漯河市场分析课件

1、漯河房地产市场分析漯河房地产市场分析20122012年年2 2月月目录 宏观经济概况 房地产市场整体发展分析 区域板块分析 项目地块分析 客户群体分析宏观经济概况宏观经济概况漯河整体经济漯河整体经济漯河整体经济发展：漯河整体经济发展：1、与周边地市存在很大的差距、与周边地市存在很大的差距2、经济稳步发展，投资不断增强、经济稳步发展，投资不断增强单位：亿单位：亿单位：亿单位：亿单位：亿单位：亿单位：万单位：万单位：元单位：元1、2010年由于物价上涨等因素，恩格尔系数比重加大，生活必需品支出增年由于物价上涨等因素，恩格尔系数比重加大，生活必需品支出增加加2、人口稳定，人均收入稳步提升、人口稳定，

2、人均收入稳步提升结论：结论： 1 1、漯河整体经济在周边地市中，还处在低位，经济发展后劲强劲；、漯河整体经济在周边地市中，还处在低位，经济发展后劲强劲； 2 2、经济发展稳步增长，投资不断增强，为房地产发展提供了有力的经、经济发展稳步增长，投资不断增强，为房地产发展提供了有力的经济保障；济保障； 3 3、人口基数稳定，且生活水平由于受到物价上涨等因素，对需求和购、人口基数稳定，且生活水平由于受到物价上涨等因素，对需求和购买力有一定的影响。买力有一定的影响。房地产市场整体发展分析房地产市场整体发展分析房地产投资持续增长房地产投资持续增长20112011年全年累计完成投资年全年累计完成投资39.7

3、39.7亿元，同比增长亿元，同比增长3636；其中住宅完成投资；其中住宅完成投资26.226.2亿元，同比增长亿元，同比增长12.512.5，占全市房地产开发总投资的，占全市房地产开发总投资的6666；非住宅完成投资；非住宅完成投资13.513.5亿元，同比增长亿元，同比增长129129，占全市房地产，占全市房地产开发总投资的开发总投资的3434。漯河作为三线城市，其房地产行业正处在一个欣欣向荣的发展时期漯河作为三线城市，其房地产行业正处在一个欣欣向荣的发展时期各区项目开发比例各区项目开发比例各区域开发不均衡漯河市各区域开发不均衡漯河市各区域开发不均衡郾城区和源汇区是整个漯河开发的重点地区，郾

4、城区和源汇区是整个漯河开发的重点地区，两个区域的竞争性也较强两个区域的竞争性也较强房地产开发项目呈递增发展房地产开发项目呈递增发展单位：元单位：元周边区域房价对比周边区域房价对比1 1、与周边区域地市相比，经济发展实力与其房价是不匹配的，、与周边区域地市相比，经济发展实力与其房价是不匹配的，2 2、相对于周边区域的房价，漯河的房价有些虚高，与其人民的收入水、相对于周边区域的房价，漯河的房价有些虚高，与其人民的收入水平不相匹配平不相匹配单位：元单位：元高层、小高层拉动房价上涨高层、小高层拉动房价上涨由于多层住宅用地减少，属于稀缺物业，价格上涨幅度较大由于多层住宅用地减少，属于稀缺物业，价格上涨幅

5、度较大源汇区和郾城区价格涨幅在各区中幅度较大源汇区和郾城区价格涨幅在各区中幅度较大1 1、整体房价缓慢上涨，新建商品房波动较小，存量房在、整体房价缓慢上涨，新建商品房波动较小，存量房在1111年年7 7月份后月份后起伏波动较大起伏波动较大2 2、新建商品房在经过几个月的上涨，、新建商品房在经过几个月的上涨，1212月达到最高值月达到最高值21602160漯河市场供求关系变化漯河市场供求关系变化1 1、受到宏观调控政策的影响，、受到宏观调控政策的影响，20112011年销售量进一步下滑，整体市场量跌价涨年销售量进一步下滑，整体市场量跌价涨2 2、20102010年供求比为年供求比为1.6:1,2

6、0111.6:1,2011年供求比为年供求比为1.9:11.9:1，略微供过于求，略微供过于求3 3、整体市场开发体量较大，房地产发展迅猛、整体市场开发体量较大，房地产发展迅猛漯河市场成交面积变化漯河市场成交面积变化结论：结论： 1 1、20102010年年-2011-2011年，新建房销售的单套面积基本在年，新建房销售的单套面积基本在90-12090-120平米之间，存平米之间，存量房销售的单套面积在量房销售的单套面积在120-160120-160平米之间；平米之间； 2 2、市场对户型面积的要求，有从以往的大户型面积向中小户型面积发、市场对户型面积的要求，有从以往的大户型面积向中小户型面积

7、发展的趋势；展的趋势； 3 3、存量房的交易面积波动较大，而新建商品房的交易面积较为平稳，、存量房的交易面积波动较大，而新建商品房的交易面积较为平稳，说明目前在建的户型面积更加的合理化说明目前在建的户型面积更加的合理化1 1、住宅需求稳定，开发总量较大、住宅需求稳定，开发总量较大 随着新区的开发和城市发展，城市框架不断拉大，房地产投资不断增大，住宅项随着新区的开发和城市发展，城市框架不断拉大，房地产投资不断增大，住宅项目目大量上市，竞争加剧；而由于受到本市人口的限制，市场需求爆发力不强，市场大量上市，竞争加剧；而由于受到本市人口的限制，市场需求爆发力不强，市场总体略微的供过于求总体略微的供过于

8、求2 2、中高端楼盘中，位置较好，品质较高的项目销售旺盛，如建业，吕建等项目；而、中高端楼盘中，位置较好，品质较高的项目销售旺盛，如建业，吕建等项目；而一下地理位置不好，品质较低的楼盘销售就比较困难。总体呈现冷热不均的销售一下地理位置不好，品质较低的楼盘销售就比较困难。总体呈现冷热不均的销售形态形态3 3、受宏观政策影响，购房者得观望态度加剧、受宏观政策影响，购房者得观望态度加剧4 4、未来整体价格涨幅不大，缓慢的稳中小幅上升、未来整体价格涨幅不大，缓慢的稳中小幅上升漯河整体市场总结漯河整体市场总结区域板块分析区域板块分析房地产区域市场划分房地产区域市场划分漯河房地产市场板块主要分为四大板块：

9、漯河房地产市场板块主要分为四大板块：召陵行政新区板块召陵行政新区板块源汇中心城区源汇中心城区/107板块板块郾城沙北淞江新区板块郾城沙北淞江新区板块开发区板块开发区板块房地产区域市场对比分析房地产区域市场对比分析郾城沙北淞江新区板块 产品类型：高层与小高层为主； 主力户型：120-=130三房； 楼盘特点：价格较高，高档楼盘居多； 客户类型：公务员、企业高管、私营业主； 住宅价格：3000-3700元/； 板块特点：完善郾城老城区，建设新城区，区域竞争激烈 土地供应：土地上市较少，以工业用地为主，源汇中心板块/107板块 产品类型：中低档商业、小高层和多层为主； 主力户型：95两房、120三房

10、、140四房； 楼盘特点：中、高档楼盘居多； 客户类型：教师、医生、企业高管、私营业主； 住宅价格：3400-5700元/； 板块特点：处于商业中心，地段优越，配套齐全，生活成本低； 土地供应：未来供应的土地很少，以旧城改造为主以上两个板块，是目前漯河市的优势板块房地产区域市场分析房地产区域市场分析召陵行政新区板块 产品类型：多层与小高层为主； 主力户型：80-95两房，120-130三房； 楼盘特点：中高档楼盘； 客户类型：周边乡镇居民和本区域工作群体； 住宅价格：1800-3500元/； 板块特点：各楼盘品质参差不齐，有大量的经适房，缺乏配套，空置率较高，新区开发为主 土地供应：未来有大量

11、的土地供应，开发区板块 产品类型：多层为主； 主力户型：90两房，110-120三房； 楼盘特点：中档楼盘为主； 客户类型：周边企业高管和职工； 住宅价格：2200-2700元/； 板块特点：工业为主，紧邻老城区，可享受老城区配套设施，节省生活成本； 土地供应：土地上市少，新区板块是未来漯河的发展重点，大量的土地供应，将会成为将来的热点板块源汇区域市场分析源汇区域市场分析 1、源汇区地理位置优越，交通便捷，火车站和源汇区地理位置优越，交通便捷，火车站和107107国道穿过该区；国道穿过该区； 2 2、商业发达，形成有独立的商业中心；、商业发达，形成有独立的商业中心； 3 3、该区域内存以中高档

12、楼盘为主，且楼盘的体量较大，竞争激烈；、该区域内存以中高档楼盘为主，且楼盘的体量较大，竞争激烈； 4 4、该区域处在老城区，可供开发的土地供应量少，主要以旧城改造、该区域处在老城区，可供开发的土地供应量少，主要以旧城改造 和综合体项目；和综合体项目； 5 5、 未来该区域可供开发的土地较少，主要以旧城改造和综合体项目的开发为未来该区域可供开发的土地较少，主要以旧城改造和综合体项目的开发为主，故该区域住宅上市的量比较大，符合区域整体的发展趋势，同事也衍生主，故该区域住宅上市的量比较大，符合区域整体的发展趋势，同事也衍生出了盘量少，体量大的市场格局出了盘量少，体量大的市场格局 该区域楼盘品质较高，

13、以中、高档楼盘为主，整个源汇区大约有该区域楼盘品质较高，以中、高档楼盘为主，整个源汇区大约有5252个项个项目；距离本案最近的是昌建外滩、华东温哥华。目；距离本案最近的是昌建外滩、华东温哥华。区域重点竞争楼盘对比区域重点竞争楼盘对比华东温哥华华东温哥华 项目位置：滨河路与泰山路交叉口向东100米； 开盘时间：2011年10月，2栋高层 整体规模：总占地400亩，一期开发30亩； 产品类型：5栋高层，目前在建2栋； 主力面积：70-80两房、127-139三房； 销售均价：4500元/； 特 色：大宅文化纯住宅 配套：处于老城，周边配套较丰富，双气入户目前开盘的两栋住宅，基本已经售完，仅余少量房

14、源，房源主要以大户型为主目前开盘的两栋住宅，基本已经售完，仅余少量房源，房源主要以大户型为主定 位 语： 市中心 沙河南 北美城堡主 推 广 语： 少掏20万，同样尊居沙河畔辅助推广语：大宅文化 风情商业街 给你不一样的家推 广 内 容：37套 265天 无理由退房 推 广 方 式：网络 单页 户外广告 昌建外滩昌建外滩 项目位置：黄河路与金山路交汇处； 开盘时间：2011年9月； 整体规模：占地50亩;建筑面积18万平米； 产品类型：9栋高层；一期共6栋； 主力面积：86-220平米不等，以小公寓为主； 销售均价：5700元/； 特 色：漯河价格最高的楼盘，商业综合体 配套：自有商业，紧邻新

15、玛特，开盘开盘6栋住宅，尾盘销售中，目前主推写字楼，栋住宅，尾盘销售中，目前主推写字楼，定 位 语： 上层HOPSCA，财智循环圈主 推 广 语：让世界对漯河重新想象 辅助推广语：城市的外滩 世界的舞台 18万方世界级滨水建筑 将漯河最美景观纳入私人收藏 结束一个城市的等待，世界级滨水华宅耀世发售 令一切相形失色推 广 内 容： 商业住宅，城市综合体，中心商业区推 广 方 式： 户外广告、报广、单页、围挡银河湾银河湾 项目位置：金山与黄河路交叉口； 开盘时间：2011年03月； 整体规模：总占地约500亩，总建筑面积23万方； 产品类型：高层、多层 主力面积：73-98平米两房、118-130

16、三房； 销售均价：3700元/； 特 色：成熟大区，倡导“前瞻长河，后揽园林”尊崇生活。一期处于清盘中，二期小公馆正会员招募一期处于清盘中，二期小公馆正会员招募定 位 语： 湾畔居住 比肩国际主 推 广 语：我们出售“光荣与梦想的栖息地” 辅助推广语：沙北新区 湾畔美宅 亲水栖居 精粹星光小户型 推 广 内 容： 湾畔小公馆全城公开推 广 方 式： 户外广告、单页、围挡其他区域代表楼盘对比其他区域代表楼盘对比中央公园中央公园 项目位置：黄河路与中山路交汇处； 开盘时间：2011年10月， 整体规模：占地200亩，建筑面积达42万，分为四期开发建设； 产品类型：一期占地50亩，由6栋小高层，7栋

17、多层组成； 主力面积：90-94平米两房，132-135三房； 销售均价：3500元/； 特 色：首席北美风情公园生活特区 配套：地暖，天然气入户，围绕北美景观公园，紧邻区政府开盘开盘4栋多层和栋多层和3栋小高层，已经销售过半，剩余少量房源栋小高层，已经销售过半，剩余少量房源定 位 语： 画土为疆 筑在中央主 推 广 语：2011，开启漯河公园地产元年 辅助推广语：42万平米北美风情公园生活特区，政务中心的贵胄宅邸 推 广 内 容： 召陵区行政中心 42万平米北美风情建筑 稀缺多层 典雅小高层 50-135平米专属定制户型推 广 方 式： 户外广告、单页、围挡建业壹号城邦建业壹号城邦 项目位置

18、：淞江新区会展中心； 开盘时间：2011年10月， 整体规模：占地面积约336.6亩，建筑面积逾62万平米， 产品类型：高档住宅、五星级酒店、5A写字楼、商业中心； 主力面积：89-162平米三房、四房； 销售均价：4500元/； 特 色：国际化生活的城邦 配套：紧邻国际会展中心和10万市民广场，周边有众多学校一期还有少量房源，二期正在会员招募中，预计一期还有少量房源，二期正在会员招募中，预计5月开盘月开盘定 位 语： 壹号城邦 世界之窗主 推 广 语：城市之巅 中央奢藏 辅助推广语：会展中心旁 62万平米尊崇生活城邦 衣锦还乡 壹号城邦 推 广 内 容： 一期12席品质现房“一口价”特惠发售

19、，二期81-163平米 稀臻房源热销全城推 广 方 式： 户外广告、折页、围挡汾河上的院子汾河上的院子 项目位置：中山路与黄河路交叉口； 开盘时间：2011年12月； 整体规模：总占地面积72亩；建筑面积12.8万平米 产品类型：高层 主力面积：94平米两房、114-123三房； 销售均价：3400元/； 特 色：漯河首席20万适界生活大盘； 配套：16万市政公园、4万英伦文化主题公园、汾河自然景观游园一期三栋房源，每栋只有一种户型，已经销售过半一期三栋房源，每栋只有一种户型，已经销售过半定 位 语： 优雅从荣 适界生活主 推 广 语：漯河首席 20万适界生活大盘蔚然出世 辅助推广语：汾河之上

20、 公园深处 院落适界 适界 以此为中心 推 广 内 容： 2月热销突破千万，8195醇美两房， 113127河畔三居，浓情面世推 广 方 式： 户外广告、单页、围挡各区域楼盘案名分析各区域楼盘案名分析目前区域内楼盘案名的特点 案名以公馆、公寓、城邦、花园、城 -尾缀居多 以靠近河流优势起名 以建筑的特色起名项目地块分析项目地块分析项目地理位置项目地理位置项目位置项目位置 项目位置：滨河路与民生路交叉口西南角 区 位：源汇区 占地面积：1万平米 建筑面积：4.2万平米 项目规划：4栋高层 现状：地势平坦，地上无建筑，临时存放有大量的土石，面积狭小 周围环境：北临沙河及滨河路，东到民生路，西面和南

21、面紧邻村庄和企业项目地块概况项目地块概况 总用地面积：10101.30平米 价格定位：4500元/平米以上 总建筑面积：42662.55平米 面积区间：110平米左右 地上总建筑面积：35354.88平米 户 型：三房 住宅：32633.01平米 建筑风格：现代简约风格 商业：2721.87平米 楼盘档次：中高档 地下总建筑面积：7307.67平米 容积率：3.5 建筑密度：26.2% 机动车位：248 地上12个，地下236个 非机动车位：354 户 数：356 建筑高度：91.8项目基本数据项目基本数据项目项目SWOTSWOT分析分析优势：优势： 1 1、地理位置优越，交通出行便捷，、地理

22、位置优越，交通出行便捷，未来升值空间大；未来升值空间大； 2 2、紧邻商业中心，生活配套设施齐、紧邻商业中心，生活配套设施齐全，生活成本低；全，生活成本低； 3 3、临近沙河，未来治理后的沙河将、临近沙河，未来治理后的沙河将会形成沿河绿化景观带。会形成沿河绿化景观带。劣势：劣势： 1 1、规模小，难以形成体量的优势、规模小，难以形成体量的优势； 2 2、老城区规划和环境较差；、老城区规划和环境较差； 机会：机会： 1 1、城市发展迅速，城市不断向外扩、城市发展迅速，城市不断向外扩张张 2 2、本地居民对住房的改善性需求强、本地居民对住房的改善性需求强烈；烈； 3 3、该区域的土地供应量较少、该

23、区域的土地供应量较少威胁：威胁： 1 1、目前正处在政策调控期，给未来、目前正处在政策调控期，给未来本地楼市造成不确定因素；本地楼市造成不确定因素； 2 2、紧邻华东温哥华项目，给本项目、紧邻华东温哥华项目，给本项目造成了很大的竞争压力；造成了很大的竞争压力； 整体而言，本项目还是有很大的优势，在后期的开发中，解决好整体而言，本项目还是有很大的优势，在后期的开发中，解决好 1 1、如何提高本项目的关注度；、如何提高本项目的关注度； 2 2、如何使本项目的形象高于同区域的项目；、如何使本项目的形象高于同区域的项目； 2 2、如何突出本项目的优越位置；、如何突出本项目的优越位置； 3 3、如何把控好本项目的营销推广策略；、如何把控好本项目的营销推广策略；强化自身的优势，弱化弥补项目的欠缺，才能使得本项目完美绽放。强化自身的优势，弱化弥补项目的欠缺，才能使得本项目完美绽放。项目总体结论项目总体结论客户群体分析客户群体分析市场客户特点市场客户特