房地产评估习题市场法和收益法

1、1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下:上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为:另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地 2005年的价值。容积率1.01.11.21.31.41.5

2、1.6低价100105110115120125=100+100128=125+100指数X 5%(1.5-1)/0.1X 3%(1.6-1.5)/0.1解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。评估价值二参照物价格X交易日期修正系数X交易情况修正系数X容积率修正系数X土地状况修正系数A:680 X 112/110100/101 X 105/115 X 100/101=620 元/ 平方米B:610X 112/110100/100 X 105/105 X 100/99=627 元/ 平方米C:700 X 112/107100/105 X 105/120 X 100/98

3、=623 元/ 平方米D:680 X 112/108100/100 X 105/100 X 100/99=748 元/ 平方米E: 750 X 112/107 X 100/99 X 105/128 X 100/102=638 元/ 平方米F: 700 X 112/112 X 100/100 X 105/115 X 100/101=633 元/ 平方米3) 评估结果案例 D 的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结 果。因此，待估宗地 G的评估结果为：(620+627+623+638+633) - 5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为 530

4、0平方米，总建筑面积 25000平方米，建筑层数为 1 8层，建筑结构为钢筋混凝土结构。 该写字楼的土地使用权于 2000年4月 1日以出让的方式获得，土地使用权年限为 50年，写字楼于 2002年4月 1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为 60年。收集的有关资料如下：租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的 60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。租金平均每月每平方米 85元。空置率年平均为 10%即出租率年平均为 90%420 万元，家具设备的经济寿命平8 万元， 包括工资、水电、供暖、建筑物原值

5、为 4800 万元。 家具设备原值为均为 10年，残值率为 4%。 经常费用平均每月维修、保洁、保安等费用。房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3%。计算。营业税及附加为年总收入的5.5%。经估测，房地产的资本化率确定为 8%。评估该写字楼 2005 年 4 月 1 日的价值。解: (1) 估算年有效总收入年有效总收入=15000X 85X 12X 90%=1377 （万元）2）估算年运营成本年经常费用=8X 12= 96 （万元） 房产税=1377 X 12%= 165.24 （万元） 年折旧费 =原值（重置价） -（1-残值率） /使用年限家具设备折旧费 =420X（1-4%

6、） /10=40.32（万元）年保险费=4800X 3%0= 14.40 （万元） 营业税及附加= 1377X5.5%= 75.74（万元）年运营成本= 96165.2440.3214.4075.74= 391.70 （万元）3）计算年纯收益年纯收益= 1377391.70=985.30（万元）4）确定房地产收益年限房地产收益年限=土地使用权年限开发建设期房地产开始出租至评估基准日的年数= 50-2-3 = 45（年）8）计算房地产评估价值建筑物的单价=11930.41 X 10000-25000= 4772 （元/平方米）5）评估结果根据计算结果，经分析确定评估对象房地产 2005 年 4

7、月 1 日的公允价值为11930.41 万元，约合每平方米建筑面积 4772 元。三、计算题1. 评估对象在未来 5年内的预期收益分别为 20万元、 22万元、 24万元、 25万元、 26万元，资产从第 6年到第10年每年的收益均保持在 27万元，第 10年末资产拟转让，变现价值约为 120万元。假定折现率为 10%，确定估测资产的价值参考合案 解法（1）:逐年折现加和:=20X 0.9091+22 X 08264+24?X 0.7513+25 X 0.6830?+26 X 0.6209+27 X 0.5645+27X 0.5132+27? X 0.4665+27 X ?0.4241+27

8、X 0.3855+120? X 0.3855 = 18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10 .41+46.26=197.427(万元) =1?974?270(元)解法（2）:前5年逐年折现加和，后5年另算: 评估值 =20 X 0.9091+22 X 0.8264+24 X 0.7513+25 X 0.6830?+26X 0.6 209+27 -10%X 1-1 - (1+10%) 10-5 X 0. 6209+120?X 0.3855 =1?974?270(元)2.被估企业预计未来5年的预期收益为10万元、12万元、15万元、16万元和20万元,试估测企业整体价值。另外，假定被估企业从未来第6年幵始，企业的年收益维持在20万元水平，试估测企业在永续经营下的整体价值。（假定折线率和本金化率分别为10呀口 11%解：（1）企业整体价值15162010 + 12 +-+ - + (1+10%)(1+10%)2 (1+10%)3(1+10%)4 (1+10%)5=9.09+9.92+11.27+10.93+12.42=53.63(万元)整体价值15 十 16