山西房地产业带动作用及其发展战略研究

1、1 / 63山西房地产业带动作用及其发展战略研究山西房地产 业带动作用及其发展战略研究房地产 业是国民经济的基础产业和先导产业， 在经济社会格 局中占据十分重要的地位。 改革开放以来， 特别是“十五”时期， 随着全省国民经济的快速发展和经济结构调整的不断深化， 居民 收入水平的大幅度提高， 全省房地产 业得到了持续、迅速的发展。 但是发展中也出现了一些影响全省经济社会发展的问题。 研究解 决发展中存在的突出问题， 探讨和寻求促进 房地产 业健康快速发 展的途径和对策， 更好地发挥 房地产 业在促进国民经济发展和加 快城镇化建设、 增加社会就业、 改善城乡居民居住条件等方面的 积极作用。本报告以

2、经济普查数据资料和相关统计数据资料为依据， 采 用规范分析和实证分析相结合的方法，从定性和定量两个角度，对全省 房地产 业的发展历程和现状进行了全方位的分析， 特别是 总结了“十五”期间的发展成就及其经验， 探讨了 房地产 业与国 民经济的关系，阐明了 房地产 业是国民经济发展的支柱产业之 一；同时分析研究了全省 房地产 业发展中存在的突出问题以及与 全国和中部省份比较的主要差距。 并针对山西 房地产 业的发展现 实，结合山西“十一五”发展规划，通过进一步的分析探讨，提 出了加快山西 房地产 业发展的战略对策， 期望能对政府宏观调控起到参考作用。2 / 63第一部分 房地产 业的特性及其发展历

3、程一、 房地产 业的概念、特征及定位房地产又称不动产， 有狭义和广义之分。 狭义的房地产 是指 土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利， 即房屋财产和房屋 相关的土地财产的总称。 广义的 房地产 除狭义房地产 内容外，还 包括诸如水、 矿藏和森林等自然资源。房产是指建筑在土地上的 各种房屋，包括住房、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、 卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地(含水面、海域)及 其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。同 时， 房地产 具有：固定性、耐久性、异质性、高价值特性、投资 与消费的双重性、外部性等。房地产业是指从事 房地产 开发、经营、管理和服务等经济实

4、 体所组成的产业部门。 把 房地产 业作为一个独立的产业部门划入 第三产业，是各国的惯例。按照国际产业分类标准(ISIC-rev3) 及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类(GB/T4757-2002),房地产行业属于服务业，它只包括与 房地 产建设相关的服务活动、 物业管理活动、 中介服务活动及政府服 务管理活动，不包括与 房地产 建设相关的建筑业的活动。二、房地产 业在国民经济中的地位与作用（一）房地产 业在国民经济中的地位3 / 63房地产 是社会经济的基本要素和场所， 是居民生活消费的载 体。房地产 业在整个国民经济中属于基础性产业。 它的基础产业 地位主要表现在以下几个方

5、面：1、房地产 是经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的 基本保障房地产 是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件， 更是 构成各个产业部门不可或缺的基本要素。 满足各种不同功能要求 的房屋构成了工业、商业、服务业、金融业等诸多行业的基本场 所。房地产 作为产业部门固定资产的重要组成部分， 也直接参与 生产和价值实现的经济过程。 因此，房地产 是构成整个社会财富 的重要内容，是国民经济发展的基本保障。2、房地产 是人类生活水平提高和社会全面进步的基本条件随着收入水平的提高， 人们对居住条件和居住环境质量的需 求也将随之提高。现代住宅不仅是一个生存空间、单纯的个人或 家庭的载体，而且是一种发展

6、和享受资料， 是居住者运用和发展 智力、体现自己的价值和进行学习、研究、娱乐以及社交等活动 的重要场所。房地产 是人类生活水平提高和社会全面进步的基本 条件。3、房地产 业是城市经济发展和城市现代化的重要物质基础在某种意义上讲，城市的发展实际上就意味着 房地产 的发 展。土地、4 / 63房屋、道路及其它公共设施，构成城市的基本框架， 各种风格的房屋建筑不仅是城市经济存在和发展的空间， 也是一 个城市立体形象的物质外壳和主体， 更是一个国家和城市的文明 水准的基本标志。 一般而言， 现代化城市是否具有高效率的经济 活动，决定于城市基础设施是否高效化和合理化， 而这些又是与 房地产 业的发展密不

7、可分的。4、房地产 业是创造社会财富的重要源泉土地是财富之母， 房地产 业作为一个高附加值产业， 在土地 开发和房屋建设中， 不仅给开发企业带来利润， 也给社会创造出 巨大的物质财富， 推动着城市迈向现代化， 促进着整个国民经济 的增长。 随着土地有偿使用制度的推进以及住房商品化、 货币化 的发展，国有土地使用权出让金已成为地方国民经济建设资金的 重要来源之一。5、房地产 业是国民经济的支柱产业房地产业产业链长、 关联度大， 能直接或间接地引导和影响 很多相关产业的发展。 据国家2002年国民经济投入产出核算资 料显示： 房地产 业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业 部门中处于平均水平之

8、上。在我国每增加1亿元的住宅投资， 其 他23个相关产业相应增加1.479亿元；被带动的直接或间接相 关较大的产业有60多个。不仅如此，住宅消费还能带动诸如钢 铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文5 / 63化市场等 生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1:6。住宅业对于GDF的直接贡献率为4.36%,间接贡献率为4.77%， 对于 经济增长的总贡献率为9.13%，住宅业正在成为国民经济发展的 支柱产业。其次，由于房地产 具有不可移动性和耐久性以及保值 和增值的作用， 从而使得不动产的信托、 抵押成为现代信用的基 础，也是最安全可靠的投资领域。金融机构从保值的角度出发，往

9、往鼓励购买 房地产，或者直接投资经营 房地产，使房地产 金融 投资服务成为金融业的一项主导和传统的业务， 在房地产 发展成 熟的美国， 房地产 业贷款占全国商业银行贷款总额的比重达40%左右。（二）房地产 业在国民经济中的重要作用房地产 业在现代社会经济系统中所起的作用， 不仅包含着其 固有的承载体的基本作用， 同时还包含着它在国民经济活动链中 连接生产与生活的作用，影响公共投资和个人消费倾向的作用， 以及促进产业结构优化调整， 拉动城市基础设施发展， 改善城市 生产、生活环境，促进城市经济发展的重要作用。因此， 房地产 业的发展， 促进了城市经济的繁荣和发展， 起到了直接推动国民 经济蓬勃发

10、展的作用。6 / 631、有助于优化城市经济结构，提高城市的集聚效益城市经济是以城市为依托的各种经济活动和经济关系的总 和。房地产业为城市经济提供了基础设施， 可以扩大城市的基础 设施、公共设施和生活设施的数量和质量，增加设施功能，合理 调整各类设施的分布； 可以组成生产协作网和商业流通网络，从 而可以吸引更多人才，聚集更多的技术、资金等生产要素，促进 城市经济活动的社会化、现代化的发展，提高城市的集聚效益。2、有利于优化城市生态结构，改善投资环境我国经济发展需要有一个对国内外投资具有强大吸引力的 投资环境，客观上需要对城市进行开发和改造，使投资者不仅能 够获得便于投资建厂、兴办各类企业和开展

11、商务活动等所需要的 土地、厂房、办公楼和各种便捷、畅通、安全的基础设施和服务 设施， 而且能在生活上获得包括吃、 住、行、玩在内的基础设施、 文化娱乐设施和生活服务设施。 因此，房地产 业对于优化城市空 间结构， 建设良好的城市生态环境和投资环境， 更好地吸引国内 外的投资，具有十分重要的作用。3、能够促进 房地产 资源的合理配置，增加财政收入房地产 资源是否合理配置和经济利用， 直接关系到城市的功 能结构和空间布局，关系到城市人流、商流、物流、信息流的流 向和质量，关系到城市的规模效益，空间效益和集聚效益。我国 现在城市土地使用结构和空间布局尚不合理， 土地利用集约化程 度还比较低。因此，一

12、是可以通过 房地产 的综合开发，来转换土 地利用方式，进行结构调整，优化产业结构。二是积极推进土地 有偿使用制度， 加快土地的市场化， 促进城市用地结构重新调整 和合理布局， 从而获取土地的最大使用效益。 三是通过 房地产 的 多元化经营， 为城市财政提供一个稳定的资金来源， 使城市建设 进入“以土养土，以房养房”的良性循环。4、优化消费结构，提高消费水平1998年住房制度改革以来，取消福利、实物分房，住宅分 配实行商品化、货币化；开放 房地产 市场，鼓励居民私人购买住 房，提高人们的居住水平和质量。随着 房地产 业的快速发展，住 宅消费商品化进程的加快和有关金融政策的不断完善， 人们的消8

13、/ 638 / 63费结构逐渐得到优化， 房地产 业促进社会消费结构合理化的作用 也将充分体现出来。5、吸引外资、促进对外开放发展房地产 业可以吸引外资，促进中国巨大市场的对外开 放，以不断改善投资环境和较为丰厚的投资回报， 使其成为外商 竞相投资的重要领域。 发展房地产 业可以促进城市基础设施、 公 共服务设施、工业化标准厂房、 高新技术智能化办公用房的建设， 从而带动交通运输等配套设施的改善， 为吸引外资， 促进对外开 放创造良好的硬件条件。三、山西 房地产 业的发展历程山西解放前已存在 房地产 业，当时不仅在政府的法规中有关 于不动产的规定， 而且太原、 大同等一些主要城市中都有 房地产

14、 大业主和专业性的 房地产 开发经营公司， 他们大量占有土地、 建 造新屋、 改造旧屋或者出售和出租房产， 并且随着资本的集中和 积聚开始走向垄断， 还出现了 房地产 业与金融业的结合。 改革开 放以来， 房地产 业得到前所未有的发展。 随着住房制度改革的深 化和住宅建设步伐的不断加快， 房地9 / 63产 业已成为经济发展的重要 增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。山西房地产 业和全 国一样，其发展大致可分为以下四个阶段：（一）第一阶段（1958年1978年）：城镇住房实行供给 制从1958到1978年，由于我国长期实行高度集中的计划经济 体制和“重积累、轻消费、高积累、低消费”的政策，

15、住房作为 消费资料的生产是置于生产资料的生产之后的， 难以形成大规模 的专业化生产，同时在城镇住房方面，实行的是统建统分、福利 分配的制度，土地从行政划拨获得，住房从福利分配获得，因此 不存在土地交易和房屋交易的概念，更没有 房地产 市场这一称 谓。（二）第二阶段（19791991）：房地产 业的复苏阶段1979年开始的经济体制改革给我国 房地产 业的复苏的带来 了契机。10余年间，围绕发展住宅建设，改善人民居住条件， 培育房地产 市场，国家采取了一系列的改革措施。 这些措施主要 集中在城镇土地使用制度和居民住房制度的改革上。 同我国一些 发达地区相比，山西的 房地产 业起步较晚。80年代中期

16、，省、 市（地区）陆续组建了以 房地产 开发建造10 / 63公寓和工业厂房为主的 城市建设综合开发公司，规模很小。80年代末，全省仅有98家 房地产 企业，全年开发投资额不足10亿元。（三）第三阶段（19921997）：房地产 市场形成阶段这一时期 房地产 业规模逐年扩大， 覆盖全省，各类房地产 公 司数量增加， 房地产 开发投资较快增长。 同时房地产 市场交易也 日趋活跃，房地产 买卖、租赁、拍卖、代理、咨询等业务迅速发 展。全省各地还兴起设立与建设开发区的热潮， 使房地产 业的发 展进入了较快发展时期。（四）第四阶段（1998年-2005年）： 房地产 业进入新的发 展阶段随着市场机制的

17、逐步建立， 竞争环境日益改善， 山西 房地产 业经过一段时间发展和调整， 逐渐走向成熟， 运行质量不断提高，1999年全省 房地产 开发投资比上年增长25.8%。“十五”期间， 全省房地产 开发投资规模逐步扩大， 开发投资累计完成532.1亿 元，是“九五”期间的2.9倍，年均增幅达35.1%，比“九五” 期间年均增速高14.9个百分点，比同期全社会投资年均增速高13.9个百分点。占全社会投资总额的比重，由“九五”时期的5.5%上升到8.9%。房地产 开发投资规模持续扩大，已成为拉动 山西固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。第二部分 山西房地产 业发展取得的主要成就11 / 63“十五”

18、期间， 山西的 房地产 业进入一个新的发展阶段。 房 地产业的快速发展在山西社会经济的快速健康发展中，发挥了不 可替代的作用。一、房地产 开发企业迅速壮大，开发实力有效增强房地产 开发企业由少到多，由小到大，开发实力不断增强 到2005年底，全省的 房地产 开发企业达到1243家，比2000年 增加500多家。企业总资产达450多亿元，从业人员近3万人。 从事物业管理的单位450多家，资产总计达15亿元，从业人员 近2万人；房地产 中介服务单位230多家，从业人员3000多人， 从事其他 房地产 活动的单位有200多家，从业人员6000多人。 从单位个数、资产总计、从业人数等指标均是“九五”

19、期末2000年的2-3倍。房地产 业队伍的壮大，为山西 房地产 业今后的发 展奠定了坚实的基础。二、房地产 开发建设规模迅速扩张， 开发结构和消费主体发 生深刻变化（一）房地产 开发投资快速增长“十五”期间， 全省房地产 开发投资规模逐步扩大， 开发投 资累计完成532.1亿元， 是“九五”时期的2.9倍， 年均增幅达35.1%， 比“九五”期间年均增速高14.9个百分点， 比同期全社 会投资年均增速高13.9个百分点；占全社会投资总额的比重，12 / 63由“九五”时期末的6.4%上升到9.6%。“十五”期间，开发投资逐年的增幅分别是18.2%、44.6%、41.0%、52.5%，和22.8

20、%。 其中2005年的房地产 开发投资是“九五”时期五年累计投资的1.3倍。 “十五”期间商品房建设投资累计完成398.9亿元，是 “九五”时期的2.7倍，年均增幅达38.0%，比“九五”时期高13.9个百分点， 每年的增幅分别是19.1%、36.9%、42.4%、72.0%和22.7%。其中2005年商品房建设完成投资139.3亿元，比上 年增长22.7%。房地产 开发投资规模持续扩大，已成为拉动山西 固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。（二）房地产 开发结构发生新的变化， 商品住宅建设的主体 地位继续得到加强“十五”时期， 在国家宏观调控政策引导下， 房地产 开发企 业抓住机遇，调整

21、结构，商品住宅建设的主体地位得到有效加强。 房地产 按用途可分为住宅、商业营业用房、办公楼和其他四类。 “十五”期间商品住宅累计完成投资314.8亿元；商业营业用房 投资为99.6亿元；办公楼投资为33.6亿元。 占房地产 开发投资 的比重分别为59.2%、18.7%和6.3%。同期竣工商品住宅面积为2056.3万平方米、竣工商业营业用房面积为317.2万平方米、 竣工办公13 / 63楼面积为119.1万平方米。 占全部竣工房屋面积的比重 分别为81.0%、12.5%和4.7%。商品住宅的主体地位得到明显加 强。（三）商品房新开工规模不断扩大， 一级市场供应显著增加在房地产 开发投资快速增长

22、的同时， 商品房施工、 竣工规模 也快速扩大。五年间累计新开工面积3597.4万平方米，是“九 五”时期的2.8倍；年平均增长38.7%，比“九五”时期高5.9个百分点。“十五”时期，房地产 开发竣工房屋面积累计达到2537.6万平方米，年平均增长17.3%。其中，2005年房地产 开 发竣工房屋面积667.3万平方米，比上年增长了17.8%。从开发 用途来看，商品住宅新开工面积2885.7万平米，年平均增长33.6%，是“九五”时期的2.4倍；办公楼新开工面积146.0万 平方米， 平均每年增长78.5%， 是“九五”时期的9.9倍； 商业 营业用房101万平方米，平均每年增长75.5%，是

23、“九五”时期 的8.2倍，商品房一级市场供应状况得到显著改善。 全省城镇居 民的居住水平和居住质量也得到很大的改善，人均住房面积由“九五”期末的12.5平方米，增加到“十五”期末的19.6平方 米。（四） 房地产 消费需求旺盛，个人成为市场消费的主体14 / 63“十五”期间，商品房销售面积累计达2064.8万平方米、 销售额累计达370.5亿元，分别以年平均27%和44.9%的速度快 速增长。销售面积逐年的增幅分别是23.0%、27.2%、20.3%、34.2%和42.7%。销售额逐年的增幅分别为48.6%、35.5%、35%、48.1%和77.5%。 其中2005年商品房销售面积688.7

24、万平方米，销售 额152.2亿元，分别为2000年的3.6倍和7.1倍。住宅销售面 积五年累计1805.5万平方米，销售额五年累计276.7亿元，占 同期商品房销售面积的87.4%、销售额的74.6%。其中2005年住 宅销售面积619.9万平方米， 销售额116.3亿元，占同期商品房 销售面积的90.0%、销售额的76.4%。住宅占了商品房销售市场 的主要份额。个人成为 房地产 市场的消费主体。 随着住房制度改革的不断 推进，福利分房逐步退出了历史舞台，个人购房比重不断上升，个人逐步成为 房地产 市场的消费主体。 目前个人购买房屋的主要 类型还是以住宅为主。“十五”期间，个人购买住宅面积累计

25、1660万平方米，实现销售额累计256.4亿元，个人购房占商品 住宅销售面积和销售额的比重均在90%以上，个人购买住宅面积 的比重比“九五”期间上升了24.6个百分点。15 / 63三、房地产 开发业对国民经济持续快速发展做出了积极贡献“十五”时期， 全省房地产 开发业快速发展， 保持了开发投 资、开工面积、竣工面积、商品房销售的快速增长势头，对固定 资产投资的增长和经济发展目标的实现做出了积极贡献。“十五”期间，全省 房地产 业实现增加值累计为403.1亿 元，是“九五”期间的2.6倍， 每年的增加值分别为56.9亿元、65.8亿元、78.7亿元、95.1亿元和106.5亿元，按现价计算每

26、年的增幅分别为12.8%、15.6%、19.6%、20.8%和12.0%。全省 房 地产业增加值占全省GDP勺比重也在提高。全省房地产 开发业的较快发展， 有效地促进了经济增长， 也 促进了居民的居住水平明显提高。2005年山西城镇人均住房面 积为19.6平方米，比2000年增加了7.1平方米。城镇住宅成套 率超过了80%。众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区 的建成，使居民居住环境得到了有效改善。 在2001年至2005年 间，山西国内生产总值年平均增长12%，房地产 开发投资同期年 平均增长35.1%。 房地产 开发对国民经济的拉动作用逐步增强。2005年房地产开发投资对GDP增长的

27、贡献率16 / 63为8%比2000年提 高4个百分点，已成为促进山西经济增长的重要力量。四、物业管理和中介服务组织发展迅速物业管理和 房地产 中介服务是伴随着 房地产 市场的发展而 产生、发展起来的。随着山西 房地产 市场的快速发展， 房地产 物 业管理和 房地产 中介服务在促进 房地产 市场的繁荣、保障 房地产 交易的安全、 节约房地产 交易成本、 商品房售后管理和服务等方 面发挥了越来越重要的作用， 为居民提供了便捷的服务和准确的 信息，促进了 房地产 市场的较快发展。到2005年，全省物业管 理企业为465家。其中，二级企业6户，三级及其他企业459户。从隶属关系看，中央企业7户，省属

28、企业14户，市级及市以下444户。从业人员共计21133人，平均每个单位45.4人，从业 劳动报酬为11323.5万元，人均年报酬5358元。代管维修基金7270.2万元。管理房屋建筑面积5948.9万平方米，其中，住宅4412.9万平方米，办公用房361.5万平方米，商业用房206.9万平方米，工业仓储用房64.28万平方米。资产总计为56575.4万元，平均每个企业121.7万元，主营业务收入23292.5万元， 主营成本为19715万元，主营业务税金及附加为17 / 631460.1万元。房地产中介服务企业发展较快。截至2005年末，全省共有 房地产 中介服务机构294家，从业人员186

29、0人，企业资产总计 达2.1亿元，平均每户71万元，主营业务收入3327万元，主营 成本为1137万元，主营业务税金及附加为171万元，营业利润 为810.3万元。房地产 估价总额144.6亿元，房地产 经纪成交建 筑面积6996.2万平方米。第三部分 房地产 业对国民经济及其相关产业的带动作用房地产 业作为消费终端产业， 产业关联度高， 在经济发展中 占有十分重要的位置， 而且房地产 作为一切活动的空间保障， 其 发展状况与广大人民的生产生活密切相关， 是拉动经济增长、 保 障社会稳定的重要产业之一。一、房地产 业与经济增长的关系房地产 业是一个资金密集型和管理密集型的行业。 作为生产 要素

30、的固化载体， 房地产 业的投资带有明显的最终消费特征， 其 投资通过产业关联效应和乘数效应， 推动了地区的经济增长， 特 别是在国内经济低迷时期， 房地产 业是扩大内需、 推动国民经济 走出低谷的重要产业之一。18 / 63（一）房地产 业对经济增长具有推动作用我国国民经济增长的三大动力是投资、 消费和净出口。 在经 济全球化的影响下， 净出口的不确定因素较大。 我国作为世界大 国，经济增长的关键不能仅仅依靠净出口来拉动， 启动内需成为 保障经济健康、 平稳和持续发展的必然选择。 房地产 业作为消费终端产业， 与投资和消费两大因素密切相关， 即一面是固定资产 投资的重要组成部分， 另一面则是人

31、民安居乐业的重要消费需求 之一，因此是启动内需，拉动投资的主要行业之一，对经济的健 康、平稳和持续发展有着重要的作用。房地产 业对经济增长的影响， 主要表现在其投资所产生的消 费需求效应和供给效应。 房地产 业消费需求效应主要表现为带动 作用，如在生产时对钢材、水泥、建筑材料、劳动力等方面的需 求。这些需求通过关联效应反映到国民经济中的各个部门，使各 部门现有生产能力得到充分利用，从而拉动经济的循环增长。 房 地产 业的供给效应通过供给关系与其他产业部门发生的关联， 推 动经济增长。 房地产 业作为消费终端产业， 从生产角度分析已不 具有供给效应， 但通过商品房消费者的消费作用则提供了一定的

32、供给效应，如装饰业、社区服务业、餐饮业、娱乐业、卫生、教 育等第三产业，从而产生持续性的消费，推动经济增长。（二）房地产 业19 / 63对山西经济增长作用的分析 随着城镇住房制度 的进一步改革， 以及中央提出启动内需以后， 房地产 业才开始较 快发展，特别是在1998年国务院颁发了国务院关于进一步深 化城镇住房制度改革加快住房建设的通知后，房地产 业成为中国经济中启动内需的重要突破口。1、房地产 业和经济增长的数 量关系分析 “十五”期间，随着山西经济的全面复苏和快速发 展，房地产 业也进入了持续、快速的发展时期。2005年房地产 增加值达到了106.5亿元，在2000年的基础上翻了一番，年

33、均 增速达到了16.1%,高于同期全省GDP勺增速，是发展速度最快 的行业之一， 起到了启动内需和拉动经济增长的作用。 如图3-1所示，“十五”时期 房地产 业投资增速明显高于同期全省GDP、 全社会固定资产投资增速以及 房地产 业增加值勺增长速度。 可以 看出，投资先于经济增长，具有一定勺滞后期，其对于经济增长 勺拉动效应要在今后几年内才能逐渐表现出来。 同期， 房地产 业勺投资也连年上升，投资总额从2000年勺39.5亿元上升到2005年勺178亿元，占全社会固定资产投资总额勺比重也从2000年勺6.3%上升到2005年勺9.4%，投资效应明显显现， 对经济增 长勺作用不断加大。2、房地产

34、 业勺拉动系数 房地产 业对经济 增长勺拉动主要表现在投资所产生勺消费需求效应。 房地产 业投 资对国民经济勺拉动作用是指以一定速度增长勺 房地产 业投资 所拉动GDP勺增长量或增20 / 63长率。本研究拟采用动态计量经济学所 倡导勺误差修正模型来描述 房地产业投资和国民经济勺相互作 用。建立经济学模型勺传统方法主要是以理论为导向， 依据某种 已经存在的经济理论或者已经提出的对经济行为规律的某种解 释设定模型的总体结构，这种建模途径对先验的经济理论有很强 的依赖性。 一般来讲，在经济数据中，以不变价格表示流量的 序列往往表现为一阶单整。 对于房地产 业来说，房地产 业投资和 国内生产总值都是

35、以不变价格表示的流量指标， 一般情况下属于 一阶单整。据此，它们之间可以存在这种长期稳定的关系，可以 建立误差修正模型来讨论这种关系。 根据现有资料， 通过建立国 内生产总值、 固定资产投资和 房地产 业投资的基本模型， 可以得 到以下方程：GDP= 732.67 + 1.86FAI（固定资产投资） （方 程一）（t=9.67） （t=29.31） F=859.29 R2=0.995 Y（ 房地产 业 增加值）=37.69 + 0.4X（房地产业投资）（方程二）（t=18.88）（t=21.47） F=461.15 R2=0.991从方程一、方程二来看，通过检 验t统计值和F统计值，二者均远大于标准值， 并且修正自由度 的可决系数R2=0.995和R2=0.991,整体显著性明显满足。这些 表明上述方程中的自变量和因变量具有显著的相关性， 模型的模 拟效果良好，用上述模型进行分析具有可行性。 根据模型显示 出的数量关系，可以得出以下几个结论：首先， 房地产 业是消 费行业。房地产 业投资对于增加值的弹性系数仅为0.4（小于1）， 表明 房地产 业投资虽然是固定资产投资中的重要部分，21 / 63但是与