北京延庆经济开发区土地集约利用评价20100831

1、北京市市级开发区土地集约利用评价北京市市级开发区土地集约利用评价北京延庆经济开发区土地集约利用评价北京延庆经济开发区土地集约利用评价（总报告）（总报告）北京市国土资源局北京市国土资源局北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心20102010 年年 9 9 月月I项目名称项目名称北京延庆经济开发区土地集约利用评价北京延庆经济开发区土地集约利用评价项目组织单位项目组织单位北京市国土资源局北京市国土资源局组织单位主要成员组织单位主要成员王宏胜王宏胜 北京市国土资源局北京市国土资源局 处长处长王震雪王震雪 北京市国土资源局北京市国土资源局 副处长副处长王景刚王景刚 北京市国土资源局北京市国

2、土资源局 主任科员主任科员项目承担单位项目承担单位北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心项目负责人项目负责人冯长春冯长春 教授、博士生导师，北京大学不动产研究鉴教授、博士生导师，北京大学不动产研究鉴定中心主任，北京大学城市与经济地理学系主任定中心主任，北京大学城市与经济地理学系主任项目组成员项目组成员曹广忠曹广忠北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 副教授副教授陈耀华陈耀华北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 副教授副教授阴阴劼劼 北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 讲讲 师师刘保奎刘保奎北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研

3、究鉴定中心 博士生博士生刘效龙刘效龙北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 硕士生硕士生于海东于海东北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 硕士生硕士生杜金锋杜金锋 北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 博士生博士生陈陈 春春 北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 博士生博士生杨子江杨子江北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 硕士生硕士生张张 晶晶 北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 硕士生硕士生丰学兵丰学兵 北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 本科生本科生侯懿珊侯懿珊 北京大学不动

4、产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心 本科生本科生技术指导单位技术指导单位北京大学城市与环境学院北京大学城市与环境学院II技术指导主要成员技术指导主要成员林林 坚坚 北京大学城市与环境学院北京大学城市与环境学院 副教授副教授楚建群楚建群 北京大学城市与环境学院北京大学城市与环境学院 讲讲 师师调查工作承担单位调查工作承担单位北京市国土资源局延庆分局北京市国土资源局延庆分局河北省第二测绘院河北省第二测绘院调查工作主要成员调查工作主要成员III目 录（总报告）（总报告） .1一、项目概况一、项目概况 .1（一）研究背景.1（二）评价对象与范围.1（三）评价时点.2（四）评价依据.2（五）评价原

5、则.4（六）工作任务与内容.5（七）技术路线.7二、工作组织与经费使用二、工作组织与经费使用 .7（一）组织与技术指导.7（二）项目组人员与分工.8（三）经费使用.9三、工作过程三、工作过程 .10（一）前期组织阶段.10（二）调查与数据整理分析阶段.10（三）评价与潜力测算阶段.10（四）成果编制阶段.11（五）成果自检与验收阶段.11四、主要技术节点的处理与说明四、主要技术节点的处理与说明 .11（一）关于资料来源的说明.11（二）关于评价成果应用条件的说明.12（三）关于评价对象及其范围内的数据说明.12五、工作成果与主要结论五、工作成果与主要结论 .13（一）工作成果.13（二）主要成

6、效.13（三）主要结论.14六、工作经验与建议六、工作经验与建议 .16（一）目标管理与过程管理相结合，扎实推进工作.16（二）建立了重要工作节点的量化控制机制.16（三）与统计部门沟通，完善部分指标的统计机制.17（四）保证土地集约利用评价指标体系的稳定性和可对比性.17（五）从行业、规模等多个角度选取典型企业，提高代表性.17（六）积极探索结构潜力评价和尚可供地年限测算的新标准、新方法.18技术报告技术报告 .20一、项目概况一、项目概况 .21IV（一）研究背景.21（二）对象界定.21（三）工作内容与技术路线.22（四）技术路线.24（四）评价依据.24（六）主要结论.26（七）特别说

7、明事项.28二、延庆经济开发区发展宏观背景分析二、延庆经济开发区发展宏观背景分析 .30（一）区位与自然条件.30（二）延庆经济开发区发展概况.32（三）经济社会发展分析.32（四）相关规划、法规对园区土地集约利用的影响.38三、延庆经济开发区用地状况分析三、延庆经济开发区用地状况分析 .40（一）调查工作概述.40（二）开发区基本信息.41（三）土地利用状况.42（四）投入产出状况.51（五）土地管理状况.52四、开发区土地集约利用状况评价四、开发区土地集约利用状况评价 .53（一）确定评价指标体系.53（二）计算评价指标现状值.54（三）确定评价指标理想值.55（四）权重值的测算.60（五

8、）集约度分值计算和结果分析.63五、土地集约利用潜力测算五、土地集约利用潜力测算 .65（一）潜力测算方法.66（二）潜力测算.68六、结论与建议六、结论与建议 .73（一）开发区土地集约利用潜力评价结论.73（二）开发区土地集约利用潜力评价建议.74附表：附表： .77表 E1 开发区基本信息调查表.77表 E2 开发区用地审批情况调查表.77表 E3 开发区土地利用状况统计表（I）按土地利用类型划分.78表 E4 开发区土地利用状况统计表（II）按土地供应方式划分.79表 E5 开发区闲置土地统计表.79表 E6 开发区高新技术产业用地统计表.79表 E7 开发区建筑工程状况统计表.80表

9、 E8 开发区有偿使用土地到期及处置情况调查表.80表 E9 开发区有偿使用土地到期及处置情况调查表.80V表 E10 开发区闲置土地处置情况统计表.80表 E11 开发区闲置土地处置情况调查表.81表 E12 开发区土地供应市场化情况统计表.81表 E13 开发区土地供应情况统计表.81表 E16 开发区土地集约利用程度评价指标权重表（二）.82表 E18 开发区土地集约利用程度评价指标汇总表（二）.82表 F1 开发区土地集约利用扩展潜力测算表.83表 F2 开发区土地集约利用结构潜力测算表.83表 F3 开发区土地集约利用强度潜力测算表.83表 F4 开发区土地集约利用管理潜力测算表.8

10、3表 F5 开发区土地集约利用潜力汇总表.84表 F6 开发区尚可供地年数汇总表.84（典型企业分析专题报告）（典型企业分析专题报告） .85一、典型企业选取标准一、典型企业选取标准 .86二、典型企业概况与区域贡献二、典型企业概况与区域贡献 .87（一）北京迪威尔石油天然气技术开发有限公司.87（二）北京富邦博尔生物科技有限公司.88（三）北京恒阳电缆厂.89（四）北京九龙制药有限公司.91（五）北京三吉利新材料股份有限公司.92（六）北京双鹤高科天然药物有限责任公司.93（七）北京夏都大地燃气有限责任公司.95（八）北京信都净化设备有限责任公司.96（九）北京雪莲时尚纺织品有限公司.97（

11、十）雪润（北京）羊绒制品有限责任公司.99三、典型企业用地结构分析三、典型企业用地结构分析 .101（一）各企业用地总面积差别较大.101（二）企业预留用地较少，大部分企业无预留用地.102（三）行业之间的用地结构差异显著.102四、典型企业用地效益分析四、典型企业用地效益分析 .105（一）预计投资实现情况.105（二）土地投入强度分析.105（三）土地产出强度分析.107（四）典型企业用地与园区工矿仓储用地指标的比较.108五、典型企业土地利用强度分析五、典型企业土地利用强度分析 .109（一）典型企业容积率分析.109（二）典型企业建筑系数分析.110（三）典型企业与工矿仓储用地平均水平

12、比较.111六、与相关用地标准的对比六、与相关用地标准的对比 .112（一）行政办公及生活服务设施用地所占比重.112VI（二）投资强度.113（三）容积率.114（四）建筑系数.114七、分析结果与相关建议七、分析结果与相关建议 .115（一）典型企业分析结果.115（二）相关建议.117附表：开发区典型工业企业情况调查表附表：开发区典型工业企业情况调查表 1-101-10 .119北京市市级开发区土地集约利用评价北京市市级开发区土地集约利用评价北京延庆经济开发区土地集约利用评价北京延庆经济开发区土地集约利用评价（工作报告（工作报告）北京市国土资源局北京市国土资源局北京大学不动产研究鉴定中心

13、北京大学不动产研究鉴定中心20102010 年年 9 9 月月1一、项目概况一、项目概况（一）研究背景（一）研究背景北京延庆经济开发区土地集约利用评价是为进一步贯彻落实国务院关于促进节约集约用地的通知 （国发20083 号） ，根据国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知 （国土资电发201022 号）的要求,在北京市国土资源局的统一安排与部署下开展工作的。开发区土地集约利用潜力评价是切实加强开发区用地管理、提高土地管理水平、促进开发区节约集约用地的基础工作。旨在进一步掌握开发区土地利用现状，了解开发区土地集约利用状况，测算土地集约利用潜力，找出开发区土地利用中存在的问题与不

14、足，提出加强土地集约利用的政策措施和管理建议，促进开发区转变经济增长方式与土地利用模式，为开发区扩区升级提供考核标准和科学依据。（二）评价对象与范围（二）评价对象与范围北京延庆经济开发区位于北京市延庆县县城南部妫河南畔，规划面积 303.53 公顷。本次评价中所涉及到的土地数据，均采用四至面积。根据国土资源部于 2006 年 12 月底发布的中国开发区四至范围公告目录 ，延庆经济开发区的四至范围为下表所示：2表表 1-11-1 延庆经济开发区四至范围及面积延庆经济开发区四至范围及面积公告面积（公顷）四至北京延庆经济开发区303.53东至莲花苑(住宅）小区、司家营村，南至东杏园村，西至百眼泉村，

15、北至南菜园二区（住宅小区）、旅游学院。资料来源：国土资源部中国开发区四至范围公告目录 ，2006 年12 月在本次评价中，评价范围总面积采用国土部门掌握的工作底图测算面积，即 303.68 公顷。（三）评价时点（三）评价时点考虑到评价中需要涉及经济、社会等方面的统计资料，为便于比较，保障数据资料的可获得性、合法性，同时，根据北京市国土资源局的要求，本次评价时点设定为 2009 年 12 月 31 日，评价中用到的经济、社会、土地、建设等数据，均统一以 2009 年底为截止时间，对数据进行整理和比较分析。评价分析中涉及到的非 2009 年底的数据，将予以特殊说明。（四）评价依据（四）评价依据本项

16、目评价的主要依据为：（1） 中华人民共和国土地管理法（2） 中华人民共和国城市房地产管理法（3） 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条3例（4） 中华人民共和国土地管理法实施条例（5） 开发区规划管理办法（6） 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428 号）（7） 国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工做意见的通知(国办发200532 号)（8） 国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工作中“四查清、四对照”工作有关问题的通知(国土资发2005182 号)（9） 国土资源部关于开展土地利用总体规划实施评价和修编前期调研工作的通知 （国土资发

17、2004133 号）（10） 国土资源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标(试行)的通知 （国土资发2004232 号）（11） 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议 （2005 年 10 月 11 日中国共产党第十六届中央委员会第五次全体会议通过）（12） 国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定 （国发200540 号）（13） 国家发展改革委关于印发建设节约型社会近期重点工作分工的通知 （发改环资20051225 号）（14） 国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 （国办发200370 号)；4（16） 国务院关于促进节约集约用地的通知

18、 （国发20083号）（16） 国土资源部办公厅关于开展开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知 （国土资电发201022 号）（17） 开发区土地集约利用评价规程（试行） （18） 开发区土地集约利用评价数据库标准（试行） （19）北京市城市总体规划（2004-2020）（20）北京市土地利用总体规划（2005-2020）（21）北京市延庆新城规划（2005-2020）及其他相关规划（22）其他相关的法律法规及政策（五）评价原则（五）评价原则按照规程要求，开展开发区土地集约利用评价工作，主要遵循综合性、主导性、政策导向性、可操作性、因地制宜、点面结合等原则。（1）综合性原则。评价工作应全面考

19、察开发区土地集约利用状况，从土地利用状况、用地效益和管理绩效等多方面评价开发区土地集约利用程度和测算集约利用潜力。开发区土地集约利用的本质是以符合土地利用总体规划、城市规划及相关法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式，目的在于挖掘土地使用潜力，节约宝贵的土地资源。因此，评价工作从多方面选择的评价方法和指标反映开发区土地集约利用的内涵。5（2）主导性原则。评价工作要重点分析对土地集约利用起支配作用的主导因素，并将其作为评价指标选取的重要依据。（3）政策导向性原则。评价工作要充分反映开发区的定位、发展方向及其在区域经济中发挥的作用，体现国家相关政策导向

20、。（4）因地制宜原则。由于各开发区的区位条件、地理状况、园区类型、发展阶段等不同，土地集约利用评价标准会有所差异。评价工作应充分考虑延庆经济开发区的经济、社会发展时空差异，根据园区自身实际，采用多种方法综合确定土地集约利用程度评价指标的理想值和权重值。（5）点面结合原则。评价工作应针对开发区经批准并依法公告界限范围内的全部土地进行。为了深化调查评价结果，分析园区内企业用地状况，本次评价工作在整体评价的基础上，选择典型样点开展深入分析。整体评价与典型分析相互结合、相互验证。（六）工作任务与内容（六）工作任务与内容延庆经济开发区土地集约利用评价工作体系内容主要由土地利用状况调查、土地集约利用程度评

21、价和土地集约利用潜力测算三部分组成，按照开发区土地集约利用评价规程（试行） 和北京市市级开发区土地集约利用评价成果更新评价技术指引要求完成工作。1 1、土地利用状况调查、土地利用状况调查土地利用状况调查的主要工作内容是，通过资料收集、空间影像判别、实地勘测等方式，对评价时点的开发区基本信息调查，包6括开发区名称、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、开发区经济社会及相关规划资料等；有关用地的调查，包括土地利用状况、用地效益、管理绩效、典型工业企业调查、土地供应与保障情况调查，以及其他实际需要的相关调查等。2 2、集约利用程度评价、集约利用程度评价集约利用程度评价主要是通过基础调

22、查研究，分析延庆经济开发区在北京市产业发展中的地位于作用，分析产业特点和规划定位，土地利用特点和问题；依据有关指标体系及评价方法，确定指标相应理想值和权重，计算园区土地利用集约度分值，对评价时点（2009 年 12 月 31 日）的园区土地集约利用状况进行评价，评价结果将为用地管理以及相关政策措施的制定提供依据。3 3、集约利用潜力测算、集约利用潜力测算土地集约利用潜力测算主要是指在用地调查和程度评价的基础上，对评价时点（2009 年 12 月 31 日）延庆经济开发区土地集约利用的扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力进行测算，推算开发区用地潜力规模和尚可供地年数。通过潜力测算，进一步明确园

23、区用地挖潜的规模和分布，作为扩区升级审核的依据。7（七）技术路线（七）技术路线形成研究提纲提交实施方案实地调查收集资料预检汇报相关整理分析指标体系建立土地集约利用潜力测算、典型企业分析土地集约利用潜力测算、典型企业分析形成报告、编制图件提交最终成果修改完善 前期准备阶段调查、分析研究阶段成果编制完善阶段表格填报土地利用状况调查土地利用状况调查土地集约利用程度评价土地集约利用程度评价确定指标权重确定理想值指标标准化集约度测算基础资料汇编与数据库图图 1-11-1 评价工作技术路线图评价工作技术路线图二、工作组织与经费使用二、工作组织与经费使用（一）组织与技术指导（一）组织与技术指导本次评价由北京

24、市国土资源局统一安排部署，土地调查阶段以上轮评价时的土地调查数据和图件为工作基础，由市国土资源局择优选择评价单位，确定由北京大学不动产研究鉴定中心负责延庆经8济开发区的土地集约利用评价工作，由第二次全国土地大调查的调查队伍开展更新调查。在工作实施过程中，北京市国土资源局按照国土资电发201022 号文的指导，严格按照规程的要求，统一部署、积极协调，确保了评价工作的有序进行。同时，采取目标管理与过程管理相结合工作模式，多次召开讨论会，定期听取各项目组的工作进展汇报，及时研讨解决工作中出现的共性问题和突出问题，提高了评价工作的整体质量、精度和深度。北京大学城市与环境学院作为此次北京市市级开发区土地

25、集约利用评价工作的总技术指导单位，在评价全程给予技术支持，耐心讲解和指导，为评价工作的有序进行提供了必要的技术保障。在北京市国土资源局的积极协调下，北京市国土资源局延庆分局、延庆经济开发区管委会积极配合，经过多方共同努力，北京大学不动产研究鉴定中心顺利完成了延庆经济开发区评价范围内的预期项目工作。（二）项目组人员与分工（二）项目组人员与分工“延庆经济开发区土地集约利用评价”项目负责人为北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春教授，总负责总体设计。项目组包括教授 1 人、副教授 2 人、讲师 1 人、博士生 3 人、硕士生 4 人、本科生 2 人。9表表 2-12-1 项目组成员列表项目组成员列表姓

26、姓 名名职称职称/学位学位所在单位所在单位研究方向研究方向专题研究分工专题研究分工项目负责人冯长春系主任、教授北京大学不动产研究鉴定中心土地利用规划总负责、总体设计曹广忠副教授北京大学不动产研究鉴定中心土地经济负责指导调查数据整理、反馈陈耀华副教授北京大学不动产研究鉴定中心城市与区域规划负责指导导土地集约利用评价阴劼讲师北京大学不动产研究鉴定中心土地利用规划负责现状值与理想值测算与确定刘保奎博士生北京大学不动产研究鉴定中心土地利用规划与房地产研究负责典型企业专题报告刘效龙硕士生北京大学不动产研究鉴定中心土地利用规划与房地产研究负责数据库建设于海东硕士生北京大学不动产研究鉴定中心土地利用规划与房

27、地产研究负责土地利用潜力测算陈春博士生北京大学不动产研究鉴定中心土地利用规划研究参与调查数据整理、反馈杜金锋博士生北京大学不动产研究鉴定中心土地利用规划研究参与土地集约利用评价杨子江硕士生北京大学不动产研究鉴定中心土地利用规划与房地产研究参与现状值与理想值测算与确定张晶硕士生北京大学不动产研究鉴定中心土地利用规划与房地产研究参与集约利用潜力测算丰学兵本科生北京大学不动产研究鉴定中心地理信息系统负责数据库建设主要参加人员侯懿珊本科生北京大学不动产研究鉴定中心资源环境与城乡规划参与成果编制、相关图表制作从 2010 年 4 月北京市国土资源局召开项目启动会后，评价单位北京大学不动产研究鉴定中心非常

28、重视此项工作，迅速组织得力人员形成项目组，为项目开展提供了必要的人力资源保障。定期组织研讨，集中解决工作中出现的问题和困难，保证了此项工作按计划顺利进行。（三）经费使用（三）经费使用在项目调查、评价、分析阶段，项目开支严格遵守国土资源大10调查土地资源监测调查工程关于项目财务开支的有关规定，严格遵守北京市财政局有关财务规定，严格遵守北京大学有关科研经费使用规定，各项开支按照项目实施方案设计的经费预算进行，项目经费主要用于评价工作过程中的交通、会议费、专家咨询费、人员劳务费、管理费、办公耗材、图件打印、成果印刷等项开支。三、工作过程三、工作过程（一）前期组织阶段（一）前期组织阶段2010 年 4

29、 月底，北京市国土资源局召开项目启动会，对工作进行部署。此后立即组织人员、经费准备，委托技术指导单位，先后多次召开培训和研讨会，制订调查、评价和工作计划。（二）调查与数据整理分析阶段（二）调查与数据整理分析阶段2010 年 4 月-5 月中旬，由第二次土地调查工作组开展调查，评价技术单位积极配合，同期参与调查。经过两个多月的时间，完成了延庆经济开发区 303.68 公顷（图测面积）范围内的 477 宗土地的用地界线、权属、类型、面积、建筑面积、建筑基底面积、供地方式、供地时间、年限、规划用途等信息的调查，由评价技术单位建立用地数据库，进行数据的检查、整理、提取，并对有问题的信息进行反馈，由调查

30、单位补充核实。（三）评价与潜力测算阶段（三）评价与潜力测算阶段2010 年 5 月-8 月，将大量文字、数据和图件资料按照规程要求11进行处理，总结了延庆经济开发区近年来发展历程，提取了评价单元的经济、社会等方面统计数据；绘制了开发区土地利用类型和供地类型图；建立连接地块属性信息的基础平台。根据评价要求，计算集约利用程度评价指标的现状值，并对现状值进行分析、评价和判断。通过专家咨询，获得指标理想值和定量评价指标权重，建立定性和定量评价，寻找差距，计算集约用地综合得分。测算延庆经济开发区土地集约利用潜力规模，可供地年数，探讨集约利用途径和措施。（四）成果编制阶段（四）成果编制阶段2010 年 8

31、 月下旬，进一步深化评价结果，完成成果应用建议，撰写评价报告，整理基础资料汇编，完成基础数据库，形成初步报告。（五）成果自检与验收阶段（五）成果自检与验收阶段2010 年 6 月中旬和 8 月下旬，评价单位与园区及分局等相关部门进行沟通对成果进行修订和完善。2010 年 9 月 1 日-3 日，北京市国土资源局组织专家评审会，对报告成果进行专家评审和验收。12四、主要技术节点的处理与说明四、主要技术节点的处理与说明（一）关于资料来源的说明（一）关于资料来源的说明本评价所依据的基础资料主要来自北京市国土资源局延庆分局、延庆县第二次全国土地调查领导小组办公室及延庆经济开发区管委会，由延庆县第二次全

32、国土地调查领导小组办公室进行收集、整理和更新，北京大学不动产研究鉴定中心项目组进行分析和测算。对于数据不全的，调查队伍与北京大学不动产研究鉴定中心项目组进行了实地调研、补充、核实，并反馈给开发区相关管理部门核实确认。典型企业调查主要由企业填写调查表，图片由调查队伍拍摄。（二）关于评价成果应用条件的说明（二）关于评价成果应用条件的说明本评价成果是根据国土资源部开发区土地集约利用评价规程（试行） 的技术标准，对截至 2009 年底延庆经济开发区法定用地范围内的土地利用和社会经济发展状况进行更新调查、分析、集约利用程度评价和潜力测算的，因此，用地分类、指标含义、潜力含义等技术要点与规程相关内容保持一

33、致，评价成果的对应时点为 2009 年 12 月 31 日。由于有关概念内涵、口径的不同，根据评价工作需要，对用地调查数据边界、实际利用等方面的相应修正和处理，因此，与地籍管理原始数据、规划建设统计数据存在个别差异，在成果应用时，如果其他管理工作需要应用本成果，需要考虑内涵和口径等方面的差异。13（三）关于评价对象及其范围内的数据说明（三）关于评价对象及其范围内的数据说明由于本次评价采用工作底图上测算的面积，根据规程的要求，听取了技术指导单位的意见，采用图上测算面积（与调查表汇总面积相等）作为评价范围，特此说明。五、工作成果与主要结论五、工作成果与主要结论（一）工作成果（一）工作成果本项目工作

34、成果包括数据库、技术报告、工作报告、典型工业企业专题报告、图件、基础资料汇编等。具体可参见下表：表表 5-15-1 延庆经济开发区土地集约利用评价工作成果一览表延庆经济开发区土地集约利用评价工作成果一览表成果类型成果类型成果名称成果名称数据库GIS 用地数据库工作报告技术报告典型工业企业专题报告报告成果基础资料汇编用地状况图按土地利用分类用地状况图按供地方式分类高新技术产业用地分布图典型企业分布图图件成果扩展潜力分布图程度评价工作用表 E1-E13潜力测算工作用表 F1-F6数据表评价结果汇总表 E16、E1814（二）主要成效（二）主要成效（1 1）摸清园区土地利用状况）摸清园区土地利用状况

35、本次开发区土地集约利用评价工作，通过扎实的基础调研，特别是将宗地信息与企业信息相结合，切实做到了经济信息与土地信息的对应。为土地管理部门、园区管委会摸清园区内土地利用规模、结构、强度、效率等信息，为今后的相关工作打下了很好的基础。同时，也提出了一些针对性地建议，理想值的测算为今后土地利用优化方向提供了依据，各项潜力及可供地年数的测算为挖潜提供了方向。（2 2）建立土地利用信息平台建立土地利用信息平台基于用地情况调查的基础数据，将空间信息、用地信息、企业信息、经济信息等统一整理，在 GIS 平台下建立延庆经济开发区土地集约利用数据库，为园区土地集约利用动态监测提供了基础支撑，也为园区土地管理信息

36、化打造了平台。（3 3）提出各项工作相关建议）提出各项工作相关建议基于对延庆经济开发区土地集约利用情况的分析和评价，针对在评价过程中发现的特点和问题，提出了园区土地集约利用的相关建议；结合评价过程中的具体技术问题，为规程的进一步完善提出了相关建议；结合工作中的感受，为今后开发区土地利用评价工作组织模式提出了相关建议。15（三）主要结论（三）主要结论（1 1）延庆经济开发区土地集约利用水平总体较高，部分指标仍）延庆经济开发区土地集约利用水平总体较高，部分指标仍有提高空间有提高空间土地利用集约度综合分值为 95.58%，特别是在土地开发程度、用地结构状况、产业用地投入产出效益和土地利用监管绩效方面

37、比较突出，表明延庆经济开发区在土地利用的源头、过程、管理等各个环节上都有较高的集约利用水平。而在土地利用强度方面，尚存在一定的提高空间。（2 2）后备土地资源较为充足）后备土地资源较为充足延庆经济开发区评价范围内没有不可建设用地，约 75%的土地已供应或达到供地条件尚未供应（土地开发率）；其中，已经供应的土地 201.96 公顷，占园区面积的 66.50%。已建成土地 196.31 公顷，占园区总面积的 64.64%。延庆经济开发区尚可供应土地 101.72 公顷，占园区土地面积的33.50%，根据规划，其中 54.00 公顷为尚可供应的工矿仓储用地。依据 2007-2009 年间的平均供地规

38、模测算，尚可供地年数约为 190年，依据 2005-2009 年间的平均供地规模测算，尚可供地年数约为7 年。（3 3）住宅用地、工矿仓储用地比例较高）住宅用地、工矿仓储用地比例较高根据延庆经济开发区的用地结构表可以看出住宅用地 47.80 公顷、工矿仓储用地 59.40 公顷，两者共占已建成城镇建设用地的1654.61%。这与延庆经济开发区在延庆新城中承载的职能和发挥的作用密切相关。（4 4）用地管理措施不断强化，闲置、到期项目用地处置及时）用地管理措施不断强化，闲置、到期项目用地处置及时开发区用地管理措施不断强化，闲置、到期项目用地处置及时，管理绩效发挥充分。截止到评价时点没有未处置的闲置

39、土地，到期用地处置率也达到 100%（无到期需处置土地） 。（5 5）挖掘强度潜力是提高园区土地集约利用水平的重要方面）挖掘强度潜力是提高园区土地集约利用水平的重要方面未来发展中，除了扩展内潜力外，还要挖掘强度潜力与结构潜力并重，通过提高容积率和土地承载强度来满足发展的需要，投入产出指标也要向更高的标准看齐。另外，要积极探索土地利用结构调整的思路和模式，有效挖掘结构潜力。六、工作六、工作经验与建议经验与建议（一）目标管理与过程管理相结合，扎实推进工作（一）目标管理与过程管理相结合，扎实推进工作在此次北京市市级开发区土地集约利用评价中，北京市国土资源局市场处采用目标管理与过程管理相结合的组织管理

40、方式，一方面对评价单位进行必要的技术培训，明确项目验收要求，理清工作思路、步骤与节奏；另一方面，通过引入技术指导单位，定期召开项目进展情况通气会，既对评价单位的进度进行了有效监督，又对评价单位在工作中遇到的问题给以必要的技术指导。有效地促进了工作的进度、深度、精度。17（二）建立了重要工作节点的量化控制机制（二）建立了重要工作节点的量化控制机制在此次北京市市级开发区土地集约利用评价中，已经建立和完善了重要节点的控制机制，如规定调查的时间节点、数据反馈的时间节点、指标权重与理想值的时间节点、报告撰写的时间节点、数据资料自检的时间节点等等，促进了工作的开展。除此之外，北京市市级开发区评价中，对工作

41、组织管理方式不断改善，如在调查阶段结束后要求调查单位调查提供数据自检表，土地利用现状分析完后填写提交相关表格，权重和理想值打分之前填写现状值、理想值参考值（含分子分母）表格，专家验收会前填写成果一览表，数据库建设完成后先进行数据库的检测，检测通过方可进入成果验收程序，这不仅提高了管理部门的工作效率，同时也降低了评价单位的工作负担，提高了整个工作的效率。（三）与统计部门沟通，完善部分指标的统计机制（三）与统计部门沟通，完善部分指标的统计机制在此次延庆经济开发区土地集约利用评价过程中发现，在基础数据的获取上存在以下几个方面的问题：一是评价中涉及的指标内涵与一般意义上的内涵不同，需要修补；二是一些指

42、标园区不掌握、统计部门也没有统计。本项目认为，第一种情况可以通过加大协调力度或运用技术手段获得，但第二种情况则需要与统计部门沟通，协调建立这些指标的统计机制，这有助于提高数据的准确性和降低调查工作的成本。18（四）保证土地集约利用评价指标体系的稳定性和可对比（四）保证土地集约利用评价指标体系的稳定性和可对比性性本轮开发区土地集约利用评价指标体系相较于上一轮在指标选择上保持相当高的一致性和稳定性，但在个别指标的概念和内涵上，与上轮相比发生了较大的变化，这固然反映了开发区评价工作中有关部门对土地集约评价规律的深入认识，但同时也导致了两轮开发区评价在某些指标上的不可比较性，不利于稳定、连续地把握开发

43、区的发展变化，建议规程在变动时，增加两轮评价过程中指标衔接的应对措施与说明。（五）从行业、规模等多个角度选取典型企业，提高代表（五）从行业、规模等多个角度选取典型企业，提高代表性性根据规程要求选定符合要求的增补典型企业，保证：（1）各主导产业总收入或总产值排名前三名的企业均被纳入典型企业调查；（2）评价范围内企业个数不足 10 家时，应将全部企业作为典型企业进行调查。由于北京市市级开发区产业结构趋同的现象比较显著，按照产值等单一维度选取的典型企业在用地结构、强度、效益等方面具有较强的趋同性。根据项目组在工作中的感受，可以适当提高典型企业选取标准的弹性，使得可以结合土地管理部门或者园区的实际工作

44、需求，对不同行业、不同规模、不同产业生命周期阶段的企业进行典型调查，这样评价结果就有助于园区掌握各类企业运行的实际19情况。建议可以选择将典型企业分为两部分，一部分为监测性质的，即每次评价中都要选取的企业，另一部分是调研分析性质的，是园区根据自身需要及当时的经济社会背景自主确定的企业名单，每次可以是不同的企业。这样有助于提高成果的代表性，同时也提高了评价成果的应用价值（六）积极探索结构潜力评价和尚可供地年限测算的新标（六）积极探索结构潜力评价和尚可供地年限测算的新标准、新方法准、新方法对于结构潜力，目前认为较为科学的测算方法是，假设评价范围内批准用途为工矿仓储用地，而实际用途不是工矿仓储用地的

45、，在未来全部调整为工矿仓储用地后，可以增加的工矿仓储用地规模。事实上，这其中隐含着存在两个假设，即假设批准用途（规划）是合理的和改变规划用途的用地有转为工矿仓储用地的可行性。而在实际情况下，一些园区的土地利用结构并不一定是合理的，有些批准用途和实际用途都不是工矿仓储用地的土地，理论上讲也可能适合发展为工矿仓储用地；另一方面，已建成的改变原规划用途为工矿仓储用地的土地在经济上没有转为工矿仓储用地的可行性，因此本项目建议相关部门应积极探索结构潜力评价的新标准和方法。对于尚可供地年限的测算，目前规程采用的是在尚可供地数量已知的情况下，以近三年的年均供地量或近五年中最大供地年份的供地量为趋势进行推算，

46、但开发区供地情况与企业入驻和招商情况20关系最为密切和直接，以三年或五年的供地情况为准进行分析，缺乏对开发区发展历程和发展态势的总体把握与分析，因此项目组建议相关部门和专家重新研究并改进尚可供地年限的测算理论和方法。21北京市市级开发区土地集约利用评价北京市市级开发区土地集约利用评价北京延庆经济开发区土地集约利用评价北京延庆经济开发区土地集约利用评价技术报告技术报告北京市国土资源局北京市国土资源局北京大学不动产研究鉴定中心北京大学不动产研究鉴定中心20102010 年年 9 9 月月22一、项目概况一、项目概况（一）研究背景（一）研究背景北京延庆经济开发区土地集约利用评价是为进一步贯彻落实国务

47、院关于促进节约集约用地的通知 （国发20083 号） ，根据国土资源部关于开展开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知 （国土资电发201022 号）的要求,在北京市国土资源局的统一安排与部署下开展工作的。开发区土地集约利用潜力评价是切实加强开发区用地管理、提高土地管理水平、促进开发区节约集约用地的基础工作。旨在进一步掌握开发区土地利用现状，了解开发区土地集约利用状况，测算土地集约利用潜力，找出开发区土地利用中存在的问题与不足，提出加强土地集约利用的政策措施和管理建议，促进开发区转变经济增长方式与土地利用模式，为开发区扩区升级提供考核标准和科学依据。（二）对象界定（二）对象界定1 1、评价范围

48、、评价范围延庆经济开发区位于位于北京市延庆县县城南部妫河南畔，规划面积 303.53 公顷。本次评价中所涉及到的土地数据，均采用四至面积。根据国土资源部于 2006 年 12 月底发布的中国开发区四至范围公告目录 ，延庆经济开发区的四至范围为下表所示：23表表 1-11-1 延庆经济开发区四至范围及面积延庆经济开发区四至范围及面积公告面积（公顷）四至 北京延庆经济开发区303.53东至莲花苑(住宅）小区、司家营村，南至东杏园村，西至百眼泉村，北至南菜园二区（住宅小区）、旅游学院。资料来源：国土资源部中国开发区四至范围公告目录 ，2006 年12 月在本次评价中，评价范围总面积采用国土部门掌握的

49、工作底图测算面积，即 303.68 公顷。2 2、评价时点、评价时点考虑到评价中需要涉及经济、社会等方面的统计资料，为便于比较，保障数据资料的可获得性、合法性，同时，根据北京市国土资源局的要求，本次评价时点设定为 2009 年 12 月 31 日，评价中用到的经济、社会、土地、建设等数据，均统一以 2009 年底为截止时间，对数据进行整理和比较分析。评价分析中涉及到的非 2009 年底的数据，将予以特殊说明。（三）工作内容与技术路线（三）工作内容与技术路线延庆经济开发区土地集约利用评价工作体系内容主要由土地利用状况调查、土地集约利用程度评价和土地集约利用潜力测算三部分组成，按照开发区土地集约利

50、用评价规程（试行） 和北京市市级开发区土地集约利用评价成果更新评价技术指引要求完成工作。241 1、土地利用状况调查、土地利用状况调查土地利用状况调查的主要工作内容是，通过资料收集、空间影像判别、实地勘测等方式，对评价时点的开发区基本信息调查，包括开发区名称、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、开发区经济社会及相关规划资料等；有关用地的调查，包括土地利用状况、用地效益、管理绩效、典型工业企业调查、土地供应与保障情况调查，以及其他实际需要的相关调查等。2 2、集约利用程度评价、集约利用程度评价集约利用程度评价主要是通过基础调查研究，分析延庆经济开发区在北京市产业发展中的地位于作

51、用，分析产业特点和规划定位，土地利用特点和问题；依据有关指标体系及评价方法，确定指标相应理想值和权重，计算园区土地利用集约度分值，对评价时点（2009 年 12 月 31 日）的园区土地集约利用状况进行评价，评价结果将为用地管理以及相关政策措施的制定提供依据。3 3、集约利用潜力测算、集约利用潜力测算土地集约利用潜力测算主要是指在用地调查和程度评价的基础上，对评价时点（2009 年 12 月 31 日）延庆经济开发区土地集约利用的扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力进行测算，推算开发区用地潜力规模和尚可供地年数。通过潜力测算，进一步明确园区用地挖潜的规模和分布，作为扩区升级审核的依据。25（

52、四）技术路线（四）技术路线形成研究提纲提交实施方案实地调查收集资料预检汇报相关整理分析指标体系建立土地集约利用潜力测算、典型企业分析土地集约利用潜力测算、典型企业分析形成报告、编制图件提交最终成果修改完善 前期准备阶段调查、分析研究阶段成果编制完善阶段表格填报土地利用状况调查土地利用状况调查土地集约利用程度评价土地集约利用程度评价确定指标权重确定理想值指标标准化集约度测算基础资料汇编与数据库图图 1-11-1 评价工作技术路线图评价工作技术路线图（四）评价依据（四）评价依据本项目评价的主要依据为：（1） 中华人民共和国土地管理法（2） 中华人民共和国城市房地产管理法（3） 中华人民共和国城镇国

53、有土地使用权出让和转让暂行条26例（4） 中华人民共和国土地管理法实施条例（5） 开发区规划管理办法（6） 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 （国发200428 号）（7） 国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工做意见的通知(国办发200532 号)（8） 国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工作中“四查清、四对照”工作有关问题的通知(国土资发2005182 号)（9） 国土资源部关于开展土地利用总体规划实施评价和修编前期调研工作的通知 （国土资发2004133 号）（10） 国土资源部关于发布和实施工业项目建设用地控制指标(试行)的通知 （国土资发200423

54、2 号）（11） 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议 （2005 年 10 月 11 日中国共产党第十六届中央委员会第五次全体会议通过）（12） 国务院关于发布实施促进产业结构调整暂行规定的决定 （国发200540 号）（13） 国家发展改革委关于印发建设节约型社会近期重点工作分工的通知 （发改环资20051225 号）（14） 国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 （国办发200370 号)；27（16） 国务院关于促进节约集约用地的通知 （国发20083号）（16） 国土资源部办公厅关于开展开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知 （国土资电发20

55、1022 号）（17） 开发区土地集约利用评价规程（试行） （18） 开发区土地集约利用评价数据库标准（试行） （19）北京市城市总体规划（2004-2020）（20）北京市土地利用总体规划（2005-2020）（21）北京市延庆新城规划（2005-2020）及其他相关规划（22）其他相关的法律法规及政策（六）主要结论（六）主要结论（1 1）延庆经济开发区土地集约利用水平总体较高，部分指标仍）延庆经济开发区土地集约利用水平总体较高，部分指标仍有提高空间有提高空间土地利用集约度综合分值为 95.58%，特别是在土地开发程度、用地结构状况、产业用地投入产出效益和土地利用监管绩效方面比较突出，表明延

56、庆经济开发区在土地利用的源头、过程、管理等各个环节上都有较高的集约利用水平。而在土地利用强度方面，尚存在一定的提高空间。（2 2）后备土地资源较为充足）后备土地资源较为充足延庆经济开发区评价范围内没有不可建设用地，约 75%的土地已供应或达到供地条件尚未供应（土地开发率）；其中，已经供应28的土地 201.96 公顷，占园区面积的 66.50%。已建成土地 196.31 公顷，占园区总面积的 64.64%。延庆经济开发区尚可供应土地 101.72 公顷，占园区土地面积的33.50%，根据规划，其中 54.00 公顷为尚可供应的工矿仓储用地。依据 2007-2009 年间的平均供地规模测算，尚可

57、供地年数约为 190年，依据 2005-2009 年间的平均供地规模测算，尚可供地年数约为7 年。（3 3）住宅用地、工矿仓储用地比例较高）住宅用地、工矿仓储用地比例较高根据延庆经济开发区的用地结构表可以看出住宅用地 47.80 公顷、工矿仓储用地 59.40 公顷，两者共占已建成城镇建设用地的54.61%。这与延庆经济开发区在延庆新城中承载的职能和发挥的作用密切相关。（4 4）用地管理措施不断强化，闲置、到期项目用地处置及时）用地管理措施不断强化，闲置、到期项目用地处置及时开发区用地管理措施不断强化，闲置、到期项目用地处置及时，管理绩效发挥充分。截止到评价时点没有未处置的闲置土地，到期用地处

58、置率也达到 100%（无到期需处置土地） 。（5 5）挖掘强度潜力是提高园区土地集约利用水平的重要方面）挖掘强度潜力是提高园区土地集约利用水平的重要方面未来发展中，除了扩展内潜力外，还要挖掘强度潜力与结构潜力并重，通过提高容积率和土地承载强度来满足发展的需要，投入产出指标也要向更高的标准看齐。另外，要积极探索土地利用结构调整的思路和模式，有效挖掘结构潜力。29（七）特别说明事项（七）特别说明事项1 1、评价原则的说明、评价原则的说明延庆经济开发区土地集约利用评价工作，主要遵循综合性、主导性、政策导向性、可操作性、因地制宜、点面结合等原则。从土地利用状况、用地效益和管理绩效等多方面进行评价和测算

59、；分析对土地集约利用起支配作用的主导因素；充分反映园区的定位、发展方向及其在区域经济中发挥的作用，体现国家相关政策导向；充分反映园区的自身实际和经济、社会发展环境与阶段，确定土地集约利用程度评价指标的理想值和权重值；评价工作应在整体评价的基础上，选择典型样点开展深入分析。整体评价与典型分析相互结合、相互验证。2 2、关于评价成果应用条件的说明、关于评价成果应用条件的说明本评价成果是根据国土资源部开发区土地集约利用评价规程（试行） 的技术标准，对截至 2009 年底延庆经济开发区法定用地范围内的土地利用和社会经济发展状况进行调查、分析、集约利用程度评价和潜力测算的，因此，用地分类、指标含义、潜力

60、含义等技术要点与规程相关内容保持一致，评价成果的对应时点为2009 年 12 月 31 日。用地调查数据根据评价需要进行了边界、实际利用等方面的相应处理，与地籍管理原始数据、规划建设统计数据存在个别差异，在应用中，本成果仅适用于土地集约利用评价。其他管理工作需要应用本成果时，需要考虑内涵和口径等方面的差异。303 3、关于资料来源的说明、关于资料来源的说明本评价所依据的基础资料主要来自北京市国土资源局延庆分局、延庆经济开发区管委会及其他相关管理部门。由延庆县第二次全国土地调查办公室委托调查技术单位进行数据收集、整理和更新，北京大学不动产研究鉴定中心课题组进行分析和测算。对于数据不全的，调查单位