房地产企业股权收购、资产收购的税务处理比较一览

1、房地产企业股权收购.资产收购的税务处理比较一览摘要：股权收购是指一家企业（收购方）购买另一家企业（被收购方） 的股权，以实现对被收购企业控制的交易。股权收购一般有直接收购股 权.划转后收购、增资后收购和分立后收购，直接收购股权是基础，其 他三类只是在这基础上做些变形，受篇幅所限，本人在此只以直接税屋搜税股权收购是指一家企业（收购方）购买另一家企业（被收购方） 的股权，以实现对被收购企业控制的交易。股权收购一般有直接收购 股权、划转后收购、增资后收购和分立后收购，直接收购股权是基础, 其他三类只是在这基础上做些变形，受篇幅所限，本人在此只以直接 收购股权作分析。在地产行业，相对于资产的直接收购，

2、股权收购有 二点优势:一、操作简单，项目的各类证照不需要办理更名手续，收购后标 的公司能够快速开工;二、交易时交易双方的税负相对较轻。但是股权收购也有一定的不足:一、收购方可能会承担被收购方的或有负债;二、股权溢价税务风险，被收购方股东需要缴纳高额的转让所得税,除,收购方在项目收购后，支付的股权溢价成本在税费计算时不能扣 开发完成销售环节需要交纳高额的税费，尤其是在土地增值税方针对股权收购的不足，在此提供几点参考意见。一、对于或有负债在并购时，1、聘请各类专业机构对被收购方进行详细的尽职调 查;2、控制付款节奏，与项目节点挂钩，在允许的情况下，可以与被 收购方股东合作，联合开发项目，避免合作方

3、过早脱身。二.对于股权溢价方面的税务风险，我们先分析下交易各方的税A、被收购方股东的税负：股权转让方只在股权交易时产生纳税义务。(1) 增值税上市公司股权属于金融商品，法人需要征收增值税，个人免征增 值税；非上市公司股权不属于金融商品，不征增值税。政策依据：财 税(2016) 36号附件销售服务、无形资产、不动产注释五金融商品转让第4条规定金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物 期货和其它金融商品所有权的业务活动。财税(2016) 36号附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定第二十二条明确规定：“个人 从事金融商品转让业务”免征增值税。财税（2016） 36号附件二第一条二项规定：不征

4、增值税项目“在资产重组过程中，通过合并、分立、 出售.置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、 负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产.土地 使用权转让行为。”（2）附加税费二应交增值税税额* （城市维护建设税税率+教育费附加+地方教育费附加）政策依据.中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（一） 纳税人凡缴纳增值税.消费税.营业税的单位和个人，都是城市维护 建设税的纳税义务人。（三）税率城市维护建设税实行地区差别的比 例税率，分为三个档次，具体为：纳税人所在地在市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县 城或镇的，税率为

5、1%。征收教育费附加的暂行规定第三条教育费 附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为 计征依据，教育费附加率为3%。（3）企业所得税=（股权转让所得-取得股权所支付的对价-卬花税）*25%政策依据：根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第十 六条规定企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权.债权等财产取得的收入中华人民共和国企业所得税法第八条企业实际发生的与取得收入 有关的、合理的支出，包括成木.费用.税金、损失和其他支出，准 了在计算应纳税所得额时扣除。中华人民共和国企业所得税法实施 条例第三十一条企业所得税法第八条所称

6、税金，是指企业发生的除 企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。（4）个人所得税=（股权转让所得-取得股权所支付的对价-印花税）*20%政策依据：根据国家税务总局公告2014年第67号发布股权转 让所得个人所得税管理办法（试行）第四条个人转让股权，以股权转 让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额按财产转 让所得缴纳个人所得税。合理费用是指股权转让时按照规定支付的有 关税费。（5）印花税二产权转移数据*0.05%政策依据：根据国家税务总局关于卬花税若干具体问题的解释 和规定的通知国税发19911155号第十条规定，“财产所有权”转移 书据的征税范圉是：经政府管理机关登记注

7、册的动产、不动产的所有 权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。B、收购方：股权交易时，只产生E卩花税二产权转移数据*0. 05%政策依据同上开发完成销售（1）卬花税二产权转移数据*0. 05%政策依据同上（2）土地增值税标的公司在计算土地增值税的增值额时，只能以初始取得土地时 支付的价款进行扣除，收购方支付的股权溢价不能扣除，加大了增值 额，造成土地增值税税负加重。政策依据：中华人民共和国土地增 值税暂行条例第六条计算增值额的扣除项目（一）取得土地使用权 所支付的金额中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七 条规定.条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为（一）取得 土地使用权

8、所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地 价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。（3）增值税如釆用简易计税方法，税负无影响，只是政策因素，无关变量;如釆用一般计税，销售额二收入-支付的土地价款，会增大销售额, 增加税负。政策依据：营改增财税2016136号附件二第三条销售额规 定:"10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选 择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费 用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工H期在2016年4月30 R前的房地产项目。11、试点纳税人按照

9、上述4一10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。扣除的政 府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。”（4）附加税费二应交增值税税额* （城市维护建设税税率+教育费附加+地方教育费附加）政策依据同上（5）企业所得税土地使用权的税前可扣除成本为初始取得成本，该股权溢价在标 的公司税前不得扣除。政策依据：中华人民共和国企业所得税法实施条例第五十六 条规定企业的各项资产，包括固定资产、生物资产.无形资产、长期 待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计

10、税基础。所得税P増值税及其 附加卩土地增值税.契税卩印花税己转让方卩厶Xp受让方卩X43Xp房地产企业资产收购税负情况卩a所得税心増值税及其 附加"土地增值税+契税心印花税P转让方2厶a/pX羊受让方“X<3X4?Xp厶a税丿£-p房地产企业股权收购税负情况卩税屋提示一被遮挡部分为“ V”三、在分析完收购双方的税负之后，我们可以看出，股权收购税务方而的根源就在于怎么去处理支付股权溢价所引起的税负问 题，实务中房产公司在并购时，没有采用股权收购，很大一部分原因 就是没能很好的协商好这部分的税负，下而我们来思考下应对措施。对于转让的股权溢价，收购方与被收购方股东可以将股转

11、协议一分为 二，按被收购方注册资木作价签订股权转让协议，与被收购方股 东签订拆迁.绿化、咨询等合同，由标的公司支付溢价款，这样可以 同时降低双方的税负，达到双赢。当然，在实际操作中，由于各税局 征管口径的不同，在税收具体认定上可能会有差异，比如，一次全额 转让主要资产为土地或房产的公司股权，可能会被认定为转让土地和 房产，需要征收增值税及附加和土地增值税；股转协议一分为二，仅 凭几份合同，税局是否认可项目公司开展了相关的实质业务，也存在 一定的不确定性，这些都会给公司带来相当大的税务风险。总结公司如何让项目落地，风险和收益如何权衡，如何规避不必要的 风险，这些都在考验公司决策层的管理能力。除了

12、组建专业的队伍来 处理这些问题外，在必要时，也要借助外部专家的工作。股权收购通过购买目标公司股东的股份，或者收购目标公司发行在外的股份。或向目标公司的股东发行收购方的股份换取其持有的目标公司股份（又称吸收合并）二种方式进行；前一种方式的收购使资金流入目标公司的股东账户;而后一种方式的收购不产生现金流（还可合理避税）。当收购方购买目标公司一定比例的股权.从而获得经营控制权，称之为接受该企业。而未取得经营控制权的收购称之为投资。收购完成后,控股超过50%以上该公司股权的收购目的是为了获得控制权,而投资的目的则可能是看准了此项投资未来有较高的回报率曲可能是为了加强双方的合作关系或为进入某个产业领域作

13、准备,还有可能是为了获得目标公司的无形资产（商管、人才、销售网络）。收购股权就是一个企业把另一个企业的股权投资转让给第三个企业,我们可以视第一个企业与第三个企业是朋友或是亲兄弟的关系,对于股权重组的处理来说,第一个企业就像是出卖股权，第三个企业就像是购买股权。资产收购是指一家公司以有偿对价取得另外一家公司的全部或者部分资产的民事法律行为。资产收购是公司寻求其他公司优质资产、调整公司经营规模、推行公司发展战略的重駙施。资产收购具有以下法律特征:1. 资产收购协议的主体是作为买卖双方的两家公司，而不包括公司股东在内。因此,资产收购与控制权收购、股权收购的主体存在本质区别；2 资产收购的标的是出售公

14、司的某一特定资产，且不包括该公司的负债；3 资产收购行为完成后，收购公司与目标公司各自保持自己的独立法律人格;4 资产收购的法律关系虽然较为简单，但也可能发生相应的交易成本。、资产收购和股权收购的区别1 .收购客体及变更手续不同股权收购的客体是目标公司的股权，而资产收购的客体是目标公司的资产。股权收购因股东变动须办理工商变更手续,资产收购不需要办理工商变更手续，但收购资产中有不动产的,须到房地产等部门办理不动产过户手续。相关证照转让后果的差异。在资产转让的情况下，受让方通常无法直接获得或者目标公司的资质、牌照。而在股权收购当中，通常情况下，收购方能够自然取得目标公司的原有证照。2. 两者在税收

15、方面存在差异在股权收购中,纳税义务人是收购公司和目标公司股东，而与目标公司无关。除了E卩花税外”目标公司股东可能因股权转让而缴纳企业或个人所得税。资产收购中,纳税义务人是收购公司和目标公司本身。根据目标资产的不同,纳税义务人需要缴纳不同的税种,主要有增值税、营业税、所得税、契税和E卩花税等。3. 两者的负债风险不同股权收购方式下,收购公司成为目标公司股东，收购公司仅在出资范围内承担责任，目标公司的原有债务仍然由目标公司承担。由于目标公司的原有债务对今后股东的收益有着巨大的影响，因此在股权收购之前，收购公司必须调查清楚目标公司的债务状况，一般并购公司聘请专业的中介机构如设计师和律师对目标公司进行

16、尽职调查，并在股权转让协议中对目标公司潜在债务风险予以规避。而在资产收购中，资产收购后,目标公司的原有债务仍由其承担,基本不存在或有负债的问题。但收购资产有可能被设定他物权等权利限制，因此，资产收购对收购公司而言，存在一定的他物权等实现风险。4. 两者的主体和客体不同股权收购的主体是收购公司和目标公司的股东，客体是目标公司的股权。而资产收购的主体是收购公司和目标公司，客体是目标公司的资产。二股权收购具体优劣（）股权收购的优势1 采取股权收购方式可以减少新成立项目公司审批开发资质所耗用的时间，避免新成立项目公司资质等级较彳氐不能承揽大型项目的不足。2 .节省费用。免契税、营业税、土地增值税,只交

17、企业所得税溢价部份分5年进入所得额计交所得税。3 手续简单。收购项目公司一般只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）,即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目,不涉及土地使用权的过户及建设手续的更名。4.项目开发进度快。一旦股权转让手续经有关部门的审批合格,即可立马投入资金进行后续开发建设,无须再重新立项办理相关手续,另成立房地产公司。（二）股权收购的弊端债务风险特别是或有负债风险难以控制。收购方除考虑项目建设风险外，还需要考虑目标公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。约定项目公司在收购前的一切债权债务均由原股

18、东负责清理，承担并提供相应的有效担保或预留一定比例的转让金作为保证金，尽可能降低风险。2 .前期谈判调查时间比较长。批租地块或在建工程停建通常原因复杂，存在项目权益人过多的现象。由于商业活动的保密性，外部人员很难了解项目公司的对外担保、合同违约或者负债等经营经营况,信息的不对三、资产收购具体优劣()资产收购的优势1 .可以避开目标公司股东间的争端，直接与目标公司签约如果目标公司股东结构复杂，特别是整体收购时,必须要取得全体股东书面一致同意。因此，收购股权的谈判难度大,进度慢。由于田可股东对其他股东对外转让的股权均享有优先购买权。当股权收购遇到少数股东阻挠时，则收购风险增大。资产收购则可有效避开

19、上述限制。2 .可以避免承担被购方的"或有负债"，降低并购风险或有负债的风险主要来自于：对外担保、税务征收与处罚、侵权行为、违规行为处罚等。如果目标公司有存续年限较长、历史沿革复杂、经营管理者变更频繁,长期亏损等情况，则或有负债产生的存在可能性会增大。而在会计师事务所所作的评估报告、审计报告中一般也不会反映,除非是目标公司明确告知。资产收购中，上述或有负债则可有效避免。3.调整资产账务数值，减少企业所得税或再次转让交易成本目标公司拥有的固定资产（主要是房地产）价值在会计账薄上以折旧后的历史成本入账（即入账价值较小）。资产收购后收购价即为资产的账面价值,可提折旧的基数相应调高

20、,取得较高的折旧费用,相应减少应纳税所得额。而股权收购不会影响资产的帐面价值,资产价值保留为原始账面价值，如以后再次出售,出售取得的收入与账面成本相差大,所需缴纳转让税费增大。而这一部分在账面彳氐做的资产价值所产生的税费本应是现出让股东承担的，最后却以股权收购方式转价给了收购方。4.资产收购所需调查的信息相对较少,承担的风险也相对较小资产收购只需要考虑资产实际价值、权属、他项权、过户税费、未来增值空间等。而股权收购则要对企业作相对全面的调查，如：企业历史沿革、人事关系、股权结构、股东意愿、债务、或有债务、税务、资产状况，稍有遗漏都有可能使实际收购成本增加。5. 无需承担原企业员工处置的成本和风险老企业的员工大都工龄很长，以股权转让方式收购公司后，未经员工本人同意公司是不能辞退的,否则须支付双倍补偿。资产收购方式则无需承担原企业员工的处置成本和