物业工程各专业接管验收细则

1、物业工程各专业接管验收细则（内部仅供参考）A 给排水专业a. 资料备档1项目给排水系统竣工图（全套） 。2建委质检站检测验收报告。3该项目与市政给排水系统连接工程的协议文件及产权界定文 件的批复。4该项目给水系统与自来水公司签定供水协议。5该项目雨、污水系统与市政签定的排污协议。6该项目给排水系统中涉及相关设备的产品合格证（含设备运行参数）、使用说明书及合同的复印件。7系统中使用压力容器的厂家生产许可资质、产品合格证、耐 压实验报告及使用许可证 。8给排水管路压力试验报告及管路承压合格证。9中水系统的循环程序水处理设备、 液位报警和补水装置应达 到设计和设备技术参数和环保部门的要求。应有厂家生

2、产许可资质、 产品合格证。b.现场交接1给水系统末端压力是否符合设计要求。2. 给水系统各干管的截止阀应操作方便， 截止阀关闭后泄漏量 等技术参数应符合且达到该产品国家技术规范要求。3. 给水系统各支路的截止阀应操作方便。 截止阀关闭后泄漏量 等技术参数应符合且达到该产品国家技术规范要求。4. 给水系统的各分支主系统及独立使用单位是否安装有独立计 量装置。5. 给水系统是否是封闭系统。6. 给水系统中单流门泄漏量等技术参数应符合且达到该产品国 家技术规范要求。7. 给水系统各水泵安装应平稳、轴封应严密且轴承运行时无杂 音。8给水系统主干管在水流量大时，应无震动或撞击声。9. 给水系统管道间位置

3、、空间距离尺寸应符合设计要求及维修 距离尺寸规范要求。10. 给水系统水泵房应有排水沟，控制盘、柜与水泵间距应符 合设计要求及规范要求。11. 排水系统中餐厅污水排放应设有隔油池。12 .排水系统中化粪池应设有沉淀池，应安排污量合理设置，池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度， 并不应超 过两个弯。13. 排水系统中污水与雨水应为分开排放。14. 建筑物上雨水管应无杂物阻塞，雨水顺雨水管下落时应有缓冲且管路接口处无漏水现象15. 建筑物上雨水管口算子应完整无损。16. 化粪池位置应便于化粪车出入 。17. 中水系统的设备循环程序水处理、 液位报警和补水及溢流的 运行应正常应达到设计

4、和设备技术参数和环保部门的要求。18. 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验， 保温及防腐措施必须符合 GB50242-2002建筑给水排水及采暖工程 施工质量验收规范的要求。19. 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。20. 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部 件齐全、操作灵活。21 .室外排水系统的标高、检查并设置、管道坡度、管径必须符 合GB50242-2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范的 要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。B. 暖通专业a.资料备档1. 项目暖通系统竣工图（全套）。2 .建委质检站验收报告3. 冷

5、、热源设备产品合格证，使用说明书及生产许可证。生产 厂家调试报告及检测报告。4. 暖通系统中涉及空调机组、新风机组、各种风阀、风机盘管、三速开关、防火阀、配电箱和配电柜等相关设备和附属器件应有产品合格证、使用说明书及合同的复印件。 5与供热公司签定的供热协议书及产权界定协议。 6与供热公司签定的设备代维协议书。 7热交换设备及各个泵组应有产品合格证及使用许可证。系统中使用的压力容器生产厂家应有资质证书、 产品合格证、 耐压实 验报告及使用许可证 。8暖通水循环系统应有压力试验报告。 管路外保温材料应采用 环保要求的材料。b.现场交接1冷冻水管保温是否使用环保材料，施工安装方法几管路坡 度应复合

6、规范要求。2循环水系统流量分配应合理，支路应无循环不畅及堵塞现 象。3循环水系统末端跑风（放气阀）应灵敏可靠。 4热交换器的热效率应符合设计要求，且达到该产品的技术 参数要求。5暖通系统中风机盘管冷凝水脱盘安装应复合规范要求，且 水平牢固。6暖通系统中风机盘管开机时的震动、噪声应符合该产品的 技术参数要求。三速开关控制应灵敏可靠。7暖通系统中风机盘管过滤网和散热片应干净无堵塞现象。8. 暖通系统中风机盘管运转时，送风口出风量应符合该产品的技术参数要求。9. 暖通系统中新风机组送风口出风量应符合该产品的技术参 数要求。10. 新风风机组新风口电动风阀是否与机组的启动、停止进行 连锁控制。11.

7、新风风机组如果是变风量的，各电动风阀动作应灵活可靠。12. 风道保温应使用环保材料，施工安装方法应符合规范要求。13. 地下室、卫生间、厨房排风量及噪音应符合设计要求。14. 新风风机组、排风机传动系统的震动、噪声应符合该产品 的技术参数要求。15. 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠， 控制阀门应开关灵活。16. 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象。17. 经过48小时连续试运行，冷冻机和附属设备的热工、 机械 性能和室温必须符合设计要求。C. 供配电专业a.资料备档1. 项目供配电系统竣工图（全套）。2. 变配电高、低压开关柜、直流屏柜、电容补偿柜、有功、无 功计量柜、有功

8、率补偿装置柜、电力变压器、母排及高低压电缆等器材和器件应有产品合格证及生产许可证、入网许可证、高、低压柜图 纸（含系统图、平面图和变配电室照明平面图） 、计量方式，购货合 同的复印件或保修合同。3项目供配电系统与公共电网并网和供电部门签署的协议文件 及产权界定协议。4与供电公司签署的供电合同文本复印件。5电检报告、高压预防性试验 、继电保护试验 、高压 电缆放电试验报告、高压电缆代维合同 、电力变压器试验报告 、 高压配电小室代维合同 。6北京市供电局验收报告。7高低压电缆产品合格证、耐压试验报告。 8各类电动机、水泵、潜水泵摇测绝缘记录及试运行记录。b. 现场交接 1主变压器、主开关及母排的

9、温升、震动、噪声应符合国家 规范要求和该产品的各技术参数要求。2变配电室工况条件应符合设计要求。3三相供电系统的电压、电流应平衡。 4各种供电电缆的压损应符合该产品的技术参数及行业标准 要求。5变电站应有功率补偿装置。6各类配电箱、柜内空气断路器上口电缆线、电线应分色标明且不应有变色现象，同一相空气断路器上下接点的温差不应超过10 度。7有双路供电、带互投电路的箱、柜互投电路动作应可靠灵 敏。8各类配电箱、柜内电器元件的温度、噪声应符合元器件的 技术参数要求。9配电箱、配电柜、电缆桥袈、母线、吊架的固定安装、电 缆铺设、接地和接线应符合规范要求。10变电站电缆入户口应规范封堵且完好无阴、漏水现

10、象。 11各类电动机、水泵、潜水泵外壳接地应良好。D. 消防系统a. 资料备档1. 项目消防系统竣工图纸（全套） 。2. 市检测中心检测的检测合格报告。3. 消检报告，消防局验收合格报告。4. 消防系统中设备（含消防广播、消防电话、备用电源） 、各 类探头传感器、手动报警器、消防插孔电话、消防插孔电话座和消火 栓按钮、控制模块、输入模块、安全出口灯、疏散指示灯、防火桥架 和镀锌钢管等设备、器件和器材应有产品合格证、厂家生产许可证。5. 消防系统隐蔽工程验收文件。6. 喷淋、消防系统的喷洒头、 水流指示器、 湿式报警阀、 水泵、 控制柜、逆流阀、阀门及恒压系统的水泵、控制箱等设备应有产品合 格证

11、、厂家生产许可证。7. 防火卷帘门设备应有产品合格证、厂家生产许可证。8. 防火门及防火门闭门器的生产厂家应有产品合格证、厂家生 产许可证。b.现场交接1. 消防主机、备用电源及相应的附属器件、器材的运行应符 合该产品的技术参数要求安全可靠。2. 消防连动设备应处于热备运行状态。3. 喷淋系统末端试验应灵敏可靠，水流指示器动作正确。4. 消防系统远方火报按钮信号正确，湿式报警阀动作正确。5. 喷淋、消防系统的喷洒头、水流指示器、湿式报警阀、水 泵、控制柜、逆流阀、阀门及恒压系统压力的水泵运行应稳定安全可 靠。6. 喷淋、消防系统中单流门泄漏量应符合该产品的技术参数 要求。7. 事故照明箱及照明

12、回路、安全出口灯和疏散指示灯放电时 间等应符合该产品的国家规范要求，技术参数及安装位置应符合设计 和消防规范要求。8. 烟道、通风道应畅通，无阻塞物。9. 消防设施必须符合 GB50222-95建筑内部装修设计防火规范、GB50045-95高层民用建筑设计防火规范（2001年修订版） 的要求。E. 建筑防水、玻璃幕墙a. 备档资料1. 建筑物屋顶、建筑物内卫生间、厨房地面、电梯竖井坑底、 生活水池、中水水池、变配电间屋顶应做防水处理且做避水试验并附 避水试验报告。2. 应有建筑物使用的防水材料产品合格证、 厂家生产许可证3. 应有玻璃幕墙设计图纸、文件或竣工图以及胶条、开关把 手等产品合格证、

13、厂家生产许可证。4. 璃幕墙隐蔽工程验收文件。5. 施工安装自检记录。6. 材料出厂质量证书，结构硅酮密封胶检测报告及幕墙物理 性能检测报告。b. 现场交接1. 建筑物屋顶墙壁、建筑物内卫生间、厨房地面、电梯竖井 坑底、生活水池、中水水池、变配电间屋顶是否有渗水漏水现象。2. 玻璃的安装方向是否正确。3. 玻璃的色泽是否均匀，是否有析碱、发霉和镀膜损伤等现象。F. 建筑物内公共区域b. 现场交接1. 建筑物内大理石墙面、地面色泽及石材间隙应均匀。2. 建筑物内大理石墙面、地面是否有析碱现象，是否有空鼓 现象。3. 建筑物内吊顶是否平整，是否有水印。检查口位置是否合 理，风口、灯具安装位置是否整

14、齐。4. 楼梯扶手是否光滑，楼梯台阶是否有防滑槽5. 窗户开、关是否方便灵活牢固。防火门及房间门闭门器是 否灵活可靠。G. 照明系统、建筑防雷系统a. 资料备档1. 项目建筑防雷系统竣工图和项目照明系统竣工图（全套） 。2. 建委质检站验收报告。3. 防雷接地检测报告 、机房门、均压环、窗接地检测报告、 中控室和楼控室接地检测报告及机房防静电地板检测报告 。4. 照明灯具、开关等产品应有产品合格证及CCIC 证书（简 称 3C 验证）。b. 现场交接1供电系统应有防雷保护装置，一共有几级。2金属照明灯具应接地良好。H 广播电视系统、保安监控系统a. 资料备档1. 保安监控系统的设备、摄像机、监

15、视器、巨阵、刻录机、画 面处理器、编码器、扩展器、切换器、视频分配器及控制台等应有产 品合格证、厂家生产许可证。2. 广播电视系统的放大器、分配器、分支分配器等应有产品合 格证、厂家生产许可证及施工安装资质。3. 报警系统的报警控制主机、扩充模块、双鉴探测器及玻璃破 碎探测器等应有产品合格证、厂家生产许可证。4. 停车场管理系统的读卡器、读卡控制器、挡车器、车辆感应 器、电脑、自动发卡器、感应读卡器、收费控制器、车满显示器等应 有产品合格证、厂家生产许可证。5. 门禁系统的感应读卡器、门禁控制器、磁力锁、出门按钮、 发卡读卡器、发卡控制器及电源等应有产品合格证、 厂家生产许可证6. 巡更系统的

16、巡更读卡器、巡更控制器、电脑、打印机、巡更 点及电源等应有产品合格证、厂家生产许可证。7背景音乐系统的系统主机、遥控话筒输入模块、线路输入 模块、语音广播模块、监测模块、放大器、电源、扬声器等应有产品 合格证、厂家生产许可证。8触摸屏系统的触摸屏一体机、集线器及管理电脑等应有产 品合格证、厂家生产许可证。9多媒体视频电梯系统的显示器、 混合器、 放大器 DVD 播放 机等应有产品合格证、 厂家生产许可证 （如是多媒体公司免费提供应 有相应的协议）。b. 现场交接1保安监控系统应有市公安局技防办验收合格报告。录制时 长应符合要求，主机应配备 UPS 电源。2广播电视系统专业公司验收合格报告（北京

17、歌华公司） 。广 播电视系统终端信号增益应符合行业标准。3. 报警系统应有市公安局技防办验收合格报告。4停车场管理系统的读卡功能及识别功能等技术参数应符合 工程合同的要求。5门禁系统的读卡功能及识别功能应准确、门磁力应牢固， 电脑显示明确，各技术参数应符合工程合同的要求。 6.巡更系统的读卡功能应准确，电脑显示明确，各技术参数 应符合工程合同的要求。7背景音乐系统的背景音乐音质较好失贞小，各技术参数应 符合设备厂家的要求。8触摸屏系统的各技术参数应符合工程合同的要求。9多媒体视频电梯系统的各技术参数应符合工程合同的要求。I无线对讲系统a. 备档资料1. 提供项目无线对讲系统的竣工图（全套） 。

18、2无线对讲系统的产品应有无线委等相关部门的资质证书及 产品合格证。需有无线委审批的频点。提供工程合同。b. 现场交接1无线对讲系统的功能应符合工程合同的要求且无盲区（包 括电梯井道内）。J。语音及综合布线系统a. 备档资料1语音及综合布线系统竣工图（全套） 。2提供语音及综合布线系统相关设备的资质证书及产品合 格证。b. 现场交接1。语音及综合布线系统由电信相关部门验收的验收合格报告。K.楼宇自动控制系统a. 备档资料1楼宇自动控制系统竣工图（全套） 。2楼宇自动控制系统相关设备电动阀、 DDC 控制器、压差 开关、液位控制器、温度传感器、输入模块、输出模块、压 力传感器、水流开关、流量计、电动执行器、变送器、湿度 传感器等产品的合格证书。3提供楼宇自动控制系统工程合同复印件。b. 现场交接1