房地产成本管理RF2.70-2：价值工程分析在房产开发中应用案例

1、成本管理作业指导书基于专业协同、风险预控、价值工程和大数据应用 依照£09001:2000质量管理体系标准RF2.70-2价值工程分析在房产开发中的应用案例第1页共5页1.21.3问题的提出房产开发及建设工程中，就设计顾问组合、方案比选、招采评审，我们经常会面临多种选择，而这种选择不仅依照其报价，更包含诸多其他因素。再比如：在设备采购、电梯招标评标过程中，经常遇到技术规格一致， 但服务、品牌、品质、价 格、备品、备件等的不同。或者，技术规格稍有不同，但价格相差许多（如电梯速度）。现行的“百分制评标法”虽在平衡品质和价格上有所体现，但是否还能找到更好的方法予以综合评判？价值工程2.1所

2、谓价值工程是通过对产品或服务进行功能分析，使目标以最低成本实现产品或服务的必要功 能，从而提高产品或服务的价值。2.2这里的价值指的是反映费用支出与获得之间的比例，即V=F/C,或我们常说的“性价比”。V 产品或服务价值；F 功能分值； C 成本分值2.3作为一项分析方法，价值工程很好地实现技术与经济的紧密结合，并已在实践中形成了一套科 学的应用程序。2.4价值工程理论已提出了近 70年，在房产开发过程中若能积极应用价值工程的分析方法，优化成 本配置，无疑能将成本管理水平提高到一个新的高度。案例一：设计顾问团选择3.1项目背景：该项目总建筑面积共约105万貳，由商业、办公、酒店及高级住宅，以及

3、地下商业、机电用房和车库等组成，方案设计系经方案国际竞赛，由境外R胜出。3.2选择难题：业主总部、区域公司和当地政府主管部门，围绕R非本地/国内一线设计院E及当地设计院Q的不同组合和选择，争论不休，最后整理出如下四种合作方式：编号设计顾问组合方案最后一轮报价成本分值C#1R:规划至建筑扩初设计 +精装方案；E:合作设计+施工图+设计总包；11560=5880+56800.312#2R:同上；E合作设计+设计总包施工图；Q院：施工图设计+驻场配合；11030=5880+3410+17400.298#3R:仅规划方案深化；E:合作设计+施工图+设计总包；7300=300+70000. 197#4R

4、:同上；ECADI合作设计+扩初+设计总包施工图； Q院：施工图设计+驻场配合。7120=300+5080+17400.193370101.0003.3确定决策因子成本管理作业指导书基于专业协同、风险预控、价值工程和大数据应用 依照£09001:2000质量管理体系标准RF2.70-2价值工程分析在房产开发中的应用案例第1页共5页经梳理，找出了如下推荐设计顾问的理由及争论点:a.设计品质：先进合理、各专业设计协同;b.设计管理:团队经验、便利性;c.服务保障:技术规格书、物料设备采购、施工配合;d.设计周期:要有保障;e.招商推广:形象塑造、政府期望;f.设计费：最高、最低相差 44

5、40万元，达到近62%3.4确定因子权重及功能分值由总部、区域公司的招商、设计及管理层分别打分后，计算出各决策因子的权重如下:决策因子设计品质设计管理服务保障设计周期招商推广合计权重设计品质-5675230.23设计管理5-554190.19服务保障45-63180.18设计周期354-3150.15招商推广5677-250.25给各个组合方案打分，计算出各方案功能分值：权重*打分功能分值F#11076798.010.240#2888898.250.247#31088988.610.258#4899988.520.25533.391.003.4评判结论根据 V=F/C，计算得出：#1 方案：0

6、.77(=0.24/0.312); #2 方案：0.83(=0.247/0.298; #3 方案:1.31 ( =0.258/0.197 ); #4方案 1.32 ( =0.255/0.193 )，由此，选择性价比最佳的 #4 方案。成本管理作业指导书基于专业协同、风险预控、价值工程和大数据应用 依照£09001:2000质量管理体系标准RF2.70-2价值工程分析在房产开发中的应用案例第1页共5页4案例二：豪宅立面设计之多方案比选4.1选定研究对象为彰显豪宅的华贵品质，建筑师提出以下几种建筑外立面设计方案，供业主比选:510元/m2）+玻璃幕墙；4.2+优质铝合金系统门窗；b ”但

7、用复合铝板替代（PC价Y 310元/m2 ）。a. 作为比选基础的现有方案：石材（部分为圆弧型）+玻璃幕墙；b. 9m以下部分用进口石材饰面，9m以上为滚涂石材印花复合铝板（c. 9m以下用进口石材饰面，其余部分为仿石涂料d. 另聘设计顾问优化立面设计，用材为“方案确定决策因子从上述价值工程分析可得出的结论为：外立面用料的选择，以3号方案的价比比最优，即 9m以下用进口石材饰面，其余部分为仿石涂料+优质铝合金系统门窗。55.15.2521a.结构形式是否符合、贴近建筑立面的表现要求;b.施工是否方便、快捷;c.得房率的高低，即结构件对建筑平面的占用和影响;d.结构受力体系的合理性;e.建造成本

8、。5.2.2种结构方案如下:方案1 :蜂窝形钢网格外筒-密柱内框筒方案方案2:蜂窝形钢网格外筒-钢筋混凝土内筒方案方案3:蜂窝形钢网格外筒-钢筋混凝土内筒加伸臂方案成本管理作业指导书基于专业协同、风险预控、价值工程和大数据应用 依照£09001:2000质量管理体系标准RF2.70-2价值工程分析在房产开发中的应用案例第1页共5页案例三：天津某380米超高层项目的结构体系价值工程分析工程概况本工程基地面积约 2.67万m2,总建筑面积35.52万m2由四层地下室、一栋十八层（一号塔 楼）、一栋八十层（二号塔楼），以及四层裙房组成。价值工程分析本投标方案对二号塔楼（80层高）提出了五个

9、结构设计方案，除考虑投入成本外，决定选用 哪个结构方案的决策因子如下：方案4:蜂窝形钢网格组合柱-钢筋混凝土内筒加伸臂方案 方案5:钢管混凝土柱-钢筋混凝土内筒加伸臂方案决策因子建筑立面施工便捷得房率受力合理小计权重建筑立面987240.40施工便捷13480.13得房率273120.20结构合理367160.27确定决策因子权重5.2.35.2.4确定各结构方案得分及其功能分值成本管理作业指导书基于专业协同、风险预控、价值工程和大数据应用 依照£09001:2000质量管理体系标准RF2.70-2价值工程分析在房产开发中的应用案例第8页共8页结构方案编号结构方案比较分值权重X分值功能分值1号方案10910109.870.2562号方案1089109.530.2473号方案86687.330.1904号方案76676.530.1695号方案36685.330.138525确定结构方案建造成本、成本分值及价值结构方案编号成本（亿兀）成本分值价值=功能分值/成本分值钢砼钢结构合计1号方案0.425.976.390.26