浅谈本地品质楼盘规划设计取向

1、浅谈本地品质楼盘规划设计取向重庆春风地产有限公司  胡书源改革开发以来，我国经济建设飞速发展，每年GDP均保持两位数以上增长速度，创造了全世界经济发展奇迹。经济高速增长带动了整个中华民族向小康生活飞奔，于是康居生活出现巨大市场需求，房地产行业在中华大地红红火火，方兴未艾。我们重庆作为新兴直辖市，人口达3100万以上，人口规模居全国各大城市之首，住房需求巨大，因此顺理成章，重庆房地产开发规模也位居全国前列。重庆的房地产人以自强不息精神,以负责任的城市运营商姿态，为市民创+造出一个又一个的精品楼盘，极大改善了我市人居条件，改变了人们的生活，为城市建设做出了巨大贡献。但我们不得不看到，重庆

2、作为一个情况非常特殊的直辖市，人口城市化率为46.7%（2007年数据），还有50%以上人口是农村人口，而重庆2012年目标是城市化率达到55%，再加上党中央“314”战略发展规划实现后重庆的城市化率要超过70%，因此重庆在十数年内房地产刚性需求都是巨大的，这给重庆房地产市场注入了前所未有活力。再加上重庆近期经济发展利好消息不断，“城乡综合配套经济统筹”已经生效，“第三新区”概念近在咫尺，沿海经济战略转移重庆也将成为大赢家等等。诸多利好消息成为重庆房地产发展的催化剂，这注定让重庆房地产发展长期繁荣。正是共同看到了这一点，越来越多巨额投资进入重庆房地产业，外地产大鳄闻风而来，也不断涌入重庆，这导

3、致了重庆房地产竞争的白热化。如何在这样激烈竞争中脱颖而出，笔者认为房地产企业应该向开发品质楼盘发展，而开发品质楼盘，首先需要我们在规划设计上打造成高品甚至精品楼盘，然后再进行后续建设过程品质把控，最终为社会贡献楼盘精品，企业若能做到这一点就能立足于激烈的房地产竞争市场，又能为城市建设作出实实在在贡献。以下试图从规划设计角度进行粗浅探讨，谈谈品质楼盘规划设计方向。一、关于建筑密度诚然，低容积率低密度住宅是人人都想往的，是居住的终极理想，但我们应该从整个城市发展水平及发展阶段来看问题。土地是稀缺品，而重庆多是高差大、坡度陡之山地地形，可建用地面积比例相当低，而我市人口众多，土地稀缺问题更是突出。要

4、解决这么多人口居住问题，在目前阶段强调低密度低容积率进行居住区开发及城市建设是极不现实的。为了最有效利用城市土地，提高居住区的容积率是城市规划的唯一可行选择，也就是说，城市土地的高容积率是目前阶段我市城市建设的必然。我市发展与建设要在不大量占用土地情况下同时达到解决人口容量及保证人们居住品质的双重目标，是否有解决途径？什么才是最佳途径？笔者认为最有效途径就是居住区规划向高容积率低密度发展，也就是向高层建筑发展。理由分述如下：1重庆地基情况非常理想，大多数地块基岩埋深较浅，建筑基础造价所占比例较低，这无论在地质条件还是在工程造价上都为重庆发展高层建筑提供了有利条件。2其次发展高层建筑能够最大限度

5、降低楼盘建筑密度，因此可使得楼盘节约出较大用地空间营造生态宜居环景氛围，如可以加大绿地面积、适当设置生活休闲广场、营造小区景观档次等等，以此保证能够人们的居住舒适度。3高容积率低密度规划方式能够给建筑设计师提供较大自由创作空间，使得多种多样的规划设计风格称为可能，如大中庭景观大围合式、较大景观绿地半围合式、可按不同物业档次或景观特点的组团式、照顾景观均好性分散布置式等等。如此保证了各楼盘规划风格的独特性，体现出城市建设的丰富多彩及活力。4从节能设计角度，高容积率低密度楼盘因其疏朗的规划布局，更能保证良好的通风效果，如此降低建筑物能耗，做到从规划层面就有利于节能目标的实现。5高层建筑在功能使用上

6、也是高效益的，如各种功能管网及功能设备都能取得最大化使用率。这当然保证了工程建安综合成本的经济效益。6高层建筑尤其是一类高层虽然单栋居住户数较多，但通过保证功能管网容量、适当增加电梯数量及提高电梯运行高速（如保证2.5m/s以上的电梯速度），仍然能够保证能够单栋居民居住舒适度。相比之下，高容积率高密度的建筑规划，虽然使得楼房层数得到了降低，这样的规划却大幅度增加了建筑密度，而这会严重降低楼盘的居住品质。如建筑师规划设计的主要精力不再是规划创意，而是变成了为布置下所有的楼栋数量而绞尽脑汁，解决日照及规划间距，大部分楼盘只能布置成行列式；也不再有供人们徜徉散步深呼吸晨练的大规模大气疏朗的中庭园林及

7、修长的步行道，而是变成了小气的门前屋后几株小草几棵矮树；管网及检查井的数量成倍增加，小区里到处都是井盖。要知道，人们对居住生活感受就是“距离才是美”。二、关于总体规划一个楼盘，总体规划上的好与坏，直接影响到小区整体居住质量，如物业分区是否清晰，交通流线是否合理，功能配置于分布是否合理与人性化等等。以下就小区配套及人车分流问题浅谈观点。1交通组织笔者认为，居住小区交通组织是否合理，应该以是否方便居民生活为评判标准。前些年，楼盘规模一般较小，几十亩土地十几万方楼盘就算是大盘了。当时人们注意到，小区如能做到人车分流则能消除人车混行带来的危险，同时还可降低小区噪声，保证小区居住生活的安宁，所以规划上的

8、人车分流流行起来。但为了降低成本，很多楼盘在设计上并未将地下车库与楼栋连接起来，而是先通过地库到地面的人行出入口上到地面后再进入楼栋，这也一定程度降低了使用的便利性，从而降低了居住品质。大家应该知道，方便就是品质。随着我市房地产业的迅速发展，大盘不断涌现。现在上百亩土地已不算大，几百亩上千亩楼盘才称得上大盘。对这样的大盘，如再片面强调人车分流已不再适合。因重庆很多地块的竖向非常复杂，大盘设计成相互连通的大型地下车库非常困难，常见的是多处地下车库相互独立，入口独立设置，若强调人车截然分流，则势必导致一个楼盘必须设置很多对外出入口，这会大大增加物业管理难度与管理费用。再者，人们购买车位也无规律可循

9、，因此能够买到离自己楼栋较近的车位就算是幸运的了，运气不好的话要走很长的路才能达到自己购买的车位，这会给全家人出行带来不便。笔者认为，大规模楼盘不应片面强调人车分流，而应结合项目情况做到适度的人车分流即可。在交通组织上，小区内主干道必须设置人行道，如此即能保证人性安全。现在家用轿车发动机声音都很小，几乎可以忽略车行噪声干扰问题。车辆进入小区后，家人在楼栋后前下车，车辆再分车库而入，这样既方便了居住出行方便又减少了小区对外出入口数量，在几方面都有利。 2车位配置按重庆市建设项目配建停车位标准细则（渝规发2006168号）规定，位于重庆主城二区的居住建筑每100建筑面积须配置一个停车位。现在城市居

10、民生活逐渐富裕起来，购买家用轿车家庭越来越多，所以这样的停车位规定也算合理，但实际上这样的配置标准在开发商一方规划难度较大，往往挖通了地下座车库都很难达到这样的标准。按重庆市城市规划管理技术规定第十七条规定：新建、改建、扩建的建筑必须按规定设置停车位。其中，地面停车位应不少于总停车位的10%。虽然有这条规定，很多楼盘在规划报建时在报建文件中也设置了地面停车位，而实际上交付业主使用后不允许小区业主在地面停车，开发商出发点很简单，其是为了销售地下停车位。这种现状造成了很多小区业主与物管公司之间的尖锐矛盾，而政府对这方面的管理是缺位的。实践按表明，很多楼盘车位仅仅以成本价销售，也就是说，规划车位对开

11、发商而言基本上是没什么收益上。基于这种现实，开发上很不情愿让车库冒出地面占用条件容积率。为解决这样的矛盾，笔者建议首先可考虑采用立体车库，以提高车库面积利用率，再就是建议调整容积率计算方式，如功能性建筑面积（车库）等是否可以不占用条件容积率？如此可鼓励开发商的自觉自愿地满足功能配套设置要求。3商业配套一个成规模楼盘（以20万方为例），应该考虑功能分区相对集中的中型以上商业配套，而不应仅仅规划一些临街小门面，而是应该考虑设置一定规模超市。居住区的商业配套规模直接影响到居民生活便利程度，而现代城市居民越来越多选择到超市购物，大规模农贸市场逐渐淡出，即便是以前成规模的农贸市场也大部分超市化了，因此大

12、型楼盘的商业配套首先应该考虑超市配套，在辅助一些生活便利店，专业店。如此保证了居住区的生活品质，当然能带动楼盘的整体升值与全面销售，实现开发商、社会与本小区居民多赢局面。4教育配套按国标城市居住区规划设计规范（GB 5018093）规定，居住区规划应进行教育配套。我们应该从什么角度来理解这条规定？在居住区规划中如何能做到科学合理从而落实“科学发展观”？笔者认为，教育配套规划应该放到一个大范围来（至少是一个片区）考虑，而不应仅局限于一个楼盘。现在的现状时，楼盘只要成一定规模，就势必配置幼儿园、小学、中学，就差配置中专大学了。我们重庆本地教育有一个习惯，那就是择校，并不是居住区配置了学校（比如小学

13、、中学）就能招生，更难谈得上招生满员。如此导致了很多楼盘配套学校闲置，大量本该是学校的物业实际上移作他用，造成了投资的巨大浪费。笔者认为，政府在教育配套规划上应该付起责任来，进行以（行政）片区为单位的教育配套规划，开发商通过缴纳教育配套费负起教育责任。与其全民办烂学，不如集中资金办好学。如此，既能保证开发商投资效益，又能保证办学质量及教育质量。三、关于景观设计房地产开发之初，人们对楼盘品质认识还比较粗浅，楼盘开发往往也不进行专业景观设计。随着房地产发展进步，人们逐渐意识到居住环境重要性，人们从单一重视楼栋户型发展到首先注重居住环境再进一步看楼栋户型，这样选择住房能从整体上确保了居住品质。这当然

14、是居住文化的一种进步，开发商也首先意识到这一点，因此他们更加注重楼盘环境景观打造，不惜重金请来国内甚至国际著名的景观设计师，整体打造楼盘品质，这极大带动了房地产品质提升，也进一步扩大了市场需求。但作为开发商来说，如何把握景观尺度、比例与风格呢？1景观尺度重庆人喜欢大气景观中庭，这是本地一个主流居住文化，因此，楼盘规划应尽可能向这个方向努力，尽可能规划出中央景观，体现出居住区的景观中心、活动中心、休闲中心、邻里交流中心，让居民充分享受居住的和谐与惬意。大尺度景观给人以大气感觉，打开大合的景观设计能体现出生活的变幻与韵致。2景观比例另外，从环境景观比例上来讲，笔者提倡应尽可能加大软景比例，尽可能降

15、低硬景比例，仅重要及必要的节点设置适当比例硬景就足够了。软景体现了生态、自然、活力与休闲，这更适合自由自在的居住氛围，当然，软景必须注意植被品种搭配，应注重选择充满活力的本地乔灌木，适当配以能在本地存活的异地植被，这样将会取得理想效果。另外，人们总喜欢四季分明的感觉，因此笔者建议软景设计应考虑四季常绿植物与每年落叶乔灌木相结合。还有，植被色彩自然变换也是一种充满诗意的感觉，比如很多人都喜欢秋天的红叶。硬景则代表了生硬、冰冷、无生机、不具活力等特点，硬景太多了和居住区文化及情调不符。硬景应注重其功能性，如休闲座椅设置、小广场设置、景观步行道设置等等。从工程造价上讲，具备档次的硬景造价要远高于软景

16、造价。因此采用大比例软景小比例硬景既能取得良好效果又能合理降低工程造价，合乐而不为呢？3景观风格笔者认为，景观设计风格并不一定与楼栋建筑风格保持一致，也没有必要完全保持一致，如现代风格的楼盘完全可配置欧式风格景观。举例来说，不管楼栋建筑是什么风格，疏林草地的感觉永远是人们的最爱。不过，景观设计本身应成系统，应有机协调、应自圆其说，应是一个完美的故事。4景观可达性一个优秀的景观设计，一个品质楼盘的景观打造，不应仅仅满足于景观具备足够观赏性，同时应具备充分的可达性。九寨沟的风景很美，但因其属于自然保护区，绝大部分景观只能观赏，无法触摸与把玩，这不能不说是一种遗憾。居住区就不同了，我们可以设计出既能

17、观赏又能感受的景观，如采用可踏草坪、循环景观水体等等。让人们绿草青青可惬意仰卧其上，绿树成荫可尽情游戏期间，溪水潺潺可忘我嬉戏其中，只有这样的景观才是完美的景观，也才能充分让人们体会到生活之美。四、关于建筑风格一个楼盘的建筑风格是开发商非常关心的，这也是可以理解的。这是因为，如果把楼盘比作商品的话，建筑风格就是这个商品的包装，诸如欧陆风格、现代风格、东南亚风格、中式风格等等，不一而足。这些风格造就了楼盘的不同外在特性，丰富了产品形态与个性。但，建筑风格真有这么重要吗？我们如何恰当把握建筑风格？1建筑风格其实，建筑风格仅仅是楼盘表现的一个部分，这和普通商品包装不一样。整个楼盘是一个大系统，各方面

18、都能对楼盘的形象加以表达，如建筑风格、建筑形态、环境景观、交通流线等等。整体楼盘的品种是需要从各方面加以精心打造的，不能偏执。笔者认为，与其追求建筑风格的精细化，不如花更多精力追求楼盘整体规划与产品内在功能上的最优化。因为，我们应该把功能放到第一位，先功能后表现。建筑风格应服从建筑功能，如因日照关系，重庆人喜欢采光，喜欢大开窗大玻璃，有些建筑风格限于只能小开窗，在我们这个地盘就显得勉强。适合的才是最好的。笔者认为，即便是楼盘采用异域建筑风格，我们也不应该照搬，甚至追求原汁原味并且精细化，我们应该结合本地居住文化进行微调与改良，檐口可以做简单一点，线条可以做清爽一点，窗子可以做大一点，应追求神似

19、，不宜追求100%形似。有些建筑已没办法追求风格形似，如西班牙、托斯卡纳风格，人家本来就极少采用百米高层托斯卡纳建筑，你到哪里原汁原味呀？2建筑外立面现在有一种趋势，就是采用简洁清爽外立面。对此笔者完全赞同，因为现代社会，人们逐渐接受了越简单越美的观点。但现在有一种提法或理念值得注意，就是将住宅外立面公建化。对这种提法，目前市场上也有一些尝试，如重庆本地某著名开发商一个楼盘就采用了这种理念。笔者认为这种尝试是失败的，这完全是一种误导。住宅就是住宅，为什么要搞成公建化外立面呢？就好比你本来卖的是月饼，但包装给人的感觉是你在卖腊肉！表里不符嘛。住宅公建化最大的不合理就是在很大程度上牺牲了住宅功能，

20、本该设置阳台的却把它封闭起来，本该建筑平面与立面有进退的却把它拉直了拉平了，这样做牺牲了很多很多，对此，市场是最好的检验。五、关于建筑节能材料现在，国家把建筑节能提高到一个前所未有的高度，这是十分正确的。地球资源有限，总得给子孙后代留下足够的资源与发展空间。然而，重庆市开始执行的65%的节能指标是相当不容易实现的。重庆人喜欢打开窗，开窗面太大非常不利于节能。另外住宅本身因功能特点导致体型系数较大，这也不利于节能目标的实现。如何解决这样的难题呢？除了从楼盘整体规划角度我们应采用最有利于建筑节能的规划方案外，采用先进的建筑材料、建筑部品、装饰部品、装饰材料是最有效途径。笔者认为首先应发展墙体节能材

21、料。现在有很多外墙内外保温等装饰材料，确很少有性能先进的墙体节能材料。内外装饰保温节能材料目前倒是不少，什么聚苯颗粒保温砂浆、挤塑板等等。这些材料应用中的一个技术难题是位于其外层的外墙装饰材料技术方案成熟度低、施工技术难度高，施工质量稍有不慎就会造成外墙砖脱落等质量安全事故。至于墙体节能材料，据笔者所知，市场上最近出现了一种所谓27孔的页岩空心砖，这种材料据测试报告说节能性能较好，但因其壁厚太薄，这首先很难满足使用功能要求（如内外装饰经常需要在墙上打膨胀螺栓），再加上施工质量稍不注意就会导致墙体进水四处游走（孔洞率太高）的巨大风险。因此，发展高性能墙体材料是一个难题，但这却是解决建筑节能问题的

22、最有效方式和主要发展方向。为了达到节能目的，尤其是在我们重庆，应提倡采用浅色系的外立面装饰材料，吸热少，反射高，最有利于节能。另外一些建筑部品也应审慎选择。窗体材料若采用铝合金断热型材则造价抬高，不如采用市面上最好的塑钢型材来得造价低、实用、节能。活动遮阳等也可结合重庆特点适度考虑采用。空调位设置应充分考虑室外机通风条件，像三面都是死墙的做法经常导致室外机死机，早应该摒弃。六、关于外立面材料有多品种多色系的材料可用于建筑外立面，这造就了建筑外立面的形形色色、多姿多彩，丰富了城市视线。但说到重庆楼盘开发中的绝对主力业态-住宅，则外立面装饰材料采用较多的还是两种-外墙饰面砖及外墙涂料。重庆市建委在

23、2006年发布的建设领域限制、禁止使用落后技术第三号通告中规定：20层以上或高度60m以上的临街、有行人通行或人流聚集的建筑外墙禁止使用外墙面砖。以上规定代表了外墙饰面材料的一个发展趋势，然而，重庆市是历史悠久的工业城市，直到前些年，酸雨都特别严重。近年来，随着部分工业企业外迁出主城区，重庆的天空变得好多了。虽然如此，重庆的酸雨仍然不容忽视。早些年使用外墙涂料的建筑，现在看上去已经脏旧得不成样子，墙面污染、流挂现象严重，极大影响了城市形象。形成鲜明对比的是，采用外墙陶瓷面砖的建筑，虽也经历了数年酸雨考验但仍然历久如新。因此笔者认为，在重庆本地不宜立即取消外墙面砖，而应该随着空气质量的好转，逐渐

24、转变主流外装材料。至于安全问题，只要把握好施工质量，外墙面砖正常情况下是不会脱落的。 七、关于智能化配套现在整个世界已经步入信息化社会，未来更是以信息化生存时代，因此，一个新型大型居住区应该完善智能化功能配套，如安防系统、通讯网络系统、闭路语音系统、智能物业管理系统等等。以方便居民使用，并给居民留足面向未来的发展空间，而不应该主观上拒绝可能的配套。八、关于居住文化重庆的居住文化具有很浓的地方特色，这也是因应地理地形特点及气候条件的客观选择。如重庆人不拒绝高层建筑，喜欢围合式大中庭，喜欢组团式建筑布局；重庆人不太讲究朝向但喜欢通透采光等等。外地开发商来重庆首先必须了解重庆的居住文化，如果企图主观

25、地想把外地适用的居住文化带入重庆，那肯定遭遇失败。这在重庆市场已经有明显的例子与教训，如某来自北方的外地著名开发商前几年所开发的一个楼盘，完全照北方规划设计方式开发产品，其结果是市场不认同。但，不可否认，外地尤其是沿海（沪、广、深等地）也有先进的居住文化和规划设计理念，对这些文化，重庆人也不应一概否认。其实，重庆的房地产开发很多都是借鉴了沿海的领先理念，这当然不是简单抄袭，而是与本地文化进行良好结合，并积极引导市场，于是他们取得了相当大成功。这是值得我们借鉴的。九、关于设计单位选择随着重庆本地房地产业的迅速发展与繁荣，整个产业竞争越来越激烈，房地产产品更新换代速度越来越快。房地产开发公司要保证

26、自己的产品迎合市场潮流，满足市场需要，其策划及研发设计工作质量有着举足轻重的决定作用，而在公司对新项目的策划成熟后，选择一家最合适的设计单位则成为对产品研发设计工作成败的关键措施。在重庆本地设计市场，从笔者观点出发，按国内或国际化程度划分有四种类型设计单位：纯国际设计师事务所、国内国际相结合的设计公司、沿海与本地结合的设计公司、纯本地设计公司等。以下对诸类型设计单位及时事宜性予以分析。     1纯国际设计师事务所纯粹的国外设计师事务所哪怕是非常著名的国外设计师事务所，限于其所处环境及经济发展水平，他们在从事大规模商业建筑、商务建筑、休闲、酒店类建筑或大规模单体建筑等方面表现出很强优势，在从事小规模商业、商务群体建筑以及小规模居住建筑规划设计方面也能表现出其先进理念与独特之处。然而，对于国内少则十几万方多则几十万方甚至超过百万方的大规模乃至超大规模楼盘规划设计，这些国外设计师则显得力不从心。这样的楼盘往往一个楼盘比他们生活的整个城镇都大，因