总公司与开发商合作的三项原则

1、上海总公司与开发商合作的三项原则：已经取得了房地产开发权的土地持有人（简称开发企业）与上海公司合作。公司不改变开发企业的开发权，经营权、不参与项目的任何管理、不分享项目的利润。通过公司的科技、金融、公益服务转变开发企业的房地产经营方式。开发企业从合资、融资、投资等方式筹集建设资金转变为BT工程，公司帮助开发企业解决开据业主工程款支付保函，由住宅产业化企业负责组织全额资金；资金注入是全免利息的。工程移交时直接由信托公司负责清算，建设成本增加或减少都不影响市场核定的开发企业利润。信托合同终止用信托受益权兑现投入的成本与利润。开发商无需交中介费及前期、后期的任何费用三项原则：1、必须采用MB绿色建筑

2、产业化先进建筑体系。 【房屋质量标准、功能标准、环境标准可达到国家最高级三星绿色建筑标准，即轻钢轻板钢结构“钢管混凝土结构”房屋建筑体系，根据国务院规定奖励开发商80元/平米】2、BT工程必须委托信托管理。【总承包企业投入的建筑资金和开发商的土地所有权、贷款及该项目债权人的合同都进入信托管理，信托终止后不存在经济纠纷和三角债务。信托合同终止时开发企业凭信托受益权确认书向信托公司兑现】说明：信托期满结算时，信托公司会将开发企业先前支负的土地费用、前期费用、市政基础设施工程费、管理费用、销售费用和净利润。开发商前期投入了多少资金都是有单据有发票有凭证的，信托公司会给开发商开具资金费用确认书，与项目

3、方结算土地费是按当时早年的发票为准，现在土地增值部分全部属于利润，利润全部属于开发商所有,开发商应缴纳土地出让金与所得税 这些费用都会支付给开发商。3、信托合同中规定必须把住宅产业化速度转化成效益部分占销售收入的20%的资金捐赠给公益住房基金会。 【为什么要捐赠20给住房公积金基金会管理： 捐赠资金凭捐赠发票当然可以进入成本列支，进入成本意味着在税前列支减少毛利润，减少毛利润就可以少缴土地增值税和所得税。如果不捐赠房价也不可能降20%，这部分钱是应缴税收和费用，在这里只是为了加快房屋销售，应将售房款的20%捐赠给公益基金会，用于对购房人进行补贴】怎么样才能锁定开发商的合理利润： 合作项目按钢筋

4、混凝土结构体系的投资原定额成本和该项目周边100米范围内同等质量标准十个楼盘成交的市场平均价锁定开发商的合理利润。各人挣各人的钱，各人管各人的账，这种方式才能锁定开发商的合理利润。（住宅产业化建筑标准提高，增加成本不减少开发商的利润，降低成本也不会增加开发商的利润）总承包建筑公司代业主支付的一些前期费用：1、信托资金、资产管理费：收取销售收入的2、担保费；收取保函金额的3、咨询服务费：收取该项目总承包金额的4、增加部分的设计费：原计划设计费与2002年国家计委指导价的差价。5、信托合同中规定必须把住宅产业化速度转化成效益部分占销售收入的20%的资金捐赠给公益基金会。以上费用在信托资金到位后由信托公司作为提前一次性支付费用，进入投资成本。进入成本的结算的费用与开发企业（土地持有人）没有利益冲突。 开发企业应作为一项必须完成的工作内容履行手续。*开发商只要看最终结果，是否收回投资、确保利润即可，采用MB住宅产业化BT信托管理模式只是个过程，不管什么“过程”最终看“结果”。 开发商必须按房地产开发程序的要求办理政府规定的一切审报手续，承担取得房地产开发权的一切费用（包括土地出让金费、工程设计勘察费、轻钢轻板钢结构图纸设计费、工程报建费、前期策划管理费等），直至取得建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产项目开发经营许可证等法定的证件