地役权与相邻权的区别

1、地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的关系非常密切，二者很容易相混淆，可以通过比较分析来加以区别。所谓地役权，是指为使用自己土地的方便与利益而使用他人土地的权利，是一种为增加自己土地的利用价值而支配他人土地的他物权。在地役权法律关系中，因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而被使用的土地为供役地。传统民法上的地役权关系发生在土地所有人之间，由于我国的土地所有人只有国家或农村集体组织，因而地役权关系更多地发生在土地使用人、宅基地使用人等之间。地役权具有从属性和不可分性等特点。相邻关系即不动产相邻关系(下称相邻权)，是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有

2、权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。目前我国现行法律只规定了相邻权，对地役权未作规定。虽然二者都是为了充分发挥相互毗邻或临近的不动产之经济效益，因不动产的利用而有着密切的联系，但两者是两种不同的物权制度，不能相互替代或包含。二者的主要区别如下：首先，在产生原因方面，也就是相邻权与地役权最本质的区别，相邻权由法律直接规定，是依据不动产权利而发生的法定权利，其成立即对抗第三人，无需登记便可当然发生效力;地役权的取得主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，如可以基于当事人的合同约定产生，但此种行为属物权设定行为，当事人双方应到不动产登记机关进行设立登记。此外，地役权也可因遗嘱、

3、继承或时效等原因而取得。其次，在调节范围方面，相邻权是法律对相邻关系进行的一种最小限度的调节，其对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少;作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，地役权对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大，并且能够运用其私法自治的特性来弥补法律规定的相邻关系内容十分有限的不足，从而可以有效地利用土地和其他不动产资源，更好地行使自己的权利而向对方提出更高的提供便利的要求。二者是相辅相成的法律制度。再次，在存在条件方面，相邻权的存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，相邻权反映的相邻关系既适用于土地相邻，也适用于房屋等建筑物相邻，但一般认为在相邻的两块权属不同的土地上才会发

4、生相邻关系，而地役权只发生在土地所有人或使用人之间，所反映的相邻关系只适用于土地相邻关系，但不受土地是否毗邻的限制。例如，需役地人在供役地修建水渠，该行为受制于水源地而无需要求需役地与供役地相邻。最后，在权利存续期间及有偿与否方面，地役权的存续期间可由当事人约定，地役权的取得有偿与否也取决于地役权的设定方式和双方当事人的约定;而相邻权由法律直接规定，存续期间是法定的，通常是无偿的。 结论：据物权公示原则，设定地役权必须进行登记，才可为他人所知悉，从而发生对抗第三人效力。本题AB之间虽然有设立地役权的约定行为，但因没有进行物权登记，故地役权不成立。A只取得了合同债权，可以对抗乙，在甲乙二者之间产

5、生约束力，但没有取得物权，不能对抗第三人C.根据合同相对性原则，A只能以B违反合同约定为由，请求B承担违约责任，而不能对C的建楼行为提出异议。至于AB之间以设定地役权为内容的合同，不能笼统地说因未进行登记而无效，只是不发生设立地役权的物权效力，但可以发生债权效力。从本案谈相邻权和地役权的区别陶甲与陶乙系紧邻，陶甲居东，陶乙居西，1999年9月1日，双方签订协议，约定陶甲可在其主屋的西山墙按现有地基建造围墙，但必须与陶乙厢房的东山墙保持一定的距离以形成通道，陶乙今后建围墙也应依其厢房的墙边拉直，双方均不得阻碍通道;该通道延伸至河边，陶甲、陶乙各自除去通道上的树木，且以后都不得在通道上栽种。4日，

6、陶乙未办理审批手续即占用部分通道建围墙，陶甲发现后出面阻止并向有关部门反映，未果。2000年12月，陶甲向法院起诉，要求排除妨碍、恢复通道原状。审理中，被告陶乙辩称在自己宅基地范围内建围墙属其合法权利，该围墙对陶甲的通行、排水、通风、采光等均不构成妨碍，且协议中的通道并非历史形成，请求驳回陶甲的诉讼请求。本案在处理上产生两种意见，争议焦点集中在如何认定陶甲与陶乙所签协议的效力上。一种意见认为，该协议无效，应驳回陶甲的诉讼请求，理由是：民法通则第八十三条规定，不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。现陶乙建造围墙

7、并没有给陶甲造成上述妨碍，而且协议中的通道也非历史形成，因此陶乙在自己的宅基地上建造围墙原告无权干涉;如果法院确认协议有效而判令陶乙拆除围墙，则必然侵犯被告合法拥有的土地使用权。至于被告未办理审批手续建造围墙，属行政违法，法院亦无权在民事诉讼中作出判决。第二种意见认为，陶甲与陶乙签订的协议系双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应按协议执行;被告陶乙未办理审批手续，占用通道建围墙，明显违反了协议的约定。法院应当判令陶乙拆除通道内的围墙，恢复通道原状。笔者同意第二种意见。本案实质上涉及到相邻权与地役权的区分问题。一般认为，相邻权是指不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，实质

8、上是相邻不动产所有人或使用人行使权利的延伸或限制;而传统地役权产生于罗马法，是指为自己的便利在他人土地上所设定的权利。我国民法通则只规定了相邻权，长期以来的理论和实践也一直以相邻权取代地役权。其实，相邻权与地役权是两类既有共性又有个性的民事权利。其共性表现在它们都是以邻人的不动产供自己不动产便宜之用的权利，换句话说就是为方便自己不动产的使用而利用邻人不动产的权利。它们的区别表现在：1.性质不同。相邻权是法律对相邻不动产所有人或使用人间的相邻关系进行调整的结果，它不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权，仍然属于所有权的一部分;地役权是一项独立的民事权利，是最古老的用益物权。2.产生的原因不同。

9、相邻权是由法律直接规定的;地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于约定产生，地役权作为财产权，亦可因继承取得，另外在“兼具继续及表见的要件”下，地役权还可以依时效而取得。3.调节的范围、作用不同。相邻权反映的相邻关系既包括土地相邻关系，也包括建筑物的相邻关系，而地役权所反映的相邻关系只是土地相邻关系;相邻权作为法定权利，是法律对相邻关系进行最低限度调节的结果，其对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少，而地役权作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，其对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大。4.有偿或无偿、存续期间不同。地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，由地役权的设定方式和双方

10、当事人的约定来决定。而相邻权的行使只要不给邻人造成损失，则通常是无偿的。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并可设定永久地役权;而相邻权的存续期间是法定的。我国民法通则及最高法院相关的司法解释仅规定了5种土地相邻关系，其内容十分有限，而地役权的设置能够运用私法自治的特性极大地弥补相邻关系的不足，有着相邻权不可替代的功能和独特而重要的适用空间。 本案中，陶甲与陶乙形成的历史通道是双方门前的一条大路，两人在所签协议中设定的通道不属历史形成，而且陶乙在己侧建围墙并不影响陶甲的通行、排水、通风、采光等，因此用传统的相邻权理论无法认定两人所订协议的性质，从而也就无法保护陶甲在协议中所享有的合法权

11、益。事实上，原、被告在协议中限定了各自土地使用权的行使，双方互为权利、义务，其目的是在形成新的通道后进一步方便双方的生产与生活。该协议完全符合地役权的构成要件。相关知识链接第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)供役地和需役地的位置;(三)利用目的和方法;(四)利用期限;(五)费用及其支付方式;(六)解决争议的方法。第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求

12、登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。地役权的取得与消灭地役权因以下原因而取得：1、基于法律行为而取得。经由设定行为取得地役权，包括两种情形：一是以合同行为设定地役权;二是单独行为，如遗属行为设定地役权。2、基于法律行为以外的原因而取得。一是因时效而取得，仅限于继续并表现的地

13、役权;二是因继承而取得。地役权因以下原因而消灭：1、土地消失;2、法院宣告(因目的不能);3、约定事由发生;4、抛弃。案情介绍甲房地产开发公司从他人手中购得位于市中心城市花园广场附近一块土地，以“观景”为理念设计并建造高层观景商品住宅楼。该地前边有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。一年后学校迁址，将房屋全部转让给丙房地产开发公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该房屋后建高层住宅。甲得知这一情况后，要求丙立即停止兴建，遭到拒绝后便向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。 法理分析本案属于相邻关

14、系纠纷还是地役关系纠纷存在争议。在讨论本案的处理结果之前，应从分析本案所涉法律关系来确定法律纠纷的性质。相邻关系，是指两个以上相毗邻的不动产所有人或使用人，在行使不动产所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。我国民法通则第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面相邻关系。学理上认为，行使相邻权需满足以下条件：(1)须对邻人土地确有使用之必要;(2)须选择对邻人损害最小方式使用;(3)须给予邻人一定补偿。我国尚无物权法，但地役权的概念在物权法草案建议稿(第三章)中已有所体现，即地役权是指土地所

15、有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。相邻权和地役权的行使都意味着权利人所有权或使用权的扩张，以及邻人所有权或使用权的限制，故实践中容易造成混淆。一般认为，可从如下几方面来认定某一法律关系究竟是相邻权纠纷还是地役权纠纷： 1.有无提供便利的必要性根据相邻关系的规定，法律要求一方必须要为另一方提供便利，这种便利实际上是他人为了使自己的权利得到正常的行使，或者说使自己能够维护正常的生活和生产，从而对相邻的另一方提出了提供便利的最低要求。而地役权设定的目的是为了使自己

16、的权利更好地得到行使，并使自身获得更大的权利和利益，从而向对方提出了更高的提供便利的要求，对他们的不动产做出超出必要限度的限制。因此，讨论某个案件是属于相邻关系纠纷还是地役权纠纷，不能仅仅从讼争双方当事人地理位置上相互毗邻或邻近来判断，而应以一方在行使自己所有权或使用权时，是否确有必要使自己的权利得到扩张，而另一方是否确有必要对需要扩张的一方提供必要的便利来认定。本案中，甲乙之间协议约定，乙不得拆除房屋兴建高楼是在自己的土地上设定了负担，是对自己权利的行使设置了限制，而使甲权利得到了扩张和甲的不动产得到增值。但该便利是否确有必要呢?笔者认为这种便利缺少必要性。丙购地兴建高楼的行为并没有影响到甲

17、今后住户的通风采光，也不会影响其正常的生活起居，只不过是使其观看城市花园景色的视野受到阻拦，但并不妨碍作为商品住宅楼正常所需的基本要求。作为甲周围相邻的土地所有权人和使用权人，也没有必要为对方提供观看美景的便利和法定义务。2.权利取得的方式法定抑或约定相邻关系是为了调和不动产所有权和使用权的冲突而设定的强制性规则，相邻一方对另一方所提供的便利，是另一方维持正常生产生活所必需的，所以相邻权都是法定的权利，对方不得以双方不存在合同关系为由而拒绝提供便利。而地役权必须要双方通过约定而产生，即地役权的取得需契约化。我国现行法律并没有要求一方为另一方“观景”提供必要的便利条件，法律也不可能把“观景”的权

18、利赋予高层住宅的权利人。因此，“观景权”不属于相邻关系调整的范畴，但这也并不妨碍双方通过契约的方式设定。本案中，甲乙双方正是通过约定方式在乙的不动产上设定负担(不得建设高楼)，从而保证了甲方业主的“观景权”和不动产经济价值的提高。 3.权利取得是有偿抑或无偿相邻权的取得具有法定性，通常是无偿的，但这并不排除当事人在延伸或限制权利行使时就有关费用的补偿问题进行约定。如我国民法通则规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。而地役权的取得大都是有偿的，其依约定而取得，供役地人并没有为需役地人提供便利的法定义务，但供役地人提供的便利确实满足了需役地人的某种特殊要求和需要，为需役地人带来了某种特定的利益，该便利已经超过了法律所施加的义务，为此需役地人应当向供役地人支付一定费用来作为自己获得便利的对价。本案中，双方约定的10万元并不是甲侵害了乙的相邻权而给予乙的补偿，而应为地役权向乙支付的对价。 案件处理本案中，甲乙双方约定的协议具有设立地役权的内容和意图，那么当事人是取得