迎宾花园急待解决的问题

1、迎宾花园急待解决的问题一工作思路问题1营销应该以市场的观点工作 , 这涉及到谁是带动楼盘销售龙头的问 题。这在 2001年 11 月份以来一直没有解决好，导致有钢没有用 在刀刃上，使得销售很被动，销售工程两扯皮。现在仍然是在这 条道路上延续。2、这种思路的另外一种表现是，认为只要是买这里别墅的人，他们 自然会来这里买房， 将销售和楼盘整体运作隔裂开来的片面想法， 这 种想法对别墅根本就不合适。3、广告宣传的力度不够。两月三次的广告发布频率偏低，不足以给 消费者以持续有力的关注度，难以积累足够的客户资源。二、目前的局面1、整个房地产业正在由高峰向下滑，高层、小高层的单价已经下滑。2、美墅、大河龙

2、城正在冲击别墅市场，我们一直认为它们不是我们 的竞争者，但由于我们的工作重心出现严重偏差，从房子外型、社区 环境到物业服务，让客户感到我们根本不象别墅，已经成了美墅、大 河龙城的反面参照物。 “别墅不是大房子” ，但是，从家和万世、东方 今典、美墅到大河龙城，只有我们是在走不注重展现社区人居环境、 物业服务的大房子之路。3、从入门到售房部重新设计包装，营造出热销气氛，而不是目前让 客人感觉荒芜的格调。 “御花园里的别墅”的感觉应最先从售房部开 始。给客户的第一印象非常重要。A、4、现在已经可以得出这样的结论：B、我们的 400 平方米以上的大户型过多，我们即使和它们以相同 的单价销售，我们依然

3、有明确的总价劣势，别墅的主力市场总 价位在 60-120 万元之间，建筑面积在 200-350 平方米之间。这 是贯穿我们整个楼盘销售全程的障碍。C、我们的别墅外观造型出了问题，让我们象农村小暴发户自盖房 一样显得很土，这是客户不认可我们的重要原因，也成为竞争 对手攻击我们的重要方面。但我们的别墅外立面依然在这条土 路上前进。即使客观原因再多，也无法掩盖我们的样板房、园林、保安、物业服 务的不足和原始， 这些方面我们甚至要向经济适用房学习。 这可能是 我们在选择合作单位、用人方式以及工作重心等指导原则出了问题。1、现在的工作 :2、外立面务必调整。大体风格应该体现大气、现代。3、物业管理应该开

4、始逐步介入， 很多影响直接销售的小问题层 出不穷。比如：民工随处大小便问题严重地损害了迎宾花园 的高档别墅形象。 保安应配备西式专业制服， 例如，大河龙 城保安的长风衣制服会让客户感觉这是一个正规管理的社 区。最重要的是，保安是除售楼员外直接与客户接触的人， 他们的形象也部分代表着整个楼盘的形象。 社区的卫生无法 得到正常维护，各种杂品散乱堆放，落叶没有得到及时打扫。御花园别墅展示区的具体要素有，北区道路、中央水景，各 户栅栏、绿地、园艺、地灯、路灯，北区做成各栋别墅的外立面 （须调整），样板房需专业维护，请专业公司设计（不是现在这样 的三流装饰公司）配备高档家具、冲浪浴、油画、烧烤架、老枪

5、等贵族用品，在已建成的样板区内加装地灯、彩色射灯；物业服 务、园林维护、社区保安等软性服务人部门务必专业。物业服务事关重大， 别墅区居住较关心自身的安全问题， 这就要求物 业的管理水平，形象素质，他们需要的是一种服务一种生活。4、针对交工推迟的问题怎么给业主一个合适的理由， 或协商赔付一事应尽量让业主满意，而避免退房。销售的口碑传播至关重要，因 为我们的客户所处的社会层次决定了他会经常与此种层次的人物交 往，酿造了良好的口碑也就意味着积累潜在的客户消费群体。5、楼书要及时制作成品。 并非有现房参观而无须楼书。 没有人会看房后马上决定买房，只是思考的时间长短不同而已。 一套有销售力的楼书正是引导客户思考、 促使客户下决定的武器。以上所提各种因素均会影响到最终的销售结果。 仅靠广告投入只 能带来客户参观，但无法取得实质性的销售突破与整体营销进展。关于楼盘品质走向问题我们早在 2002年 5月份就已经达成共识，不能再以游击作风开展迎宾花园工作。现在从我们的物业服务、工程、园林、办公室甚至包括财务部门来看，还是一种纯游击作风， 这种作风让我们的售楼部、售楼现场和1、门口的印象，没