临安项目市场研究

1、临安项目市场研究第一部分 中高档住宅市场研究1 供应市场研究1.1 研究样本筛选进行供应市场研究的目的在于通过竞争性物业的研究与比较，寻找其供应特征及优弱势，为项目定位提供参考。本项目位于临安市人民广场东侧，地理位置较为优越，同时项目定位高档，因此我行筛选了临安市区范围内现在售及接受预订的均价1700元/平方米以上的中高档楼盘作为我们的研究样本。经调查发现，有云中绿园、广场花园、忆江南家园、丰泽苑和滨江公寓五个楼盘符合要求，其分布区域主要集中在人民广场周边和苕溪南北岸。另有发展商提供之部分储备地块信息，我行调查发现尚属前期阶段，因此未将其列入本报告研究范围。1.2 中高档住宅个案研究云中绿园云

2、中绿园位于城中街、西瓜路交汇处，人民广场西南侧，由临安恒晟房地产开发有限公司投资开发。该案占地21.5亩，总建筑面积5.2万平方米，其中住宅4.2万平方米，由2幢16层高层住宅组成，总规划户数达到320余户。云中绿园是目前临安售价最高的住宅楼盘，平均价格2480元/平方米，最高售价3300元/平方米，比同区域其他楼盘高出600-700元/平方米。虽然云中绿园单价较高，但其户型面积却控制的较为严格，除各幢顶层有200平方米以上大面积跃层，景观较好位置（如城中街和西瓜路交汇面对人民广场处）有160-170平方米四房户型外，其他主要为120-130平方米错层三房，估计房型比例超过65%。另外云中绿园

3、尚有少量109平方米户型供应。云中绿园的建筑和规划在当地实现了许多新的突破。该案是临安第一个高层住宅项目，为树立高层住宅高档现代形象，其建筑立面突显轻盈、明快和通透的风格，并提出了空中生态别墅的概念，每三层六户共享一个生态庭院，各户亦有小面积阳台绿化。社区布局上云中绿园建筑半围合设计，并有大面积庭院绿化，布置大量小品以提升居住品位。针对临安当地楼盘忽视配套的现状，云中绿园引入了会所，内有健身房、桌球房、咖啡吧、影视中心和商务中心等休闲娱乐配套设施。云中绿园同时也是当地第一个聘请大量专业设计公司的楼盘，建筑设计聘请深圳华阳国际，环境设计聘请了新加坡雅克筑景，装修设计则有加拿大The Arcop

4、Group担纲。这些开发举措在临安当地是极为罕见的，对于提升楼盘品质起到了重要的作用。但云中绿园一梯四户的设计在很大程度上影响了采光与通风，是该案所面临的一个重大劣势。开发上的创新和云中绿园注重营销推广力度，为该案快速去化奠定了基础。云中绿园与2002年3月1日开始预订，当天下午便有几十套被消化。至4月份，该案预订率已接近80%,特别是景观较好的高楼层和面对人民广场转角处的大面积户型已全部订完。我们认为云中绿园的销售佳绩说明临安购房者的消费力还是比较强的，我项目的位置优于云中绿园，因此在户型面积上还有小范围内拓展的空间。但云中绿园在各方面的创新对于本项目的开发是个重大压力，要想超越必须有很大的

5、投入。广场花园广场花园是临安大地房地产有限公司于2000-2001年开发的中高档多层住宅小区，位于人民广场东面，南沿城中街，东临锦江路，占地36700平方米，总建筑面积8.5万平方米，其中公寓面积6.0万平方米，共396套。广场花园目前起价1730元/平方米，二楼差价8%,三楼14%,四楼15%,五六楼跃层差价10%。广场花园户型以140-200平方米大面积错层、跃层为主，另有少量112-133平方米二房和三房。广场花园采用三段式立面风格，社区内布置有中心花园，配备羽毛球场、单双杠等运动设施。同时由于广场花园内有越华楼商务办公楼，因此一定程度上提升了小区的配套水平，有超市、银行、邮政、娱乐、餐

6、饮等公建设施。这在临安当时的开发背景下，还是较为先进的。目前广场花园已近交付，销售率也已超过90%，从其消化情况看，该盘的170平方米和200平方米户型均没有空置，可以验证临安住房购买力较高的观点。忆江南家园忆江南家园位于人民广场西南面云中绿园东侧，由临安大地房地产有限公司开发，目前推出南区工程进度已到二层，折后起价1600元/平方米。户型以120-140平方米三房为主，170平方米四房也占了较大部分。另忆江南家园尚有少量93平方米户型供应。根据其销控表发现，该项目南区目前的消化率已经达到40%左右，其中以120-140平方米户型消化最多，其次170平方米户型的消化状况也非常不错。和前述两楼盘

7、情况相同，忆江南家园的高层次楼层和边套消化速度明显比其他套型要快，说明临安购房者对于环境景观较为注重。因此我项目在开发过程中，需对生态环境的塑造要有重点把握。丰泽苑丰泽苑由杭州发展商金成房地产集团开发，位于苕溪北岸临天桥和临水桥之间，占地17亩，总建筑面积2.6万平方米，规划建造6幢多层公寓，总户数143户，户型面积从106-230平方米不等。其中130-160平方米的三房、四房占了最为主要的部分，比例达到75%，其次140-230平方米跃层户型所占比例为19%,另有7%的120平方米以下户型。丰泽苑于去年9月份开始接受预订，均价1800元/平方米，目前预订率在50%左右，以高楼层较为好销,各

8、面积段户型消化没有特别明显特征显现。滨江公寓江滨公寓位置为苕溪南岸原茶机厂地块，由临安城镇房地产开发有限公司投资开发，总规划建造10幢多层公寓，建筑面积2.7万平方米，绿化率30%左右。现在推一期3幢建筑面积1.2万平方米，总户数80套，位于地块内侧非沿溪段。目前江滨公寓二楼售价1730元/平方米，三、四楼售价1815元/平方米、1935元/平方米，跃层售价1680元/平方米，户型以120-132平方米三房为主，比例接近70%。目前江滨公寓一期消化率在60%左右。1.3 中高档住宅市场特征总结·物业规模总建筑面积在5-10万平方米的中型规模楼盘占到中高档住宅市场供应主的要部分,规模集

9、聚效应已然有所显现。从物业规模上来看，临安总建筑面积在50000-100000平方米和20000-30000平方米的楼盘形成了市场上比较主流的供应,和省内同级行政区域比较物业规模已属中上游水平。就今后长远发展趋势，由于中大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多优势，将会受到追求居住品质的中高档购房者的追捧。建筑面积范围（平方米）案例个数（个）在市场供应量中所占比例（%）*2000030000220%50000100000380%* 竞争性个案建筑面积/竞争性案例总建筑面积 ·建筑类型临安在售楼盘基本为多层公寓,层数在6-7层,其中1层多为车库。小高层建筑形态缺失，但高层住宅已有出

10、现。临安属于县级行政区域,住宅开发形态相对保守，多层公寓成为该地绝对供应主流。即便是在位置较好的城区中心，多层也成为主要的开发形态。但云中绿园高层住宅的出现对临安房地产开发产生了很大冲击，其快速去化也说明只要能够予以有效引导，临安购房者的观念也非一成不便。临安中高档住宅市场目前尚缺小高层建筑形态，本案操作过程中可重点对小高层居住优势予以宣传。·户型面积临安中高档住宅市场目前形成主流供应的户型为120-140平方米的三房和140-220平方米的四房及复式，120平方米以下房型开发较少。研究在售5个中高档楼盘的户型特征，发现临安住宅市场开发最多的是120-140平方米的三房，初步预计其套

11、数比例可达到50%。而面积在140-220平方米的四房及复式所占比例也很大，接近40%的水平。细化分析各面积段房型发现，占了临安住宅市场很大比例的四房及复式套型没有出现省内其他县级区域所常出现的大面积户型滞销的局面，各楼盘的大面积房都得到了有效的去化，特别是楼层高的跃层和边套等大面积套型消化速度甚至超过120-140平方米面积段。我们认为由于以前临安市中高档客户以自建住房为主，而随着去年以来政府对于土地宏观调控政策的紧缩，自建住房逐渐困难。这一批市场不得不转移到高档公寓的购买上来。我们估计，在一定时间内，临安高档住宅市场尚有发展潜力。·单价与总价临安中高档住宅的单价一般在1750-2

12、480元/平方米，总价集中在20-40万元/套。临安中高档住宅的单价从1750-2480元/平方米不等，除云中绿园单价在2480元/平方米外，其它楼盘的单价都在1750-1900元/平方米之间。单价跨度较大，加上面积分布范围也广，形成临安中高档住宅总价范围不集中的特点，一般在20-40万/套。物业名称平均单价（元/平方米）总价集中范围（万元）云中绿园248030-40广场花园190026-38忆江南家园175021-30丰泽苑180023-29滨江公寓175021-23·配套设施临安开发楼盘配套水平较低，云中绿园的出现实现了质的提升。临安中高档楼盘的配套水平普遍较低，并且存在轻视物业

13、管理的现象，云中绿园楼盘的开发，在很大程度上提升了临安的配套水准。当然由于云中绿园尚未开工，其诺言能否兑现有待观察。云中绿园配套设施运动设施：健身房、桌球室、乒乓球室休闲设施：阅览室、咖啡吧、影视厅、棋牌房、露天茶吧、豪华会所服务设施：商务中心、家政服务中心、智能化设施：局域网、宽带接入、闭路电视监控、防卫报警红外线监测、电子巡更、可视电话监控、红外线防盗、煤气泄露报警·月销售套数总结临安市区中高档住宅消化状况，我们得出结论目前的消费力还是比较强劲，各面积段的房型都得到了比较快速的消化。另外我们在调研过程中发现临安中青年客户对于景观和环境有较高要求，因此多层顶楼和较大面积边套最为畅销

14、。出于利润考虑，参考我项目地块位置，我们认为应该在社区规划时充分利用东界沿人民广场的优势，布置较大面积的房型。物业名称月售（订）套数云中绿园236广场花园25忆江南家园45丰泽苑13滨江公寓422 需求市场研究2.1 需求研究样本筛选由于本项目初步定位为临安中高挡项目,因此对于客户层次的要求相对较高。基于此项条件，结合临安当地条件，我行主要在各沿街商铺、办公楼、大型酒店和售楼处门口进行了住宅需求专项调研，获取研究样本100份，现将整理结果归纳如下：·建筑风格在我行提供的在人民广场边上造何种建筑风格最为合适的选择上，认为欧式风格和江南水乡风格比较合适的比例分别为25%和27%。而选择现

15、代派风格的比例达到了48%，远远高出前面两项。根据我行对于中高档住宅供应市场的调查，目前临安住宅楼盘的建筑风格以混合型为主，除云中绿园外，鲜有现代派风格的建筑。我们认为，现代派风格的小高层建筑对于体现楼盘高档气派的形象较有帮助，并且在人民广场的位置也和周边环境较为吻合，因此建议本项目采用现代派建筑风格。数据来源：泛城研究及开发顾问·房型面积 临安房地产发展水平和余杭、萧山乃至上虞、嵊州等同级行政区域相比都存在一定差距，并且临安居民自建房的比例相当高，因此出现该地的高档公寓市场并未得到有效消化的局面。此次专项调研发现客户对于100-150平方米户型的选择成为主流，达到71.5%，其中1

16、21150平方米的选择比例超过50%。在这样的现状下，如能把121-150平方米面积段作为本项目的主力面积，将会实现加快消化速度和获取较大利润的双赢结局。数据来源：泛城研究及开发顾问·房型结构在房型结构的选择上，三房成为绝对主力，达到75%，这与121-150平方米面积成主流的结果是吻合的。因为按照浙江一般的开发经验，121-140平方米的面积都设计为三房两厅两卫。但需要注意的是，根据调研发现临安购房者对于居住舒适性的要求较高，而相对弱化了对功能完备性的追求，因此户型设计可以相对大方一些，以大面积客厅和大开间主卧为原则。卫生间的选择和卧室选择相对应,以2个卫生间为主要需求。卧室123

17、4选择比例1.5%12.1%75.8%10.6%卫生间1234选择比例4.8%79.4%14.2%1.6%数据来源：泛城研究及开发顾问·承受房屋单价与总价在本行提供的人民广场边上住宅楼盘可卖多少单价的选择上,认为1500-1800元/平方米和1800-2200元/平方米的比例均达到38%,这与当地的水平是符合的。但需求市场是需要供应引导的,并且需求所显示的结果总是要比实际情况要落后。云中绿园卖到2500元/平方米的均价，而在短短一个月内订掉80%即可说明问题。只要品质高档，符合购房者需要，我们认为在单价上再提升一个层次也是有可能的。数据来源：泛城研究及开发顾问在承受房屋总价上,和单价

18、相对应，15-25万选择最多，但25-35万的比例也达到28%。我们认为，临安中高档客户的购买力还是比较强的，只要能够有效引导，25-40万/套总价的住宅还是有市场空间的。数据来源：泛城研究及开发顾问·交付状态临安住宅市场尚没有发现有装修房供应。但从需求情况看，受外地先进观念影响，临安购房者对于初装修和精装修的接受度已经分别达到23%和10%。我们预测，在一到两年内临安会有装修房的面市。从本项目情况看，吃精装修这头只螃蟹的可能性不太大，因为首先单价定位比较高，其次面积也不小，按照惯例高总价物业个性化要求比较高，提供精装修的可能性不大。但是否可提供初装修，值得发展商参考。数据来源：泛城

19、研究及开发顾问·车位配备中国于去年底正式加入世贸组织后，汽车市场降价利好不断，极大刺激了购房者对于私人轿车的需求。反映在住宅车位需求上，临安中高档客户对于车位的需求比例已接近75%。我们在调查过程中了解到，虽然目前尚有很多被调查客户没有汽车，但大部分在两到三年内有买车预算，因此在买房时以及早把车位考虑进去。今后住宅楼盘开发需要大力提高车位配比已是不容质疑。数据来源：泛城研究及开发顾问·受调查者年龄此次调查针对性较强，主要集中在私营小业主上，因此调查者年龄数据来源：泛城研究及开发顾问相对较大，以30-45岁为主。一般而言，30-40岁的中青年购房者比较注重居住的舒适性，同时也

20、把住宅作为自身层次的标志，因此本项目在形象塑造上要力求高雅。是否二次置业 浙江省个私经济发达，中小私营业主也成为中高档住宅市场的消费主力，临安的情况也不例外。这类客户一般已有一套住房，但出于改善居住条件和投资考虑，他们对住房还是显示出了强大的需求。由于是二次置业，因此对于住房的舒适性和品质有较高要求。数据来源：泛城研究及开发顾问购房年限在计划购房的年限选择上，选择比例依时间增加而成阶梯状递增，选择半年内选择购房的并不多，仅仅占了8%的比例，但是选择在1年或2年内购房的比例分别达到18%和36%，说明临安中高档客户的购房需求是较为旺盛的，如何作到有效促进这一需求，正是本项目操作中所须注意的。数据

21、来源：泛城研究及开发顾问第二部分 商铺市场研究1商铺销售状况研究1.1 商铺供应云中绿园商铺云中绿园商铺总建筑面积在8000平方米左右，其具体面积和价格尚未正式确定。但经调查发现，云中绿园商铺主要为双层连卖，分割为32个单间，面积在100平方米以上，售价超过6000元/平方米。云中绿园另有4000平方米左右商铺将会统一租赁或者出售。目前该案商铺预订状况良好，32个单间商铺，预订人数已达到100余，平均每个单间有3-4个求购者，相信其消化不成问题。但4000平方米商铺目前仍无明显消化迹象，估计出售存在困难，若不分割，只能出租。广场花园商铺广场花园商铺主要集中在该小区商务综合楼越华楼。越华楼由两栋

22、建筑连成，分别沿城中街和锦江路。越华楼总共为6层，1-2层为商铺，商铺建筑面积在7000平方米左右。广场花园商铺分割面积较大，双层连卖，每个单间开间7.4米，进深约33米，两层总面积在500平方米左右，总价约250万。目前广场花园尚剩两间可售。我行分析认为，广场花园商铺出售已有一年有余，在总数不多的情况下，其部分出租给上海联华后，仍有剩余，消化情况并不理想。最大的原因在于分割太大，进深太长。目前已售商铺在经营的较少，大部分打起了招租的牌子。忆江南家园商铺忆江南家园商铺主要分布在小区沿城中街、钱王大街和中心街位置，总计有100余间商铺，我们估计建筑面积在6000-7000平方米。沿城中街商铺双层

23、连卖，平均价格6000元/平方米，开间3.3米，进深13米，两层面积在80-90平方米；沿钱王大街商铺部分单层出售，部分双层连卖，一层价格6930元/平方米，沿中心街商铺一层价格4530元/平方米。目前忆江南家园商铺预订情况良好，有60%-70%已消化掉。丰泽苑商铺丰泽苑商铺临苕溪北路，总建筑面积约3500平方米，双层连卖，平均价格4500元/平方米。丰泽苑商铺进深一般在12米，开间从3.6-12米不等,面积以100-250平方米为主，大面积主要分布在小区东面转角处附近。丰泽苑位置相对偏僻，因此消化情况比之城区中心楼盘有所不如，目前预订率在 左右。我们分析认为，在临安这样的县级行政区，商铺的旺

24、销和地理位置存在密切关系，往往位置相差几十米，销售价格和租金就存在很大差距。我项目位于人民广场边上，商铺有一定发展潜力，但不得不指出临安目前商业中心集中在衣锦街，要把该地区商业中心位置迁移到人民广场还有很大难度。而临安消费力有限，势必造成本项目在开发大型商场上的难度。万马锦城新天地锦城新天地位与衣景街南侧，南为城中街，西为广场路，东临天目路，四面临街，地理位置较为优越。锦城新天地为商业物业，总建筑面积5万平方米，其中商铺面积接近4万平方米，体量之大创临安商铺开发之最。锦城新天地目前正处在前期定位阶段，价格、面积包括地块布局均未有确定。根据内部了解，该物业功能分割将较为明显，分大型百货商场、沿街

25、店铺和休闲娱乐中心等，推广上着重会体现其吃喝玩乐为一体的综合优势。该物业的出现对于我项目定位大型商业物业将产生巨大压力。1.2 商铺需求在进行住宅需求调研同时，我们亦对人民广场边上开发何类商铺较为合适的问题进行了客户访问。初步结果如下：·购买或租用 根据调研发现，愿意到人民广场边上商铺进行投资或经营的客户数量大概占总调查数的40%,而在这类商铺潜在客户中，愿意购买和租用的比例均在50%左右。·集中需求面积对人民广场边上商铺产生兴趣的客户对于商铺底层的面积一般要求在30-40平方米，同时普遍有希望开间大，进深不能太长的要求。·集中需求价格对于人民广场边上的商铺价格，

26、需求总价集中在单层25-35万，双层40-60万。同时有较大部分客户认为人民广场边上双层商铺可卖的价格为5000-6000元/平方米。·集中用途在对于有兴趣经营人民广场商铺客户经营类型的调查中，选择较多的是服装类、休闲娱乐类（如酒吧、茶吧）、超市类、土特产类和通讯类产品。1.3总结目前临安可售的商铺主要集中在各开发楼盘上，除万马锦城新天地项目外，几乎没有单独的大型商业物业的开发。各楼盘的商铺总建筑面积一般在5000-10000平方米，其中千平方米以上的商场较少，主要是单间分割出售，面积以100-200平方米的居多。和需求得出的结论相比较，目前可售商铺的单价和需求还是比较吻合的，但面积

27、上存在缺口，供应比需求平均高出了100平方米左右。整体来看，临安商铺市场消化状况良好，但万马锦城新天地的出世，将会对市场格局产生重大影响。临安常住人口仅在10万左右，消费力和人气有限，商铺供应量过大必然会改变目前尚好的市场消化状况，造成产品的积压。临安有大量商铺虽已出售但却高挂招租牌子，对商铺市场已有所警示。2 商铺租赁价格研究临安租赁商铺主要集中在已建成的衣锦街和城中街等商业繁华地段，供应方以拥有商铺产权的小业主为主。各新开发商铺除面积较大的大格局商场较难出售只能租赁外，面积在500平方米以下的基本上作出售用。2.1 商铺租赁价格调查·衣锦街中段商铺租赁价格商铺名称经 营品 种面积

28、（平方米）年租金（万元）每平方米年租金（元）针织长商铺服装357.52140临安菜馆商铺箱包336.21878饮食服务公司商铺服装155.43600食品厂商铺布料122-32080工人文化宫商铺服装355.51570广电大楼波特专卖店鞋、服装56111960适我楼冠友西服专卖店服装406.51625适我楼蛋糕房糕点2031500邮电局商铺鞋类403750私人住宅商铺小饰品403750副食品公司高邦专卖店服装605.5920副食品公司舒婷服饰服装807.5937副食品公司商铺待出租822500临安宾馆商铺服装353850·城中街中段商铺租赁价格 商铺名称经 营品 种面积（平方米）年租金

29、（万元）每平方米年租金（元）停车场对面商铺服装151.651100停车场对面商铺服装252800蚕种场商铺布料40452.3575停车场边上商铺布料301.9633停车场边上商铺服装352.5714长途客运公司商铺军用品505.11020农业局商铺床上用品402.6650人武部商铺布料503.1620星草花行鲜花252.4960青春坊精品店服装7071000中国银行边上商铺小吃1022000临安剧院边上家电商行电器352.5714临安锁厂天目通讯手机857.6870临安锁厂商铺手机1008.6860衣锦街中段一直以来是临安的商业中心街，尽管旧城改造和新城区建设使城市中心向城西迁移，但市区居民的

30、惯性思维却难以改变，衣锦街商业人气依然旺盛，云集了佐丹奴、雅戈尔、美特斯邦威、李宁、波特、真维斯、奥康等品牌专卖店和购物中心、华联商场、国贸大厦、小商品市场等非常聚集人气的场所。该地段的铺位租金也是全市最高的，每平方米年租金平均接近1800元/平方米。但可以看到，该地段铺位的面积分割相对较小，集中在30-60平方米，单位面积产生效益非常高。而城中街虽然也是临安较为繁华的商业街，但其商业氛围和衣锦街相比已有较大差距，原因在于临安是县级城市，不可能产生多个商业中心。城中街中段商铺经营业态以服装、布料和通讯产品为主，每平方米年租金在800-900元/平方米，是衣锦街的1/2。而城中街西段也就是本项目

31、所在人民广场区块，商业经营尚没有完全启动，铺位租金和中段相比亦存在很大差距。根据我们对招租铺位价格的调查，发现双层商铺的每平方米年租金仅为200-300元/平方米，而单层铺位的年租金也仅在300-500元/平方米。2.2 投资回报分析 对本项目所在城中街西段和衣锦街中段商铺的投资回报作初步分析，可以判断人民广场周边商铺对于客户的吸引力,最终判断其销售前景。我们以50平方米的底层商铺作为考察单位，以保守的估计，城中街西段销售价格7500元/平方米，衣锦街中段15000元/平方米，每平方米年租金分别为400元和1800元。城中街西段衣锦街中段销售单价（元/平米）750015000面积（平方米）50

32、50总投资额（万元）37.575年租金（元/平方米）4001800年收益（万元）29收回投资年数（年）18.78.3可以看到,同样是50平方米商铺，城中街西段收回投资的年数是18.7年,而在衣锦街却是8.3年,相差两倍以上。按照先进城市的经验，商铺投资的回收期一般为8-10年，本项目所在区域商铺的回收年限还和这一标准有很大差距。当然，根据城市中心西迁的规划，未来人民广场将会逐步走向繁荣，商铺租金也会增加，但我们需要指出，临安居民的消费习惯将会大大影响这一进程，致使人民广场周边商铺繁荣需要一个长期的过程。在这样的背景下，衣锦街在很长一段时间内仍将是临安的商业中心，一旦有较多新建商铺集中在该区域，

33、本项目周边的商铺销售就会遭遇压力。从现状看，人民广场由于规划上的利好，周边商铺的销售状况较为良好。但出现这种情况的前提在于当前没有可售的衣锦街区域商铺，人民广场周边商铺由于自身的发展潜力也就成为商铺投资和经营的首选。但万马锦城新天地的出现将打破这一格局，其大体量的商铺将分流大量的本区域潜在客户，再经过云中绿园和忆江南家园的前期消化，本项目开发大型商场的风险可想而知。3 大型商场开发可行性论证3.1 杭州大型商业物业开发模式探讨店中店模式店中店概念出现于上世纪30年代的美国，部分百货商场通过引进服装专业店或者品牌餐饮，来达到客户对于品牌店忠诚到商场忠诚的转移，实现共同获利。发展到后来，很多大型商

34、场已实际成为多种业态，多家品牌店的组合。杭州吴山商圈最早开发的涌金广场、耀江广厦和清波商厦大型商业物业将店中店模式延伸到了项目开发前期，其核心是所有者、经营者和管理者的三权分立。由于大型商场建筑面积过大，整层或者半层出售的可能性都不大，而采用店中店模式商场面积可自由分割，同时又可依托大型商场人气，致使涌金广场等商业物业在1998、1999创造了销售奇迹。但到目前为止，吴山商圈除涌金广场在惨淡经营外（经营户尚不到40%），其他商场均无法开业。原因产生于两个方面的脱节。第一个脱节源于投资主体变更产生矛盾：早期商场的开发主要由商业系统来完成，投资者和经营者是统一的。而对商场经营没有经验的房地产开发公

35、司开发项目时，对物业出售后如何经营并没有明确的概念，对商场的定位和布局也没有统一的筹划，造成各楼层的经营业态无法统一；第二个脱节源于商铺投资风的兴起。涌金广场、清波商厦等商铺客户中投资客占到了50以上的比例，此类客户对商铺经营没有兴趣，希望能通过短期炒卖或者长期出租获得利润。而以经营者身份出现的商铺业主买商铺的目的是经营，希望商铺早日投入使用，产生效益。投资客和经营户脱节，商铺出售后无法统一开业，导致房产商和业主之间纠纷不断。解决办法一：在出售时对商铺的经营业态和投资客有所限制，保证商场出售后能正常开业。解决办法二：先租后卖，通过低价或者免费出租带旺商场人气，亦便于对经营品牌和业态有所要求，最

36、终找到合适买家。解决办法三：返租。出售后商铺由开发公司返租，便于统一经营和管理。大商场小店铺模式大商场小店铺模式其实质仍是店中店，采用该模式的商场面积分割后出售给小业主，但小业主只拥有商铺的所有权，其经营和管理则委托给著名的专业商场，所有者每年提取固定的投资回报。大商场小店铺模式有效避免了店中店模式容易碰到的经营业态难以统一和投资客、经营户脱节的问题，同时委托著名商场经营则在一定程度上保证了商场的收益。杭州广厦西湖时代广场和萧山钱塘时代广场针对杭州商铺投资客比例很大的现状，采用了大商场小店铺模式，引进杭州大厦管理和经营。广厦西湖时代广场更提出了年投资回报8%的概念，促进了商铺的良好消化。Sho

37、pingMall模式ShoppingMall（简称MALL）是源自美国、风行世界的成功商业模式，在我国通常称这种商业模式为“购物中心”。但与国内许多冠以“购物中心”的百货商场或者综合性商场等商业设施不同，真正意义上的“MALL”几乎能够涵盖人们的各种消费需求。它的消费对象是一个大型复合型消费群体,包括各类娱乐、休闲、购物方式。概括而言，“MALL”主要有三大特征。首先是规模较大。占地面积大，建筑面积大，停车面积大；其次是业态复杂。行业多，店铺多，功能多。最后是档次很高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。在国外，“MALL”显示出一派繁盛景象。以美国为例，“MALL”已占据了商业领域50以上的份额。全球最大的“MALL”美国“西爱民顿”年营业额达288亿美元。近年，国内的“MALL”也开始在商业