商业地产定位三大问题研究

1、1 1 / / 1919商业地产前期地位第一个问题，商业前期定位的重要性商业地产是为商业经营服务的，他不是地产开发，是属于商业经营， 那个概念一定要清晰。从国内外，从古今差不多上经营为主，才有了地 产，没有讲先地产才有经营。我们过去都明白，先有什么，是先有市， 完了以后才能集聚人，有了人才能够进展为一个居住的小区，或者一个 都市。历史确实是这么形成的。因此讲，商业经营是属于为先的，没有 商业经营，吸引不了人气，没有人气，你的城是空城，你的地产是无用 的。这确实是商业地产为经营服务，而且是全过程服务，不是哪一段。 因此讲，商业经营就决定了商业地产，下面要讲的他是灵魂，是决定性 的因素。古今中外，

2、任何一个地点，你能够翻历史，看现实，没有一个地区 是商业经营不行，还能把那个都市弄得红红火火、喧闹起来的，没有。 因此讲，商业经营定位的重要性，就在于此，然而前提有一个，就叫国 际化的理念，全球化的信息，本土化的运作，必须具备如此的前提。否 则，你那个商业经营定位是虚的，而且是不切实际的。目标是什么呢？确实是讲，商业地产为经营服务，是前期、中期、 后期要围绕着商业经营的全过程来解决问题，为商业经营服务。确实是 一句话，商业经营是商业地产开发的动身点，也是它的归宿。2 2 / / 1919第一，商业经营定位是商业地产的灵魂，什么缘故？因为经营定位是决定了商业地产能不能搞得好，也决定了全过程，因此

3、定位决定了经营好坏，经营好坏决定了商业地产能否成功。第二，商业资源是决定的因素，什么缘故？商业地产是三个因素，土地资源、专业资源、商业资源最佳结合，三者最佳的结合，关键核心是商业资源。地产资源的价值，专业资源的 价值，取决于商业资源，商业资源好坏，取决于商业经营，商业经营取 决于商业定位。这确实是这么一个因果关系。什么缘故讲商业资源取决于这些因素，因为同一个项目，同一个地点，由于定位不一样，比如讲经营的大方向，品牌、特色受群众的欢迎 程度，环境服务等等，就决定了那两个因素到底是作用多、少，价值高、 低，就这么一个问题。第三，商业地产的最终目标: :一是消费者认可，这一条特不重要。是不同的消费群

4、体认可，不同 的功能需求认可，对你的环境认可，对你的安全、方便、舒适、享受体 验认可，总的来讲，认可了你这些，他来了以后，下次还想来，回去以 后要动员更多的人上你这来，这就叫消费者认可，对你的一切就会永久 记住，是他理想的场所。第二个认可确实是经营商的认可，首先是认识上的认可，招商的时 候，你那个首先是干什么的，地点合适不合适，你的定位符合不符合我， 条件如何样，3 3 / / 1919价位如何，这一切首先是要给予他一个特不有力的认识上 的回答。然而进来了，不一定就完全待下去，特不是经营商有这一条， 物以类聚，人以群分，要找门当户对的，择邻而居，形成合力。你不能 把一些高档品牌和一些小摊贩弄在

5、一起，如此就完了。在这种情况下，定位准了，才能够经营好，才能够留下来，定位不 行，经营不行，最后走人，你那个项目从此就一蹶不振。因此讲经营上 要通过两段时刻的认可。第四，本土化本土化，在商业里是特不重要。什么缘故？商业和社会制度、开放程度、政策法令、经济发达程度，社会文化、历史背景、思想意识、生 活适应、消费心理适应，行为、传统观念等等这些因素有关.第五, ,地区经济差异定位和经济进展息息相关，经营定位需要考虑经济进展程度，需求、档次、功能，要整体的衡量你那个定位该如何样？比如讲，收入水平， 杭州 0 03 3年可支配收入是 2300023000，0404 年超过 2600026000，而东北

6、地区，大连 才 91009100,沈阳 81008100,哈尔滨、长春更低，这两个都市能够在一个层次 上定位吗？不可能。同样的百货，必须是有高有低，商品组合也不一样, 消费群体也不一样。这就叫什么缘故4 4 / / 1919要和经济进展、收入水平要联系起 来，确实是因为你每个事都有个定位，那个定位和你的客观需要一定要 联系起来。再一个是消费趋势，消费趋势一定要和当地联系，比如讲，一段时刻上海的文化消费高于购物消费，假如把三线都市、二线都市以购物为 主这些东西拿到上海来，这些是大错而特错了，然而把上海的这些东西 拿到其他二三线都市，你的商店就好不了。上海衣着类消费仅占6.26.2%，万五的收入用

7、于衣着消费 1 1 千左右，钞票都干什么呢，你要依照那个来考虑你的定位该如何办，而不是盲目的把更多的服装搞出去。专门多商家不忘搞服装，五年前能够，十年前更好，现在就不行了。再一个，国际的一些专业机构和我们的团体调查，白领和蓝领的消费总量是 100100 的话，白领应该占多少？北京占 44.944.9 %，上海 2121%,广 州 1717% , ,杭州 11.3%,11.3%,武汉仅占 5.15.1 %，沈阳 9.19.1 %。这就提出个问题， 像如此不同的几个都市，你到底把这些档次定在哪？请自己回答。假如 只想到白领那个东西如何值钞票，如何租金高，谁来买？因此讲在这种 情况下，就要考虑你这种

8、消费趋势是不同地区、不同都市，有不同的把 握，一个都市里的居住环境也不一样，因此讲就应该不同的定位来考虑。5 5 / / 1919再一个地区文化，比如讲，专业公司统计过，北京信广告，上海讲时尚，广州讲品牌，沈阳讲有用，这是专门清晰的趋势。不同的地区就要考虑不同的商业文化、地区文化，来因地而设，因地而考虑同样的都市，差不多上三线或二线，但是，有的是文化教育比重专门大，有的是休闲餐饮比重专门大，什么缘故？确实是因为地区文化不 一样。比如讲， 矿区讲究吃，重工业地区讲究消费，商品集散地区的 都市讲究社交，特不情愿更多的进行社交，什么缘故？因为他们业务上 需要。而发达都市讲究时尚、体验、享受，不同的都

9、市有不同的需要， 不同的需要就决定了不同的定位。这确实是美国闻名经济学家马斯洛讲的人的需求是分层次的，由低 到高层次进展，生理、安全、社会、自尊、自我实现，每个都市哪一个 时期都不一样，请自己去推断，你那个都市，你那个地区属于哪一个层 次。第二个问题是市场容量搞定位实际是平衡，供加上需是市场总量，了解市场不了解这两个 方面差不多上错误的。商业确实是把握着供需平衡，因此就需要吃透两 头，什么缘故叫本土化特不强，两头差不多上需要本土化才能够吃透？6 6 / / 1919第一个问题，传统业态的现状，要把握现状是什么情况。不仅是行 业业态、网点布局、档次、特点等等这些，还要包括各个专业，零售、 批发、

10、餐饮、服务等等都要清晰，如此便于定位。再有一个是竞争同行的现状，确实是属于自己范畴之内，要把你的 竞争对手弄清晰。第三是最新业态的差距，我们不能现在建一个东西，一年半以后投 产，用现在的东西都定下来了，那个期间是变的，另外周边可能你想到 的那些东西都出现了，一年半再去执行，永久是错的。因此要了解国外 的最新的，了解我们国内最新的，了解本地现在还没有的，应该是掌握 住如何样往自己那个地点注入一些新东西。因此讲要比较国际的、要比 较邻国的，要比较发达地区的，要比较临近地区的，要有一个辐射范围， 你能不能把最新的东西辐射到那去。再一个，消费需求的变化，那个地点一个是间接分析，一个是直接 分析，间接分

11、析就希望更多的分析支出的变化，确实是一个都市或者那 个地区，可支配收入，支出的那部分是如何样变化的，在八大类里是应 该有什么样的曲线，如此掌握住什么是进展的，什么是走下坡路的。再 确实是比重、增幅等等，这些是间接分析，直接分析确实是市场调查， 市场了解，真正需求什么。7 7 / / 1919下面的问题确实是市场空间，你就要掌握行业的空间，业态的空间，档次空间，区域空间，消费空间，功能空间等等，空间大小决定了你那 个项目哪一个多哪一个少。再一个是项目取向，有定位，才能够为企业生存制造条件。第三是项目当地条件，首先讲，所在的区域功能是什么，要是一个批发区域，假如强行的搞高档零售，永久可不能成功。确实是要把现在都市的现状了解清晰，进展预测了解清晰，以及实际进展的趋势了解清 晰，然后来决定。其次是商业环境：商圈的范围、消费水平、人口规模、消费适应了 解清晰，同时把供方，商业氛围、业态分布，经营模式、程度等等都要 弄清晰，供需双方都要掌握住，然后决定如何办。再次是竞争环境，要考虑同行业是什么现状，你优劣势的分析，新项目和人家对比，再一个预期分析，一定要把竞争环境吃透。另外具体需求，就从市场现实动身弄清晰了。最后配套条件，确实是交通大环境、中环境、小环境，停车场经营 配套，当地支持等等的