房地产公司经营计划与目标策略资料

1、房地产公司经营计划与目标策略资料【最新资料，WORD档，可编辑修改】二。五年经营目标与经营计划一、概述：为了适应房地产市场竞争之激烈环境，重庆东方房地产开发有限公司（以下简称 “东方地产”） 在 2005 年应充分把握市场机会、快速拓展项目开发业务，同时也需要进一步提升公司管理水平，加大管理规范化力度，倡导职业心态，培养职业经理阶层，提高各项工作的专业化水准。2005年，在东方地产内将推行信息资源共享，提倡信息“中性”概念，以信息的扁平化和信息工作的规范化来提高管理透明度。2005 年，东方地产还要建立具有强适应性的东方地产企业文化。东方地产在2005年将致力于授权团队走向成功。企业需要员工的

2、责任心和信心，员工只有感到企业重视、尊敬和信赖他们，感到自己是企业中的一员，才会有信心和责任感。加强团队建设，在职员间建立起支持、激励及巩固的关系，接纳每个成员扮演不同的角色，分工合作，正视每一位员工的贡献，我们信任和尊敬每一位员工并不断致力于营造一个良好的工作环境，让每一个人都能贡献自己的聪明才智。同时东方地产要更有效地整合公司的各项资源，以适应极具颠覆性的二十一世纪经营环境。善待员工、善待顾客、善待合作伙伴。坚持规范化管理，保持可持续发展的竞争优势将是我们东方地产未来发展坚持的目标，2005 年将是我们的“管理提升年”。 2005 年我们的经营目标是：1.1 、规模目标2005 年开工面积

3、34 万平方米，竣工面积18 万平方米（部分为结构完成），实现销售收入50281 万元， “东方美地”可入伙户数： 520 户。1.2 、利润目标净利润： 5082 万元。1.3 、经营管理目标建立管理流程化和制度化体系平台；建立一支稳定的高素质的员工队伍；初步建立企业品牌形象。二、经营基础东方地产成立于1999 年 9 月 15 日，是重庆东银实业（集团）有限公司的子公司。目前，公司下设总经理办公室、工程管理部、人力资源部、财务管理部、规划设计部、销售策划部、项目开发部、材料设备管理部、合同预算部等9 个职能（业务）部门。截至 2004 年 12 月 31 日，公司实现住宅销售14200平方

4、米，实现销售收入3897 万元，净利润769.74 万元。其中“东方美地”销售 10718平方米，实现销售收入3267.88 万元； “南城花园”销售 3482平方米，实现销售收入629.18万元。截至 2004 年 12 月 31 日公司资产总额43689万元，资产负债率56.7。截止 2004 年 12 月 31 日公司有职工69 人（不含物业管理公司），其中具有高级技术职称的3 人、 中级技术职称的21 人， 平均年龄32 岁， 具有大专及以上学历 59 人，其中具有硕士及以上学历2 人。 （含物业管理公司110 人。 ）三、经营方针坚持诚实与正直、信守承诺的原则；不断追求企业利润的稳步

5、增长，以支持企业长远发展；追求与合作方的双赢，以更好地满足客户需要。四、 2005 年度经营目标4.1 销售目标50281万元净利润目标5082万元4.2 各项目的销售目标分配如下：4.2.1 “东方美地”销售收入：38881万元销售面积：90850平方米，平均销售单价：4110元/平方米；销售收入：37341 万元车库销售：220个，销售单价：70000元/个，销售收入：1540万元4.2.2 “农业园”销售收入：11400万元销售面积：32571平方米，平均销售单价：3500元/平方米。五、2005年度项目经营计划5.1 东方美地项目5.1.1 技术经济指标总用地面积：232亩、总建筑面积

6、：21万平方米（一期工程98828.11平方 米，二期工程112407.56平方米）、容积率：1.4。项目的经济指标如下表：厅P项目数值单位1项目总投资57588.12万元1.11开发成本52188.77万元1.2开发费用5399.35万元3总建筑回积单方成本2726.25元/平方米4可售建筑面积单方成本2777.58P元/平方米5项目总收入84191.94万元5.1住宅销售收入69267.98万元5.21商业销售收入7745.40万元5.3车库销售收入7178.56万元6 1流转税税金5725.05万元7利润总额20878.77万元8企业所得税6889.99万元9 1净利润13988.78万

7、元10投资报酬率36.26%11投资净利率24.29%12 销售净利率16.62%13内含报酬率32.51%5.1.2 进度实施计划2005年开工面积：11万平方米；竣工面积：10万平方米（部分结构）；一期交房时间：2005年8月28日、2005年10月28日；二期全部设计图纸：2005年4月30日前完成；二期施工：2005年4月（西区）、2005年8月（东区）；一期二组团开盘：2005年5月；二期开盘：2005年10月。5.1.3 投资计划2005年东方美地项目预计投资23934万元。其中土地费用：2950万元，前 期工程费：1751万元，建筑安装园林工程：15093万元，工程建设其他费用1

8、5 万元，预备费：1004万元，管理费用：520万元，销售费用：1701万元，财务 费用：900万元。5.1.4 资金筹措计划外部融资：6000万元，销售收入再投入：16000万元，项目的资本金投入： 1934万元。5.2 农业园项目5.2.1 项目技术经济指标总用地面积（红线面积）：493亩、总建筑面积：44万平方米、容积率：1.3。项目的经济指标如下表:厅P项目数值单位1P 项目总投资102974.11万元1.1开发成本92547.93万元1.2开发费用10426.18万元3总建筑回积单方成本2340.32元/平方米4r可售建筑面积单方成本2469.40元/平方米5项目总收入142812.

9、00万元5.1; 住宅销售收入115500.00万元5.2商业销售收入12000.00万元5.3车库销售收入15312.00万元6r 流转税税金9711.22万元7利润总额30126.67万元8企业所得税9941.80万元9净利润20184.87万元10投资报酬率29.26%11投资净利率19.60%12销售净利率14.13%13内含报酬率12.20%5. 2. 2进度实施计划（一期）2005年开工面积：8万平方米，竣工面积：4万平方米（结构）；概念规划：2005年2月14日（3月18日前调整概念规划，确定建设规模）；项目定位报告：2005年2月20日；商业、首期住宅和售楼部的报建方案：200

10、5年3月18日；控规通过：2005年3月18日；方案通过：2005年4月19日；初步设计完成：2005年4月22日；初步设计通过：2005年5月15日；一期平场图：2005年4月15日；一期基础图：2005年5月13日；一期施工：2005年5月；规划许可证：2005年6月6日；施工许可证：2005年6月14日；销售大厅开放：2005年5月；一期开盘：2005年10月。1.2.3 投资计划2005年农业园项目预计投资32365万元。其中土地费用：16100万元，前 期工程费：1566万元，建筑安装园林工程：11138万元，工程建设其他费用11 万元，预备费：1154万元，管理费用：925万元，销

11、售费用：871万元，财务 费用：600万元。1.2.4 资金筹措计划外部融资：16000万元，项目资本金投入：11000万元，预售收入再投入： 5365万元。5. 3东方大街：6. 3. 1项目技术经济指标项目总用地面积：188亩，总建筑面积：359743平方米，容积率4.13.项 目的经济指标如下：厅P项目数值单位1厂 项目总投资113309万元1.1开发成本106317万元1.2开铝J用6992万元3总建筑回积单方成本3149元/平方米4厂 项目总收入213924万元4.1销售收入90678万元4.2.租赁收入（预计10年）123246万元5全部净利润57398万元其中：销售部分11150

12、万元租赁部分46248万元6全部投资报酬率|其中：销售部分27.26%|租赁部分161%7厂全部投资净利率其中：销售部分18.26%厂租赁部分114%8销售、租赁收入净利率;其中：销售部分13.38%租赁部分46.8%假设租赁部分在2019年2043年的25年中，每年保持租赁收入在12696 万元，净利润在5680万元的水平上，以8%的资产净收益率进行计算，在2019 年租赁物业价值为60639.25万元。5. 3. 2进度实施计划2005年开工面积10万平方米；竣工面积4万平方米（结构）；一期施工：2005年7月；销售大厅开放：2006年1月一期开盘：2006年3月5. 3. 3投资计划20

13、05年东方大街项目预计投资：11907万元。其中土地费用：5607万元（其 中拆迁费用：3000万元），工程建设费用：6000万元，其他费用：300万元。5.3.4资金筹措计划由于东方大街项目2005年无销售收入，投资需要的资金由外部融资 8000 万元和项目的资本金3907万元解决。5. 4雅迪项目：5. 4. 1项目技术经济指标总用地面积40亩、总建筑面积：10.5万平方米、容积率：3.5。项目的经 济指标如下表：序号项目数值单位1总用地面积40亩2总建筑面积105000平方米3容积率3.54可售建筑面积95500平方米5项目总投资20497.93力兀5.1开发成本18799.44力兀5.

14、2开发费用1698.49力兀5.3总建筑面积单方成本1952.18元/平方米5.4可售建筑面积单方成本2146.38元/平方米6项目总收入26850.00力兀6.1住宅销售收入18750.00力兀6.2商业销售收入6000.00力兀6.3车库销售收入2100.00力兀7流转税税金1825.80力兀8利润总额4526.27力兀9企业所得税1493.67力兀10净利润3032.60力兀11投资报酬率22.08%12投资净利率14.79%13销售净利率11.29%14全投资税后内含报酬率21.65%5. 4. 2进度实施计划 2005年开工面积5万平方米；概念规划：2005年5月项目定位报告：200

15、5年4月;控规通过：2005年4月；方案通过：2005年7月；初步设计完成：2005年8月;初步设计通过：2005年8月;施工图纸设计：2005年9月;施工：2005年10月；销售大厅开放：2006年1月;开盘：2006年3月。5 4 3 投资计划2005年雅迪项目预计投资4932万元，其中：土地费用：960万元，前期工程费：772万元，工程费用：3100万元，其他费用：100万元。5.4.4 资金筹措计划由于雅迪项目2005年无销售收入，投资需要的资金由外部融资3432万元和项目的资本金1500 万元解决。2005 年四个各项目的投资合计为：73138 万元， 各项目须从外部融资合计为： 3

16、3432万元。加上新增土地储备400亩的预计支出8000万元和对绿地东方的投资2250万元，公司2005年需要外部融资43682万元。六 . 项目管理目标6 1 项目月度计划执行率：85%6 2 客户满意度：90%（客户满意度可通过销售现场调查或委托中介公司对客户跟踪调查）。七、业务拓展6.1 土地储备总量储备土地资源，是公司可持续发展的一项重要业务。目前公司除了“东方大街” 188 亩、 “东方美地”232 亩、“农业园”490 亩和“雅迪项目”40 亩可开发外，北碚项目由于目前存在诸多不确定因素，故暂不考虑该项目。2006 年公司的销售目标为10 亿， 而现有项目在2006 年预计可实现的

17、销售收入为 6 亿，按照公司目前项目发展状况，需要在2006 年有新项目能实现4亿的销售额才能达到2006 年的销售目标，故2005年应着手储备相对成熟，能开发的土地资源，计划 400 亩。储备量分布：主城区内约150 亩，近郊250 亩。2007年公司的销售目标为15亿，同时我们还将准备到新的城市开展业务。为此，2005 年公司将同时进行四个项目的运作，2006 年将实现六个项目的运作，而到 2007 年要实现跨地区运作，这就要求公司在2005 年对国内市场作充分的市场调查和分析，在此基础上拟定部分候选区域后再展开充分的调研，进行对比和科学、客观的分析，拟定跨区域运作计划。6.2 保障措施（

18、 1）外部融资和项目资本金保证（ 2）专门的小组负责土地储备；（ 3）建立一套土地储备评判标准；（ 4）积极寻找可储备的土地资源；（ 5）建立外区域市场调查小组和制定调查内容。八、企业管理及品牌塑造8.1 企业管理加强和完善职工委员会的职责和功能；简化管理流程，提高工作效率；强化有效沟通；提高个人执行力，主动发现问题，主动解决问题；充分授权，有效监督；进一步加大部门经理的职、权、利；完善各级人员绩效考核，严格执行奖惩措施等。8.2 品牌塑造2005 年是东方地产品牌建设最实质性的一年！品牌应该成为东方地产的一面旗帜，是东方永续经营的前提，也是东方地产经营的结果。2005 年的品牌策略：1) 精细化的产品创新策略精：是指我们东方地产必须树立精品意识，这也是东方地产创建品牌的精髓。细：是指我们东方地产必须做好每一个细节，是我们追求完美品质的最高境界。我们必须在我们涉足房地产市场之初就始终坚持“精细化”的产品创新策略