小产权房问题

1、小产权房买卖纠纷案例一：户口迁移问题 独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口， 但其父母的户口仍在老家。 如今父 母先后过世， 在老家留有 2 套小产权房。 刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠， 相关负责 人表示刘某已不是该村村民，没有权利出卖该房屋。解析： 根据相关条例， 刘某父母的房屋符合遗产的范围， 刘某作为父母的法定继承人当然拥 有该房屋的继承权。 但是在继承后的实际操作中， 刘某由于不具有该村集体户口， 存在无法 办理房屋过户的问题，建议其将房屋出让给该村的其它村集体成员。小产权房买卖纠纷案例二：办理按揭问题 因为开发商承诺某小产权房项目很快就可以办理房产证， 小李考虑到价

2、格便宜便签下内部协 议。孰料相关手续办理一拖再拖、 办证时间遥遥无期， 办不了按揭的小李只有借钱交了房款。 另外小李的妻子已怀孕，由于落不了户，孩子将来的上学问题等等均受到影响。解析： 小产权房面临的政策风险很大， 目前国家对小产权房的禁令不断， 目前办证的两个重 要环节，即政府批复和开发商缴齐土地出让金， 符合这两个条件者少之又少， 开发商的宣传 不能轻信。同时购买小产权房只能一次性付款、不能获得银行按揭，且小产权房无法落户， 这些风险购房者必须清楚认识。小产权房买卖纠纷案例三：城市居民购买问题 城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿 ?解析：像小产权中的“乡产房” 、“村产房”等并没

3、有国家的产权证书，只有乡政府或村委会 给的产权证，不能像商品房一样抵押、流转。 如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很 难保证， 原来的房主会以私下买卖不合法为由， 要求全额得到拆迁赔偿， 而买家很难得到补 偿，风险很大。小产权房买卖纠纷案例四：房屋交易问题赵某日前与钱某签订了 房屋买卖合同 ，赵某将自己的一套小产权房以 30 万元的价格卖给 钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金 5000 元，部分房款 50000 元。一个月后，钱某按照 合同约定拟继续交付后期购房款时， 赵某却反悔了， 准备收回房子， 把原来收取的购房款返 还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合同。解析：法律法规不允许集体土地上

4、建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售， “小产权房” 不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。本案中法院 认定双方签订的买卖合同无效， 由赵某返还钱某购房款， 驳回钱某要求继续履行合同的诉讼 请求。相关连接：“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其 产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房” ，又 叫“小产权房” 。小产权房政策一览“小产权房”本质是违法用地和违法建设， 不能享有依法保障的不动产权， 是没有产权 的房屋。 “小产权房”由于未经规划、国土、建设等部门的审批，这类房屋在安全、配套设 施、

5、物业管理、水电等方面都存在问题，将严重损害消费者的权益。5 月 7 日广州市国土房管局针对近期出现的违法销售“小产权房”的现象，再次发布公 告提醒广大市民不要购买“小产权房” 。小产权房的去留问题再次引起业界和民众的广泛关 注。小产权房作为城市化进程中的一种特殊现象， 随着经济环境的改变， 对小产权房进行清 理成为必然的一种趋势。让我们共同回顾小产权房的政策发展史。2007 年 6 月，原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村 住房。 因为非集体经济组织成员购买此类房屋， 将无法办理房屋产权登记， 合法权益难以得 到保护。2007 年 10 月，颁布中华人民共和国城乡规划

6、法 ，标志着中国将从 2008 年元旦起彻 底改变城乡二元结构的规划制度， 进入城乡一体化的规划管理时代。 而与此相反， 商品化的 土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界。2007 年 12 月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅 或小产权房。 农民住宅不得向城市居民出售， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土 地使用证和房产证。2008 年 1 月，国务院下发的关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。2008 年 7 月，国土部下发通知，要求尽快落实农村

7、宅基地确权发证工作，但明确指出 不得为小产权房办理任何形式的产权证明。2009 年 6 月，国土部再次强调， ”小产权房“实质上是违法建筑，违反土地管理法律， 违反城乡规划、 建设管理的法律，违法相关政策， 各地要严格依法查处大量存在的”小产权 房“等违法用地、违法建筑行为。2009 年 9 月，国土部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。2010 年 2 月，国土部部长在全国国土资源工作会闭幕式上透露，已经完成针对小产权 房的调研，争取年内出台解决方案。2010 年 5 月，14 部委开始酝酿小产权房整治方案， 对发现的问题， 采取“一

8、案一处理” ， 全国性处理将在小产权房治理方案出台后。2011 年，国务院成立了小产权房清理领导小组2011 年 4 月，国土部规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登 记，不允许以任何方式补办土地审批手续；2011 年 5 月，国土部等三部委下发 关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知2011 年 11 月，国土部再次明确： “小产权房”等违法用地不会因农村集体土地确权而 合法化。2012 年 2 月，国土部称今年在全国试点处理“小产权房” 。小产权房分类及法律性质小产权房是相对商品房而言。 也就是说， 具有房管局颁发的房产证和县政府颁发的国有 土地使用权证的房屋是商品房

9、， 就是大产权房。 虽然没有国有土地使用权证但有房管局颁发 的房产证， 而且是建造在国有土地上的房屋比如说房改房、 集资房也是大产权房。 大产权房 依据物权法 ，可以自由流通，具有完全的物权。小产权房的建造分三种： 1）在宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体经济组织成 员居住，非集体经济组织成员根本不能够购买；2）在集体建设土地上建造的房屋，虽然其建造土地是合法审批的， 但建造成居住房屋则是违法的， 主要表现为某些集体经济组织为谋 利，将用于乡镇企业和工业等建设用地私自建造成公寓性质出售或出租谋利；3）擅自占用农用 非建设用地违法建设。这种类型的小产权房，不但土地使用违法，建造施工也违法， 是严重的违章建筑。通过以上分析， 我们可以知道： 小产权房分两种类型：一种是合法的农村房，只是依据 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设” 之法律规定， 销 售行为属于违法，城镇居民购买属于无效的法律民事行为。 二是违章建筑， 取得土地和建造 本身就是违法行为，如果购买该类小产权房，那么 风险是巨大的。依据土地管理法 的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用 于非农业建设。而农村宅基地属集体 经济组织所有，村民对