物业管理服务采购需求

1、物业管理服务采购需求最高限价：人民币304.25万元资格要求：1符合政府采购法第二十二条供应商资格条件。2中华人民共和国境内注册的企业法人或事业单位法人；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。3具有中华人民共和国物业服务企业一级或以上资质。是否接受联合体投标:（）是（"）否招标范围1采购内容确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。2政策要求中标供应商应按照中华人民共和国劳动合同法的相关规定发 放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工 资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）； 中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积 金管理条

2、例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用 （基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险） 和缴存住房公积金。3服务期合同签订后1年。项目概况（-） 确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。（-） 广州市交通高级技工学校是一所公立全日制国家重点院校，包括沙 太校区和荔湾校区。沙太校区位于广州市白云区太和大源南路56号，占地 面积57215平方米；共有房屋20栋，总建筑面积79486.24平方米。荔湾 校区位于广州市荔湾区荔湾路96号，占地面积7102.29平方米；共有房屋 8栋，总建筑面积9685.2平方米。（3） 服务期：合同签订之日起1年。（四）最高限价：304.

3、25万元/年招标范围（-） 水电设备设施维护、维修与管理工作：校园内所有与水、电有关设 施设备的维修、维护工作，包括但不限于生活水泵房及其给排水系统、低压 电房及其供配电系统等，配合学校管理热泵系统、直饮水系统、一卡通智能 系统、电信和移动系统、消防系统以及电梯等。（-） 基础设备设施维护、维修与管理工作：校园内所有房屋、道路、家 具、门窗等的维护、维修与管理工作。（4） 清洁卫生工作：校园内所有公共区域、卫生间（日常学生宿舍和职 工临时宿舍卫生间除外）、建筑物天台、内外走廊、2米以下墙壁、内天花、 门窗、护栏、公共会议室、礼堂、报告厅、仓库、供电房、配电间、水池、 化粪池以及公共设备、风扇、

4、空调等公共设施的清洁、保洁工作。（5） 绿化养护工作：校园公共区域及办公室、会议室、礼堂等室内所有 场地绿化养护服务工作。（6） 其他工作：包括学校校内教学场地、办公场地设施设备或家具搬迁（大型专用设备除外），学校大型活动场地布置及清场工作，公共区域物资 清运，仓库的日常管理等。人员配置要求序号类别人员配置人员要求1项目管理 人员经理、副经 理共2人1 .至少一人以上（含一人）具有中级职称， 有3年以上学校物业管理工作经验，符合 法定工作年龄要求，身体健康。2 .持有相关专业上岗证（或具备相应能 力），如物业管理员证、物业管理师注册 证等。2专业管理 人员水电主管1 人、维修主 管1人、保 洁

5、主管1 人、绿化主 管1人（共 4人）1 .具有学校物业管理相关工种工作2年以 上经验，法定工作年龄，身体健康。2 .持有相关专业操作证和上岗证（电工证、 电梯维护证、焊工证等）。3水电管 理、维修、 保养6人1 .身体健康，五官端正，有2年以上工 作经验；2 .持有相关专业操作证或上岗证（电工证、 电梯维护证、焊工证等）。3 .配备1名持有电力部门颁发的电工进 网作业许可证的电工。4物业管 理、维修、 保养6人1 .身体健康，五官端正，有3年或以上物 业管理或房屋维修工作经验。2 .配备1名泥水工。5卫生管理、保洁30人要求身体健康，五官端正，有一定服务行 业工作经验6绿化管2人要求身体健康

6、，五官端正，有2年以上绿1理、购置、养护化管理、养护经验7仓管1人要求身体健康，五官端正，有2年以上仓 库管理经验合计51人说明：服务期内采购人可随时进行人员审核，若中标供应商不按上表要求 进行人员配置安排，视为中标供应商违约，采购人有权提前终止合同，同时不予 退还履约保证金。四、 息体服务要求（-）维修管理服务要求1 .维修管理包含供水、供电、生活等公共设施设备的日常管理、维修、保养 等。2 .学校设有热泵系统、直饮水系统、一卡通智能系统、电信和移动系统、 消防系统以及电梯等，服务范围含以上系统的供电和基本维修（管路漏水、供电 故障等）。以上设施设备的专业维护和保养由采购人委托专业公司另行安

7、排。3 .每日巡视水、电等公共设施设备，发现故障应及时维修或更换（如水龙头、 管件、风扇、灯管、灯泡、灯座等）；工作中与采购人各部门保持联系，随报随 修；发现各室门窗、桌椅等公物损坏，应及时维修，维修合格率达到100%。4 .每周至少进行一次水、电、气管线、闸阀及开关、灯具的全面检查和维修， 并作好检查记录。5 .每天至少一次对校园的房屋设施、生活设施等物产（如公共厕所、洗漱台、 垃圾箱、垃圾桶、宣传栏、标识牌等）进行检查，及时发现损坏的物品并尽快维 修，确保服务到位。6 .紧急维修快速及时，零星维修当天完成，最长不超过24小时，确保设施 完好率达到99%以上，师生满意率要达到85%以上，保障

8、教育、教学、办公和 生活的正常秩序，为教学工作创造一个良好的环境。7 .每年4月、9月组织检查、加固学生宿舍、教室、办公室内吊扇、壁扇、 吸顶扇各一次，每年6月组织检查加固空调室外机一次。8 .按设备使用规范承担相关的安全运行、管理工作。9 .中标供应商承担小范围维修、安装项目配件价格在500元以下配件材料 的费用，空调、直饮水、一卡通智能系统、热泵、教学设备和其它特种设备除外。（二）场地、设施安全应急维护、改造工作要求1 .采购人有场地、设施安全应急维护、改造服务工作需求时，中标供应商在 接到采购人通知后半小时内响应，并有专人到现场跟进处理。2 .对于场地、设施安全应急维护、改造工作、零星工

9、程修缮服务，中标供应 商不具备修缮施工资质的或不能保证日常物业管理服务的，经采购人同意，可委 托具有合格的施工方进场修缮，采购人也可直接委托具有合格的施工方进行场 地、设施安全应急维护、改造工作、零星工程修缮服务。3 .施工期间，中标供应商或施工单位应按照学校的相关管理制度进行施工， 不得防碍师生以及相关单位的正常办公、学习秩序。4 .中标供应商或委托施工方根据采购人场地、设施安全应急维护、改造的实 际工作需求，编制项目预算，并负责按国家、省、市规定程序办理相关评审、批 准手续。5 .场地、设施安全应急维护、改造工作实行专项管理，每月结算一次，按小 范围维修项目规定处理。（三）卫生管理与保洁工

10、作要求1 .按采购人卫生工作有关标准执行。公共部位每天大清扫2次以上，拖洗1 次，并进行全天候循环保洁，达到地面无尘土、无积水，无痰迹、无口香糖迹及 其它污迹；墙面、天花板无蛛网，无鞋印、球印、张贴印等污渍；踢脚线、消防 排烟口、警铃安全指示灯和各种标牌表面干净无灰尘、水迹、污迹、斑点；公共 门窗（含电动门、坡璃、窗框、窗台）、橱窗（宣传栏）明净光洁、无灰尘、污迹、 斑点：扶手、栏杆光洁、无灰尘、污迹；各种设施外表（如信箱、消防栓箱、垃 圾箱、一体机等）清洁干净、无积尘、污迹；厕所无臭味、无污垢、无积水；垃 圾实行袋装并及时清运至校区垃圾中转站，各楼层按规定配置、按标准放置样式 美观标准式分类

11、垃圾桶（采购人提供）；楼宇周围绿化带无杂物、垃圾；校园内 路面整洁、无垃圾、砂子、纸屑、油迹、脏物、积水、青苔等。2 .每学期开学前和放假后一周内全面清洁学生宿舍（包括走廊、楼道、寝室、 墙壁、洗手间、冲凉房、阳台、门窗、设施、设备、天花、天台等）。每年4月、暑假组织清洗全校所有场地风扇各一次；每年5月、9月组织清洁全校所有 场地空调的室内机一次（包括室内机外观、源网等）。3 .确保各场所环境整洁，为采购人提供高效、优质、快捷的服务。（四）噪声污染管理。加强物业管理范围内的噪声污染管理，及时制止环 境噪声污染的行为，确保正常的教育、教学、办公、学习和生活不受干扰。（五）学生服务与管理。新生接待

12、的有关配合准备工作、日常管理服务、 毕业生禽校物资检查清点等。（六）采购人大型活动的各种后勤保障，包括会场布置（桌椅、花卉摆放 等）及清场、卫生清洁、设备维修检查及供电等。（七）按采购人要求做好其它属于物业管理范围内的工作。（八）采购人利用信息化系统每月对物业管理服务满意度进行统计，必要 时，采购人组织听取教师和学生对物业管理的意见和建议，认真核实物业管理内 容及服务承诺兑现情况。如物业管理服务满意度得分低于85分（不含85分， 因学校自身基础条件影响导致满意度过低者除外），每少1分扣发当月物业管理 费的1%。服务满意度的计算标准为：物业管理服务满意度=非常满意总人次*100+一般满意总人次*

13、80 +不满意总人次*0 项目调查总人次五、具体服务要求（-）设备设施维修、维护与管理1 .中标供应商负责供电系统、供/排水系统、污水处理系统、热泵系统、直 饮水系统、电梯、电信系统、消防系统、发电系统的管理、维护和简单维修；负 责厕所、冲凉房、阳台、天台、备品仓库管理等，保证排水、排污管道通畅。2 .做好维修、维护、保养记录。维修服务做到小修当天完成，大修不超过3 天，当天维修率98%以上，隔天维修率2%以下。风扇维修损耗率不得超过风扇 总数3%。3 .负责各场所、设备设施各月度的水电抄表与统计工作。4 .水、电、设备运行管理标准及要求见下表（项目涉及大修由采购人另请专 业公司进行维修）。项

14、目作业频率服务标准处罚标准水 电 管 理 要 求风扇、灯管、其它照 明、各种开关、插座、 电源线路、水龙头、 冲水阀、水管等每天 巡查2次。(1 )每天对水、电、线路、设备、设施进 行2次或以上循环巡查，发现问题及时处 理。(2)对灯光、风扇、开关、插座及其它用 电设备进行更换维修、保养。(3)对各种风扇定期检查及保养。(4)水管、水龙头及其它用水设备无“滴、 漏、冒、跑”现象。由采购人每周 组织一次抽查 (抽查时间为每周其中一 天)，在平常物 业工作责任区 内发现有问题 或工作不到位 的，按每项300 元的标准在当 月服务费中扣CCD 训电梯管理电梯日常管理。负责电梯供电，卫生管理和卫生保洁

15、工作， 每日更换一次地毯。次供水、排水(1 )每二小时对给 水设备巡查一次；管 线及地下室集水井 排水设备每天巡查 一次；环境卫生保洁 每周一次。(2)高压水泵等设 备每月保养检修1 次。(3)水箱每季清洗 消毒1次。(1 )工作人员持有效证件上岗，有二次供 水卫生许可证。(2 )保证正常生活饮用水，有停水或水污 染事件发生时，有应急预案并能及时启动。(3 )由专人对水箱、水泵进行封闭式管理， 有严格的管理制度并上墙公布。(4)每次对水泵、管道或水箱内进行维修 后，及时进行清洗，同时进行水质化验并 出化验报告单。确保水质符合饮用水标准。(5 )设备及环境卫生清洁，符合饮用水卫 生标准。(6 )

16、保证雨季或暴雨大气地下室集水井排 水设备的正常运行。发电机房(1)每周一次空载 运行检查发电机组， 每次15分钟，并做 好运行情况记录。(2)每月检查保养 设备1次。(3)每周进行一次 设备表面及环境卫 生保洁。(1 )中标供应商设专人管理巡检发电机 房，重点检查设备空气滤清器、蓄电池、 散热器、机油、冷却水是否正常，巡检记 录资料齐全，发现问题及时解决。(2 )根据采购人需求及时发电，发电机起 动运行时，有管理员值班，检查发电机各 仪表指示是否正常，做好发电机运行情况 记录，发现问题及时解决，不出现因管理 不到位导致停电事故(发电机突发故障除 外)。(3 )定时巡检设备、清扫机房，及时消除

17、隐患，定期对设备进行维护保养，保证设 备干净整洁，绝缘良好，接触可靠，确保 设备时刻处于完好状态。变压器房(1 )每天对设备进 行一次巡查并做好 抄表记录。(2)每月对设备进 行一次保养，处理小 型故障。(3)每周进行一次 设备表面及环境卫 生保洁。(1 )中标供应商设专人管理巡检变压器 房，重点检查低压设备运行、变压器温度、 设备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物 完整情况等，巡检记录资料齐全，发现问 题及时解决。(2)低压配电室每月进行一次巡检，重点 检查低压设备运行、设备导线接触、低压 负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等 情况，并填写巡检记录，发现问题及时解 决。(3 )保证设备干净整洁

18、，绝缘良好，接触 可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全 供电；按规定做好相关记录。(二)校园卫生管理和保洁1.中标供应商全面负责校园、运动场、宿舍楼、办公楼、教学楼和实习楼、 实训楼等公共区域，包括公共走廊、公共卫生间和会议接待室的卫生管理和保洁工作（学生宿舍寝室、实习/试验场地、教室卫生清洁管理不含在内，但包含对 外的培训教育、业余大专教学、会议使用的实训室与教室卫生清洁管理）。2 .负责管理清洁用具、清洁用品和药品，协助学生管理部门组织的义务劳动 或卫生大扫除工作。注：学校班级、部门用的清洁用品、用具由采购人购置，中标供应商负责 管理和发放；物业管理所需要的清洁用品及用具由中标供应商购置。

19、3 .负责明渠暗道、沙井的疏通清理，每周至少进行一次校园卫生防疫、灭四 害、消毒杀菌工作（日常所需药品均由中标供应商自行负担），必要时，按采购 人要求进行（采购人负责大型防疫工作的药品配置）。4 .每季对生活蓄水池清洗一次，并取样送检合格。不定期清洗喷水池（视需 要而定，约一月一次）。5 .每年至少组织清理校内化粪池一次，包含荔湾校区校门口周边与原居民使 用交叉的3组化粪池。（注：中标供应商承担清运费用）6 .专项保洁：地毯、踏垫每天清洗、除尘；大理石地坪每月打腊抛光保养; 标识牌及会议室桌椅家具、各种灯具每天（并在每次会议前后）清擦除尘。7 .特定区域保洁：公共卫生间、活动室、学术报告厅、会

20、议室、接待大厅、 贵宾休息室等特定区域按标准进行保洁。8 .保持各楼层的垃圾或果壳箱内外无污染；公共部位、楼梯、走廊的地面 保持整洁，无随意堆放垃圾和杂物，窗、门干净、明亮，垃圾日产日清；电梯轿 厢内外做到无尘、无指纹；做环境净化，并配合专业公司，做好大楼的病媒生物 防治工作。9 .卫生清洁保洁具体标准及要求见下表：A.校园环境管理和卫生清洁、保洁及标准与要求:项目作业频率服务质量标准处罚标准道路保洁(1)每天按学校作息时间 在上午和下午上班前完成 各大楼前及校园主要道路 的清洁工作，随后完成其他 责任区域内清洁，且巡回保 洁。(2 )每日早、中、晚至少 三次将垃圾桶(箱)内垃圾 集中清运至垃

21、圾场(楼)， 做到日产日清。(3)重大活动期间实施道 路冲洗保湿。(1)保持道路全天整洁干净，达到“九 无”(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、 无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张 贴、路牙无泥沙)；“四净”(路面净、果皮 箱净、树穴绿化带净、地下通道净)“一 通”(下水道口通)。(2 )卜雨大气时，保址路面个积水。抽 > 按 采人务每组一抽(ft时为周中 > 平物工责区发有题工不位含项O的准当服费扣 由购总处周织次查查间每其一天在常业作任内现问或作到的每30元标在月务中罚(1)每天上午和下午上班 前完成各大楼前及校园主 要广场保洁工作，随后完成 其他清洁，且巡回保洁。(2)每日早、

22、中、晚三次 将桶、箱内垃圾集中清运至 垃圾房，做到日产日清。(3 )重大活动期间实施广 场冲洗保湿。(1 )保持广场全天整洁干净，达到“九 无”(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、 无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张 贴、无泥沙)；“四净”(广场面净、果皮箱 净、树穴绿化带净、地下通道净)“一通” (下水道口通)。(2)雨水天气时，保证广场面不因异 物堵塞积水。化粪池清掏(1 )校内化粪池清理每周 巡查一次，每年清理一次(暑假执行)。(2)部分粪便渣浅埋作为 树木花草的有机肥。(1)日常无粪便堵塞或溢出现象，保 证污水管道畅通。(2)清掏时硬的表面、块状物全部清 运。(3)清理后，目视井内无积物

23、、无块 状物浮于上面，出入口畅通，保持污水 不溢出地面。生活垃圾日产日清(1 )清运率达到100% ;覆盖蓬布，密 闭化运输，减少道路污染。(2)垃圾盘布清扫干净，做到车走地 净；车容车貌保持整洁，设备完好无损。(3 )清理完垃圾，及时关好、清洁垃 圾箱(楼)门。水池保洁(1 )每季进行水池一次清 洗。(2)每周检查一次水池卫 生防护工作。(1)每次清洗完成后，取样送检合格。 (2 )水池检查口，统一制作防蚊、防 虫、防鼠罩盖，并确保罩盖完好率达到 100%o除四害消杀四月中下旬至十一月上旬， 每周进行一次灭蚊蝇工作， 必要时，根据采购人要求增 加频次，每周清理灭蚊蝇缸 (笼)一次，每季度统一

24、投一、灭鼠标准(1 )15 nf标准房间布放20X20厘米滑 石粉块两块，一夜后阳性粉块不超过 3% ;有鼠洞、鼠粪、鼠咬等痕迹的房 间不超过2%放灭嶂、灭鼠、灭虫害药物 至少二次，每两天对垃圾房 消毒一次。(所需药品均由 中标供应商自行负担。)(2 )不同类型的外环境累计2000米， 鼠迹不超过5处二、灭蚊标准(1 )内外环境积水中，蚊幼虫及蛹的 阳性率不超过3%(2 )用500ml收集勺采集校园水体中 的蚊幼虫或蛹阳性率不超过3%,阳性 勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只(3 )特殊场所白天人诱蚊30分钟，平 均每人次诱获成蚊数不超过3只三、灭蝇标准(1 )有蝇房间不超过3%，平均每阳性 房间

25、不超过3只；食堂防蝇设施不合格 房间不超过5% ;加工、销售直接入口 食品的场所不得有蝇(2)蝇类孳生地得到有效治理，幼虫 和蛹的检出率不超过3%四、灭嶂螂标准(I )室内有嶂螂成虫或若虫阳性房间不 超过3%，平均每间房大镰不超过5只， 小煤不超过10只(2)有活嶂螂卵鞘房间不超过2%，平 均每间房不超过4只(3)有嶂螂粪便蜕皮等嶂迹的房间不 超过5%B .教学楼、实舱楼、办公楼、报告厅、宝马培训中心等特殊场馆保洁项目保洁范围作业频率服务质量标准处罚标准楼道(含走廊)地面、楼道梯级、 扶手、墙面、踢脚 线、配电箱、消防 设备、楼道门、窗、 灯具及开关、垃圾 桶地面、楼梯、扶手、墙 面、垃圾桶等

26、每天清洁 一次且巡回保洁。踢脚线、配电箱、消防 设备、楼道门、窗、灯 具及开关每两周清洁 一次。地面无水渍、无污 渍，无垃圾，无积 尘，光亮。墙面灰尘、无污 渍，光亮，墙角无 蜘蛛网。公共设施表面无 受尘、无污渍、光 荣法钢表面无手 印，无积尘，无污 渍、光亮；玻璃上 无手印，无积尘， 无污渍、明亮。 窗台无积尘。由采购人总 务处每周组 织一次抽查 (抽查时间 为每周其中 一天)，在 平常物业工 作责任区内 发现有问题 或工作不到 位的，按每 项300元的 标准在当月 服务费中扣V'J o宝马培训中心桌椅、地面、地毯、 窗台、窗玻璃、门 楣、门套、墙面、 墙角、天棚、灯具、 餐厅设备按

27、宝马公司培训中心 规定进行参照四星级宾馆 卫生保洁标准执 行公共卫生间地面、墙面、天棚、 踢脚线、大小便器、 垃圾篓、台面、镜 子、门窗、灯具、 排气扇、上下水管 道、水龙头每天上午、下午各至少 冲洗2次且巡回每一 小时保洁一次每周一 次用工业盐酸洗一次。 天棚、灯具、窗玻璃排 气扇每两周清洁一次。 时时做好防臭处理。卫生间无异味、厕 坑便具洁净无黄 渍、镜面、水盆、 台面无污点，光 亮；纸篓随时清 理。墙面、天棚、墙角、 灯具无积尘、无蜘 蛛网。地面无水渍、无污 渍，无垃圾 做到无疑味，空气 清新。电 梯电梯轿厢、电梯厅、 电梯门及门套、指 示板、厢壁、通风 口、天花板、灯具、 监控器探头电

28、梯轿厢、电梯厅、电 梯门及门套、指示板、 厢壁、每天清洁一次， 且每两小时巡回保洁。 天花板、灯具、监控器 探头每周清洁一次。电梯地毯每天一更换， 每周清洗一次。电梯轿厢内无积 尘、无污渍、无粘 贴物；灯具、指示 板明亮。厢内地面干净、无 垃圾杂物；不锈钢 表面无手印、无积 尘，无污渍、光亮。 电梯门槽内无垃 圾杂物。会议室隹待室桌椅、地面、窗台、 窗玻璃、门楣、门 套、墙面、墙角、 天棚、灯具、茶具 设备会议桌椅、地面、窗台、 门楣、门套、墙面、墙 角每三日一次并在会 议结束当日进行清理。 天棚、灯具、设备每周 一次。窗玻璃每两周一次。会议桌椅、窗台、 地面、门楣、门套、 墙面、墙角无积 尘

29、、无污渍，光亮； 会议桌椅摆放整 齐。窗帘挂放整齐；室 内无异味。窗玻璃无积尘、无 污渍，明亮。41.舞台：台面、侧 台、地面、墙面、 景杆、灯杆、各道 幕布、灯光音响设 备及构架使用准备时台面、侧 台、地面、墙面、灯光 音响设备构架、幕布、 常用道具全面清洁一 次；用后及时地面保洁 并整理道具等；平时每 月清洁一次。景杆、灯杆、各道幕布、 灯光音响设备配合专 业人员每年保洁三次。会议及演出时整 体舞台清洁明亮 效果好，地面、墙 面无积尘、无污渍O第干、灯杆、各道 幕布、灯光音响设 备表面无积尘、无 污渍。2.化妆室、道具室： 化妆台、座椅、地 面、窗台、窗玻璃、 门楣、门套、墙面、 墙角、天

30、棚、灯具、 水池、上下水管道使用准备时化妆台、座 椅、地面、窗台、窗玻 璃、门楣、门套、墙面、 墙角、天棚、灯具、水 池、上下水管道全面清 洁一次；用后及时保洁 并整理器具等；平时每 月清洁一次。化妆台、座椅、地 面、窗台、窗玻璃、 门楣、门套、墙面、 墙角、天棚、灯具、 水池、上下水管道 无积尘、无污渍； 窗玻璃、镜子清 洁、明亮。道具表面无积尘、 无污渍，摆放整 齐。3.设备控制室：控 制台、座椅、地面、 窗门、门套、墙面、 墙角、天棚、灯具、 机柜使用准备时配合专业 人员全面清理清洁一 次。控制台、座椅、地 面、窗台、窗玻璃、 门楣、门套、墙面、 墙角、天棚、灯具、 机柜无积尘、无污 渍

31、。4.观众厅：座椅、 指示标牌、地毯、 门楣、门套、墙面、 墙角、踢脚线、台 阶、宣传窗、垃圾 桶、消防设施、灯 具装、饰柱、植物 花盆、饮水机地面、台阶、宣传窗、 垃圾桶、装饰柱、植物 花盆等每天清洁一次， 装饰门及门套、踢脚线 等三天清洁1次。墙面、天棚、消防设施、 灯具每两周清洁一次。 地毯每周吸尘一次。 使用准备时全面清理 保洁一次；用后及时地 面保洁并整理。大型活动和外来参观 检查等。地毯无污渍，无垃 圾，无积尘，光亮。 墙面、墙角灰尘、 无污渍，光亮，墙 角无蜘蛛网。公共设施表面无 里尘、无污渍、光 耒寡钢表面无手 印，无积尘，无污 渍、光亮；玻璃上 无手印，无积尘， 无污渍、明亮

32、。植物花盆无积尘， 无污渍。室内空气质量好。 按照采购人要求 进行清洁保洁。（三）绿化管理和养护服务1 .中标供应商全面负责校园绿化区的日常养护，制定切实可行的养护计划和 管理措施，适时对花木、草坪进行修剪、施肥、养护和浇水，防治病虫害，清除 绿化区杂草。在维护原有绿化的基础上，对采购人提供的绿化花卉进行培育或进 行摆放，使校园内空气清新自然，环境舒适怡人，保证绿化完好率达到98%以 上。2 .负责对校园坏死的绿化树木、枝杈进行清理（中标供应商负责运出校外） 和迁移、补栽（树径60mm以下及绿篱由中标供应商负责）。3 .负责各种活动和办公室、会议室、楼道盆花的培育（采购人负责提供花圃 场地），

33、中标供应商根据采购人会议、活动和办公室要求摆放花卉，并定期更换。4 .负责校园绿化规划和工程预算的编制。5 .每日巡视绿化带，及时修剪、淋水、清除杂草杂物等（绿化管理所需工具 由中标供应商自理）。6.园林绿化养护标准及要求见下表：项目服务标准处罚标准乔灌木需1.植物配置合理。乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地由采购人 总务处每 周组织一 次抽查（抽 查时间为 每周其中 一天），未 符合服务 标准的，按 每项300 元的标准 在当月服 务费中扣CCD 训O2 .树木生长正常，生长达到该树种的平均生长量，存活率98% 以上3.树冠基本完整，内膛不乱，通风透光4 .在正常条件下，生长季节无黄叶、焦叶

34、、卷叶、落叶5 .无枯枝死杈、无死树6.乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三次以上，篦、 球等按生长情况、造型要求适时修剪；修剪时截口平整，不拉 伤书皮，截口需涂抹防腐剂量7.及时除杂草，杂草留存不超过三天8 .按植物品种、生长情况、土壤条件适时适量施肥。每年普 施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需 要9 .以预防为主，及时采用高效、低毒、农药，使树木被啃咬 的叶片每株在3%以下，有蛀干害虫的株数在2%以下，树木缺 株在1%。以下；树木基本无钉栓、捆绑现象；因人为或风雨之 害造成树木倾斜应及时护正泉地1 .草坪覆盖率达到95%以上，生长旺盛，草根不裸露2.叶色正常，生长季

35、节不枯黄3 .及时对绿地整治修剪，高度控制在8cm以下4.及时除掉杂草，每年除杂草十遍以上，杂草率5%以下5.保持有效供水，无积水6.按土壤肥力、绿地种类、生长情况，每年适时适量施有机 肥三遍7 .以防为主，严格控制病虫害，发现时及时采用高效、低毒、 农药进行治理8 .绿地整洁，生长良好，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占 等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时 发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运时花与盆景1 .全校大型活动、会议摆放花卉盆景每年六次以上，四季有花， 花期一致2 .花卉生长正常，无枯枝残花;及时补种缺株、倒伏、枯死的花 卉,补种、颜色要与原来的保持一致3 .及时清除

36、枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次， 每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量4.做好病虫害防治工作，无病虫危害5.花坛设施保持完好6 .每学期培育盆花不少于50盆（根据摆放位置来确定培育的 花卉品种），且能时时摆放。盆栽花卉根据会议需要的品种摆 放，如中标供应商自行繁殖培育的花卉不适合重要会议摆放的 需要，由中标供应商负责购置适合的盆花。（四）物业管理和维修1 .建筑物维修巡查和安全管理，每天两次或以上对学校公共场所的水电、物 业巡回检查，当天发现问题当天处理。2 .宿舍铁床、衣柜、晒衣架、门窗、锁（新购除外）、消防箱等设施的维修、 维护（每学期油漆）、拆卸、安装、迁移、编号、登记和

37、管理等。3 .办公室、会议室、教室、实习试验室及各间室的学生桌椅、讲台、黑板、 办公台椅维修、维护、拆装、搬移、管理、编号、登记等。4 .校舍门窗、防盗网、宣传橱窗、棚架、各种标识牌、室外运动场和运动器 材（篮球架、排球架、羽毛球架、足球架、单双杠等）的维修、油漆、保养。5 .负责在雨季时各低洼场所的巡查工作（尤其是发生雷暴雨时），发现有 积水情况立即启动紧急措施，确保校内低洼位置不发生水浸情况出现。6 .负责建筑物及其附属物（含门窗、盆栽植物等）、护坡、挡土墙的每日安 全巡查工作，尤其是发生雷暴雨或大风时的巡查工作，发生异常情况立即报学校后勤管理部门，并将每日的巡查结果记录在专用的巡查登记表

38、中，确保不发生门 窗或盆载植物等落下伤人事故。7 .负责学校大型会议场地布置和场地清运等。8 .负责小型维修、安装单项项目500元以内材料费的费用支付，材料费用 500元以上1000元以下的小型项目安装材料费用由采购人支付，维修安装人工 费用由中标供应商承担。采购人另行委托第三方公司维修、安装的项目除外。9 .物业管理、服务、维修、保养标准及要求下表。项目作业频率服务标准处罚标准共物产续修扎鼠祟移 公实资管维维配拆迁等(1)对校内承包维护范围内的所有物业 设备设施进行清点、编号和登记，并登入学 校新建立的物业设备设施电脑资料档案 库。(2 )巡查校内所有的物业设备设施，对发 现有需要维修的尽快

39、维修好并做好记录。(3)负责现时学校内教室、宿舍、办公 室、实习实验室以及公共场所中承包范围 内设备、设施的日常维修、维护、拆装、 搬迁(移)、更换等工作，归档有关工作 的记录情况(有关安装改造，如配件价值 在500元以下的新安装任务免费安装)。 (4 )事先对现有物业设备、设施进行具 体及彻底的调查、了解；在维修过程中， 如设备、设施已无法维修需及时更换或报 废的，应将有关情况汇总报告采购人。钢木结构部 分：铁床、铁柜、 铁门、铁窗及 铝窗、学生台 椅等锣丝稳 固与焊接无 缝并油防锈 漆及面漆确 保四脚平稳、 完好无损烂； 门窗玻璃紧 粘平稳、美观 大方；门窗锁 要牢固。由采购人 总务处每

40、月组织一 次抽查(抽 查时间为 1-30日其 中一天)， 在物业工 作责任区 内发现有 问题或工 作不到位 的，按每项 300元的 标准在当 月服务费 中扣罚循环巡查(1)对报装、报修、报故障的申请单或 来电进行登记并处理，根据具体报修(报 装)情况、地点、有关设备特点，配带工 具、需要更换的设备配件，即刻到报修现 场进行维修工作；维修工作完成后，对所 维修的设备进行检测，确认无误后清理工 作现场，由采购人相关人员签收；并及时 回到办公室上交签收单及有关工作的记录 情况(完成上述工作后或在其余工作时间 中，继续在工作责任区内进行巡查)。(2)根据物业设备、设施的性能、材料 特性以及天气的变化情

41、况，对设备、设施 进行具体维修、保养，以延长设备、设施 的使用寿命。(3)加强对节假期前后学生离校、返校 时的物业维修管理和维护，有效防止学校 设备、设施的人为破坏及损坏。(4)负责校内排水排污管道的疏通、污 水池的清理及沙井盖、渠口栅盖等的维护 (涉及地面开挖的疏通管道或管道改造不 足承包范围)。(5)负责各楼间室门窗日常检查。木结构部分： 木门、办公台 椅、文件木柜 等，四脚平稳 无损烂、加钉 牢固。(该项目要 控制报废率 不能超过 2% ) 每天检查1 次各间室门 窗下班和放 学后是否关 好，并做好登 记反馈给总 务处，做好风 雨大气公共 区域门窗关 闭工作(五)其他要求1.对中标供应商

42、的要求部门 及其 管理管理标准行政管理(1)管理机构组建完整健全。(2)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。(3 )工作计划周密，贯彻落实采购人各项任务率在100%以上，完成 率98%以上。(4)定期检查各业务部门工作计划落实情况。有实施的检查记录和整 改措施。(5)每学期至少进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工 作的改进和提高，物业管理服务满意率不低于85%O(6)分项建立公共突发事件的处理机制和应急预案。(7 )公开服务标准、收费依据及标准。人事、宣传(1 )按国家有关规定办理选聘、辞退手续。(2)结合工作实际每学期对员工业务培训不少于两次，新员工岗前培 训

43、不少于5课时。(3 )建立员工档案，办理员工保险。(4 )组织年终考核评比，做好晋升、降级和奖励工作。(5)建立宣传教育机制，完善企业的宣传教育工作。管理(6)有完整的人事、劳资管理系统。技术管理(1 )制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行及岗位责任制。(2)建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常 运行档案记录。(3)建立各种设备设施突发事件的应急处理机制和预案。设备 配置要求 和管理(1 )设备、工具配置必须符合现代物业专业服务要求、安全要求，并 做好保养工作。配置有洗地机、高枝剪、高枝油锯、高压枪、吸尘器、 喷雾机、打草机、绿篱机、焊机、冲击钻、手电钻、手磨机、通厕

44、机等 专业化设备及工具。(2)建立设备账目清单和设备管理制度，做到账、物、卡相符。2 .物业管理人员行为规范管理体制内容行为规范标准仪容仪表月反饰着装(1 )工作服必须按照采购人要求配置，体现企业文化同时要与 学院文化相匹配。(所需费用由中标供应商承担)(2)上班时间必须穿工作服，工作服穿戴整齐整洁，非工作需 要不允许将衣袖、裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上。(3)上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左胸襟处。(4)鞋袜穿戴整齐清洁，非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到 处走。特殊工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走。(5)非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋。(6)男女员工均不允许戴有色眼镜(特殊工

45、种工作时间除外)。须发(1)女员工前发不遮眼，不梳怪异发型。(2)男员工后发根不超过衣领，不盖耳，不留胡须。(3)所有员工头发应保持整洁光鲜，不允许剃光头。个人卫生(1 )保持手部干净，指甲不允许超过指头两毫米，指甲内不允 许残留污物，不涂有色指甲油。(2)员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、 弄脏后应及时换洗。(3)上班前不允许吃有异味食品，保持口腔清洁，口气清新， 早晚刷牙，饭后漱口。(4 )保持眼、耳清洁，不允许残留眼屎、耳垢。(5)女员工应淡妆打扮，不允许浓妆艳抹，避免使用味浓的化 疵品。(6)每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在服务对 象面前或公共场所整理仪容仪

46、表，必要时应到卫生间或工作间整 理。服务态度(1)服务时应面带笑容，和颜悦色，热情主动，做到微笑服务。(2)将有关人员劝围工作场所时要文明礼貌，并做好解释及道 歉工作。(3)谦虚和悦接受服务对象的评价，对服务对象的投诉应耐心 倾听，并及时向采购人主管部门汇报。(4)服从学校相关部门管理，不得在校内公共场地吸烟，不得 做有损采购人及其工作人员形象的行为。六、其他说明(-)采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员 由中标供应商自行管理，因派驻服务人员所发生的计划生育、综合治理、刑事、 民事、工伤、社保、员工劳保福利等一切问题责任，均由中标供应商承担，与采 购入无涉。(-)采购人对

47、岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权和协调权，对 工作效率低、责任心不强、违反劳动纪律等不符合学校要求的工作人员，采购人 有权要求更换，中标供应商在接到更换通知后需在一周内做出换人处理，否则按 照缺员处理，并根据情节轻重按20005000元/人/月的的违约金扣除标准从当 月物业管理服务费中予以扣除。同时，中标供应商必须保证所派驻的服务管理人 员的稳定性，如有人员调禽，需书面通知采购人。(三)中标供应商根据不同的工种配备相应的工作服装，并有工作号牌等 标识物及必要的装备、工具等，同时自行解决及配备各工作人员的服装、清洁用 品、劳动工具等，费用自理。(四)中标供应商全部工作人员应专职服务本项目，

48、如遇特殊情况需借用 本项目工作人员，要报请采购人批准，并保证本项目正常运行。（五）中标供应商管理服务人员须遵守采购人相关规章制度规定，服从采 购入指挥和合理的工作安排，如有违反或损害采购人利益的，采购人有权要求中 标供应商予以更换，造成严重后果的，采购人有权终止合同并要求中标供应商赔 偿损失，同时不予退还中标供应商所交纳的履约保证金。（六）合同期内如出现重大失误或连续两次师生满意度调查达不到75% , 采购人有权提前终止合同，同时不予退还中标供应商所交纳的履约保证金。（七）中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金 管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险

49、、 基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金；同时须为 工作人员购买意外保险；工作人员待遇按广州市劳动用工相关标准执行；如因用 工引起的劳动纠纷问题由中标供应商负责解决。（八）承包服务期内总价包干，采购人不承担因政府提高区域人员最低工 资而进行补差，请投标人充分考虑服务期内人员薪金的调整因素，如因用工引起 的劳动纠纷问题由中标供应商负责解决。（九）中标供应商不得将本物业的管理责任转包给第三方。（十）采购人免费提供办公室、维修室、值班室、值班休息室、小材料仓 库各一间。（+-）服务人员每人每月工资不得低于广州市企业职工最低工资标准。 七、惩罚措施中标供应商的服务程序须按照采购

50、人指定程序文件进行操作。中标供应商管 理服务人员因服务质量、服务态度等受到有效投诉或因管理过错出现责任事故 时，按以下标准扣罚当月物业管理服务费:（-）一般过错的有效投诉，扣罚500元/次。（-） 较大过错的有效投诉，扣罚1000元/次。（3） 重大过错的有效投诉，扣罚1500元/次。（4） 一般责任事故，扣罚5000元/次。（5） 较大责任事故，扣罚10000元/次。（6） 重大责任事故，扣罚30000元/次。（七）中标供应商不按照采购人要求及时更换不合格物业管理人员，或者 擅自更换采购人员要求保留的物业管理人员，以及人员变动率超过每季度10% , 或者中标供应商不能按招标文件的规定和投标文

51、件对物业服务人员数配备的承 诺，采购人有权按2000.5000元/人/月的标准酌情扣罚当月物业管理服务费。（8） 若中标供应商违反上述（四）至（七）规定达到两次或以上的，采 购人有权提前终止合同，同时不予退还中标供应商所交纳的履约保证金。（9） 上述物业管理服务费扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、 有效性的确定由采购人与中标供应商另行协商予以明确，个别投诉事项可以针对 具体情况由双方协商确定，如有分歧，以采购人的意见为准。八、履约保证金（一）中标供应商与采购人签订合同后5个工作日内，按合同总价的5%向采 购人提交履约保证金。若中标供应商没有违约行为，履约保证金在合同 有效期满后15个工作

52、日内由采购人无息退还中标供应商。（二）本项目接受中标供应商采取履约担保函的形式交纳履约保证金。若中标 供应商没有违约行为，履约保函在合同有效期满15个工作日后自动失 效。九、付款方式（一）采购人在每月15日前支付上个月的服务费，中标供应商在每月底开具 正式税务发票（原件）交给采购人，采购人在15日内办理支付手续。（二）如中标供应商提供服务不足一个月时按日计算服务费。若中标供应商因 考核被扣分，则采购人在当月服务费中扣除所应扣罚的金额。1合同格式广州市政府采购合同一、总则第一条本合同当事人甲方（采购人）：乙方（中标供应商）：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国政府采购法及广州公 共资源交易中

53、心“V广州市交通高级技工学校2017年物业管理采购项目”（项目 编号：v#项目编号#> ）招标文件的要求和招标结果，经甲乙双方协商一致，签 订本合同。双方共同遵守如下条款（技术说明及其他有关合同项目的特定信息由 合同附件予以说明，合同附件及本项目的招标文件、投标文件等均为本合同不可 分割之一部分）：第二条基本情况物业类型：坐落位置：占地面积：行建筑面积：m2第三条 乙方提供服务的受益人为甲方和本物业的使用人，甲乙双方均应对履行 本合同承担相应的责任。二、服务事项第四条 具体委托管理事项见本项目招标文件采购人需求。三、服务期限第五条 管理服务期限：20_年_月_日 20年月日。四、双方权利

54、义务第六条甲方权利义务1 .代表和维护产权人、使用人的合法权益；2 .审定乙方拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理化建议，督促乙 方健全应有的制度规程、工作规范等；3 .检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；如合同期内乙方违反合同 造成严重后果，或出现重大失误，或连续两次师生满意度调查达不到70% , 甲方有权终止合同，同时不予退还履约保证金；4 .在合同生效之日起向乙方提供适当的管理用房（产权属甲方），包括办公室、 维修室、值班室、值班休息室、小材料仓库，由乙方无偿使用，乙方要列明 管理用房分配方案并报甲方审批；5 .负责收集、整理管理所需全部图纸、档案、资料，适时提供给乙方；

55、6 .如乙方不按照甲方的要求更换不称职的工作人员，或者擅自更换甲方要求保 留的管理人员，以及人员变动率超过每季度10% ,甲方有权按招标文件第二 章”采购人需求”的规定扣罚当月管理服务费；7 .协助乙方做好管理工作；8 .按时支付管理费给乙方；9 .招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。第七条乙方权利义务1 .根据有关法律法规及本合同的约定，制订管理制度，编制管理年度计划，并 经甲方审定后实施；2 .乙方不得转包或分包项目内容，乙方转包或分包项目内容的，甲方有权解除 合同，并限期乙方在规定的时间内移交物业、物业管理用房及有关档案资料， 同时甲方不予退还履约保证金；3 .负责编制

56、管理年度计划；4 .对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知甲方处理；5 .在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知甲方；物业设施需要维修、保 养的，应事先告知甲方；6 .对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；7 .在物业日常管理过程中对无法解决的事项或物业设施需要维修、保养的，要 及时向甲方反映；8 .在服务期内，乙方必须做好工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工 作人员的安全，乙方工作人员在甲方工作范围内发生事故的一切责任由乙方 负责；乙方所提供的服务人员的计划生育、综合治理、刑事、民事、工伤、 社保、员工劳保福利责任，及服务人员所发生的违法违规法律责任，由乙方 承担；9 .乙方的服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格审查，没有刑事犯罪记 录，重要岗位人员聘用要经甲方审定，同时，乙方的服务人员须听从甲方调 动指挥；乙方必须保持服务