古镇型旅游目的地商业地产开发初探建筑文化与旅游创意地产发展模式 - 丁锐

1、163随着科技进步和工作时间的缩短等影响,人们多出许多空闲时间,致使生活方式与态度发生改变,个人收入的提高,也使人们逐渐重视旅游休闲,并将之规划为生活一部分,旅游产业对全球乃至单一国家的经济发展均扮演着极其重要的角色,已经发展成为许多国家的发展重点之一。我国旅游产业近年来发展迅速,旅游收入占到了非贸易收入的50%,已经发展成为世界重要的旅游国之一,预计保持目前旅游业的发展势态,我国有望成为世界头号旅游目的地,旅游业在我国拥有非常广阔的发展前景。旅游业是一项关联度很高的产业,旅游业的发展也带动了相关产业的发展,对促进国民经济发展做出了重要贡献。随着我国经济的迅速发展,居民收入水平也相应不断上升,

2、一方面刺激了我国的旅游消费市场,另一方面居民希望提高居住品质的需求也更为强烈。与此同时,传统房地产业面临着更加激烈的竞争,导致利润降低和风险增大,如何提高产品附加值成为目前房地产业的重要问题,旅游+地产这一开发模式也被越来越多的开发商所关注。旅游房地产就是将旅游开发与房地产开发这两个附加值与关联度高的产业相融合。一方面通过地产开发为旅游景区增强基础配套设施建设和配套商业,促进旅游业的发展;另一方面旅游区的自然和人文资源可以提升项目附加值,以资源的优势形成项目核心竞争力,提高开发利润。旅游创意地产 民族建筑文化新视角建筑文化是人类文化中最具代表性的物化,也是最先形成文化经济化的类别。古今中外的建

3、筑文化在旅游业中发挥了淋漓尽善的作用,以建筑文化为依托的旅游创意地产也为文化产业的发展带来了生机与活力。湘西的物质与非物质文化资源富集多样,少数民族建筑文化是湘西民族文化资源宝库中的重要构成部分,各民族居住地的地理环境、气候条件以及物质材料供给等互不相同,不同地区民族的建筑规模、形体、工程、艺术等也各不相同,从而形成了湘西各具特色、造型多样、色彩斑斓的建筑文化。湘西作为民族文化资源大省,如何将资源优势转化为经济优势,更好地促进文化旅游业、民族文化产业的发展是我们面临的重大现实问题。旅游地产为我们打开了新的视角,对分析和解决上述问题有积极的现实意义和示范作用。民族建筑文化的丰富资源需要现代的诊释

4、才能够放出异彩,少数民族建筑文化可以与旅游、创意、科技等元编辑/丁锐Town Tourism Responsible for the Property Development古镇型旅游目的地商业地产开发初探 建筑文化与旅游创意地产发展模式A R C H I T E C T U R E & C U L T U R E2014.03 N o .120 164建筑与文化 素融合发展,让越来越多的人认识其具民族风格的独特建筑。旅游地产的发展预示着传统的一般性观光旅游正向着新的休闲、体验式的文化旅游转变。在生态文化、人文文化俱佳的旅游目的地投资开发旅游地产成为推动目标旅游城市经济发展的重要促进力

5、量。与此同时,旅游地产的兴建对传统民居建筑的保护与传承起着积极进步的作用,并体现出对民族建筑文化的应用和创新。旅游目的地的民族文化产业也由是表现出体闲型、体验性、高端性的新走势,无论是对当地旅游业的后续长远发展还是推动当前旅游资源的开发整合都有极其重要的意义。在现代旅游中,文化因素是一个不可忽视的关键点,文化与旅游相结合的需求越来越明显,文化旅游创意产业己上升到国家发展战略的高度,并受到国家投资基金的专项支持。旅游创意地产的发展过程在很大程度上也反映出文化旅游的新趋势,对民族文化产业有着很好的导向作用。在云南的旅游创意地产中,民族建筑文化的元素极其重要,甚至可以说,民族建筑文化是旅游创意地产的

6、源泉和先导,没有它的滋养和孕育,旅游地产项目便成为游离于当地民族特色之外的毫无灵动感的现代建筑体。因此,在充分利用湘西民族文化资源宝库中丰富的建筑文化要素的基础上,形成一系列的文化旅游创意产品,本文所指主要是旅游创意地产,并将民族建筑文化和旅游创意地产作为两个关键因素和切入点整合分析,以此为基础对其祸合效应进行研究。旅游创意地产既提升、丰富了旅游目的地本土居民的休闲娱乐生活,同时,也充盈了外来游客的休闲体验活动,更重要的是那些成功发掘出民族建筑文化元素并具有典型性、代表性的旅游创意地产项目将成为现代人留给未来的优秀文化遗产。旅游创意地产对民族建筑文化的影响工业化、信息化高速发展的时代背景下,社

7、会财富的累积速度已远远超出人们的想象,伴随着人均消费能力不断提高的是人们物质生活的日渐充盈和富足。但同时,城市中的大片土地逐渐被规划建造成各种地产项目,可供人们休憩徜徉的绿色空间越来越狭小,在高度紧张而又充满压力的生存状态下,城市居民的生活空间、交往空间都大大减缩。由此,人们对地产项目的开发总是充满了矛盾,虽然可以得益于城市发展带来的高品质生活方式,但另一方面又受制于工业发展对居住环境、生态环境的日益破坏。对于传统聚落的建筑营造,“保护与发展”是一对永远的矛盾。没有保护就不可能有更大的发展,而没有发展也将无法更好地投入保护,保护与发展同等重要。“既保护又发展虽然是个两难的命题,但并非无解,解决

8、的关键就是适度原则,只有把握好其中的度才能使保护与发展相得益彰。”旅游创意地产对民族建筑文化的应用与创新在我国综合国力和经济实力飞速发展的宏观背景下,人们的生活水平不断提高,休闲时间配置渐趋稳定,对休闲度假旅游的需求也不断增加。旅游地产伴随着休闲旅游业发展为新的经济增长点,并越来越受到人们的重视。在此背景下,传统聚落、传统文化重建复兴的浪潮蓬勃而起,作为历史上的经济繁华之枢和文化滥筋之处的古城、古镇很多已成为游客热衷的旅游地。截止2009年9月,住房和城乡建设部与国家文物局先后公布了三批共157个中国历史文化名镇(村,但是,古镇的开发建设却也从未摆脱传统性与现代性、保护与传承、应用与创新等各种

9、矛盾问题。“传统文化不仅处在一种历时性的过去,更处在一种共时性的生境中。对于历时性的传统,我们不应该看作一个单向延续的线,而应把它看作与现实和未来的种种发展可能相交叉的网;其共时性的生境,也不会是一个封闭的单一的点,而是一种能和相关文化、相关生态互相影响或互数据资料来源于中华人民共和国国家文物局网站,中国历史文化名镇村名单。相作用的动态系统。没有一个文化是可以原封不动保存湘水国际古街入口古城关注的,保护应该是一个动态的过程,更新是必由之路。旅游地产定位原则(1以旅游资源为基础旅游地产是以旅游资源为基础的,因此在项目功能定位时也需以所依托的旅游资源作为定位基础,在项目功能定位时要首先考虑如何最大

10、限度的发挥旅游资源的优势,挖掘和依靠旅游资源价值作为项目的核心竞争力,尤其是高品质的,具有不可复制特性的旅游资源,其号召力远远超过其他资源,在项目定位时一定要充分考虑旅游资源对项目的影响。如西安的兵马俑几乎是所有去西安的旅游者必到之地,作为世界重要的历史文化资源的兵马俑因为其独特不可复制的优势,已成为西安乃至作为中国的一个旅游代表。兵马俑是具有一种旅游资源而被旅游者所接受的旅游项目,除了这种外还有不少旅游资源是把几种有代表性的旅游资源组合到一起,形成一个旅游资源的体系。这样使旅游地产的形象内容更加全面,可以满足各种层次、各种类型旅游者的需要。(2保护生态原则在旅游地产项目开发时不能单纯的考虑项

11、目经济效益,同时要兼顾发挥项目社会效益。在项目开发过程中要开发方式,避免过度开发造成资源浪费,保护当地的生态环境,控制在生态系统保持自我调节和正常生态循环的稳定水平上,协调好开发与保护环境的关系,确保生态系统的良性循环。(3动态协调原则旅游房地产项目开发是一项与其他产业关联度很高的社会活动,在进行定位,规划等工作时必须进行深入细致的分析,以求寻找到旅游地产项目与其他产业的最佳结合点,相互协调建立良好运行态势的经济体系。旅游地产因为涉及消费需求比较复杂,与政府部门的联系也更为紧密,规划协调工作相对传统地产也更多一些。同时,旅游市场是瞬息万变的,因此旅游产品的开发规模与使用寿命应符合客观实际,体现

12、适度超前、滚动发展的规律。(4主题突显原则旅游地产项目定位要紧密结合区域内的旅游资源优势,挖掘和建立鲜明的贴近旅游市场的主题,以适应当代旅游产业发展的最新趋势,围绕资源优势进行项目开发。(5“以需定产”原则“以需定产”是指通过对目标客户市场的调查分析,结合客户的行为和需求特征,从旅游资源评价、游客对景观偏好及消费、生活行为等各方面特征来开发适应市场的旅游产品。旅游地产的产品定位应最大程度地满足游客的消费需求。(6以人为本原则在旅游项目开发中应坚持以人为本,一切开发活动均以“服务于人、服从于人的需求、建立良好的人地关系”为准则,通过项目开发达到经济效益与社会效益双赢,带动社区经济的发展和居住环境

13、的改善。现在,游客参与己成为旅游活动一种发展势头,游客不喜欢单一的观景,希望增加如登山、划船、射箭、滑草等项目。因此,旅游产品的开发应以人为本地设计富有互动性和吸引力的旅游产品,让游客参与其中。“最黔城”山水之间的大型旅游商业综合体湘水国际 “湘水国际”强势搭载5A级旅游目的地、中华第一湘水国际鸟瞰图165A R C H I T E C T U R E & C U L T U R E2014.03 N o .120 166建筑与文化 古城黔阳古城。旅游兴盛倒推商业繁荣,价值酝酿催化财富升值。“高于丽江,甚于凤凰”的文化底蕴与商业价值。2011年4月,由上海申华控股股份有限公司与重庆坤德

14、投资有限公司共同注资1亿元人民币成立的湖南申德实业发展有限公司,将在尊重历史和保护历史的前提下,全面激活古城的旅游、文化、商业等优质资源,同时,依托相思湖区域、小江、柳溪等基础设施项目建设,以点带面,多方位打造洪江市文化旅游产业,唤醒沉睡已久的黔阳古城,重塑洪江城市形象。洪江项目主要包括三大部分:湘水国际房地产项目、黔阳古城文化旅游综合开发建设项目和小江、柳溪防洪堤等基础设施建设工程项目。湘水国际房地产项目1、项目所在地“湘水国际”项目地处洪江市新城区城市中心地带,北临城市中轴线开元大道,南依数百亩的相思湖,市政公园、市政务中心等配套设施环布周边,地理位置优越,环境资源得天独厚。相思湖东南侧有

15、火车站及连接洪江新旧城区的芙蓉中路,交通十分便捷。2、项目建设内容及规模该项目规划住宅建筑面积511046.3M 2;商业建筑面积80064.3M 2;酒店建筑面积17017.5M 2;配套建筑面积5123.1M 2;办公区建筑面积2316M 2;地下室及车库59679.3M 2;吊脚楼建筑面积2275.91M 2;总建筑面积677522.41M 2。项目一期工程位于1号、2号地块,预计2013年下半年动工,预计总投资17775万元。“湘水国际”项目作为洪江市中心区域大盘,规划产品形态涵盖了购物中心、商业街、临街商铺、商务酒店、花园洋房、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等多种产品。项目配备购物中

16、心、宾馆、游泳池、网球场、幼儿园、健身广场、社区会所等配套设施,项目局部采用人车分流的地下停车方式,为洪江市少有的高品质楼盘之一。本项目建成后将能为洪江市引入先进的住宅理念,推动洪江市房地产业的发展;为黔城镇居民开发精品社区,提高住户的人居水平;能推动洪江市经济发展,从实质上提升区域价值。黔阳古城黔阳古城位于沅水上游的省级历史文化名城黔阳古城是全国保存最为完好的明清古城之一,古城三面环水,是湘楚苗地边陲重镇,素有“滇黔门户”和“湘西第一古镇”之称。比云南丽江大研古镇早1400年,较湖南省内的凤凰古城早900年。各种文化在这里交融,“一片冰心在玉壶”的经典诗句就是王昌龄写就于该市芙蓉楼前。申华品质黔阳古城的传奇守护者,品牌都会的城市运营商申华控股成立于1986年7月1日,是一家综合类上市公司,1990年12月18日公司股票在上海证券交易所上市,证券代码为600653。是中国证券市场最早发行