第8个案例：处分共有财产效力

1、小组成员：郝璐 张静 饶绮苒 范星如 吴哲熠提纲一、案件事实二、案件争议焦点三、法院判决四、抵押权归属问题五、小结一、案件事实原告：甲被告：乙、丙、丁第三人：银行 主要事实：1.甲乙系夫妻关系，在某一小区共有一处房产，并且所有权人士乙，共有人是甲。2.乙与丙系表兄妹关系，丙与丁系夫妻关系。3.2008年4月1日，乙丙丁三人在甲不知情的情况下，鉴定一份房地产买卖协议。找人假扮甲，并制造的假身份证在房屋管理机构办理了过户手续，现在该房的所有权人系乙和并，但该房仍有甲乙继续占有。4.2008年7月5日，乙、丙两人将该房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。5.2009年1月3日，甲发现乙私自出手与自己的拥

2、有的该房产，自己无法入住该房屋甲遂向法院起诉乙丙丁三人，宣告上述的房地产买卖契约无效。二、案件争议焦点一、该房产买卖契约是否有效？二、银行是否享有对该房产抵押权？三、法院判决一、法院经审查支持原告甲的诉求，宣判该房产买卖契约无效。本案争议的标的物为该房产，该房产系甲乙夫妻的共有财产，其性质为共同共有的不动产。根据物权法第九十五条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当占分三分之二以上的按份共有或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据以上法条我们可以发现乙在处分这么房产的时候并没有征求其

3、共有权甲的同意，便私自处分该不动产，及构成了无权处分人。根据合同法第五十一条的规定：无权处分的人处分他人的财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条合同无效第二款之规定：而已串通，损害国家、集体或者第三人的利益。合同自始，当然无效。综上所述：乙与丙丁之间的房屋买卖契约无效是否构成善意取得制度？一、丙丁是否适用于善意取得制度物权法第一百零六条第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让

4、的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。四、抵押权归属问题（一）支持观点银行可以继续享有抵押权，切该抵押权有效，应当受到法律的保护。理由：根据物权法第一百零六条大二款之规定，银行适用于善意取得制度（二）反对观点银行不想有抵押权。理由：法院判决乙与丙丁之间的房产买卖协议无效。丙丁对该房屋不想有所有权，抵押权的行使是丙丁基于所有权而产生的，丙丁不享有所有权，自然不能对该房产行使抵押。五、小结（一）本案中出现的房屋买卖的协议是生活中最

5、常见的，在生活会经常出现“一房二卖”情况，为了解决这个问题国家出台的物权法的相关规定就是很好的规定了不动产的买卖是登记发生效力。也就是很好的解释在本案中被告人乙为什么会找人假扮甲，并办理了假的身份证而取得房屋登记的过户手续。（二）在本案中案件关键问题乃是争议的标的物乃是甲乙夫妻共同共有的财产，在共同共有财产中，乙想要处理该房屋必须得到甲的同意，共同处理该不动产。而在本案中乙并没有征求到甲的同意便私自处分了该财产，构成了无权处分的人。在无权处分这个问题上我们可以从两个方面进行讨论：第一，根据合同法第五十一条关于无权处分合同的效力问题进行了严格的规定，乙是否在事后得到了甲的承认，也就是甲是否进行了

6、追认，如果进行了追认，那么乙鉴定的这份房屋买卖的协议就会生效。或者就是最后甲取得了该房屋的所有权，在本案中甲并没有取得该房屋的所有权，乃是夫妻的共同产。第二，合同买卖的相对人丙丁两人是否是构成了善意取得制度，根据物权法第一百零六条的相关规定。如果丙丁两人是处于善意，不应当或不该知道所购买的房屋是欠缺处分权的问题的，并且处于合理的价钱而合法进行了不动产的登记过户手续，那么乙的诉求可能是得不到法院的支持的，因为丙丁一善意取得制度而得到法院的保护，但是乙可以向甲主张赔偿或侵权的责任。但是本案中，显然甲与丙是表兄妹关系，当然知道甲与乙之间的夫妻关系，并且放任了乙对甲的作假的一些列的行为，显然已经不构成了善意取得制度。（三）本案中银行的抵押权是否继续有效，存在着很大的争议，支持与反对的声音势均力敌。在本案中银行是不知道乙丙丁等三人的房屋买卖合同是有瑕疵的，丙丁两人对该房屋的所有权是有待 确定，但是银行基于对房屋登记机关的登记名字为准，相信了丙丁两人有该房屋的所有权。根据善意第三人的制度，银行合法的取得了该房屋的抵押权，当双方约定的是实现抵押权的条件成就时，银行可以对该房屋实施抵押权。那么甲的合法权权益是