房地产项目尽职调查报告写作指导书

1、房地产工程尽职调查报告作业指导书1 .目的本文件规定了美益投资公司房地产开发类贷款尽职调查的根本流程和操作要求, 旨在增强房地产贷款治理,标准房地产贷款评估工作,防范和化解信贷风险.2 .适用范围本文件适用于美益投资公司房地产开发、房地产开发企业流动资金贷款的尽职调 查业务.3 .定义、缩写和分类房地产贷款尽职调查以下简称“尽职调查是指在房地产贷款决策之前,在 借款人取得?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?,完成工程立项、策 划、工程可行性研究的根底上,对借款人的盈利水平、偿债水平和拟开发工程的建设 条件、市场销售等各种因素进行调查、预测、评价的工作过程.4 .责任与权限部门/岗位责

2、任不相容责任直接评估人房地产开发、房地产开发企业流动资金贷 款尽职调查上午材料收集、评估、撰写评 估报告尽职调查审查、 审定人审核评估报告风险部业务总体规划、检查、治理.5 .政策1房地产尽职调查应当审慎调查、材料完整、核实清楚,分析透彻、判断合理.2房地产尽职调查应当遵循操作与审核分开的原那么.3尽职调查应当遵循客观、公正、科学的原那么.6 .流程描述与限制要求流程包括收集组织材料、评估、撰写和审核评估报告三个阶段.流程的输入为经办行工程人员收集材料,流程的输出为房地产尽职调查的审核,流程的主要风险是不真 实的客户根本资料；调查评估失误.关键限制环节为收集组织材料、评估.具体流程、 限制要求

3、如下：环节流程描述限制要点收集客户应根据?借款人应提交的材料清单?记录的要求提供材组织材料料,经办行直接评估人员应核实收集的具体材料：风险因素1:伪造一不真实1客户评价报告、工程的立项批复、可行性研究报告及批复、的客户根本资料下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、工程的动迁事件类型：外部欺诈安置方案,施工期间原材料、动力、水等条件的保证程度,风险级别：高风险工程建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件限制目标：保证客户根本资的材料,政府有关优惠政策.总投资和资金来源、方案开信情况真实准确,和竣,时间、开发期限以及工程所在地区后关房地产开限制举措：落实贷款桁中发的政策环境、开展规划、开展

4、状况和环保政策等材料；任人制度,实行双人、实地2如果是经济适用住房工程,工程列入国家建设方案和信调查贷指导方案等材料；限制部门/岗位：经办人、3工程地理位置、四至、用途、主要建设指标占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等、?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?建设工程施工许可证?；4企业自有资金到达工程总投资的30%勺证实材料；5设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩；6要求的其他有关材料.对材料的真实性、齐全性核实,对有虚假、不齐全的材料要求客户重新提交.经营主责任人风险因素2:未能针对指导原那么对客户进行

5、一调查评估失误事件类型：客户关系、产品及业务实践风险级别：高风险限制目标：评估真实、合理限制举措：评估报告经审核、审定,重大工程组织项目小组评估限制部门/岗位：工程直接评估人、评估审查、审定人评估1评估内容：借款人及工程主要关系人资信评估、工程 概况和建设情况评估、工程市场情况评估、工程投资估算与 融资方案评估、财务根底数据确实定、财务效益评估、不确 定性分析以及银行效益与风险防范举措评估.工程主要关系人资信评估a借款人及工程主要关系人资信评估要通过对借款人 及工程主要关系人如其母公司、主要投资人的经营情况、 财务状况、信用情况的考察,对其资信状况进行综合分析.b对借款人及工程主要关系人的资信

6、评估,应在对借款 人、工程主要关系人进行客户评价的根底上,从客户评价报 告中摘录有关内容,列表综合反映企业名称、企业经营情况、 财务情况、评信状况等.c对所评估的贷款工程,须针对工程各关系人之间的产 权及其他限制关系,绘制工程有关各方关系树形图,并作文 字说明.工程概况和建设情况评估a 工程概况和建设情况评估要对工程建设的根本情况、建 设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进 行综合论证分析.b工程建设的根本情况评估要调查工程的地理位置、四 至、用途、主要建设指标占地面积、建筑总面积、建筑密 度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限 等、总投资和资金来源、方案开工和竣工

7、时间、开发期限 以及工程所在地区有关房地产开发的政策环境、开展规划、 开展状况和环保政策等,并分析投资该工程是否符合国家产 业政策、区域开展战略等；c工程建设条件评估要调查工程是否得到政府有关部门 的立项批复,明确土地使用权获取的方式、使用年限,核查 房地产开发相关证件：包括?国有土地使用证?、?建设用 地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?建设工程施 工许可证?等.审核企业自有资金是否到达工程总投资的30%考察工程的动迁安置方案,施工期间原材料、动力、水等条 件的保证程度,工程建设及投入使用后所需的水、电、燃气、 供热等条件是否落实,是否享有政府有关优惠政策.d如果是经济适用住房工程,还

8、要审核工程是否列入国家 建设方案和信贷指导方案.e工程建设实施进程评估.要对申请贷款工程从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计 及批复、取得?建设工程施工许可证?直至开工、竣工、销 售的进展情况评估.对未开工工程要掌握其开、竣工时间及 进度安排,对已开工工程要说明工程建设的形象进度、投资 完成情况、各项资金到位情况,未到位资金及原因,工程预 计竣工时间,取得?商品房预销售许可证?的要说明预销售情况. 对调整投资的工程要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况,调整概预算后资金缺口和相应 的资金落实方案以及调整可能对施工进度、本钱、销售情况 的影响.f工程建设的设计、

9、施工、监理情况评估要调查工程工程 建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、 施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩.g工程建设的环境保护条件评估要调查工程建设地区的 环境状况,分析工程是否可能引起周边生态环境的变化,审查工程为环保所采取的举措、环境影响评价报告的批复情况 及当地环保主管部门对该工程的环保要求.工程市场情况评估a工程市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房 地产投资环境、工程市场定位、房地产经营方式的分析,通 过市场调查与预测,对房地产贷款工程的市场竞争水平、销 售前景作出判断.b房地产投资环境评估要了解工程所在地区政治、经济、 文化、自然资源等方面的情况,调查

10、工程所在区域的自然条 件、城市规划、根底设施、交通便利程度、文化教育条件、 医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区效劳条 件等方面情况,预测国家及地方的经济政策和产业政策、已 经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空 气污染等因素对房地产开发工程的影响程度以及本工程对周 边环境的影响.c工程市场定位评估要根据房地产工程的用途、未来获取 收益的方式及所在地区的具体情况评价工程的市场定位的准 确性；针对工程物业类型如居住、商业、办公和其他等物 业类型及其特点进行分析,以判断评估工程所具有的档次 及其面向的主要消费群体.d房地产产品经营方式评估：要通过对开发工程的资金压 力、开发

11、商自身的经营水平以及房地产产品的市场接受程度 等内容的了解,分析房地产工程采取出售包括预售、出租包括预租、短租或长租 、自营指出售、出租以外的经营 方式等不同的经营方式的市场情况.e房地产市场状况评估应在房地产投资环境调查与预测的根底上进行,具体内容包括：供求状况分析.要分析工程所在地的社会经济开展水平 和房地产市场发育程度,工程主要消费或使用群体的收入水 平、居住水平以及对同类工程的需求情况及变化趋势；周边 地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产工程包括已完成的工程、在建的工程、已审批立项的工程、潜 在的竞争工程的供应状况,如供应量、有效需求量、空置 量和空置率等.价格分析.要对周

12、边地段同类房地产商品的售价、租金和 租售情况进行分析.本钱分析.要分析同类房地产开发和经营的本钱、费用、 税金的种类及其支付的标准和时间等.工程竞争水平分析.要分析和评价工程在地段、设计、质 量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业治理、企 业品牌等方面与周边区域同类工程的比较优势,综合得出项 目在市场上的竞争水平.工程销售前景分析.要调查工程的销售策略、销售方案、 销售渠道等销售举措的制定和落实情况,分析和评价其可行 性,估算出工程未来各时段内的租售进度安排、租售面积及 租售价格水平.工程投资估算与融资方案评估：房地产工程总投资主要包括开发建设投资,出租、自营 的房地产工程还要包括经营资

13、金.开发建设投资是指在开发 期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包 括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费、建筑安装 工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、治理费用、 财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见 费等.经营资金是指开发企业用于该工程日常经营的周转资 金,是企业流动资产和流动负债的差额分摊到该工程的局部. 房地产工程土地费用应该包括为取得房地产工程用地而发生 的费用,主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁 费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价.房地产工程前期工程费用应包括工程

14、前期规划、设计、可行 性研究、水文、地质勘测,以及“三通一平等阶段的费用 支出.根底设施建设费应包括进行工程根底设施建设所发生的费用,具体包括建筑物 2米以外和工程用地规划红线以内的 各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排 污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设 施与市政设施干线、干管、干道的接口费用.建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工 程费用、设备采购费用和安装工程费用等.在尽职调查阶段, 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算 法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法, 也可以根据类似工程经验进行估算.公共配套设施建设费应包

15、括居住小区内为居民效劳配套 建设的各种非盈利性的公共配套设施又称公建设施的建设费用,主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共 厕所、停车场等.开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位 在开发现场组织治理所发生的各项费用.治理费用应包括房地产开发企业的治理部门为组织和管 理房地产工程的开发经营活动而发生的各项费用.财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各 项费用.主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代 理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用.销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程 中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用.主要包 括销售人员工资、奖金、福利

16、费、差旅费、销售机构的折旧 费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销 售效劳费及预售许可证申领费等.开发期税费应包括工程所负担的与房地产投资有关的各 种税金和地方政府或有关部门征收的费用,主要包括：土地 使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建 设费、 初装费、分散建设市政公用设施建设费等.各项 税费应根据当地有关法规标准估算.其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价 咨询费、总承包治理费、合同公证费、施工执照费、工程质 量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等.不可预见费应根据工程的复杂程度和前述各项费用估算 的准确程度,以上述各项费用的 3% 7%估

17、算.进行工程投资估算分析和审查要分析工程工程内容和成 本费用是否齐全,有无任意扩大取费范围和提升标准,扩大 投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价 等情况；分析投资构成比例合理与否.在此根底上,调整项 目本钱费用,填列?工程总投资估算表?记录二和?开 发产品本钱估算归集表?记录二 .对工程资金来源的评估,应对工程资金来源的合理性、 可靠性进行分析论证.房地产工程的资金来源通常包括自有 资金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道.对 开发工程资金来源的评估主要侧重于对我司贷款以外的其他 资金来源的合理性、可靠性进行评估.工程自有资金为借款人/工程发起人、其他关系人对工程 投入

18、的资本金.评估自有资金,对已到位资金,须审查验资 情况；对未到位资金,结合各投资者提供的财务报表和分年 度资金安排承诺函,分析近三年财务变动,了解投资者债务 及其在建或拟建工程资金运用,确定投资者可用于本工程的 资金数额及分年度方案.对以实物、工业产权、非专利技术 或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估,主要审查 是否经过有资格的资产评估机构进行评估,估价方法是否符 合法律、法规的要求,所占比例是否符合有关规定.预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收 入和土地转让收入等.评估预租售收入,要根据工程的工程 进度方案以及工程租售方案,在对附近区域同物业类型的租 售情况包括价格、租售率

19、进行调查的根底上进行.银行贷款是指借款人/工程发起人的银行贷款和发行债 券、融资租赁及其他需要付息还本的资金.评估银行贷款, 重点考察借款人获得除我司贷款以外的其他金融机构贷款的 数额、融资条件及资金到位安排,分析结构比例是否符合国 家和我司有关规定.在对工程各项资金来源进行调查分析的根底上,确定项 目切实可行的融资方案,填列?投资方案与资金筹措表?表5记录.财务根底数据确实定：根底财务数据包括工程总投资、计算期、本钱与费用、 租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额 与利润分配等.尽职调查时应对房地产工程经营方案、各项 根底财务数据确实定进行认真、细致、科学的预测和审查, 并说明

20、确定的理由和依据.房地产工程经营方案的审查,审查的内容应包括：借款 人的出售、出租、自营等方案以下简称经营方案是否符合 政府有关房地产租售和经营的规定,并与开发商的投资策略 相结合；房地产工程经营方案中是否包括拟租售的房地产类 型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等 内容；经营房地产的类型和相应的数量,是否在房地产工程 可供经营的房地产类型、数量的根底上确定,并考虑了经营 期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；租售价 格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供 求状况,以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争工程对房 地产工程租售价格的影响,并与位置、规模、功能和档

21、次等 方面可比的交易实例相比较.通过对租售方案的审查,确定 其是否客观合理,并进一步对其进行修正.工程计算期包括工程建设期和经营期,确定工程计算期 应充分考虑开发商的经营业绩和实力,考核承担工程筹划、 设计、施工企业的实力,考虑市场供求状况、资金供应以及 工程的房屋、土地使用权年限等因素.经营本钱与费用估算应在对经营本钱与费用各细项进行 调查分析的根底上,确定合理的工程经营本钱与经营费用.开发产品本钱是指房地产工程产品建成时,投放于某项房地产产品的开发建设投资.当房地产工程有多种产品时, 可分别估算每种产品的本钱费用,但应注意开发建设投资在 不同开发产品之间的合理分摊.经营本钱是指经营包括出售

22、、出租、自营房地产产 品时,由开发产品本钱分摊至当期的开发产品本钱及当期经 营所需的运营费、治理费等.对于分期收款的房地产工程, 房地产销售本钱和出租经营本钱可按其当期收入占全部销售 收入和租金收入的比率,计算本期应结转的经营本钱.运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项 目在工程经营期间发生的各种运营费用.主要包括：治理费 用、销售费用等.修理费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项 目在工程经营期间发生的物料消耗和维修费等.房地产工程收入估算.房地产工程的收入应包括房地产 产品的销售收入、租金收入和自营收入.在对房地产工程各 项收入进行审查、调整的根底上,填列?经营收入与经营税

23、 金及附加估算表?表 8.租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价 格.应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置 期工程竣工后暂时找不到客户的时间和租售率对租售收入的影响；规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售 收入的影响.自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行 商业和效劳业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得 到的收入.在进行自营收入估算审查时,应充分考虑目前已 有的商业和效劳业设施对房地产工程建成后产生的影响,以及未来商业、效劳业市场可能发生的变化对房地产工程产生 的影响.分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的 付款习惯和惯例,以及分期付款的期数和各

24、期付款的比例.财务效益评估财务效益评估应在进行根底财务数据测算与分析的根底 上,根据国家现行财税制度及有关规定,测算财务效益评估 指标,考核工程的盈利水平.应根据工程投资方案、资金筹措方案及经营收入与支出 方案,编制?全部投资现金流量表?表10和?损益表?表 9.?工程全部投资现金流量表?应反映房地产工程开发经 营期的现金流入和现金流出,按期编制,用以计算各项评价 指标,进行房地产工程财务盈利水平分析.该表不分投资资 金来源,以全部投资作为计算根底,用以计算全部投资财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察房 地产工程全部投资的盈利水平.?损益表?应反映房地产工程开发经营期内各期

25、的利润 总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利 润率等评价指标.利润总额的计算公式如下：利润总额=经营收入一经营本钱一治理费用一销售费用 一财务费用一经营税金及附加一土地增值税经营收入=销售收入+租金U入+自营收入销售收入=土地转让收入 +商品房销售收入+配套设施销 售收入租金收入=出租房租金收入 +出租土地租金收入经营税金及附加=营业税 +城市维护建设税+教育费附加经营本钱=土地转让本钱 +商品房销售本钱+配套设施销 售本钱+出租房经营本钱盈利水平分析,应计算投资利润率、财务净现值及财务 内部收益率等指标,并与行业的基准水平相比较,分析判断 工程的盈利水平.投资利润率,是指工程

26、年平均利润总额与工程总投资的比率,计算公式为：投资利润率=建设经营期年平均利润总额/工程总投资X100%销售利润率,是指工程年平均利润总额与工程年均销售 收入的比率,计算公式为：销售利润率=建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入X 100%财务净现值,指将工程方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值.计算公式为：NPV=E ( CI C.t ( 1 + r) tt = 1n计算期；r折现率,取规定的五年期贷款利率加一个百分点；(CIC.t 第t年的净现金流量；CI指现金流入量,包括：工程经营(包括租售和自营)收入、 回收固定资产余值、回收流动资金等局部；CO指现金流出量,包

27、括固定资产投资、流动资金投入、经营 本钱、销售税金及附加、所得税等局部；根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容.财务内部收益率是指工程在计算期内各年净现金流量差 额现值累计等于零的折现率,它反映工程所占用资金的盈利 水平,计算公式为：汇CI CO t 1 + IRR=0t = 1IRR- 财务内部收益率贷款归还水平分析,应计算贷款归还期、利息保证倍数、本息保证倍数等等指标,分析判断工程的贷款归还水平贷款归还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间,即：贷款归还期年=贷款归还完毕的年份-贷款开始支用的年份+当年归还贷款数额 /当年可用于还款的资金.对于除本贷款工程外无

28、其他在建工程的借款人,单纯以本贷款工程投产后自身效益中的可用局部用于还贷,填列?项目贷款归还期计算表?表 11,测算工程贷款归还期作为 贷款归还期指标；对新建工程外借款人有在建工程,除了测算工程贷款归还期外,还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担,填列?企业综合贷款归还期计算表?表12,计算企业综合贷款归还期,作为贷款归还期的另外一 个指标.工程贷款归还期,应以新建工程投产后自身效益中可用于还贷的资金归还工程自身全部贷款本息所需要的时间.亦 即以工程建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金归还贷款本金和利息所需要的时间.企业综合贷款归还期,应以在测算贷款归

29、还期时,将借 款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察,分析所需还款 时间.各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备 的现金流量,及工程建成后可新增的现金流量.各类债务负 担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承担的债务 本息负担.采用企业综合贷款归还期法测算时,须关注借款人归还 目前已有负债的水平；充分考虑信贷工程新增效益是否可能 局部或全部用于归还借款人原有或可能发生的其他负债.分 析在工程自身不盈利或盈利水平缺乏的情况下,借款人用整 体效益归还债务的水平；及在借款人效益欠佳,但工程盈利 水平较好情况下,工程效益用于归还借款人其他负债的水平. 利息保证倍数,应作为考核借款人归还银行

30、贷款利息水平的 重要指标,通过逐年计算借款人在工程经营期的利息保证倍 数,对借款人归还贷款利息的水平作出判断.利息保证倍数 的计算公式为：假设做了客户现金流量预测,那么,利息保证倍数=§营活动现金流量净额/ 当年财务费用+ 当年未记入财务费用的借款利息支出假设没有做现金流量预测,那么,利息保证倍数=净利润 的旧+摊销+财务费用-应收及 预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加/ 当年财 务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出本息保证倍数,应作为考核借款人归还银行贷款本息能 力的重要指标,通过逐年计算借款人在工程经营期的本息保环节流程描述限制要点障倍数,对借款人归还贷款本息的水平作

31、出判断.本息保证倍数的计算公式为：假设做了客户现金流量预测,那么,本息保证倍数=经营活动现金流量净额/ 当年到期的贷 款本金+当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支 出假设没有做现金流量预测,那么,本息保证倍数=净利润 的旧+摊销+财务费用-应收及 预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加/ 当年到 期的贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支 出不确定性分析：房地产工程不确定性分析应分析不确定性因素对工程可 能造成的影响,并进而分析可能对贷款归还带来的风险.房 地产工程不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分 析.可进行不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、 出租

32、率、开发周期、工程总投资等.盈亏平衡点分析.盈亏平衡点BEP是指工程在利润为零,保持不盈不亏时的临界点,可用销售量、销售价格、销 售额表示,一般用销售率表示,其盈亏平衡点的计算公式为：CBEP销售率=P -T S式中：C总本钱费用单位销售价格T单位经营税金及附加S总可售面积敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款归还期等各主要评估指标波动的影响程度, 确定工程的抗风险水平.评估中须根据工程具体情况,对敏 感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单 因素、多因素敏感性分析,以了解影响工程财务效益的最敏 感因素,预测工程的潜在风险和抗风险水平.敏感性分析中,影响工

33、程内部收益率、贷款归还期的主要因 素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动 5%、10%和 20%计算.对利用外资达投资总额 30%以上的工程应将汇率作为敏 感性因素进行敏感性分析.在对工程不确定性进行分析的根底上,须对工程的风险 点作出判断并尽可能提出防范风险,限制工程不确定性的措 施.风险防范举措评估：应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保举措的 可行性进行分析,并分析工程贷款具有哪些主要风险,采取 什么举措降低、躲避、分散风险.保证举措评估,主要对保证人的主体资格和偿债水平进行分 析.对保证人的主体资格进行评估.主要审查保证人是否符 合担保法的有关规定,是否经国家工商行政

34、治理机关核准登 记并办理年检手续,信用良好,经营活动是否正常,有无重 大债权、债务纠纷等.对保证人的偿债水平进行评估.主要分析保证人的资信、 财务状况,进行代偿水平现实状况评估和代偿水平变动趋势 分析,计算和分析保证限额、保证率指标.考察保证人现金 流量和盈利水平,判断保证人是否具备代偿债务的水平.抵押举措评估,应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评 估审查.对抵押人的主体资格进行评估.主要审查提供抵押物的 借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的 法人、其他组织或个人,产权证实文件上的产权所有权人或 处分权人是否与抵押人一致,抵押是否经有权机构批准,以 共有财产为抵押物的,应有抵

35、押人对该财产共同占有的证实 及其他共有人同意以该财产设定抵押的证实.对抵押物的审查.主要审查抵押物是否符合?担保法? 的规定,是否具有稳固耐用、容易变现、价值稳定的特点, 以及抵押人是否将已设定抵押的价值局部再作抵押.对抵押物进行评估.主要审查抵押物的评估机构是否具 有评估资格,是否经认可；评估报告是否合法、真实、科学； 评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否接 近评估基准日,是否在评估有效期内.在此根底上,计算抵 押率,并判断其是否合理：抵押率一般不能超过70%对通用性差、变现水平差、容易贬值的抵押物,其抵押率是否偏高.抵押率的计算公式为：本次贷款本息总额本次贷款抵押率 = X

36、100%抵押物评估价值额环节流程描述限制要点以本抵押物为抵押的贷款本息总额累计贷款抵押率= X100%抵押物评估价值额本次贷款本息总额优转偿抵押率 X 100%抵押物优先受偿价值额质押举措评估,应对出质人、质押财产、质押财产价值进行 评估.对出质人的主体资格进行评估.主要审查出质人是否是依 法对质押财产享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人, 质押财产权利证实文件上的权利所有权人或处分权人是否与 出质人一致,质押是否经国有资产治理部门、公司董事会等 有权机构批准,以共有财产为质押财产的,应有出质人对该 质押财产共同占有的证实及其他共有人同意以该财产设定质 押的证实.对质押财产的审查.主要审查

37、质押财产是否符合?担保 法?的规定,是否属于可质押的范围,是否具有易估价、易 变现、易保管的特点,权利证实文件是否真实、合法、有效.对质押财产价值进行评估.主要审查质押财产的评估机 构是否具有评估资格,是否经认可；评估报告是否合法、真 实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押 的时间是否接近评估基准日,是否在评估有效期内.在此基 础上,计算质押率,并判断其是否合理,审查质押率是否考环节流程描述限制要点虑了各类质押担保的不同情况,对通用性差、变现水平差、容易贬值的质押财产,其质押率是否偏高.总评估：应对借款人根本情况、工程建设情况、市场状况、工程 投资估算及资金来源筹措、工程财务效益

38、、工程建设的环保 情况、银行效益与风险防范举措及工程的经济、社会经济效 益等方面做综合性论述.应对贷款工程当前存在的有关问题进行阐述,并提出建议及解决举措.应对贷款工程提出最终评估结论,就是否发放贷款、贷款的 金额、条件、期限、利率等提出明确的意见.2.特别要求：房地产开发贷款及贷款额超过3000方兀含人民币的房地产业流动资金贷款,必须进行尽职调查,评估 格式见记录二笈-十二；贷款额在 3000万元人民币以 下的房地产业流动资金贷款,各行可根据具体情况对贷款项 目进行简要尽职调查,评估格式见记录三表15.撰写、审核 评估 报告直接评估人撰写评估报告后送尽职调查审查人和审定人审核,审查人、审定人

39、同意那么出具评估报告,假设审查人或审定人/、同意那么须重新进行评估.7、记录记录一：?借款人应提交的材料清单? 记录二：?房地产贷款尽职调查报告? 记录二表1?工程总投资估算表?记录二表2?土地费用估算表?记录二表3?建筑安装工程费用估算表?记录二表4?其他费用估算表?记录二表5?投资方案与资金筹措表?记录二表6?开发产品本钱归集估算表?记录二表7?开发产品本钱分摊估算表?记录二表8?工程经营收入与经营税金及附加估算表?记录二表9?工程损益表?记录二表10?工程全部投资现金流量表?记录二表11?工程贷款归还期计算表?记录二表12?企业综合贷款归还期计算表?记录二表13?工程敏感性分析表?记录三

40、：?房地产贷款工程简要评估参考格式?记录三附表1?借款人财务情况表?记录三附表2?工程租售预测表?记录三附表3?工程租售预测表?记录三附表4?工程损益表?记录三附表5?工程资金来源及运用表?记录一?借款人应提交的材料清单? 借款人应提交的材料清单材料名称后或无证书号一、企业根本资料公司章程及公司成立批复文件公司成立验资报告企业法人营业执照事业法人登记证法人代码证贷款证卡法定代表人身份证借款人近三年经审计的财务报表及审计报告资质等级证书二、工程资料工程立项文件工程可行性报告建设工程规划许可证建设用地规划许可证国有土地出让合同国有土地使用证商品房预销售许可证投资估算调整表投资方案与资金筹措表贷款申

41、请书还款方案表贷款行认为需要的其他工程建设文件三、担保资料抵押人同意抵押证实附抵押物清单抵押物权属证实抵押物资产评估报告出质人同意质押证实附质押财产清单质押财产权属证实质押财产评估报告保证人同意担保证实保证人营业执照保证人法人代码证保证人法定代表人身份证保证人近三年经审计的财务报表及审计报告保证人公司章程、合同及公司成立批复文件担保人贷款证卡记录二房地产贷款尽职调查报告?评估报告编号：工程代码：借款人代码：工程名称房地产贷款尽职调查报告参考格式评估报告完成日期:年 月日直接评估人评估小组成员姓名：所在单位：职称：姓名：所在单位：职称：姓名：所在单位： .-TUAUIVWWW-职称：评估审查人姓

42、名：所在单位：职务:职称：姓名：所在单位：职务：职称：.L -lll r r r-4,= nr-lll r r r f,rr 一1 一1 f-i-r rrf - w,fw,r=LL f - r ffffL -=评估审定人姓名：所在单位：职务： 职称:本页姓名打印声明与保证我们在此声明与保证： 此报告是根据 ?美益投资公司房地产贷款尽职调查暂行方法?和有关规定,根据贷款申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的.报告 全面反映了客户及工程最主要、最根本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所 作判断的合理性负责.直接评估人签字: 年 月日评估审查人签字:年

43、月日评估审定人签字:年 月日一、尽职调查结论 31二、借款人及工程主要关系人资信评估33三、工程概况和建设情况评估36四、工程市场情况评估37五、投资估算与融资方案评估39六、财务根底数据确实定42七、财务效益评估43八、不确定性分析45九、银行效益与风险防范举措评估48十、附表及附件51一、尽职调查结论一工程受理情况简要介绍工程的由来,客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率,受理并开始评估工程的 时间、过程二贷款尽职调查结论1 .建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件如评估结果为不同意为工程提供贷款,说明不同意 的理由2 .概括工程的竞争优势和劣势1竞争优势：2竞争劣势:3 .该工程贷款给银

44、行带来的收益1直接收益2间接收益4 .银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范举措1潜在风险：2风险防范举措:5.有关数据摘要工程指标说明借款人名称借款人客户评价得分信用等级及评定时间借款人额度授信总限制量注明是否经过审批此次拟发放贷款种类拟发放贷款金额期限及利率工程名称评估机构评估起止日期工程投资利润率工程财务净现值工程财务内部收益率工程贷款归还期企业综合贷款归还期二、工程主要关系人资信评估一借款人评价1 .借款人为2附：借款人根本情况表借款人名称经营情况资质等级年开发规模年竣工量年销售量竣工产品合 格率竣工产品优良 率财务情况注册资本实收资本总资产所后者权益资产负债率流动比率存货周转率利润总

45、额资产报酬率应收帐款周转 率利息保证倍 数资本积累率信用情况贷款利息实 收率贷款不良率客户信用评 级得分信用等级授信限制量已提供信用量贷款记录贷款行起止时间金额 余额 利率贷款形态担保方式保证记录被保证人起止时间I金额I余额 利率 贷款形态担保方式二工程其他主要关系人评价假设借款人没有经营业绩,应对借款人母公司或其他主要投资人进行客户评价,并在此列表反映 有关单位的根本情况附主要关系人根本情况表有多个主要关系人的,应分别填列：企业名称经营情况资质等级年开发规模年竣工量年销售量竣工产品合 格率竣工产品优良 率财务情况注册资本实收资本总资产所后者权益资产负债率流动比率存货周转率利润总额资产报酬率应

46、收帐款周转 率利息保证倍 数资本积累率信用情况贷款利息实 收率贷款不良率客户信用评 级得分信用等级授信限制量已提供信用量贷款记录贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式保证记录被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式工程相关人家族树图 根据工程各关系人之间的产权及其他限制关系,绘出工程各方关系树形图文字说明:三、工程概况和建设情况评估1 .工程根本情况说明工程的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及工程所在地区有关房地产开发的政策、开展规划和开展状况2 .工程建设条件调查工程建设是否已经取得政府有关部门的批准文件3 .工程建设实施进程评估调查工程的实际进展情况并对预计工程进度、销

47、售方案进行分析4 .工程的设计、施工、监理情况评估主要分析上述单位的资质、业绩及参与本工程有关人员的技 术水平5 .环境评估调查工程的环境状况,并分析工程建设对周边环境的影响四、工程市场情况评估1 .房地产投资环境评估主要分析国家、区域、经济、文化教育条件、城市根底设施等情况进行分 析2 .工程市场定位评估根据房地产工程的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项 目市场定位的准确性,判断工程的档次及其面向的主要消费群体3 .房地产经营方式评估(主要分析工程采取租售、自营等不同经营方式的市场情况)4 .市场情况评估(1)供求情况.vnuI_TWhJl!>AdH_wvMnu%KAw

48、vAuI_TWhJluuH_wvMW>KAwW!>Auvvv!>MWVWi_Iwlwww>Ajvwwv!>MWVWi_Iwlwvw>uwwvi>MVwWi_vwvw>n>ri>rwwvi>MWWWul%n>wwwwr>nBji>un>w(2)价格分析(3)本钱分析ri , ,ii i,ri ii,nr i .一 ,i ,Mr 1-1,一11i,1, r . i,i n lit n - r - ill n i- i-r, , r ir n« ,ri * t .,*(4)工程竞争水平分析5销售前景分

49、析五、投资估算与融资方案评估1 .房地产工程资金需求预测(分析投资估算有无漏项,投资构成是否合理.并测算各项费用)(1) 土地费用(2)前期工程费(3)根底设施建设费(4)建筑安装工程费(5)公共配套设施建设费(6)开发间接费用(7)治理费用(8)财务费用(9)销售费用(10)开发期税费(11)其他费用(12)不可预见费(13)经营资金经评估,调整房地产工程总投资为万元,其中：开发建设投资万元,经营资金 万元.(并据此填列?工程总投资估算表?)2 .融资方案评估简述工程的资金筹措方案：该工程总投资万元,其中自有资金 万元,预租售收入 万元,银行贷款 万元,其它资金来源 万元,此次申请贷款 万元

50、,： 自有资金(指工程发起人或其他相关人对工程投入的资本金,具体)包括：预租售收入包括：银行贷款包括：其他资金来源包括(外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金)利用外资情况和方式投资估算及融资方案尚存的主要问题:(根据工程所需资金总量、分年度用款方案、资金筹措方式及所确定的到位时间安排,对工程建设 所需资金来源中的各类资金来源进行综合评估,并填列?投资方案与资金筹措表?) 六、财务根底数据确实定1 .工程建设期年,经营期年.2 .开发产品本钱估算(根据物业租售方案,将开发建设投资归集到不同类型的物业中,填列?开发产品本钱归集估算表?)(1)住宅本钱(2)写字楼本钱(3)商铺本钱(4

51、)3 .开发产品本钱分摊估算(根据物业各年经营方案,计算开发产品本钱各期分摊本钱,填列?开发产品本钱分摊估算表?)4 .租售价格测算(利用市场比较法)(1)出售价格(测算的依据及结果)(1)出租价格(测算的依据及结果)5 .工程收入测算(根据物业经营方案,计算各类物业收入,并填列?经营收入与经营税金及附加估算表?)(1)销售收入(2)出租收入(3)自营收入七、财务效益评估1.盈利水平分析(综合企业开发经营期现金流入流出情况,填列?工程全部投资现金流量表?.计算生产经营期内企业各年盈利情况,并据此填列?损益表?.根据上述结果,计算得出)(1)工程投资利润率(2)工程销售利润率(3)财务净现值(4)财务内部收益率分析上述指标2 .贷款归还期计算(1)独立工程(对于除贷款工程外无其他在建工程,仅以贷款工程投产后自身效益中的可用局部用于还贷,填列?工程贷款归还期计算表?,测算工程贷款归还期作为贷款归还期指标)该工程申请贷款 万元,以_ (如未分配利润、可还款折旧、全部摊销等)作为还款来源测算,计 算得出工程贷款归还期为年.(2)多个工程(除贷款工程外客户还有其他在建工程或拟开发工程,除了测算工程贷款归还期外,还应综合考察 借款人各类还贷资金来源和各类债务负担,填列?企业综合贷款归还期计算表?,计算综合贷款偿 还期,作为贷款归还期的另外一个指标)工程贷款归还期企业综合贷款归还期测算信