公寓项目营销规划广告推广提案

1、徽商. 杏花公寓项目营销策划广告推广提案承蒙贵公司的信任， 我公司有机会就此项目的进展发表我们的见 解与看法。时代在高速的进展， 社会的各因子皆在发生着深刻的变化， 对社 会的政治、经济、文化的综合体现的房地产业而言，钢筋水泥 仅是其物质构成， 什么才是符合新时代需求的物业， 如何样的物 业才能适应不断进展、 不断自我超越的人类， 是本行业应考虑与 面对的挑战性课题。也是本建议书的观点之源。作为专业的房地产公司， 我公司将同贵公司齐心合理就本案开发 过程中的系列问题进行探究， 为物业的成功开发尽献我公司的力 量。项目地块位于合肥市东西干道寿春路西端与蒙城路交口的东 北角，地形 L 型。道路状况

2、及交通路线完备。 周边各类生活设施、 商务设施齐备。 自然环境及人文景观丰富， 是房地产开发的黄金 地块。同时在市民意识中的地段认知度、美誉度极佳。1-1 外在配套设施分析：购物：世纪联华、合家福、城隍庙批零市场、杏花农贸市场学校：六安路小学、淮河路第三小学、合肥第 6 中学、合肥 45中学、合肥 47 中学、合肥工业大学北校区 医院：合肥市第一人民医院、安徽中医学院附属医院 文化体育设施：合肥市体育运动中心、合肥市图书馆、艺术电影 院 休闲娱乐设施：东怡酒店、杏花公园、阿里吧吧歌城、碧海云天 休闲中心、金融机构 | ：招商银行、交通银行、商业银行、建设银行、申银万国证券公司行政机关单位：合肥

3、市公安局、安徽省地点税务局、合肥市人大 常委会、合肥市中级法院综合以上的外在配套设施，我们认为物业的居住功能有便利性、 档次性、齐全性的优势、同时会使业主时刻成本大大降低； 而作为办公物业的， 其准业主追求的交通便利性、 物业外在形象、 与相关行业的互补性等亦充分具备。1-2 物业外在因素的延伸 项目的景观特性；杏花公园、琥珀潭景区、环城景区的自然风貌 所带来的亦动亦静的物业形象 项目的人文价值： 省市级重点中学的教育氛围、 合肥市图书馆的 人文气质， 合肥市体育运动中心的健康保障， 物业的不可复制在 于软件的独特性。1-3 项目的面积价值项目总建筑面积 5 万平方米左右，在此等地段（老城区，

4、拆迁成 本高、周边区域已建有多层建筑） ，项目具有不可多得的稀缺性。1-4 地块的周边市场价值 商业物业在自身无法形成规模化效应的现状下， 其周边高密度的 居住、办公人群（中高收入背景、消费途径多元化）为本案的商 业物业提供了潜力市场。1-5 项目地块劣势分析 项目地块的地理位置虽有交通优势，但周边商业氛围有待提高 （周边无其它休闲式购物区域， 人流多为交通人流） 项目的商业 机遇受到了物业规模的限制 （沿蒙城路商铺单间面积约 200 平方 米左右，无法营造规模优势，只能营造特色功能，对经营范围有 一定的限制，沿寿春路商铺一、二层铺面分开销售，对二层商铺 的交通动线及商业价值产生阻碍。2-1

5、裙楼部分产品分析： 本案裙楼部分产品 12为层为商业用途， 结合贵司提供的工程图 纸所确定的产品形态， 我们认为在该地段 （商业氛围未形成片区 连动性，客户选择余地较小；功能性商业用途较多，休闲即兴性 购物氛围不足）我司认为在此定位休闲即兴型购物空间不适宜， 而针对此区域居住人口密度较大， 周边办公人群较多的特点， 我 司认为裙楼商业物业在现有建筑规划条件下的商业定位应为针 对此类人群的补缺型商业物业。我司针对物业特点初步 3 种销售方式：1、整体出售：如沿寿春路的部分可向银行、证券、电信出售、 向肯德基、麦当劳招租（带租约出售给投资客户），2、拆分销售：针对此区域客户有一定的办公需求，较 为

6、注重精神文化生活， 而区域内少此类产品得档次性、 集中性销 售平台， 可将沿寿春路部分定位为高档的、 高品位的文体主题式 商场（文化用品、体育用品、影音制品、通讯及电脑配套产品商 场）以铺位的形式对外出售。（投资小、有市场需求）3、拍卖式销售： 沿蒙城路部分的为中等面积一、二层联体商 铺，由于地理位置的优越性， 考虑到如我们认为限定其经营摸式 可能会阻碍投资者的经营或投资思路， 进而阻碍其置业行为， 我 们认为采取先“内部登记”，探测市场反映后采取拍卖的形式实 现销售。2-2 塔楼物业分析该物业以高层公寓、 公寓式办公为主的住宅大楼。 由于该项目住 宅部分客户群定位于高收入的省内成功人士， 因

7、此配套设施、 建 筑物外观、 公共区域的装修、 物业治理必须围绕这一目标群体的 文化背景，行为适应，消费适应，心理需求来设计。让他们感受 到荣誉感， 成就感， 这不仅在物业的硬件上要高于当地的平均标 准，更关键的是在软件上即物业治理的服务标准上体现出业主的 身份。项目形象定位： 结合徽商集团的企业背景，我公司认为本项目的物业形象是 见证与体现新徽商时代的品位、诚信、规则、自信的 物业形象 .形 象 诠 释 :品位： 优越的地段、进取的外立面形象、优质的配套设施、自成体系的文化氛围诚信 ：开发商的诚信经营、 物业业主的诚 信经营、物业治理的诚信关怀规则： 新经济是讲究规则的经济、 新时代规则 将

8、代来效率，我们的物业治理、 物业价格将因为规则而代来效率、 我们的周边环境将为我们代来规则的环境、 我们的规则为业主制 造信心与效率。自信： 贵公司的自信来自贵公司的企业实力， 客户的自信来自对 贵公司的认可， 优良的地段使客户有理由相信投资等于升值， 入 住等于向社会、给职员、合作伙伴传递自信。合肥当前写字楼市场分析写字楼， 是指专门提供给公司、 企事业单位作为办公场所的一种 物业，一般是层数较高的单体建筑，一至三四层多为裙楼，四五 层以上为塔楼， 地下有一至两层， 一般用途为地下停车库和设备 间。一般来讲， 写字楼多位于商业繁华的闹市区， 对交通、档次、 硬件设施、物业治理的要求较高。合肥

9、真正意义上的写字楼不多， 大部分位于长江中路两侧或一环 内两条路的交叉口处，层数一般在 1239 层。为便于系统地对合肥的写字楼进行描述， 特选取了十二个有代表 性的写字楼作重点讲明。这十二个写字楼分不是：新华大厦（淮 河路与六安路交叉口）、宏图大厦（宿州路）、妇幼中心（长江 中路）、润安大厦（蒙城路与阜阳路交叉口）、金诚大厦（长江 中路）、邮电大厦（淮河路与六安路交叉口）、华都大厦（长江 中路）、科技信息大厦（花园街）、万通大厦（美屯立交桥）、 盛安广场（金寨路与红星路交叉口）、中州大厦（新站中州家具 城旁）、怡和锦江国际大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十 三个大厦，有差不多入住的，如宏图

10、大厦、妇幼中心、长江大厦 等，有正在销售的，如新华大厦（尾盘销售）、华都大厦，有尚 未开盘的，如科技信息大厦、万通大厦。这些写字楼中有专门大一部分属于合肥市的一些单位， 如邮电大 厦属于省邮电局， 金诚大厦属于省服装进出口公司， 这些单位将 写字楼作为本单位的固定资产， 自己组建或聘请物业治理公司进 行治理，并对外租赁；还有一部分是由房地产开发公司开发的， 如合肥华源物业进展有限公司开发的科技信息大厦， 新华社与福 华房地产公司联合开发的新华大厦， 安徽中兴房地产开发公司开 发的万通大厦，这些写字楼则是对外销售的。1. 价格写字楼的销售对象一般是有一定经济实力的公司或投资者， 多为 整层或半层销售， 一般要求一次性付款或按揭， 按揭的成数一般 为六成十五年。1、 1 销售价格 从位于长江路两侧或一环内两条路交叉口处的写字楼来看， 销售 价格一般在3500元/M25000元/M2之间，如位于花园街的科技信息大厦均价为 4800元/M2,天