2015年，在区委的坚强领导下，在区人大及其常委会的有力监督下， 全区各级各部门紧紧围绕 建设富裕文明和谐新岱岳”奋斗目标，牢固树 立 二次创业”思想，依据年初确定的经济社会发展目标，大力发展片区特 色经济，统筹推进经济社会各项事业发展，计划执行情况总体较好。实现 本区生产总值364.5亿元，同比增长10.1%;完成固定资产投资339.2亿元，增长16.1%;三次产业结构比例15.5:42.7:41.8。

15、房地产市场分析2014年，泰城楼市在经历了春节后短暂的低潮后，在 3月份迎来转 暖 良机，随着积累年多的刚性需求集中入市，不少楼盘提前嗅到良机，纷 纷选 择开盘或加推，在这一年里泰城先后有泰豪名城、恒地 乐活小镇、恒 基東尚、立丰春天里、新兴悦蓝山 绿地公馆、中心国际、宝盛 广场、 弘盛现代城等项目集中开盘入市，在旧楼盘主宰市区楼市半年之久后，新楼 盘终于开闸了，这些新楼盘的入市大大增加了泰城楼市的库存量，也为众多 购房者提供了更多选择。虽然新楼盘已经开闸，但并没有从根本 上改变旧楼 盘主宰市场的局面，安居上上城、玫瑰庄园、御泉大院、奥莱 新天第、泰山 御园等楼盘和其他几个老项目伺机而动，或加

16、推、或二次开盘、或优惠。在 5月之前，市区楼市的主要供应还是旧楼盘以及一些旧楼 盘推出的新产品。 新楼盘、新产品扎堆在 5月之后，特别是集中在2014年第二、三季度推 出。2014年泰城五大板块共成交住宅8990套，同比增长3.0%，商业地 产 共成交252套，均创近两年来新高。据了解，泰城楼市在成交量大幅增 长的 同时，价格却保持了相对稳定，各开发商在经历了年初的价格调整之 后，除 个别没有资金回笼压力的高端楼盘外基本没再出现大的波动，虽有 部分楼盘 价格出现微调，但都在购房者可接受的范围之内，没有像部分一、二线城市出 现报复性涨价，这也说明史上最严的楼市调控政策已见成效。 另外，随着楼 市

17、的回暖也稳定，改善型需求也加快入市步伐，这也带动了 部分高端楼盘成 交量的增加，泰城东部首席高端楼盘御泉大院在今年完成33套的成交，新拿 到预售许可证的华新和园表现相当不错，当月即完成 11套成交，像国山墅、 泰山御园等项目也取得一定量的成交。2014年1 12月份泰安市商业地产共计成交 252套，成交总面积 为24244.85 m2，全年成交均价为8994.69元/川。其中一季度成交59套， 成交面积为5418.32 m；二季度成交60套，成交面积为5482.07 m；三季 度成交59套，成交面积为7885.67 m ；四季度成交74套，成交面积为 28763.14 m。从走势来看，四季度为

18、全年最高点；前三个季度基本持平，说 明泰安市商业地产的发展是比较平稳的，没有出现大的波动。从单个项目来 说，奥林匹克花园、泰豪名城、泰安名嘉广场、林肯花园三期成交量 位居前 列。从价格走势来看，全年泰安市价格走势平稳，没有出现大的波 动，在国 家楼市调控政策仍然没有松动的楼市大背景下，受楼市调控政策 影响较小的 商业地产一直平稳发展。整体来说，泰安市商业地产价格稍高，像社区商业 价格一般为本小区住宅价格的 2 3倍，但是随着小区基础设施的完善和业 主的入驻，良好的盈利能力也成为商业地产价格坚挺的主要原因。从成交区 域上来看，西部和南部高新区成为楼市平淡背景下的最大赢家，这两个区域 的成交套数和

19、成交面积占到全市成交量的60%以上,尤其是奥林匹克花园、泰安恒大城、林肯花园三期的成交热销成功拉动了这两个区域商业地产的发 展。而城中和城东商业地产的发展相对滞后，主 要是因为城中商业地产价格 相对较高，限制了一些中小投资者的投资热情；而城东由于入住人口相对较 少，住宅虽正处于高速发展中，但目前仍不是 特别成熟，因此限制了商业的 发展。四、最高最佳使用分析委估房地产位于泰安市委估对象位于泰安市长城路中段，繁华程度高， 交通方便，人流量大。委估房地产位于泰安市 长城一品1 #楼2单元501 , 现作居住使用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法 原则的分析，该房地产保持现状用途为最

20、高最佳使用。五、估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分 析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和泰安市房地产 市 场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的 价 格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地 产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价 对象价格的一种估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似 委估房地产档次市

21、场价 格进行比较，根据估价人员对 泰安市房地产市场的了解，分别选取如下可 比实例：1. 确定比较因素2. 定比较因素系数见下表3. 比准价格确定比较因素待估宗地与案例宏成富园泰山公馆鼎基时代价格520054506000宗地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100评估期日区 域 因 素交通条件商服繁华程度距市中心距离环境质里优劣度基础设施完善度公用设施完备度个别因素建筑规模地质状况100/100100/100100/100容积率临街状况比准价格根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，贝(5781 + 4571 + 5019)十 3 =5

22、123 元 /m2收益法由于该写字楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收 益法求取其价格。1. 估算总收益通过调查泰安市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的 居住楼 在装修后的月出租价格一般为15元/m2,租金损失为1个月，则年总收 益为：15X 142X ( 12-1 ) =23430 元2. 估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管 理费、保险费、税金等。 房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例 按建筑物重置价的1.5 %计算，据对泰安地区建筑物市场的了解，类似建 筑物的重置价为1200元/m2，贝13欢乐颂

23、房地产评估有限公司房屋修缮费二 1200X 142X 1.5 % = 2556 管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一 是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行 业惯例资料，取年租金的3%,贝，管理费=23430X3 %= 702.9 元 保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支 付的费用，按房屋现值乘以保险费率 2%。，贝保险费=1200X 142X2 %。= 340.8 元 税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 依据税法及泰安市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的 12%，营业税按年租金的5%，教育附加按营业税的3%，城市维护建 筑税 按营业税的7 %，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年收入的1 %，贝，23430X 17.5%+23430Xl % =4123.68 元上述、总费用合计为7723.38元3. 年纯收益23430 7723.38 = 15706.62 元4. 还原利率的确定还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：还原利率二一年期贷款利率X 70% +期望得到的利润X 30%一