2021年《会计》备考笔记与真题投资性房地产

1、2021年会计备考笔记与真题投资性房地产投资性房地产历年考情概况本章在2016年以客观题考查，在2014年、2015年、2017年、2018 年和2019年考题中均以主观题的形式进行考查，考点是投资性房地产转 换的处理、投资性房地产转换时点的判断、投资性房地产处置损益的计 算、合并报表的抵销处理；此外也可与非货币性资产交换、债务重组、所 得税、会计政策变更、前期差错更正相结合在主观题中出现。本章属于基础性章节，考查角度比较灵活，近几年考试中，本章平均 分值约6分左右，整体难度不大。近年考点直击考占V八、主要考查 题型考频指 数考查 年份考查角度投资性房 地产的范 围综合题 2016 年与企业合

2、并结合考查合并报表中的 列报项目投资性房 地产的初 始计量综合题 2014 年给出相关资料，编制初始取得的相 关分录投资性房 地产的后 续计量计算分析 题、综合 题 8 7 6 4 O三 O三 O三 O三 2今242424编制确认收入的分录；编制计提折 旧和减值准备的分录；编制确认公 允价值变动的分录投资性房 地产的转 换计算分析 题、单选 题 9 7 6 n 、 n o Ei o Ei O242与2编制投资性房地产的转换的分录； 给出相关处理，选择正确的事项年投资性房 地产的处 置综合题 2014 年编制出售分录本章2020年考试主要变化本章内容未发生实质性变动。【知识点】投资性房地产的范围

3、投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售° （一）属于投资性房地产的范围L已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用 年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。该土地使 用权是否属于投资性房地产？思考题答案属于。2 .持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【思考题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用 权停止自用，管理层决定继

4、续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取 增值收益。该土地使用权是否属于投资性房地产？思考题答案属于。【思考题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗 土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。该土地使用权是否 属于投资性房地产？思考题答案不属于，属于存货。3 .已出租的建筑物,是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋 等建筑物。（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果是将以经营 租赁方式租入的建筑物再出租，则不属于投资性房地产。【思考题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权 的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房

5、用作自营餐馆。2 年后，由于连续亏损，B企业将该餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。该门面 房属于哪家公司的投资性房地产？思考题答案由于门面房产权属于A企业，因此该门面房属于A企 业的投资性房地产。B企业不拥有该门面房的产权，因此该门面房不 属于B企业的投资性房地产。（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约 定以经营租赁方式出租的建筑物。对于企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物,企业董事会 或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短 期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是 指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑

6、物，以及不再用于 日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务 在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修 等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【思考题】甲公司在市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出 租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部 经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用 地。中公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。该写字楼是 否属于投资性房地产？思考题答案属于。（二）不属于投资性房地产的范围1 .自

7、用房地产,是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房 地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2 .作为存货的房地产,是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开 发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3 .某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、 提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值 的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取 租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。【思考题】（1）甲公司在市中心建造一栋办公楼，共30层，假定30层中 的每一层均能够单独计量和出售。现在甲公司将第1层一

8、10层全部经营出租给 A公司作为购物中心，n层一20层全部经营出租给B公司作为办公用房，21 层一30层供自身办公使用。第1层一20层是否属于投资性房地产？思考题答案属于。（2）甲公司在市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1层至 10层均能够单独计量和出售。2017年，中公司将第8、9和10层全部经营出租 给A公司作为办公用房，剩余的1层一7层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、 9和10层是否属于投资性房地产？思考题答案属于。【归纳总结】房地产是否属于投资性房地产的判断如表6-1所示。内容属于投资性房地产的 有？1房地产企业开发的已出租的房屋2房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权

9、X,属于存货3房地产企业正在开发的商品房X,属于存货4房地产企业开发的准备出售的房屋X,属于存货5房地产企业持有并准备增值后出售的商品房X,属于存货6房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权X,属于存货7企业持有的准备建造办公楼的土地使用权X,属于无形资产8企业自用的办公楼X,属于固定资产9企业拥有并自行经营的旅馆或饭店X,属于固定资产10企业以经营租赁方式租入的建筑物X,不属于企业的资 产11已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租 但暂时空置q12企业出租给本企业职工居住的宿舍X,属于固定资产13炒楼花X,属于投机房地产【知识点】投资性房地产的初始计量和后续计量*（一）初始计量1 .外

10、购对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自 租赁期开始日起，下同）或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房地 产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业 董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持 有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房 地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于 该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的， 应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用 于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产

11、。外购投资性房地产的账务处理如表6-2所示。项目采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量会计 处理借：投资性房地产应交税费一一应交增值税（进项税额）贷：银行存款借：投资性房地产一一成本应交税费一一应交增值税（进项税额）贷：银行存款2 .自行建造自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状 态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予 以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。 自行建造投资性房地产的账务处理如表6-3所示。项目采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续

12、计量会计处理借：投资性房地产一一在建 贷：银行存款借：投资性房地产一一在建 贷：银行存款【例题计算分析题】2X20年1月1日，某公司经堇事会批准购入一栋烂 尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2X20年2月1日，该公司实际支付 价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得 烂尾楼的所有权。2X20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。2X20 年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以 银行存款支付。要求：根据资料编制相关会计分录。正确答案J借：投资性房地产在建10 000贷：银行存款10 000借：投资性房地产在建20 0

13、00贷：银行存款20 000借：投资性房地产（投资性房地产一一成本）30 000贷：投资性房地产在建30 000【提示】如果该栋烂尾楼建成后将作为该公司销售中心的办公楼 使用，则取得时应通过“在建工程”科目核算，完工后转入固定资产。（二）后续计量投资性房地产的后续计量可以选择成本模式或公允价值模式,企业通 常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，丕 得同时采用两种计量模式。【例题单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不 正确的是（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定

14、条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式正确答案C答案解析I对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。投资性房地产后续计量时的账务处理如表6-4所示。项目采用成本模式 计量的投资性 房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产处理 原则相关规定与固 定资产和无形 资产核算规定 相同1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取 得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允 价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允 价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地 产采用成本模式进

15、行后续计量，对另一部分投资性 房地产采用公允价值模式进行后续计量。处理 原则相关规定与固 定资产和无形 资产核算规定 相同采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满 足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃 的房地产交易市场:（2）企业能够从房地产交易市 场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关 信息,从而对投资性房地产的公允价值作出科学合 理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。会计 处理按期（月）计 提折旧或进行 摊销借：其他业务 成本贷：投资 性房地产累计 折旧投资 性房地产累计 摊销【提示】不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日 的公允价值计量。（1）投资性房地产的公允价

16、值高于其账面余额的差 额借：投资性房地产一一公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分 录。会计 处理取得的租金收 入借：银行存款 贷：其他业务收入交取得的租金收入时： 同左不兄贸M 乂增值税（销项 税额）投资性房地产 存在减值迹象 的，应当适用 资产减值的有 关规定。经减 值测试后确定 发生减值的， 应当计提减值 准备借：资产减值 损失贷：投资 性房地产减值 准备【例题计算分析题】中公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税 率为9%。经中公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建 造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经 营

17、出租且持有意图短期内不再发生变化。（1）2X20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万 元，进项税额为540万元。若采用成本模式后续计量，写字楼预计剩余使 用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地 产借：投资性房地产6 000应交税费一一应交增值税（进项 税额）540贷：银行存款6 540借：投资性房地产一一成本6 000应交税费一一应交增值税（进项 税额）540贷：银行存款6 540（2） 2X20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司 上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。2X20年7月1日为租赁期开始日。当日收到2X20年下半年和 2X21年上半年不含税租金720万元