房地产开发流程,一级二级开发

1、地产人必知的项目开发全流程及关键节点作为地产人,必须知道房地产项目开发的流程。具体来说,房地产项目开发一般 分为前期、中期、后期7大阶段。如果想要对房地产运营做到运筹帷幄,就必须 对项目全流程及直要控制点做到了然于心。2房地目整体开发擁房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向 消费者.消费者之间的转移!土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售资源获取入住交付资源加工前期（决策期）:由拿地到方案定案重在决策（大局已定）;中期（实施期）：由施工图设计到入伙重在执行;后期（运营期）：入伙后到房屋拆除一重在服务,重在总结反馈。Is企业视角的房地产流程2、客户视角的

2、房地产流程S楼比较 决笨 等约 等待 收楼 收拾 ffH 居住3、秦例：佳兆业项目整体开发流程竣工验收主休封项开盘预售还主休开工薦工许可适项目开工精装交棱标准»工图及材料定板建曼工程规划许可适主体适工图完咸桩基询工图完成方案图报建方案设计完成仿案评审知总平图规划设计完成难设用地规划许町：？国有丄地使用还顶目启动会壓墜即项目启动时间取得设计藝点后经团评审通过的时间；指国有土地便用证的签发时间；OSTT昴辿礎轴地蜩许可证发W1 司；越養酸踐指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准； qsLZjh 指方索通过集团«会批准的时间；指取得政府相关部门批文时间以量后部门的批文时间

3、为准； 1麗緇I七涯IBB指可用于招标及施工的轄施H圉完成时间； 餾觀id；自指可用于摇标及施工的施工團芫成时间;I出駅战j躺師指建设工程规划许可证的签发时间；指拟批ffl精装交楼项目可用于拾标及施工的施工图完成时间:指项目动土时间,以土方歼挖或MS施工的开始时间为准； 指施工许可证的签发时间;指总包单位进场，以地下室底板或耆承台jeai施工开始时间为准； 指预售许可证的签发时间；（担取得预您证后，正式开盘销倉的时间）；輻固（捋主体屋面结构的完成时间）；曲建（掲竣工验收备案证明发咖）;项目全流程7大关键节点1、土地获取(一) 企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业

4、改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。2、资本市场:(1) 投资参股：用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；(2) 土地收购:直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；(3) 收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等,一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税.契税。这是近年来比较红火的一种方式,比 如万科收购浙江南都,香港路劲收购顺驰。3土地市场：通过在土地市场逬行招标、拍卖、挂牌公开获得土地,这也是自

5、 2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以"价高者得"为唯-的衡量标准。（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素?Is市场未来预期；2、项目或区域发展预期;3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业发展战略和机会成本；5、竞争对手的情况分析。案例：佳兆业拿地原则（1）住宅为主,实现快速开发,快速销S,资金快速回笼。严格控制持有物业 在整体开发量中的比例。（2 ）选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市,土地位置以城市 发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。（3 ）避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。（4 ）

6、深耕目前已逬驻城市,特别是成都、长沙、江阴、沈阳,确保每个已逬入 城市有3个可售建筑面积在30万叶以上的项目，保证三年的开发量,做好土地 储备结构规划并严糅丸行。（三）各部门职责1、投资开发部:收集土地信息一项目立项报告（分公司）项目立项审批（董事会）项目可研报告（集团）项目投资决策（靈事会）项目 获取（招牌挂、股权收购）一成交确认书移交给项目公司。2、葺销部：初步市场调研及定位草秦。3、设计部：概念规划设计方秦。4、工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）5、财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。6、成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计SBS供的

7、规划要点进行估算）7、采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。关键要素：项目可研报告2、定位决策1、地产项目开发三大核心要素：钱、地、人!决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。2、秦例：佳兆业项目定位决策三大要素定位一项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等!定案一总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等!定价一 S均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等!3、各部门职责投资开发部：建设规划许可证一国有土地使用证。营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化

8、、项目定位报告、定价方案、 示范区方案）。设计部：概念设计任务书一念设计深化方案。工程部：编制项目工程节点计划。财务部：概念版投资收益。（三个指标）成本部：可研版成本2。（根据设计咅时是供的规划要点进行估算）采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。3、产品设计1、地产项目标准设计周期设计周期3: 5: 22、设计前期实施方案施工图3个月5个月2个月包含的主要设计阶段：概念设计：大概6周；详规设计：大概6周；单体方案：大概12周；扩初方案：大概6周；施工图设计：施工标准和结构形式，大概10周；S观设计：大概56周；样板房及会所设计：

9、大概4周。关键要素：各阶段方案评审。3常见的问题:进度问题：进度难以控制.各专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。4、设计控制点概念设计研究.区域确认概念设计研究结论、规划方案设计.区域规划设计评审 会、区域单体确认、实施方案完成、Si岀施工图、全套施工图完成、景观设计.销售包装设计。5、项目重要节点详规报建、方案报建、初步设计报建、施工图报建、开工时间、开盘时间。方案文本中,最重要两张图项目总平面图、标准层平面图！6、最优化的设计阶段流程参考单位规划单位规划单位景观公司:装饰设计时间进度控制 规划设计单体设计施工图设计 景观设计 样板房及会所规划单位与施工图：初步设计、施工图

10、把控;规划单位与景观：完善、技术交底;施工图与景观：隐蔽管线工程设计。最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果,而非作品。7、各部门职责:投资开发部：方案设计报批批复意见书一建设工程规划许可证一 础施工 许可证。营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。设计部：编制方案设计任务书一划设计方案评审（含单体设计方案） 景观方案评审一 步设计成果评审（含基坑支护设计图）一 筑施工图评 审（含基础设计图）正式施工图评审。工程部：地质初 一地质详堪一土方开挖及边坡支护一基础施工。财务部：方案版投资收益。（三个指标）成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计ay是供的规划要点进行估算）采购

11、部：施工图顾问单位一景观、室内、方案设计单位监理单位招标一 一土建总包招标一工程材料设备采购。客服、物业部：物业策划方案。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护&关注风险点：工程部、投资开发部.设计部关注设计指标表!工程部.设计部.营销及客服部关注交楼标准!工程部、营销及客服部关注一户一图！工程部.设计部.营销及客服部.投资开发部要关注变更和报建图纸!4、项目报建1. 如何加快项目报批报建逬程？(1)内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间.图纸变更(报建图纸的变更)等；(2 )现场酉£合：项目现场现状、项目现场接待;(3 )外部协调：当地各级政府

12、包括规划局、建设局、国土局、城管.质检站、消防等各类工作协调；(4) 合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程酉8合(主要是现场).合作方报建工作(劳保金、中标备案、淤泥证等).合作方的资源配合(尤其是专业2、如何处理无证施工？(1)技术处理文物考察？政府工程?先行土方开挖？先行基础施工?(2)协调关系城管是主要查处的单位.和城管关系好可避免很多麻烦。(3)处理技巧以有替无,以小替大；(以小施工证开大标段的工)减免申谴,考虑天气及形象/影响等因素。5、施工建设1、工程建设的相关知识(1)工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备;(2 )整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；(3 )建筑结

13、构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；(4)项目施工周期(合理逬度)：多层及低密度：912个月；小高层：1呼；高层建筑：2年到两年半;(5) 施工组织次序：基础部分i主体工程i外墙装饰及安装i园区管线i景观施工i竣工验收。(6) 影响工程造价的主要因素:a.建筑结构形式及建筑形态：钢结构 > 框剪 > 框架 > 砖混;b.外立面材质及设备等级:是否玻璃幕墙、外立面选材标准;C.施工取费等级：在施工定额的基础上加减;d. 地基情况:是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本;e. 场地条件：是否平整、是否山地;f. 抗震等级：6级、7级、8级；g. 节能要求:是否满足节能

14、规范；景观环境造价。2、各部门职责：投资开发部：建设工程施工许可证。营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附 图、模型、交楼标准）。工程部：主体结构施工（示范区施工）。财务部：方案版投资收益。（三个指标）成本部：项目动态成本。（成本月报）采购部：分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、 铝合金门窗、幕墙、精装修等）客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。关键要点：质量控制、进度控制、成本控制、协调管理!1、三

15、个阶段售前阶段市场.客户.产品策划咨询.代理公词育中阶段客户.传.销皆®务.价格、促销销e代理、广告代理媒体啻后阶段风险控制2、关键节点却节点 组昨售团队 顶魚宦位顶目舖*卖jsgBS 顶目葩执行 顶目营销推r方匚 顶目«示K包裝方秦 合作方资jgfiE用 项目第一次rl甌: 公司及项目品R離广 项目展示区开放- 顶目价格听i毓一 ®目一期开 菅销gffig算销售手册、销周期.价格.法律文件、培训等 媒体组合.费用计划、萸大营销活动方案等 售楼处、样板房看楼通道工地等代理公司.制作公司、短信公司.媒休、印刷等销S总监.销售经理.销B良.策划总监.策划经理.策划师

16、主推广凰 主形彖画面.项目案名.项目LOGO等 区位.地段.产品.环境.价格.品牌等开S方案、推广周期.外S导示、广告公司.3、各部门职责投资开发部：面积预测报_取得预售许可证。营销部：开盘方案.价格、洗筹.开盘实施。设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。工程部：施工逬度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同,情况有异）成本部：项目动态成本。（成本月报）采购部：分包工程及材料设备采购。关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。7、入住交付1、关键节点客户预验房流程；（工地开放日）交付风险检查流程；（内部验收）模拟验收流程；（内部走场）集中交付现场接待流程交付后房屋维修

17、。（物业.客服）2, 秦例：入伙交付解3、各部门职责投资开发部：面积实测报竣工验收备案。营销部：捋续销售一售鑿/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。设计部：竣工图确认。工程部：组织各专项验收竣工验收（毛坯）组织整改移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修洋独签订协议。政府验收标准?质量衡量标准？）财务部：项目决算报一项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进 行核算）。成本部：竣工结算。（项目结算报告）采购部：分包工程及材料设备采购。客服、物业部:入伙方黑 风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估项目推逬If在各环节的主要原因I

18、s最主要的时间耽误在项目开工前期(1) 决策上的时间反复;(2) 规划设计上的时间耽误;(3) 各专业单位的衔接不够紧密；(4) 规划报建的时间耽误；(5) 亦可能遇到不常见的因素如：2、地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢；3、资金短缺导致的工程施工逬度缓慢;4、天气原因(雨季做基础、冬天施工等导致)；5、工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改。地产开发成本计算全解房地产管理观察2018-12-111&32:46M1MZMI -I f I P I jar 、1園 A- .X'艰讯M2 5?J I-建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利患和流

19、动资金三部分。固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容逬行建设所需的费 用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发 生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转 资金。建设项目总投资形成的资产分为固定资产.无形资产.递延资产和流动资产。房地产项目投资与总成本费用估算- 房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售.岀租和自主经营。（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。Is开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土

20、地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费.公共配套设施建设费.开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费.其他 费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用.从财务角 度,这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施幵发成本 等。而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建 设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用.财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成 本和开发费用进行

21、分类。开发成本包括土地费用.前期工程费.基础设施建设费.建筑安装工程费、公共 配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。开发费用包括管理费用.财务费用、销e费用。例6-1 :某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米,其中住 宅135,049平方米，商铺5,300平方米,会所17,000平方米。住宅全部销售, 商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后） 一次收回。则开发项目总投资构成

22、如图所示:如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元,不包括 自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。二、房地产开发项目总成本费用构成估算（1）土地使用权出让金土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进 行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及 土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平 均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素 修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。(2)土地征用及拆迁安置补偿费新条例规定：拆迁补偿的方式可以实

23、行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补 偿的金额.应根据被拆迁房屋的区位、用途.建筑面积等因素,以房地产市场评 估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价 格,结清产权调换的差价。(3)土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地 出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。(4)土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多 见，但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。(5)土地投资折价非常常见的合作开发项目的模式。2.前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期

24、规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以 及”三通一平”等土地开发工程费支出。(1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费 占项目总投资的0.1%-0.3% ,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结 合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。(2 ) ”三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费 用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量, 参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。3.基础设施建设g基础设施建设费又称为红线内外工程费，

25、是指建筑物2米以外和小区规划红线以 内的各种管线和道路等工程的费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、 排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管 和干道的接口费用。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程 均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。4、建筑安装工程g建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结 构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、 空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。5、公共配套设施建设费公共配套设施费是指居住小区内为居民服务

26、配套建设的各种非营业性的公共配 套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿 园、公共厕所、停车场等。6、开发间接赛开发间接费是指房地产开发企业所厲独立核算单位在开发现场组织管理所发生 的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、周转房摊销和其他费用等。7、g理费用管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活 动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、養事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房 产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资

27、产摊销、 开办费摊销等各种费用。管理费用可按项目投资或前述1-5项直接费用为基数,取一个百分比计算。这 个百分数一般为3%。财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债 券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为 项目筹资发生的其他财务费用。长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见"借款还本付息估算"。利息外的 财务费用可按利息10%估算。9、销售赛用销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或 委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。(1)广告宣传及市场推广费约为销S收入的2%3% (住宅销售

28、物业较高,写字楼物业较低)(2)销售代理费约为销S收入的1.5%-2%(3)其他销S费用约为销S收入的以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%-6%。10.其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、 合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费 用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%-3%。11.开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有 关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比堇的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例,

29、这些税费一般包括：(1)配套设施建设费(小区建安造价的5.5% ,单体11% )(2 )固定资产投资方向调节税(按总投资额30%5%计征，目前暂停征收)(3)土地使用税(4) 建筑工程质安监督费(5) 供水増容费(已免征)(6) 供电增容费(已免征)(7 )物业管理基金(按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售(8)其他12.不可预见S不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附 加工程增加的费用、不可预见的自然灾害増加的费用。它依据项目的复杂程度和 前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数,按3%-5%计算。如果是开发项目完成后出租或自营的项目

30、，还应估算下列费用：13.运营S用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主 要包括管理费用、销e费用等。14.修理费用修理费用是指以出租或自营方瑟得收益的房地产项目在经营期间发生的物料 消耗和维修费用。房地产项目的收入、税金估算与资金筹措一、经营收入测算房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出 售、出租、自营等计划（以下简称租售计划）,通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各 级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。（一）制订房地产开发项目租售计划房地产项目租售计划一般包括：

31、可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款 方式等内容。1、在确定可供租售的房地产类型及数量时,应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量,再根据市场条件,确定开发项目在整个租售期内每期（年、半 年3度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上,结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信恵的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设 的以及潜在的竞争性房地产项目51曲以开发项目租售价格的影响。3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时,应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面 积比例的变化对租

32、售收入的影响。（二）房地产开发项目租售收入的估算租售收入的彳古算是要计算出每期所能获得的房地产收入.主要包括土地转让收 入、商品房销售收入、出租房租金收入.配套设施销售收入和开发企业自营收入 等。Is房地产开发项目的出租、出售收入,一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况应注意空置期（项目竣工后暂未租出的 时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收 入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。2、房地产开发项目的自营收入,是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营;舌动的载体,通过综合性的自营方式得到的收

33、入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开 发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所 生产的影响,以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。二税金估算（-）经营税金及附加1.经营税金及附加的概念经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业 税.城市维护建设税.教育费附加(即为通常所说的"两税一费")。2、具体估算(1)营业税对房地产投资而言.营业税是从纳税房地产销售或岀租收入中征收的一种税。营业税税额二应纳税销售(出租)收入X税率目前我国的营业税税率是5%。(2)城市维护建设

34、税城市维护建设税,按增值税.消费税、营业税的实缴税额为计税依据专门用于 城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言,城市维护建设税的计 税依据是其实际缴纳的营业税。城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区 的,税率为7% ,纳税人所在地为县城、镇的.税率为1%。(3)教育费附加教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费 依据与城市维护建蹄相同。对房地产开发企业而言,教育费附加的计费依据是 其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。（二）土地使用税土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是

35、纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平 方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次,其中如广州这样的大城市为0.5 元至10元（具体参见表）。年应纳土地使用税二应税土地面积（平方米）X税率（三）房产税房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产,以房产租 金收入为计税依据。对于非出租的房产,以房产原值一次扣除10%30%后的 余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省.自治区.直辖市人民政府确定。房产税采用比例税率,按房产余值计征,税率为1.2% ;按房产租金收入计征的,税率为12%.（四）企业所得税企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就

36、房地产开发 ;舌动而言.企业所得税的纳税人即为房地产开发企业,所得税计算公式是:所得税税额=应税所得额X税率应税所得额二利润总额允许扣除项目的金额对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣 除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。（五）土地增值税1、土地增值税的概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附看物并取得收益的单位 和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。2、转让房地产取得的收入纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收 益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收

37、入。3、土地增值税的扣除项目计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是5寸收 入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人 在转让房地产中获取的增值额扣除项目包括：(1) 取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。(2 )房地产开发成本,包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。(3 )房地产开发费用,包括管理费用、财务费用、销售费用。但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用 进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目 计算分

38、摊并提供金融机构的证明。如果是，则财务费用中的利息、支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期 贷款利率计算的金额,而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 的则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。(4)旧房或建筑物的评估价格转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。(5 )与转让房地产有关的税金,包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。(6)财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。4、土地增

39、值税的税率土地增值税实行四级超率(额)累逬税率，从30%60%。(1)増值额未超过扣除项目金额50% (包括本比例数,下同)的部分,税率为(2 )増值额超过扣除项目金额50% ,但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% ;(3 )增值额超过扣除项目金额100%，旦未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50% ;(4 )増值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。5、土地增值税的免税规定有以下情形之一者.免征土地增值税：(1)纳税人建筑普通标准住宅出售増值额未超过扣除项目金额20%的。(2 )因国家建设需要征收的房地产。综上所述,土地增值税的计算步骤b、增值额超过扣除金额50%

40、但未超过100%的部分,适用40%的税率税额1,000 X (100%-50%) x40%=200 万元C.增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分,适用50%的税率,税额1,000 X (200%-100%) X 50%=500 万元d、增值额超过扣除金额200%的部分,适用60%的税率,税额为:3,000-(1,000x200%) x60%=600 万元(4)土地増值税总额：150+200+500+600=1,450 万元例6-3 :某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元,其扣 除项目金额为35,000万元,试计算其应纳土地增值税的税额。解：(1)计算增值额为

41、：40,000-35,000=5,000 万元(2) 计算增值税与扣除金额之比：5,00035,000=14.28%(3) 判断土地増值税适用税率:增值税未超过扣除项目金额20% ,故该项目免征土地增值税。第四节借款还本付息的估算借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利患和偿还借款的时间，从而观察 项目的偿还能力和收益,为财务分析和项目决策提供依据。一、还本付息的资金来源根据国家现行财税制度的规定,归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后 可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目,还款资金 还可以是预售或预租收入。Is利润用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补

42、以前年度亏损.提取了盈 余公积金.公益金以及向投资者分酹!J润后的未分酹！1润。2、折旧费如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万 元的会所）在使用初期还无需更新,那么作为固定资产堇置准备金性质的折旧 基金,在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限J可以利用部分新增折旧基金 作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回以 保证折旧基金从总体上不被挪用.在还淆贷款后恢复其原有的经济厲性。3、摊销费4、其他还款资金5、预售或预租收入三.还款方式和顺序（一）国夕M昔款的还款方式按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的

43、偿还期限都有明确的规定。如按规定等 额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。（二）国内借款的还款方式和丿帧序一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序,或按双方的贷款协 议归还国内借款。三、利患的计算（-）借款时的利息计算按照国家有关规定,在逬行建设项目经济评价时,对当年发生借款的，假定借款 在当年年中发生，按半年计息,其后按全年计息。每年应计利息为：每年应计利息=（年初借款本患累计+本年借款-2 ） X利率例6-4某房地产开发项目,建设期为3年。在建设期第1年借款300万元,第2年借款600万元，第3年400万元,年利率为12% ,试计算建设期贷款利息。解：建

44、设期各年利息计算如下:第1年应计利息=(0+300 一 2)><12%=18万元第2年应计利息=(318+600 一2"12%=74丄6万元第 3 年应计利息=(318+600+74.16+400于2)x12%二 143.06 万元故建设期贷款利患总和为：18+7416+14306=23522万元(二) 还款时的利息计算1. 等额偿还额本金和利息总额时2、等额还本，利患照付四.借款还本付息表房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信患，描述了项目 开发经曹过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策.偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表

45、只反映固定资产资金的借款本息, 而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付.期末一次还本。换句话说,流动资 金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次 偿还,所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。针对项目还本付息表,可逬行如下分析:Is分析项目债务清偿能力2、协助安排短期贷款3、研究资金筹措方案的合理性例6-5某房地产开发项目,建设期为3年。第1年借款1000万元.第2年借 款2000万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售,预计每年的销S 收入足以还本付患。贷款方的条件是年利率为8% ,建设期结束后5年内等额还 本付息。试编制该项目

46、的借款还本付患估算表。解：（1）建设期各年应计利息:第1年应计利患=(0+1000一 2)x8%=40万元第2年应计利恵=(1040+20002) x8%=：L63万元第 3 年应计利患=(1040+2000+：L63?+3000-2)x8%=376 万元第3年末借款累计：本金+利患=6000+40+163+376=6579万元(2)每期还本付患：A=P( A/Pjn) =1648 万元房地产一级开发流程地产开发中,为规范开发流程,各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分 为两项进行操作,2007年北京市率先通过招标方式进行土地一级开发工作,采 用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：

47、 -加强政府对房地产业的监管力度； 二.使房地产开发成本进一i透明化.便于政府监管:Is市四部委联席会会议纪要：明确项目可逬行土地一级开发招投标工作； 2、市或区土地整理储备中心逬行项目土地一级开发招投标工作;3、中标单位与市或区土地整理储备中心签订项目土地一级开发委托协议书； 4、取得委托协议书后，经区发改委向市发改委申谴立项核准；取得用地预审告知单；5到国土资源区分局办理用地预审手续,取得建设项目用地土地一级开发 预审意见;6、到市发改委取得项目立项核准取得项目立项核准； 7、到市规划局办理项目规划意见书（选址），取得规划意见书（选址）和钉桩测绘告知单;&到测绘院办理测绘钉桩成果；

48、9、到规划局办理建设用地规划许可证同时到国土资源区分局办理土地征用手续,如涉及到农用地还需先办理农转用手续.并交纳相关税费；注意：市政代征 与绿地代征可减免防洪费；10.到区建委（有的区县到危改办）办理拆迁、评估公司招投标工作与办理土地一11.12、实施拆迁；13.临时市政建设；级开发项目拆迁公示.在这时会安排已有意向的拆迁、评估公司协助办理,同时 还需提供拆迁资金证明； 根据公示情况说明以及拆迁评估合同办理土地T及开发拆迁许可证；14、项目验收；备注：在办理完委托协议后,即可进行市政综合配套设计实施。-土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划.城市总体规划.土地利

49、用总 体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计 划的制约）及土地储备开发计划。二土地一级开发的程序 （-）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向 市国土局提出土地一级开发申«。（二）市国土局受理申请并进行土地T及开发项目预审。（三）通过土土地一级开发预审的项目Z根据项目的性质，委托市、区县土地储备 机构负责组织编制土地储备开发实施方案开发实施方案主要包括：待储备开发 地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本.土地收益开 发计划、实施方式等。（四）编制了土地一级开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划.建

50、设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审，对建设项目土地一级开发的 实施方案中土地.产业政策.城市规划.建设资质、交通及环保等条件提出原则 意见。（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1. 土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规 划.项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的 幵发企业的管理费用不高于土地储备开发 成本的2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签 订土地一级开发wa委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆

51、迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括 土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。通过招标方 式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地 手续，向市发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市 政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续 （七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建 设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获 得市人民政府的批准。（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位a

52、相关委办局办 理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础 设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行 验收，验收审核的内容:1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库土地一级开发整理成本及收益分配方式1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系 改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费（

53、包括集体土地 拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费）；规划设计和策划推广费；年 度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定,所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式 采用过程跟踪审计,单项建设项目完成后进行审计汇总。3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的计算,在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。投资 方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资 方的年度投资及基本回报,直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。

54、房地产二级开发流程土地二级开发的典型就是房地产开发，即土地使用者经过开发建设，将新建成的 房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次逬入流通领域进行交易而形成 的市场。下文主要以房地产开发为例来为大家讲解土地二级开发的流程,希望对 大家有所帮助！ 从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可 彳亍性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用 阶段。项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室逬行可彳亍性 研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误, 提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：项目概况；（2）开发项目用地的现场调查及动迁安 置；（3）市场分析和建设规模的确定；（4）规划设计影响和环境保护;（5）资源供给 及资本运作方案；（6）环境影响和环境保护;项目开发模式、组