土地增值税清算涉及的成本费用及利息扣除问题分析

1、土地增值税清算扣除要点解析? 土地增值税清算管理规程？（国税发200991号）第三条规定，？规程？所称土地增值税清算，是指纳税人在符合 土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值 税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值 税税额，并填写？土地增值税清算申报表？，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房 地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。根据？关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题 的通知？（国税发2006187号）第一条规定，土地增值税 的清算单位包括以下两个方面：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位 进行清算，对于分期开发的项目，以

2、分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计 算增值额。由于土地增值税是地方税，各省、自治区及直辖市根据自 身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地区房地产开 发项目的清算政策。例如，？江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告？（苏地税规：20158号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位 进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分 期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报 主管税务机关备案。对同一宗地块上的多个批准项目，纳 税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一

3、个清算单位，并报主管税务机关备案。？江苏省地方税务局关于调整土地增值税有关政策的公告？（苏地税规20167号）第一条将？ 关于土地增值税清算单位中对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将 该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务 机关备案的内容废止。根据上述两个文件，房地产企业 自行分期项目可以确定为清算单位。?北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的 通知？（京地税地2007325号）第四条规定，对于一个房 地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许 可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情 况要求纳税人分期进行清算。北京市土地增值税征管实

4、务中，在商品房取得预售款项前，以发改委的项目审批到主管税务机关进行备案，核定预征 率按项目预缴土地增值税。在项目销售比例达到85%以上时，税务机关向企业下达清算通知书，按照整体项目进行 土地增值税清算，不要求分期清算。房地产企业可根据项 目的实际情况测算分期清算的应纳税额，若税负低于整体项目的清算税负，应向主管税务机关提供分期开发的资料，申请分期清算土地增值税。在房地产项目开发过程中，由于很多企业自有资金不足， 经常会选择各种方式获取资金，以保证项目的正常进行， 主要包括银行贷款、民间借贷等方式，通过这些方式获取 的资金，房地产企业在办理土地增值税清算时，已发生的 利息支出可选择按比例扣除或是

5、据实扣除。根据？关于土地增值税清算有关问题的通知？（国税函2010220号）第三条的规定，（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他 房地产开发费用，在按照？取得土地使用权所支付的金额？ 与？房地产开发成本？金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按？取得土地使用权所支付的金额？ 与?房地产开发成本？金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府

6、此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。根据此规定，对于房地产企业从非金融机构获得的借款，由于其支付的利息无法取得金融机构证明，尽管企业可以 取得资金提供者所在地税务机关代开的发票，但也不能据 实扣除。同时，220号文中规定的？同类同期贷款利率 ？指在贷款期 限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下， 金融企业提供贷款的利率，既可以是金融企业公布的同期 同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际 贷款利率。需要注意的是，对统借统还发生的利息支出能否据实扣除， 现行政策规定

7、并不明确。2013年5月，国家税务总局官网对纳税人咨询的该问题，答复可以据实扣除。部分地区的 税务机关对此也作了明确，比如？青岛市地方税务局关于印发,房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答？ 的通知？（青地税函200947号）规定，企业集团或其成员 企业统一向金融机构借款，分摊给集团内部其他成员企业 使用，且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水 平的，可以凭借入方出具的金融机构借款证明和集团内部分配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用， 据实扣除。另外，依据 ？企业所得税法？的规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，可 以在企业所得税税前扣除。

8、但土地增值税税前扣除的处理 与之截然不同。根据？关于土地增值税一些具体问题规定的通知？（财税字“ 1995” 48号）第八条第二款的规定， 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。?土地增值税暂行条例实施细则？第七条第五款规定：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业 税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育 费附加，也可视同税金予以扣除。营业税金及附加强调的 是缴纳。（一）城市维护建设税及教育费附加的扣除？关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告？（国家税务总局公告 2016年第70号）规定，营改增后，房地产 开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能

9、 够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算 项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳 的城建税、教育费附加扣除。根据该规定，若房地产项目 的增值税实际税负率超过预征率，那么该项目实际负担的 附加税费相应也会超过预缴增值税时缴纳的附加税费。在此情况下，据实扣除对企业较为有利。房地产企业应对增 值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确计算附加税费。反之，若房地产项目增值税实际税负率低于预征率，则按 预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除对企业更有利。（二）印花税的扣除?关于土地增值税一些具体问题规定的通知？（财税字199548号）规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴

10、纳的印花税。房地产开发企业按照？施工、房地产开发企业财务制度？的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税 义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花 税。因此，在转让新建房时，印花税不作为与转让房地产 有关的税金进行扣除。国税发“ 2006” 187号房地产开发企业办理土地增值税清算 时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税 暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规 定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能 提供合法有效凭证的，不予扣除。国税发“ 2009” 91号第二十一条 审核扣除项目是否符合下 列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须 是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归 集，不得混淆。（四）扣除项目