资产评估第5章例题

1、【例 5-1 】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1 （假设交易价格为无限年期的价格） 。表 5-1净收益与售价交易实例可比实例净收益（元 / 年·平方米）交易价格（元 / 平方米）资本化率（ %）1418.959007.1245060007.53393.357006.94459.963007.3550765007.8对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：r = （ 7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷ 5 =7.32%【例 5-2 】有一宗土地， 出让年期为 50 年，资本化率为 10%，预计未来前五

2、年的净收益分别为 15 万元、 16 万元、 18 万元、 15 万元、 20 万元，第 6 年开始净收益大约可以稳定在25 万元左右，试评估该宗土地的收益价值。151618152341+10% （1+10% ） （1+10%） （1+10%）2025150-5 551-（1+10% ）10% （1+10% ）（1+10%）（万元）216.1【例 5-3 】有一宗房地产，2006 年的净收益为50 万元，资本化率为5%，若（ 1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1 万元；（ 2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长 1%。试分别评估两种情况下2006 年初的房地产价值。净收益按等差级数

3、递增，收益年期无限的价值计算公式为：abPr 2r式中： a第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增；b净收益逐年递增额；r资本化率。净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：Pars式中： a第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增；s净收益逐年递增比率；r资本化率。因此：（1） P5012 1400（万元）5%（）1+5%（ 2）P50（万元）5%1%1250【例 5-4 】某房地产开发公司于2002 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地50 年使用权，并于 2004 年 3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000 元，经济耐用年限为55 年，残值率

4、为 2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500 平米，建筑面积为900 平米，现用于出租，每月平均实收租金为3 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50 元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20 元，保险费为重置价格的 0.2%，土地资本化率为 7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008 年 3 月的土地使用权价值。（ 1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采

5、用收益法。（ 2）计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益 =50× 12× 900×（ 1-10%） =486000（元）（ 3）计算总费用。年管理费 =486000× 3.5%=17010（元）年维修费 =2500× 900×1.5%=33750（元）年税金 =20× 900=18000（元）年保险费 =2500× 900× 0.2%=4500（元）年总费用 = + + +=17010+33750+18000+4500 =73260（元）（ 4）计算房地产纯收益。年房地产纯收益 =年总

6、收益 - 年总费用=486000-73260=412740（元）（ 5）计算房屋净收益。计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样， 房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为 48 年（ 50-2 ），并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。年贬值额建筑物重置价2500 900（元）使用年限4687548计算房屋现值。房屋现值 =房屋重置价 - 年贬值额×已使用年数=2500× 900-

7、46875 ×4=2062500（元）计算房屋净收益。房屋净收益2062500 8%1144 （1+8%）=170778（元）（ 6）计算土地净收益。年土地净收益=年房地产净收益- 房屋年净收益=412740-1170778=241962（元）（ 7）计算土地使用权价值。土地使用权在 2008 年 3 月的剩余使用年期为44 年（ 50-6 ）。241962144 P17%（1+7%）=3280499 （元）单价 =3280499÷ 500=6561（元）（ 8）评估结果。本宗土地使用权在2008 年 3 月的土地使用权价值为3280499 元，单价为每平方米6561元。【

8、例 5-5 】现选取一可比房地产实例，成交价格为6000 元 / 平方米，成交日期为2006年 7 月。假设 2006 年 1 月 2007 年 7 月，该类房地产价格每月比上月上涨1%， 2007 年 7月 2008 年 1 月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后， 2008 年 1 月的房地产价格为：P=6000×（ 1+1%） 12×（ 1-0.2% ）6=6000× 1.127 × 0.988=6681 （元 / 平方米）【例 5-6】某城市某用途土地的容积率修正系数见表5-2.表 5-2容记率修正系数表容积率

9、0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定可比案例宗地地价每平方米为800 元，容积率为 2.1，待估宗地规划的容积率为 1.7 ，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后的可比实例价格=800× 1.6 ÷ 1.9=673.7（元 / 平方米）【例 5-7 】若选择的比较案例成交地价为每平方米1000 元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年限为20 年，土地资本化率为8%，则土地使用年限修正如下：土地使用年期11（20=）1+8%10001修正后的地价1（30）1

10、+8%=872（元 / 平方米）【例 5-8 】有一待估宗地F 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007 年进行交易的 5 宗地块，具体情况见下表：宗地成交价交易时间交易情况容积率土地状况A6804 月+1%1.3+1%B6104 月01.1-1%C7003 月+5%1.4-2%D7506 月-1%1.6+2%E7007 月01.3+%F7 月01.10上表中成交价的单位为：元/ 平方米。该城市2007 年的地价指数表为：时间1月 2月3月 4月5月 6月7 月8月 9月 10月 11月 12月指数100103107110108107112109111108109113另据调查，该市此类

11、用地容积率与地价的关系为：当容积率在1 1.5 之间时，容积率每增加 0.1 ，宗地单位地价比容积率为1 时的地价增加5%；超过 1.5 时，超出部分的容积率每增长 0.1 ，单位地价比容积率为1 时的地价增加3%。对交易情况、 土地状况的修正，都是案例宗地与被估宗地的比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2007 年 7 月的价值。（ 1）建立容积率地价指数表。容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128（ 2）案例修正计算。A. 680 11

12、2 100 105 100 620 100 101 115 101B. 61011210010510062711010010599C. 70011210010510062310710512098D.75011210010510063810799128102E.700112100105100633112100115101（ 3）评估结果。（ 620+627+623+638+633）÷ 5=628（元 / 人民币）【例 5-9 】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000 平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10 万元，土地开发费为每平方公里 2

13、 亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 注：开发利润=直接成本利润率×（土地取得费+开发成本） （ 1）计算土地取得费。土地取得费 =10（万元 / 亩） =150（元 / 平方米）（ 2）计算土地开发费。土地开发费 =2（亿元 / 平方公里）200（元 / 平方米）（ 3）计算投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息 =150× （ 1+6%） 2 1=18.54（元 / 平方米）1.5土地开发费利息=

14、200× 35%× （1+6%） 1+200 ×=6.39 3.84=10.23 （元 / 平方米）（ 4）计算开发利润。开发利润 = （ 1） +（2） × 10%=（ 150+200）=35（元 / 平方米）（ 5）计算土地价值。土地单价 = （ 1） +（2） +（ 3） +（ 4） ×（ 1 15%）=（ 150+200+18.54+10.23+35 ）×（ 1+15%）=475.84 （元 / 平方米）土地总价 =475.84 × 15 000=7137600（元）该宗地单价为 475.84元 / 平方米，总价为

15、7137600 元。【例 5-10 】根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300 元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000 平方米，出租率为 80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：300 12 500080%11.（8亿元）8%【例 5-11 】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000 平方米，建筑容积率为 2.5 ，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000 元 / 平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售， 预计售价为 9000元

16、/ 平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接成本利润率为10%。试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。（ 1）确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：地价 =楼价 - 建筑费 - 专业费 - 利息 - 销售税费 - 利润（ 2）计算楼价。楼价 =2000× 2.5 × 9000=45000000（元）（ 3）计算建筑费和专业费。建筑费 =3000× 2000× 2.5 15000000（ 元 ）专业费 =建筑费× 10%=15000

17、000× 10%=1500000（元）（ 4）计算销售费用和税费。销售费用 =45000000× 2.5%=1125000（元）销售税费 =45000000× 6.5%=2925000（元）（ 5）计算利润。利润 =（地价 +建筑物 +专业费）× 10%=（地价 +16500000）× 10%（ 6）计算利息。 21=0.1236 ×地价+990000（ 7）求取地价。地价 =45000000-16500000-1125000-2925000-0.1×地价 -1650000-0.1236×地价 990000地价 =

18、21810000÷ 1.2236=17824452 （元）（ 8）评估结果。单位地价 =17824452÷ 2000=8912（元 / 平方米）楼面地价 =8912÷ 2.5=3565 （元 / 平方米）【例 5-12 】现有临街宗地A、B、 C、 D 和 E，如图英尺、 75 英尺、 100 英尺和 125 英尺，宽度分别为1030 英尺。路线价为2000 元 / 英尺，设标准深度为1005-1 所示，深度分别为 25 英尺、 50 英尺、 10 英尺、 20 英尺、 20 英尺和英尺，试运用四三二一法则计算各宗土地的价值。A =2000×0.4 &#

19、215; 10=8000（元）B =2000×0.7 × 10=14000（元）C =2000×0.9 × 20=36000（元）D =2000× 1.0 × 20=40000（元）E =2000×（ 1.0+0.09 ）× 30=65400（元）路线价每英尺 2000 元25英尺AB10英尺CDE图5-1 路线价法算例宗地示意图其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015 年度安全生产目标的内容，现与财务部 签订如下安全生产目标：一、目标值：1 、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2 、现金安全保管，不发生盗窃事故。3 、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4 、安全培训合格率