佛山南海里水大桥地块市场定位报告

1、里水大桥地块初步定位报告 谨呈：联诚地产2009年8月27日第一部分：里水市场概况第二部分：地块解析第三部分：里水在售和潜在项目概况第四部分：里水客户调研分析第五部分：产品定位建议第一部分：里水市场概况现状： 里水镇位于佛山市南海区，地处珠江三角洲，东与广州接壤，西距佛山仅10多公里，广佛高速公路横贯而过，镇内的西江支流与广州直接通航，水陆交通方便快捷。 全镇面积751></a>.38平方公里 目前，全镇户籍人口11.5万人，外来常住人口13.5万人。发展定位： 广佛之间的经济要地、南海东部的生态新城。里水区域位置： 里水位于南海北部，距佛山中心10公里里水发展定位： 广佛之

2、间的经济要地、南海东部的生态新城。佛山近期建设规划综合交通规划图距广州中心城区6公里，距佛山中心城区10公里，距广州国际新机场20多公里，到广州火车站、三山集装箱港和平洲客运港仅需20分钟车程广佛高速公路、广三高速、佛山“一环”快速干线、珠二环高速公路、广州华南快速干线第三期以及其它纵横交错的公路干线构筑了完善的交通网络。距广州市中心6公里，距广州新机场20多公里；佛山一环、广佛高速等城际交通网络完善，城际交通便捷里水里水区域交通：镇区中心以农民自建房为主，无风格意识，喜欢加些欧式的因素；设计上通常是底层商铺，二楼以上住宅，层数5层为主，临近工业区多以出租为主，总体居住舒适度不高居民自建房商品

3、房镇区中心商品房，星照人家社区感稍强，楼梯楼；信和新天地是商住楼，底层商铺是繁华的商业，居住噪音较大，楼梯楼里水市场：城市感不强，镇区商品房多为楼梯楼；自建房无规划密集，多为底层做商铺，二楼以上住宅，居住舒适度不高。近年来，里水项目出现规模大盘趋势，包括恒大御景半岛（金碧海岸花园）、中信山语湖，均以低密度住宅或高端洋房供货，面向广佛区域，甚至珠三角区域客户。洲村和顺里水镇区里水市场：住宅市场发展缓慢，历年供应量少，07年以后发展迅猛，但主要在金沙洲板块，镇区中心发展滞后7海逸锦绣蓝湾 20097恒大·御景半岛20074班芙温泉小镇20041信和新天地20052星照人家花园3时代糖果2

4、0086中信山语湖5入市时间项目名称序号大沥雅瑶预计12月推售200套洋房南海碧桂园45321序号10月推40套别墅；12月推200套洋房剩余100多套别墅，主推约200套洋房主推189套别墅一期约590套，预计08年底发售存量里水甘蕉海逸锦绣蓝湾里水洲村恒大御景半岛里水洲村时代糖果里水镇和顺中信山语湖区域项目1234市场现状：住宅市场呈镇区中心乏力，周边较繁荣的格局81%为里水客户，主要为企业主、企业管理层及普通职员；黄岐客户占19%，为个体户、村民及普通职员 均价4300元/平米 ，别墅8000-12000元/平米（2009年）85 两房，125-135 三房， 233-250 联排别墅2

5、36-270 双拼别墅电梯洋房+别墅 建面13万海逸锦绣蓝湾 里水镇区，当地居民2400元/（2005年）90-130三-四房社区多层楼梯房建面3.9万星照人家花园班芙温泉小镇信和新天地项目规模2100亩2000平米温泉区建面9万建面19万（以商业为主）规模（）里水、黄岐、大沥专业市场老板里水镇区居民主力客户4800元/（2005年）独栋210-380 联排120-210 洋房80-150 独栋、联排别墅小高层洋房2300元/（2005年）30-40 公寓105-200三-四房多层楼梯房毛坯均价主力户型建筑类型里水房地产市场主要特征：以农民自建房和单体楼为主，楼梯楼，层数5层为主；住宅项目少，

6、部分是商业旅游项目的附属产品（班芙温泉小镇）；社区感强的项目项目少（星照人家花园）；房地产市场整体发展滞后，主要面向本地刚性需求客户。市场现状：目前镇区商品房供应极少，且长期无较好的社区/产品，仍以自建房为主；商品房实现价值较低区位：佛山东北部，广州西部，广佛交汇融合地带交通：快速便捷，有佛山一环，广佛高速等高速干道与广佛相连配套：各类生活配套完善，但档次偏低规划：广佛之间的经济要地、南海东部的生态新城市场供应：相对于周边区域镇区中心缺乏商品房供应，以自建房为主客户：镇区客户主要为本地居民与企业员工的自住型客户里水区域属性特征第二部分：地块解析 里水镇中心区 地块里广路夏塘路里水大桥地块位置：

7、位于里水镇中心区南，里水桥南头，东、北两面临里水河，紧挨的里广路是镇区连接通往佛山市区的主要干道佛山一环地块所处区域面貌：本地居民自建房与厂房构成区域的主体，较为杂乱；建筑密度高，卫生环境差，缺少绿化及大型公共交流空间，居住环境较差。地块内部现状：内部建筑物内部已经搬空，处于待拆迁状态，地块较为平整，基本无明显高差。地块四至：拥有较为良好的景观资源，两面临水，环境相对独立，形象高于片区，东面部分受到周边建筑物一定影响。景观视野：地块北面及东面被里水河环绕，视野开阔，沿河岸部分有景观带（北面部分正在施工），东北面河对岸为富寿公园（1），风景优美。交通：地块西面为里水大桥（2）与里广路（3），为里

8、水镇主要干道，车流较大，产生一定噪音灰尘。建筑物：西南面为宝鲜有限公司（4），东南面与东面内部嵌入地块为环辉电脑机锈有限公司建筑物（5）512345地块四至里水大桥宝鲜有限公司富寿公园里广路沿河景观环辉电脑机锈有限公司环辉电脑机锈有限公司项目地块规划指标用地性质：主导居住；可兼容使用商业、办公占地面积：14646.4平米容积率：2.5建筑密度：裙楼40，塔楼25%绿地率：25建筑限高：地上部分40米；地下部分-20米区位：与里水镇中心区一河之隔，东、北两面临里水河规模：属于佛山和里水小型住宅项目交通：交通便捷，西面的里水大桥与里广路为里水镇重要的主干道配套：紧临镇中心区，各类生活配套齐全景观资

9、源：滨河地段，近临公园，拥有开阔视野，景观资源优势明显地块属性界定项目发展方向思维切入点区域属性区位：佛山东北部，广州西部，广佛交汇融合地带交通：快速便捷，有佛山一环，广佛高速等高速干道与广佛相连规划：广佛之间的经济要地、南海东部的生态新城。市场供应：相对于周边区域镇区中心缺乏商品房供应，以自建房为主；。 。广佛融合带将项目放到广佛同城的视野下，跳出区域，拨高项目形象里水中央区位上位于里水镇中心地段，配套完善地块属性区位：与里水镇中心区一河之隔，东、北两面临里水河规模：属于佛山和里水小型住宅项目景观资源：滨河地段，近临公园，拥有开阔视野，景观资源优势明显。 。水岸紧挨河畔景观精粹镇区一直缺乏有

10、档次的商品房供应；地块的景观资源形成了良好的支撑；现状需要地块通过自身的打造营造小环境来抵御较为杂乱的外部区域环境，突出项目形象规划指标占地面积：14646.4平米容积率：2.5。 。花园洋房社区项目发展方向思考项目印象：里水·中央水岸花园社区第三部分：里水在售和潜在项目概况里水目前在售项目分布：镇区中心供应较少，周边呈带状分散多个楼盘，多为依托景观资源的低密度社区，少量中低端普通住宅，缺少镇区中心高品质洋房项目。钜隆金溪蓝湾 中信山语湖 海逸锦绣蓝湾 班芙温泉小城时代糖果 里水镇中心区 里水第一城 本项目 现代简约项目设计3万平米湖面、高档别墅社区 价值点网球场、篮球场、羽毛球场、

11、商业街开发商：佛山南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司配套设施2009年1月81%为里水客户，主要为企业主、企业管理层及普通职员；黄岐客户占19%，为个体户、村民及普通职员 均价4300元/平米 ，别墅8000-12000元/平米2房、3房、别墅占地面积67079.4，总建筑面积129136.3，容积率为1.59，绿化率35%。8栋25层的高层洋房、112座别墅，共820户。 海逸·锦绣蓝湾推出时间客户群价格信息主力户型基本信息项目名称在售项目：海逸·锦绣蓝湾海逸·锦绣蓝湾户型配比：洋房主力户型为120平方左右的三房。 49%13408.152236-270双拼别墅

12、26%704840233-250联排别墅26%704820352独立别墅71%54760.6450112-128实用三房21%1615118288紧凑三房8%5935.67678二房面积比面积套数面积区间产品类型海逸·锦绣蓝湾销售进度：项目于2009年元旦开售至7月，表现为大小三房销售理想，两房销售缓慢。 125-1359585面积（平米）91%100%100%74%销售率1961083256已售100%50%14.8%35.2%套数比2161083276总套数合计三房三房两房户型建筑为现代简约风格、园林依据地势分为多个台地进行打造项目设计价钱便宜、交通便利、户型设计附加值高、时代品

13、牌 价值点幼儿园、网球场、私家后山公园 开发商：广东时代胜誉房地产开发有限公司配套设施2008年初90%为广州客户，包括广州白云、越秀、荔湾区白领、公务员；少量里水客户； 洋房5000元/平米带600元/平米装修 目前仅剩余的联排别墅价格在300-400万1房、3房、别墅总建筑面积155516.4 ，商业面积约3556；洋房1156户,别墅189户 时代糖果推出时间客户群价格信息主力户型基本信息项目名称在售项目：时代糖果100%7.2%52.2%15.5%25.1%套数比1660120866258416总套数四房三房两房一房户型合计140-17093-11779-8139-62面积（平米）时代

14、糖果洋房户型配比：洋房主力户型为93-117平米的三房。08年1月开售，目前洋房已经售罄。 现代欧式的建筑外立面项目设计接近90%的高实用率、价格便宜 价值点开发商：佛山市南海区骏景豪庭房地产置业发展有限公司 2009年3月推出楼梯楼，5月推出电梯洋房约80%为和顺本地村民、公务员、工业区工作人员，约20%为里水客户； 楼梯楼均价2800元/平米；目前剩余的带电梯的公寓产品均价3800元/平米；1房、2房、3房总建筑面积4.5万平米，容积率为1.99，主要由6层多层建筑及11层和18层小高层组成金溪蓝湾推出时间客户群价格信息主力户型基本信息项目名称在售项目：金溪蓝湾100%11.6%3.8%2

15、4.7%36.7%23.2%套数比31136127711472总套数四房三房三房两房/三房一房公寓户型合计128-14510991-9687-9038-55面积（平米）金溪蓝湾洋房户型配比：主力户型为90平米左右的三房。 金溪蓝湾销售进度：09年3月开卖以来，凭借价格优势及较高的产品实用率深受客户追捧，3月楼梯楼开盘售罄，5月电梯洋房开盘销售6成。 合计四房三房三房两房/三房一房公寓户型63%57%88%77%销售率154176077已售100%11.6%3.8%24.7%36.7%23.2%套数比31136127711472总套数128-14510991-9687-9038-55面积（平米）

16、别墅建筑为北美风格，园林强调原生态项目设计规模大、交通便利、2100亩风景区资源 价值点开发商：景元房地产有限公司配套设施项目于2005年初开售，2006年因故停工两年，于2008年底再次面市，但因房产证等问题使得销售陷入困境。90%里水客户 3房、4房、别墅2100亩占地面积 班芙温泉小城推出时间客户群价格信息主力户型基本信息项目名称在售项目：班芙温泉小城100%60%40%套数比21012684总套数四房三房户型合计130-16091-100面积（平米）班芙温泉小城洋房户型配比：主力户型为130-160的四房。 班芙温泉小城洋房销售进度：2005年初开售，受停工影响2008年底再次面市 ，

17、现销售一般，以四房稍多。 合计四房三房户型26%33%17%销售率554114已售100%60%40%套数比21012684总套数130-16091-100面积（平米）规划有高层住宅及联排别墅、商务酒店及大型商业购物中心 规划设计中心城区、配套完善、一河三岸 价值点酒店、大型商业开发商：佛山市南海首利投资有限公司2008年1月开工，预计将于2010年入市占地面积41883平方米，总建筑面积144142平方米里水第一城推出时间配套设施基本信息项目名称未来推出项目：里水第一城交通方便、配套齐全、珠江地产品牌 价值点集酒店、公寓、住宅于一体的中高档社区 开发商：珠江地产广州公司配套设施2009年5月

18、开工，预计将于2010年入市主要面向里水客户。里水板块边缘、一环旁，首期建筑面积15万余平米 珠江峰景湾 推出时间客户群基本信息项目名称未来推出项目：珠江峰景湾 镇中心供应缺乏，多为分布在镇区周围的景观资源旅游度假盘，整体呈带状分散分布； 镇区周边楼盘物业形态多为电梯洋房+别墅，镇区中心则为电梯洋房或楼梯楼； 从销售进度看，畅销户型集中表现为90-120平方米的三房，且舒适型的120平米三房最受欢迎，两房和大四房销售一般； 未来的潜在项目中，预计产品设计多为中大户型，档次偏中高档，因规模较大，配套完善，属于综合体的规划理念。里水在售楼盘小结第三部分：里水客户分析人口结构里水客户群组成呈哑铃结构

19、，高低两端客户比例较高，中端阶层客户群体比例较少里水目前有工商企业2000多家，但绝大部分中小企业结构较为单一，一般一个中小厂房主要由蓝领与私营企业主构成，即只有“老板”和“打工仔”，缺少中层管理人员，而大中型企业中端收入人群流动性较大，造成目前里水客户组成的哑铃型结构13.511.5 25148.28 里水外来人口户籍人口其中总人口占地面积（平方公里）低端收入人群高端收入人群中端收入人群高端收入人群中高端物业可能需求群体本地居民：原住民为主，多为公务员、企业主/城区大老板，部分外来；工业区：私营企业主，中高管（本地/外籍）中端收入人群普通物业可能需求群体泛公务员：教师、事业单位工作人员、垄断

20、行业员工等生意人：个体户，经营规模不大工业区工薪：中低层管理者、高级技术人员低端收入人群非物业购买承受群体劳动型打工者：人数众多，无物业购买能力，多居住于工厂宿舍或租住周边农民村里水人口构成表依靠自身产业与靠近广州的地理优势，专业市场/物流中心兴起，中层管理人员、高薪技术人员等中端收入人群预计增加集模具设计、研发、加工、五金配套、零配件于一体的专业模具市场科艺模具城规划经营布艺、灯饰、花饰、玻璃制品等家具精品饰品和生活、商务用礼品，目标是要打造成华南最大的五星级家品、礼品旗舰馆八达通国际商品贸易港计划打造为中国规模最大、交通最便利、功能最齐全、设施最先进、管件销售（物流）基地南海管业城规划前景

21、专业市场位于里水镇白岗村委会，用地面积336亩，总建筑面积16万平方米，预计总投资1.6亿元,建设商铺1300间、货车停车位1300个、小车停车场7000平方米广禾综合物流市场位于里水镇瑶头村委会，占地60亩，建筑总面积2.3万平方米，总投入约5000万元，目前已投入使用。该基地作为广州中联环宇货业储运公司南海区分点，主要经营仓储和运输服务，运输产品主要为castrol、bp等石油化工产品中联环宇货运物流基地位于桂和路里水镇大冲村路段，用地面积为110亩，建筑面积为3万平方米，拥有两个停车场、两栋4层综合大楼、专业仓库7栋。该中心于2007年9月正式招商，目前进驻客户有物通天下、畅达物流、鸿新

22、物流等。遐志物流中心位于桂和路里水镇大冲村路段，2007年10月15日正式开业。总占地面积12万平方米，其中一期建筑面积6.5万平方米，包括综合楼2幢和商铺130余间。目前综合楼及商铺已全部出租，成功引进了广通物流、杰利哥物流等物流公司。现通物流中心发展现状现代物流人口结构镇区中心商品房，星照人家社区感稍强，楼梯楼；信和新天地是商住楼，底层商铺是繁华的商业，居住噪音较大，楼梯楼。镇区中心商品房，主力户型90-130平方米，社区居住舒适度较差，以本地公务员和泛公务员、个体生意人、企业中层管理者为主，客户层次偏中端洋房客户80-90%是本地自住为主，多数是公务员、教师、事业单位人员、个体生意人星照

23、人家花园信和新天地代表项目75-80%是本地刚性需求客户，以当地个体生意人（店铺老板）、泛公务员、企业中层管理人员为主，部分是企业主投资出租客户特征星照人家信和新天地工业区外来高级技工、中高层管理人员、外来个体生意人主要居住在公司宿舍/租住自建房洋房客户镇区中心以农民自建房为主，无风格意识，喜欢加些欧式的因素；设计上通常是底层商铺，二楼以上住宅，层数5层为主，临近工业区多以出租为主，总体居住舒适度不高工业区附近自建房月租金约350元（简单家私）；日租金35-50元（简单家具，部分有电视和空调）里水城区无商品房供应，部分洋房客户外流，因工作关系仍住在里水；多数仍在等待里水的好房子。镇区中心以本地

24、自住客户为主，客户偏中端以大沥本地私企业主为主力客户群体，对里水辐射力不强，但吸引部分客户上门约占来访客户2%万科金域华庭大沥以桂城客户为主，吸引部分里水客户来访，但成交的里水客户很少，低于成交客户的1%约占来访客户的3-5%保利花园桂城以周边专业市场老板为主；里水来访客户主要是店铺老板，个体生意人低于来访客户的5%银丰花园盐步广佛私企老板、企业高管、高级公务员为主，洋房吸引了部分里水个体生意人、店铺老板约占来访客户5-8%南海碧桂园大沥广州客户占80%以上，以白领为主；里水客户多数是志高集团中层管理或技术人员，部分洲村个体生意人洋房成交客户约2-5%时代糖果里水客户说明里水客户比例项目区域他

25、们年龄大约30-45岁，首次置业为主；主要为公务员和泛公务员（教师，银行、电力、电信、烟草等垄断行业员工）、个体生意人（餐饮、镇区店铺等）、工业区企业中层管理者、高级技工；希望离工作地点近，对价格敏感；可承受单价3500-5000元/平米、总价30-60万/套；户型面积为80-130平米的2房、3房里水洋房客户特征：洋房目标客户具像：他们在里水社会地位较高，是公务员或者教师，银行、电信、电力、烟草等垄断行业的员工，或者在镇区从事个体生意，有自己的铺面、部分是企业中层管理人员；他们有里水缘，在里水工作，或者社会关系在里水目前多住在自建房，企业外来中层多住在公司宿舍或者租住自建房；有车一族，有时为

26、找不到合适地方停车而烦恼；希望改善居住环境，买里水的好房子；里水洋房潜在置业群体的调研 项目组通过世联在里水的在售项目，对50批洋房客户进行了建筑园林风格、户型需求等方面的调研。建筑风格偏好园林风格偏好建筑风格方面里水客户选择主要集中在现代与欧式两种，并强调喜欢色调明快亮丽的风格，而不喜欢色彩过于灰暗地中海风格与泰式风格的园林被里水洋房最为认可。户型的房型需求户型面积需求大部分客户选择3房2厅，其余则为4房与2房单位在面积区间的选择上，超过7成的客户选择面积段在120-140平米，其次为90-120平米从与客户的访谈中了解到相当数量的里水客户认为许多入户花园并不实用，尤其一些面积不大的,只能充

27、当走道的作用。入户花园需求户型结构偏好里水洋房客户对复式及跃式户型接受程度非常低，绝大部分只接受传统的平面户型里水本地客户对赠面积大小敏感度非常高，关注户型的实际使用面积的大小。赠送面积的敏感度客户白描：谭先生50岁左右，穿着清爽的绸缎衣裤，看起来非常悠闲。健谈、豁达。里水商业街茶叶店老板，拥有品茶师资质。店铺约80，售卖茶叶、茶具等，售卖的产品非常丰富。店铺内装饰古朴。家庭人口：常住2人，2个孩子均已外出工作，偶尔会回来和父母住。当前居住状态：自建房1、夫妻两人住在店铺楼上，整栋楼共3层，店铺一层，居住两层。2、在黄岐拥有一套商品房。对现在居住环境的评价：满意点：配套齐全，生活方便，楼层低。

28、“住在这边各方面都很方便。”不满意点：档次有限（处于对生活品质的提升在黄岐买了房，但因为很远，所以不常去住，打算以后留给孩子1、我们都自己有地啊，自己盖的房子，住起来挺舒服的。2、我们就住在楼上，做生意也很方便。潜在置业群体/里水本地中高端客户群： 天生的地缘优势/追求生活品质的提升典型客户深访1：本地人潜在置业需求访谈：1、是否有购房打算：有一定经济实力，有生活品质提升的要求但是在没有见到产品前并不会有特别强烈的置业需求，需要对其需求进行引导和刺激。“暂时没有要买房子的想法，这个房子就是自己盖的，而且在黄岐已经买了一套房子了”“要是房子好，还是可以考虑一下的，你们那里的房子什么时候能出来？到

29、时候我带朋友们去看看。”“我经常和朋友们一起去看房子的。看过的房子很多了，周边的碧桂园什么的我都去看过。”“要是两、三年能出来，我就去看看。”“你们不要小看这里做生意的人，这条街上很多夫妻开一个小店，但是两个人开的都是奥迪。我很多朋友都已经有2、3套房子了。”“里水根本没什么好房子买，有钱人都买在外面，买在广州/大沥/禅桂的都有，不过大部分人虽然买了，但还是住在这里的租屋，除非亲戚朋友都搬过去了。”潜在置业需求访谈：2、再置业产品倾向：150平米左右的小高层“要买的话，就买个150平米左右的。价格5000块钱也没什么问题吧。”“150平米左右就够住了，平常也就我们两人在家，要是以后孩子们回来，

30、也可以住得下。要太大也没用，还不如多去买几个铺面。”3、再置业配套需求：对学校的重视度非常高，需求日常生活商业配套“我很喜欢三亚的一个楼，不记得叫什么名字了，觉得那里管理都非常的好。”“现在很多房子都是带装修的，装修的质量很重要。”“很多开发商在卖房子的时候会说得很好，会说园林有多好，管理有多好，但是到住进去的时候这些东西就没有了。”“学校很重要，只要有好学校的房子肯定会卖得很快。现在我们都自己有房子，如果只是自己住，要那么多房子干嘛，还不如多买几个铺面，要是买住房肯定都是为了小孩子读书。”基本信息：唐女士：准妈妈，有购房需求。夫妻两都是梅州人，同在工业园某公司任工程师，家庭年均收入在1020

31、万，现在在单位附近租房，平时出行有单位班车接送，无私家车。关注要素：外来客户出于对里水现有环境的不满，对价格预期较低，资源对于价格的提升不感冒，教育/内部环境/与广州的交通对于改变他们对楼盘价值的认可非常有帮助区位：希望离广州近一些，最主要的是交通方便。“我们是希望能买离广州近一点的房子，靠近广州感觉好一些，毕竟感觉里水这边不太好，不太喜欢住在这里；我们公司上下班都有班车从广州到里水接送的，买房子主要还看交通便利，方便工作”。配套：有公园有河当然更好了，但是我们不会因为这些去买房 ，我们看的房子都有基本的园林配套的，对我们来说，那就够了；典型客户深访2：工业园区的外来工程师客户访谈小结：1、里

32、水没有好房子买，一般都在等待；外地置的物业当投资用2、现在住自建房或租农民房，即使在其他区域有商品房（投资用），因为工作关系仍然住在里水，对居住环境不满意；3、刚性需求长期被压抑，本地有好房子卖会考虑（自住）；世联观点里水本地刚性需求长期被压抑，目前多住在自建房，即使其他区域投资有商品房，但因工作关系仍然住在里水；项目能展示出品质感和社区感，且价格合适，容易启动本地刚性需求市场。里水洋房潜在置业群体小结：两房/小三房三房/四房小户型高层平面/多层户型物业租用本地农民的自建房/工业区配套宿舍或集体租房出于就近靠近生意/地缘情结，多选择自建房当前置业状态意向购买产品基本配套齐全即可需配套尽量完善配

33、套需求首次置业或改善当前环境改善自身居住环境，提升生活质量 购房目的刚刚起步的外来生意人、工业区低层管理/技术员工政府公务员、泛公务员、企业中高管、小生意人(已有5年以上积累)、小企业主客户构成里水本地中高端客户长期被自建房/区外市场分化；低端客户虽然基数大，但承受价格能力十分有限。第五部分：产品建议临街商业面积的初步测算：250米（沿河面大概长度）×14米（假定商铺进深）*2层=6000平米；公服设施8000平米；（注：规划设计条件中要求配套商业、公共服务设施总建筑面积18000平米，且6000平米）基于可套现的需求，部分商业和公服指标可通过功能转化，以公寓产品来替代和消化部分面积可达到4000平米，则可设计单层500平方米，8层高的公寓产品1栋。商业面积的消化建议130-14095-130地块规划初步建议规划指标看，整个社区以11层的小高层为主，板楼排布比较适合。4房单位作为项目的价值标杆，排布在地块东北面，受道路与建筑物的影响小，并拥有最佳的景观资源，北向为里水河与富寿公园，南向正对项目内部景观3房作为项目户型的主体单位，设置于在