刍议房地产建设过程中的工程管理

1、最新【精品】范文 参考文献 专业论文刍议房地产建设过程中的工程管理刍议房地产建设过程中的工程管理摘要：随着我国建筑行业领域的迅猛发展，房地产也在逐步发展之中，房地产工程项目是一个复杂而庞大的系统工程，在建设的过程当中，管理人员一定要做好整个项目的全过程管理，以确保工程能够顺利完工。本文主要对房地产工程建设过程中的管理作出分析与探 讨。关键词：工程建设；项目管控：管理中图分类号：K826.16文献标识码：A文章编号：建设前期的工程项目管控1. 投资机会研究和土地竞投一定要在市场调研的基础上进行投资机会的研究，选择投资方 向、投资区域和投资产品，据以编制项目建议书；项目建议书经公司 经营层和董事会

2、决策后，编制土地竞投报告，进行土地竞投，获取土 地使用权证。2. 项目全程策划即为房地产产品从立项到规划、设计、生产、销售和售后服务的 整个全过程策划。贯穿于项目开发的全寿命周期中。 其工作内容与项 目的其他阶段有所交叉，主要包括市场调研、可行性研究报告、产品 定位、市场定位、经济效益分析与营销推广等。3. 项目立项主要工作有市场调研、细分产品类型、确定目标消费群体范围、 进行项目策划和可行性研究，详细测算项目投资，编制、报批可行性 研究报告，获取立项批复等。此阶段许多工作可与项目全程策划工作 结合进行，即全程策划的工作成果可用于进行项目立项审批。全程策划阶段的投资估算内容涵盖项目立项的投资测

3、算内容。4. 规划设计水平质量较高的规划设计是获取高品质房地产产品的重要环节。 本阶段的主要工作有申领规划红线图、规划条件通知书等。根据项目 全程策划内容，通过方案竞赛等方式优选规划设计方案， 通过招标方 式优选设计单位负责设计，最终提供高质量的设计图纸(包括初步设 计、技术设计、施工图设计)。同时，还必须取得建设工程规划许可 证等政府许可证书。二、建设过程的工程项目管控1. 做好招投标、评标工作根据施工总体组织设计要求划分标段，根据项目特点提出对施工 单位的资格要求，发布招标公告。经对参与投标的施工单位资格预审 后，对通过预审的单位发售招标文件。随后接受投标文件，组织评标 小组开标、评标、定

4、标。这一过程中，不能采取最低报价定标的原则， 必须兼顾技术质量与价格，合理平衡技术标与价格标，为保证房地产 产品的品质，对咼层建筑和咼端楼宇必须加大技术标的权重。2. 项目施工的全过程管理施工组织设计是用于指导施工准备阶段及施工全过程的技术、经济文件。一份好的施工组织设计能对人员、机械、材料、法律、环境 等各施工管理因素合理安排、统筹计划，指导项目管理部门有效地利 用人力、物力、财力，以最低资源投入满足工程项目所需及合同要求。工程项目现场管理重点应抓好以下四个方面：(1) 安全管理。安全管理是工程项目现场管理的关键部分。安 全管理的最终目标是确保项目在施工的过程中最大限度地避免危险、 不造成人

5、身伤亡和财产损失事故。“安全第一，预防为主”是安全管 理必须遵守的原则。安全管理必须贯穿于整个施工管理的过程中。 项 目经理是安全生产的第一责任人。 项目施工必须根据 施工现场安全 生产保证体系(DGJ08- 903- 2003 )规范要求建立施工现场安全保 证体系。在开工前编制施工现场安全生产保证计划，并在施工现 场付诸实施。有效地识别、评价施工现场所有施工过程和场所存在的 危险源和环境因素，以求最大限度地预防和减少安全事故发生， 为工 程施工创造良好的条件。(2) 质量管理。质量管理是施工项目现场管理中最重要的一个 部分。在质量管理方面，首先应该把质量管理纳入公司质量管理体系 中，建立完善

6、的现场质量管理体制，强化质量意识，落实质量责任， 强化质量技术管理工作，强化员工的质量责任心，使质量目标落实到 人，并相应建立奖惩机制。其次应严格执行质量验收制度。对工程质 量进行巡回检查、走动管理；对发现的问题必须查明原因、追查责任， 并跟踪检查整改措施落实情况；第三，在全面抓好施工质量的同时， 针对不同阶段的工程特点有针对性地加大管理措施， 严把材料采购和 进场质量验收关，杜绝不合格材料进入现场。（3）进度管理。进度管理是施工项目现场管理中又一个重要的 部分。是施工项目按照合同工期顺利完成的有力保证，是企业信誉、 竞争力、履约能力的重要体现。在进度管理中还要狠抓“两头工期”， 一是加快开工

7、前准备；二是竣工收尾阶段加大管理协调力度， 防止因 各分项工程同时施工可能产生的碰撞和混乱， 使各项工序积极有序地 进行。（4）成本管理。成本管理是施工项目管理中最为重要的一个部 分。在成本管理方面，现场管理人员应该明确责任，降低消耗，提高 工效，把安全、质量、进度、成本四位一体结合起来进行综合管理， 并根据成本管理的目标与劳务施工队伍签订施工合同； 根据施工项目 的实际情况编制降低成本的技术组织措施，力求在保证安全、质量、 工期的前提下最大限度地降低成本。项目主管部门应分期搞好“三算”：开工前预算、阶段结算和内部承包结算和竣工结算。同时要充 分发挥人的积极因素，推行项目经济责任制；编制合理的

8、施工组织设 计并组织实施；加强过程控制，抓好工程的质量成本；做好现场的工 程内容、工程量变更签证工作。3. 项目的竣工与验收重点做好以下几项工作：一是做好工程验收前的相关准备工作。 首先分系统进行设备单机调试；其次在单机运转正常的前提下进行系 统调试；最后进行所有系统联合调试。二是工程竣工验收。由业主管 理部门会同质检部门、安全部门、监理公司、投资单位、使用单位， 参照验收标准、合同要求，对整个工程项目进行系统性的验收，项目 实施单位及现场管理者应对工程项目的实施全过程作出汇总报告，进行“自评”“自测”，并得到上述各部门及接收单位的认定。 三是竣 工资料的集成移交。从合同签订后，施工单位应将设

9、备的运保证明、 合格证、使用说明书、送验报告书、主材证书、验收单、签证单、主 要会议记录等分门别类地根据设备的系统予以汇编、集成，符合归档 要求后正式移交给业主、使用单位、监理公司、投资公司，最后送交 审计部门审核。四是配合审计，取得审定单。至此工程项目的实施业 已完成，移交工作基本结束。4. 质保期内的服务一般工程项目的质保期为1-2年。使用单位的操作人员如受到良 好的培训，能正确使用和维护保养设备，则工程承包单位就能最终把 工程项目完全彻底交给业主，收回质保金。竣工后的工程项目管理在工程项目全过程管理体系中，项目竣工之后尚有市场推广和营 销、物业管理二个阶段。1. 市场推广和营销主要工作内

10、容是：市场推广和营销方案策划、实施，确定合理的 销售策略和销售价格、全面回收项目投资，并实现投资回报；获取商 品房预售许可证和商品房销售许可证等政府许可证书。第一，要编制项目营销策划书，内容包括项目定位、项目定价、 市场推广、销售方案等。第二，要进行总体营销策划。负责部门根据“项目营销策划书” 中有关项目营销的内容和要求、设计文件及规划许可证等前期资料对 项目营销工作进行总体策划。其主要内容有公司形象及楼盘品牌塑造 的思想，确定市场策略和广告策略，制定价格策略和促销策略，组建 项目营销部，明确销售任务，其他与销售有关的事项等。第三，组建项目售楼部。售楼部的资源配置应考虑楼盘销售面积， 销售地点，销售期限等因素合理配置。第四，进行销售过程营销策划。项目售楼部按照项目营销策划的 总体要求，在项目开盘前可进行具体营销策划。包括现场POP布置、售楼书及模型制作，项目整体广告宣传策划、开盘