房地产估价师-收益法公式汇总

1、学习好资料欢迎下载、等差数列a =町 +(«- l)x(/通项公式:C _+务求和公式:2Sff = ttfii + H(: ')右fl e W*前n项和公式:、等比数列通项公式: 前n项和公式：叫(T)三、报酬资本化法最一般的公式V= +I+X(1+、；)(斤丫)n- n(iF1=1i+(h；)(R%)”(HYnw-收益价格现值几 n-房地产的收益期限“A i-房地产第"期浄收益* Yl房地产第，期报酬率" 11!四、净收益每年不变的公式1. 收益期限为有限年的公式 v=-ii! 公式的假设前提(应用条件)是: 净收益每年不变为阳 报酬举不等于零为

2、65;； 收益期限为有限年mN收益期限为无限年的公式此公式的假设前提是： 净收益每年不变为加 报酬牽大于零为¥； 收益期限为无限年.50年，已使8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为用了 6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗房地产的收益价命计算如下;V 1>(1 + yy亠门S.5%'( I +扎刍 丹F=91.62(万元)不同土地使用期限价格之间的换算公式: y =y ：以1+型0+益)"一""*1+训 1+yJ

3、 jj 一【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为 10%的价格为3000元/ rf,试求该宗房地产 50年土地使用权、报酬率为 8%的价格。1/X"加+ ZJ(1+ZJ_1 卩-孔04业竺业凹_T解该宗房地产50年土地使用权下的价格: 以1 + FQ%十叮-1五、净收益按一定数额递增的公式收益期限为有岷年的公式1丫(1 + Vf J Y (1 + Y)”式中=b为净收益逐年递熠的数额n公貳ftS条:牛： 净收益未来第1年沟A.此后浸数甌逐年递增，第庙为沖51)山 报鲫率大于零为Y； 收S期限们“N收SW限为无限年的ft式“AbV = + Y 丫2公式葩假逊条件肆： 净收

4、S未来歸1年为A,此后按数葩b逐年谨增1 报酬率大于零为Y,G收楚期限ri为无限年.【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为280万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加4万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。V上亠Y Y2=280 +43200(万元)10% (10% )2只有收益期限为有限年一种，其公式为 b十XY (1 + Y)”六、净收益按一定数额递减的公式(1 + Y)n式中=b为净收益逐年递减的数额匚公式假设条件： 净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递减，第ri年为冲一(n-1) b； 报酬率不等于零为Y； 收益期限为有限年m且

5、nWA儿+1【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果 报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。1»1该宗房地产的合理经营期限ri计算令；A (in 1) b=Oi得；n=25-h2+1 =13.5 (年)该烹房地产笫13年的净收益，A-(n-1b=25-(13-1 )X2=1 (万元) 该宗房地产第4毎年的净收益：A-(n-1)b=25-(14-1)x2=-1 f 万元)该宗房fib产的收益价榕计算如下:r厂25 _ 2"6%6妬

6、 2二 129.28(力元- IL (1 + 0" J r fi + yfL 1 2 + X_ 6% (1 +醐13.543七、净收益按一定比率递增的公式1-收益期限为有限年的公式Y-g式中，g为净收益逐年谨增的比率 公式的假设条件： 净收益未来第1年为儿此后按比率呂逐年递增，第门年为? 报癖Y不等于净收益逐年建增的比率呂i 收益期限伪有限匸【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。2 %,tMl该宗房地产的收益价格计算如下:v=dLY-g_ 200-10%-2%

7、1 Ji±ar= 2433（万元2 收益期限为无限年的公式X AV =Y-g此公式的假设条件是： 净收益未来第1年为扎此后按比率£逐年递堀 报酬率Y大于净收益逐年递增的比率官; 收益期限n为无限年.【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2 %,收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。【無】该宗房地产的收益恰格计算如下:“ A200V =F-g 10%-2%二 2500 （万元）八、净收益按一定比率递减的公式b收益期限为有限年的公式1-式中：g为净收益逐年谨减的比率.公式假设条件： 净1

8、5益未来第1年为A,此后按比率g逐年谨减，第n年为 报酣率大于零为Y; 收益期限为有pg年n.2, 收益期限为无限年的公式=丄此公式的假设条眸是： 净收益未来第1年为儿此后按比率已逐年递减; 报酬率大于零为和 收益期限伪无限年.【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为240万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减2%,收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。A240v=R=10%72%=2OOO（万元）九、有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同的公式1、净收益等于有效毛收入减夫运营费用。如果有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同，也可 以利

9、用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的价格。心11 =E1-：LJ + F 丿11+F则计算公式为:n例如：假设有效毛收入逐年递增的比率为函，运营费用逐年递增的比率 为牡，收益期限为有限年，I为有效毛收入E为运营费用91为I逐年递增时比率 g为E逐年递増的比率2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为: r±gi y±g£在上述公弍中，有效毛收入逐年递增时，g廡面恥'“，逐年递 减时t 前面取"+ "； gE类似n【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后

10、每年会卜佔1E卜10%。试计算该宗房地产的收益价格。8在上一年的基础上增长 2%,该类房地产的报酬率为rwi先计算其合理经营期限n:由:I E （l+gc） n-1=0 , 有=得=n=36（年）_该宗房地产的收益价搐计算如下：S旳。_= （51.42（万兀）十、净收益在前后两段变化规律不同 的公式1收益期限为有限年的公式r-y +tr（i+ry y（i+y）式中:t-净收益有变化的期限.此公式的假设前提是： 净收益在未来的前t年（含第t年）分别为A. As,，At,在t年以后均为Ai 报酬率大于零为Y; 收益期限为门年口【例】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来 5年的净收益分别

11、为 20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第 6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10 %。试计算该宗房地产的收益价格。【解】该宗折地产09收益价格计算如下:v=y+-i=l(_202225+ +(i+y¥ YU + Y广心沪281 + 10%(14 10%)*(1 + 10%)*(14 10%)30L”+ +毎二300.8蘋万元)2.收益期限为无限年的公式7 §（1+厂（1+）此公式的假设前提是： 净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，分别为A" Aj,，At在t年后均为a； 报酬率大于零为Y, 收益期限为无限

12、年.【例】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为 20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。该宗房地产的收盐价格计算知下; 44r - y一 + 一-一台u + yy F（i十】丁20 22251 H71 + 10 % (1 + 10 %)' (1 + 10%)2830葫十T十T十7(1+10%)(1 + 10%,屮 (1 + 10%)'二 310.20：万元)卜一、预知未来若干年后的价格的公式预测房地产未来t年的净收益分别为州，A，第t年木的 价格为&#

13、165;和则其现在的价格为=V腭地产现在的价格A,房地产在未来第t年期间的净收益，简称期何受益，Vf屑地产在未来第悸末的价格（或第t年末的市场价值或第t年末的残ffi：如果购买地产的 a的是为了持有一a时间启转e,则为预测的第t年末转s时的价格减去销售税费启的净值，简称 期末转售收益-期末转售收益是持有期末转售房地产时可以获得的净收益-） t持有房地产的期限，简称持有朗.如果公式中的未来净收益每仟不变为九 则公趁为:y-r"11_ 1 1+ KY（切如果公式中的未来净收益不是每年不变，而是按一定数瀚递增，則公式变力b 丫 1 r Y + 尸 j " (1 + yyr (1

14、+ yy '他+盯Y Y-J如果公式中的未来净收益不是每年不变，而是按一定数额b递减，则公式变为:1' gQ十y)l + r(i+ry ' (i十y)，如果净收益按一定比率g®舞 则公式变为岂fi-hgV如果净收益按一定比率gB减.则公式变为書/ h 护(1 Ml(i+ry【例】某宗房地产现行的价格为2000/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用

15、后,新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。1-【解J获知兴车站后该宗房地产的价格为二 亠+亠 (l + YP (l + Yf1 一(1-10%)® J (1+10%)"砂万元)可见，该宗房地产在获知兴建兴车站之后价恪曲2000兀/时上at到3693兀【例】某写字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气，某市场租金为每天3元/m2,。该写字楼的净收益为市场租金的70%，预测房地产市场 3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。【»】诛写字楼冃前的价值求取如下:1-/ = (uyyj ' (i + rj3x365x70%10%'一(1十10%十！2500(1-6%)(1 + 10%)二1073丄00(万元)【例】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后 2年的租期中，每年收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为 50万元,该类房地产的报酬率为 10%。试求该旧办公楼的