不动产评价成本法计算题

1、9成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用 12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2,耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。解：（1）求折旧额DD C 1 R tn 1200 60015%123016285.71 元（2 ）至估价时点的折旧总额 Et为EtD t 16285.71 12 195428.52 元或 Et C 1 R 195428.57 元t n（3）建筑物现值V :V=C-E t=600 XI200-195428.52=524571.48 （元）或 V=

2、C1- （1-R） 刈（t+n） = 524571.43 （元）注：公式要写完整；Et的取值必须取195428.52，不可取195428.57。2、 某一房地产，土地总面积2500m2,是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2,现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2,是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。解：（1）求土地价格VlVl=2500 XI000=250 （万元）（2）求建筑物价格Vb建筑物的重置价格

3、C=600（X 1100=660 （万元）V B=C.q=660 X0=528 （万元）（3 ）计算房地产总价 VV= Vl + Vb=250+528=778 （万元）（4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67 （元 /m2）3、 某宗房地产占地 2000m2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿

4、命 5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。解：（1）计算土地现实价格 VlVl5000 20001 8% 3698.26万元408%（2 ）计算建筑物的现实价格 Vb 求建筑物重置价格 CC=1000 X2000 X.0=600 （万元） 求可修复部分折旧 D1D1=5 （万元） 求装修部分折旧 D2D2=30 X.5 -5=15 （万元） 求设备部分折旧 D3D3=50 >2.5 -45=8.33 （万元） 求结构部分折旧 D4D4= （600-5-30-50 ） X2.5 48.5=33.44 （万元） 求

5、折旧总额DD=D 1+D2+D3+D4=61.77 （万元）则 Vb=C-D=600-61.77=538.23 （万元）（3）计算房地产在2003年4月的市场价格 VV=Vl+Vb=98.26+538.23=636.49 （万元）注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为 8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为 2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为1

6、20万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。（2001年试题）解：（1）计算建筑物的重置价格 建造成本：800万元 管理费用：800X3%=24万元 投资利息：（800+24） >60%< （1+6%） 1.5-1+ （ 800+24） 240%2 （1+6%） 0.5-1=54.90 万元 建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元（2）计算建筑物的折旧额 墙壁、地面等损坏的

7、折旧费=18万元 装修部分的折旧费 =200X2/5=80万元 设备部分的折旧费 =110X8/10=88万元 长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110 ） X/50 23=115.34万元 该建筑物的折旧额 =18+80+88+115.34=301.34万元5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为 2年，第一年投入 40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为

8、6%,销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为 5年；设备的重置价格为 100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该 宗房地产现时的价格。（土地资本化率为 8%） （2002年试题）解：（1）运用成本法计算公式：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物折旧（2 ）求土地的重新取得价格因该土地使用权为 40年，已使用了 5年，故要求土地使用权为35年的价格K352000 200040 3535.1 8% 1 8% 1401 8% 1390.94万元（3 ）计算建筑物的重新购建价格： 建安成本=

9、600 （万元） 管理费用=600X3%=18 （万元）(600+18) X50%X ( 1+6%) 0.5-1=33.54 (万元) 投资利息=（600+18） 240%< （1+6%） 1.5-1+ 销售税费=90 （万元） 开发利润=120 （万元）建筑物的重新购建价格 =600+18+33.54+90+120=861.54 （万元）（4）计算建筑物折旧额 门窗、墙面等损坏的折旧额=8 （万元） 装修部分的折旧额 140X1/5 >3=84 （万元） 设备部分的折旧额=100X1/10 >3=30 （万元） 长寿命项目的折旧额 =（861.54-8-140-100 ）

10、X/38 >3=48.44 （万元）（万元）建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44 （万元）（5）该宗房地产的现时价格 =390.94+861.54-170.44=1082.04 （万元）6、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第1年第2年第3年第4年第5年第6年第n年1、土地取得2、工程建设

11、住宅楼建设写字楼建设3、经营住宅楼销售写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1） 该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2,销售税费为销售价格的 6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120元/m（可出租面积占建筑面积的 70%），并且按年租金收入的 30%交纳押金， 出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为 3%，报酬率为10%。（2） 同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2,管理费用为开发成本 的5%。（3） 除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在

12、年度内均匀支出。假 设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4） 目前，此类项目折现率为10%。（5） 为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（2004年）解：（一）第一种解法1、项目总建筑面积1.2 X0000 X.5=30000 （ m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积 15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值 住宅楼价值5000 >5000=7500 （万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：5634.86 万元750031 10% 写字楼价值写字楼租金收入 =12

13、0X15000X70%< （1-20%） X12=1209.6 （万元） 写字楼押金=1209.6 X30%=362.88 （万元）写字楼押金运用年收益 =362.88 X3%=10.89 （万元）有关税费和经营管理费用 =1209.6 X30%=362.88 （万元）租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61 （万元）写字楼价值:写字楼折现到第857.611110%14710 %6370 .29 万元1年末折现值=8478 .8610 % 38478 .86 万元 项目总价值折现值 =5634.86+6370.29=12005.15 （万元）（3）项目开发成本、管

14、理费用及其折现值住宅楼部分=1800X15000X （1+5% ） =2835 （万元）写字楼部分=2800X15000X （1+5% ） =4410 （万元）28350 .50 .50 . 51 . 51 10 %110 %写字楼开发成本及管理费用折现值：住宅楼开发成本及管理费折现值2580.13 万元44100.50.510 % 1.510 % 2.53648 .76 万元项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89 （万元）（4）住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：7500 X%=450 （万元）住宅楼销售税费折现值：450310% 3338.09万元（

15、5）所能支付的最高土地价格总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用13%12005. 15338 .096228.8913%5279.78万元（原6412.50万元）2、第二种解法（1 ）项目总建筑面积1.2 X0000 X.5=30000 （ m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积 =15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值 住宅楼价值5000 X5000=7500 （万元） 写字楼价值写字楼租金收入 =120X15000X70%< （1-20%） X12=1209.6 （万元） 写字楼押金=1209.6 X30%=362.88 （万元）写字楼押金运用年收

16、益 =362.88 X3%=10.89 （万元）有关税费和经营管理费用 =1209.6 X30%=362.88 （万元）租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61 （万元）写字楼价值：857.6110%471 10%8478.86 万元 项目总价值折现值 =7500+8478.86=15978.86 （万元）（3）项目开发成本、管理费用及折现值住宅楼部分=1800X15000X （1+5%） =2835 （万元）写字楼部分=2800X15000X （1+5% ） =4410 （万元）住宅楼开发成本及管理费折现值2 51 528350.5110% .0.51 10% .34

17、34.25 万元写字楼开发成本及管理费用折现值：150 544100.5110% .0.51 10% .4856.51 万元项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.5仁8290.76 （万元）（4）住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：7500 >6%=450 （万元）（5）所能支付的最高土地价格4年末地价=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理）=（15978.86-450-8290.76 ） =7238.10 （万元）贴现:7238.11 10% 35438.09 万元5438 09地价款=5279.70万元13%7、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效

18、经过年数为 8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为 2年，假定第1年投入建造成本的 60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为120万元，平 均寿命为10年，已使用8年。假设残置率均为零，试计算该建筑物的 折旧总额。解：先计算建筑物的重置价格包括：1 ）建造成本=800 （万元）2 ）管理费用=800 X3%=24 （万元）3） 投资利息=（800+24 ） X60%X （1+6% ） 1.5-1+ （