中国仓储行业业投资分析报告

1、仓储业投资分析报告集团发展中心2010年11月30目录第一部分 仓储行业特征概述1一、仓储的定义与分类1（一）仓储的定义1（二）仓储业的分类1二、仓储的行业特征1三、仓储业在国民经济中的作用2四、我国仓储业发展现状2（一）仓储业发展整体情况2（二）仓储业发展呈现的特点4（三）仓储业发展趋势5第二部分 仓储业外部环境分析7一、 宏观环境分析7（一）政治法律环境7（二）经济环境7（三）人口、社会和自然环境8（四）技术环境8二、行业环境分析9（一）行业生命周期9（二）行业竞争状况9第三部分 仓储行业结构、规模分析及预测11一、我国仓储行业需求状况分析及预测11（一）仓储行业需求状况分析11（二）仓储

2、行业需求预测11二、仓储行业供给分析及发展预测13（一）我国仓储行业供给状况分析13（二）仓储行业供给预测14三、仓储行业供需平衡及价格预测15（一）行业供需平衡分析15（二）2008年仓储行业价格预测15第四部分 仓储行业投资机会及风险预测17一、仓储地产业投资机会17二、仓储服务业投资机会17（一）中国仓储服务业细分子行业投资机会17（二）中国仓储业区域投资机会17（三）仓储业服务内容投资机会18三、投资风险分析18（一）环境风险分析18（二）行业市场风险分析19第一部分 仓储行业特征概述一、仓储的定义与分类（一）仓储的定义现代“仓储”不是传统意义上的“仓库”、“仓库管理”，而是在经济全球

3、化与供应链一体化背景下的仓储，是现代物流系统中的仓储，它表示一项活动或一个过程，在英文中对应的词是“warehousing”，是以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。仓储首先是一项物流活动，或者说物流活动是仓储的本质属性。仓储不是生产、不是交易，而是为生产与交易服务的物流活动中的一项。这表明仓储只是物流活动之一，物流还有其它活动，仓储应该融于整个物流系统之中，应该与其它物流活动相联系、相配合。这一点与过去的“仓库管理”是有重大区别的。 （二）仓储业的分类仓储业是物流的基础行业，仓储

4、也是分业态的，而且针对不同侧重的角度，往往有不同的分法。在电子商务、供应链协作、全球化、快速反应、及时交付的影响下，对于仓储的要求越来越高，如需在更短的时间完成更多订单、批量更小、处理和存储更多货物、提供更多增值服务、处理更多退货等。与此同时，生产制造业物流需求的释放和需求的随机多变性,新的产业准入和投资政策的出台等，促使现代仓储业出现了多种业态，例如，原料及零组件仓储、在制品仓储、制成品仓储、配送中心、订单履行中心及仓储、区域仓储、地方性仓储、保税仓储、附加价值服务仓储。但就现代仓储业的基本业态而言，可以将其分为两个基本的产业：一是仓储房地产业，二是仓储服务业，仓库地产业指专门从事仓库的建设

5、、出租及物业管理业务，仓储服务业指为社会提供仓储及相应的增值服务服务。而且仓储服务业还可以根据其中物流系统中的位置和作为细分为供应链末端的城市配送中心、物流系统中的仓储中心、集散中心、分拨中心等。二、仓储的行业特征现代仓储和古代仓储相比，具有以下方面的特点：1注重改善仓库的管理功能；从出入库和在库管理等方面运用流程管理的理念，实现规范化管理。2注重仓库的信息化和标准化建设；3注重仓库自动、智能化建设4注重流通加工、包装、配送等增值服务的拓展。5积极主动建立网络三、仓储业在国民经济中的作用随着社会的发展和技术的进步，劳动生产率的提高和原材料、燃料节约等方面改进的空间越来越小，产品包装、储存、搬运

6、、运输等物流领域的费用在生产费用中却占越来越大的比重，而且具有很大的改进空间，人们也形象的将物流业称为获取利润的第三源泉。而且物流业的发展水平也成为衡量一个国家经济发展的重要因素。仓储作为物流系统的一个重要环节，在国民经济中占有重要的地位和作用。首先仓储业产生和发展与商品经济社会化大生产的发展密切相关。在社会化大生产条件下，一个产品可以销往全国及全世界，但是这个产品从生产者到消费者需要经历时间和空间上的“距离”，要想实现这个距离，仓储是必不可少的一环，从这个角度上说仓储是商品经济社会化大生产的基础。从市场经济的角度，市场活动是由需求和供给两个环节构成的，当供给和需求不平衡时，经济运行就会出现问

7、题，但由于地点、距离等空间因素和季节等时间因素，使得生产的产品不能即时消费或者存在需求却没有产品满足，这时候就需要仓储来平衡这种供需关系，实现市场的正常运转。仓储在稳定市场经济和促进经济发展方面具有重大的作用。在国民经济中发挥重要的作用，仓储业占社会物流总费用的比例和仓储占的比重都随着仓储业的发展在不断的上升，仓储行业在整个经济运行中的地位在逐年的提高。四、我国仓储业发展现状（一）仓储业发展整体情况1仓储业固定资产投资额仓储业固定资产投资额自本世纪来基本保持增长趋势，特别是自2004年以来增幅基本上保持在40%左右。从09年开始，虽然仓储业投资增幅回落，但是仓储业投资增幅还是远高于交通运输业、

8、贸易业以及加工配送业等。2仓储业投资额占物流业总投资额的比重由于长期以来交通运输相关的道路和设施都是我国重点投资对象，因此，仓储业的投资在整个物流业的比重一直非常低，这与仓储在物流系统中的地位和作用是不相符的，但是从上图也可以看出，仓储业投资额占物流业投资额的比重总体趋势是不断上升的，说明仓储业正在被人们认可。3仓储业增加值仓储业的增加值自本世纪以来呈稳步增长态势，但与仓储业投资额的增幅相比，并不同步，而且仓储业的增加值与物流业相比还是处于较低水平，仓储的增加值仍有很大的发展空间。（二）仓储业发展呈现的特点1仓储设施建设持续“升温”进入二十一世纪后，中国的仓储设施建设进入持续“升温”阶段，主要

9、体现在以下方面：一是老的仓储设施的更新改造、异地新建，成普遍现象；二是仓储地产企业的仓库设施布局日趋网络化，促进了我国仓库设施建设的专业化与标准化；三是“物流园区”的规划建设此起彼伏，由口岸城市到内地城市，由大城市到中小城市，由商贸、加工、物流一体化综合园区到各类专业（钢材、化工、粮食）园区，带动了各种类型仓库的建设，从整体上提高了我国仓库设施的水平；四是运输公司、快递公司与非资产的物流公司，为了向综合物流企业发展、增强企业核心竞争力，纷纷投资建设仓储设施；五是许多大型生产与商贸企业为了优化供应链、提高供应链效率，也开始投资建设物流（配送）中心；六是冷库、危险品仓库近年来建设速度加快，出现一批

10、大型冷库群与新的危险品仓库区。2仓储业的业态细分，低温仓储业及农产品配送中心、危险品仓储业、保税仓储等专业仓储业得到发展。根据商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见，各地区出台了农产品配送中心发展规划，低温仓储与农产品配送中心建设得到发展；在城市整体规划的指导下，许多城内的危险品库区搬迁到郊区；一些通用仓储企业开始涉足危险品仓储业务，并且逐步在全国设立仓储网点、扩大业务规模；保税仓储业逐步向规模化、多功能发展，成为全球供应链中的重要组成部分。3仓库正在向配送中心发展，仓储企业增值服务逐步得到提升。中国的仓储业由传统的仓储向现代仓储转变，仓储增值服务的发展成为现代仓储企业发展的重点，主

11、要体现在以下方面：一是仓库有逐渐由货物存取向货物加工转变，流通加工出现规模化趋势二是许多仓储企业普遍购置配送车辆，服务向后延伸，配送方式多样化，配送区域在扩大；三是一些仓储企业正在向供应链的各环节深入，开展VMI、JIT、供应链金融、零配件与商品的分销配送等业务。4市场竞争加剧，促使仓储业的调整、整合、并购、创新。整个仓储业的市场竞争开始加剧，仓储业的整合和改革时期已经来临，主要有以下表现：一是很多老的仓储企业退出市场，转行做市场与商业地产，许多大中型物流、仓储企业自有仓库不够、整合租用了大量的社会仓库；二是一些原来的运输公司、货代公司，开始尝试涉足仓储配送业务，向综合物流企业转型；三是全国或

12、区域性的中小仓储企业之间资源共享与业务合作继续在艰苦探索之中；四是出现新的仓储产品及业务形态，像家居仓储、文件保管等新的仓储业态开始出现并被市场认可。5中国仓储协会逐渐承担起行业管理责任，促进行业规范和发展中国仓储协会在仓储业的发展过程中承担越来越重要的作用，首先制定了通用仓库等级与仓储服务质量要求二项国家标准，并开始在全国实施其次组建危险品仓储分会等子产业分会，推动危险品仓储业等子产业的标准化与规范化工作；三是组织和开展仓储业相关的研究，从理论层面上为中国的仓储业发展提供支持。（三）仓储业发展趋势1仓储业将向着更加综合化、专业化、国际化的方向发展一是仓储增值业务水平将进一步提高，仓储企业收入

13、和赢利都将持续增长。发展基于仓储的综合物流业务，将是仓储业的主要方向；二是仓储业作业物流程将进一步和国际接轨，流程的优化和改革将大大提高仓储业的效率，扩大服务的对象；三是向立体化要仓容。库房高度会进一步增高，楼库、立体仓库、货架的增长速度将会更快；四是物流中心的专业化方向更为明显，冷库、液体库、化工危险品库的需求进一步增加。   2品牌仓储企业将成为客户首选对象品牌将会是未来客户选择的重要依据，这是因为品牌仓储企业经验丰富，信誉良好，抗风险能力强，服务产品的研发能力强，能够满足越来越多的功能需求。3仓储业将与运输业日益密切结合随着公共仓库的发展，仓库成为重要的货源地和货物集

14、散中心，中小运输企业将在这里找到合适的配载货物。同时，较大的运输企业、物流企业也在加快自有物流中心建设。一些生产厂家也纷纷建立集中管理的物流基地，整合成以仓库为核心的区域性的、辐射状的物流网络。4严格的国土政策将对仓储业产生重大影响。仓库基础设施建设将向集约化方向发展。国家出台一系列严格土地政策，意在加大土地的取得、使用和保有成本，城镇土地使用税将大幅提高，这就加大了仓储企业的运营成本；新增建设用地将更难取得，这就给新设仓储企业征地和原有仓储企业置换带来困难。可以预见，仓储企业选址将向离城区更远的地方寻找，沿海、沿江、滩涂、闲置建设用地都在热选之列。此外，物流园区也会得到进一步发展，因为它是仓

15、储业的主要载体。所谓集约化，就是在有限的土地上建设功能更加齐全、运营更加有效、产出更高的物流中心。库房的建筑密度提高，道路通行能力强，站台库数量增加，起重设备更加先进，调度更为科学将是仓储企业追求的目标。将有更多的仓储企业关注仓储物流的技术问题，尤其是信息技术的先进、适用、价格合理，仓储业的信息系统与客户信息系统的对接，公共仓储信息平台建立等问题。第二部分 仓储业外部环境分析一、 宏观环境分析运用PEST分析法，从政治法律、经济、社会文化和自然环境以及技术环境这四个维度对影响仓储业的宏观环境进行分析。（一）政治法律环境1提供的机会（1）中国的政局非常的稳定，稳定的局势为企业的发展提供了一个安定

16、的环境；（2）国家重视仓储行业发展的规范，发布了通用仓库等级与仓储服务质量要求二项国家标准，促进行业的健康发展；2提供的威胁（1）对于普货仓储国家除了一些硬性的防火等方面的规定以后没有其他政策要求，但是像危险品、药品等特殊物品储存有严格的限制，需要各种手续和证件，在一定程度上提高了行业进入壁垒。（2）为了兑现中国加入WTO时对世界的承诺，中国很多的行业都逐渐向外资开放，仓储业也向外资开放。国外物流业和仓储业的巨都纷纷进入中国建立自己的仓储。（二）经济环境1提供的机会（1）中国经济将在未来几年内将保持高速发展的趋势，企业物流外包需求将进一步释放，为仓储行业提供了巨大的市场需求。（2）仓储行业固定

17、资产投资总额连续三年保持50%的增长速度，未来几年仓储行业投资总额继续飞速增长，为仓储市场提供充分的供应，保证行业的发展。（3）缺乏全国性的仓储企业和行业内知名企业，具统计全国生产型企业中，销售区域在全国范围内的为43%，销售区域为全世界的为57%，这些都需要全国性的仓储企业提供服务。2提供的威胁（1）随着通货膨胀的加剧和CPI的升高，预计国家的货币政策将会由适度宽松的货币政策向稳健的货币政策转变，企业融资渠道将会变窄，给企业的发展带来资金上的困难。（2）国家“十二五规划”中重要的一项是经济结构转型，对传统的制造业将会产生一定的冲击，而新兴产业的仓储需求相比传统产业要小的多。（三）人口、社会和

18、自然环境1提供的机会（1）人们的意识正在逐渐发生变化，过去“大而全，小而全”的企业发展模式正在逐渐被企业所抛弃，把企业开始有意识的把非核心业务采用外包的形式，以便于集中精力进行核心业务的开发，仓储作为多数企业的非核心业务，将出现巨大的市场需求。（2）近年来自然灾害频繁发生，对国家的物资储备和灾后救援产生了很大的压力，仓储在国民经济运行中的作用和地位得到了加强。2提供的威胁（1）企业虽然把仓储外包，但是这种外包需求呈现出的多样化的趋势，对于仓储企业的自身能力提出很高的要求。（2）全球气候变暖和环境问题逐渐引起了全世界人们的关注，国家也在哥本哈根会议上就环境问题向世界做出来承诺，仓储业作为国家一个

19、基本的服务型产业，也面临着环境的压力。（四）技术环境1提供的机会（1）与仓储配套的叉车、推盘、包装等产业的发展比较迅速，为仓储业的基础设备提供了选择和促进作用。（2）在技术应用上，像自动化、信息化、立体仓库等很多先进的仓储技术和理念还仅仅停留在实验室里，没有付诸到实践环节，与国外相比具有很大的差距，我们可以借鉴国外的经验实现我国仓储技术的应用。2提供的威胁现代科学和技术的发展速度越来越快，与仓储相关的自动化立体仓库、先进的装卸搬运协同和信息化等仓储技术发展很迅速，如何运用这些技术并保持与技术发展相当的速度成为企业面临的问题。二、行业环境分析（一）行业生命周期判断行业生命周期的指标主要有市场增长

20、率和需求增长率两个指标，出租业的市场增长率和需求率与GDP相比增长比较迅速，从这两个指标看仓储业已经进入了快速成长期。在此期间仓储业的需求将会继续增加，加入该行业的企业也加增加，产品种类和数量也会大幅增加，企业间的竞争将会加剧，仓储的子产业划分和相关配套产业将会逐步完善，行业盈利状况与企业整体经营有关。人们已经认可了这个行业，不需要进行消费需求的引导。主要是产品创新，提供增值服务。在此期间，仓储企业一方面要准确的进行市场定位，突出产品和服务的特点，扩大市场占有率，梳理品牌；另一方面要加快产品和服务的研发，实现服务的价值增值。（二）行业竞争状况1供应商分析仓储服务业的供应商为仓储地产业，仓储地产

21、业的供应商主要为政府土地供应，国家严格的土地政策和土地使用税的提高，使仓储企业取得土地和占用土地的成本进一步上升，供应商对行业的影响力越来越大。2消费者分析仓储业的消费者主要分为工业企业和商业企业。工业企业期望物流服务商提供的服务内容，主要以干线运输、市内配送、物流管理与咨询、物流系统改造、仓储保管；商贸企业目前的物流需求主要以市内配送、仓储保管为主，说明商贸企业物流运作主要以区域为主，更关心同城物流的仓储与配送。对包装加工、物流系统再设计需求、开发物流信息系统需求、仓储保管需求正在增加。同时仓储的客户的货物储量比较大，而且比较稳定，在价格谈判过程中仓储企业处于劣势。3潜在进入者普通货物仓储的

22、要求比较低，很多物流企业、货代企业等逐渐向仓储企业转型，潜在进入者较多；特殊物品仓储进入壁垒较高，潜在的相对较少。4替代品分析替代品相对较少，对行业竞争状况影响很小。5行业内企业竞争分析仓储市场上的企业主要分为外资企业，大型国有企业和新兴的民营企业三种，携资本优势和技术优势，并承接传统客户以及国内国际两个市场对接优势，进入中国仓储领域并跑马占地大肆扩张，大型的国有企业凭借资本和政策性优势，也在加快全国布局和发展，新兴的民营企业利用自己灵活性的有点扩大业务，目前中国的仓储行业的竞争相对比较激烈，仓储业竞争的手段多种多样。其中最主要的五种竞争依次是服务质量和全面服务的竞争、价格的竞争、品牌的竞争、

23、人才竞争。第三部分 仓储行业结构、规模分析及预测一、我国仓储行业需求状况分析及预测（一）仓储行业需求状况分析1持续经济增长为仓储业增长提供需求基础我国经济连续多年的高速增长是仓储业发展的基础，我国国内生产总值(GDP)连续5年增速达到或超过10%。 去年第一产业和第二产业的增长分别达到3.7%和13.4%，仓储行业属于服务业，第一产业、第二产业的发展离不开仓储行业的支持，随着国家自然灾害的增多，粮食、石化、钢材等战略性物资仓储安全格外受到国家重视，从而加大了对仓储行业的需求。2 物流业全面发展带动仓储需求的增加据国家发改委统计，2008年全国社会物流总额为752283亿元，同比增长26.2%，

24、增幅比2006年提高2.2个百分点。虽然09年金融危机对物流业产生了一定的影响，但是随着国民经济的复苏和持续快速发展，我国物流行业将继续保持快速增长的态势，物流行业需求继续扩大。从而带动仓储需求的增加。3商品流通及相关行业发展客观上需要仓储业配套发展商品流通，交通运输业项目扩大客观上需要仓储的发展，仓储行业一方面带动配合作用，伴随着基础运输设施的建设，一批仓储中心建立，当地经济依托“道路”迅速的发展。另一方面运输业发展促进商品流通，客观上加大了对仓储业的需求从根本上搞活了经济，为仓储的发展提供了动力。另外还有一些因素影响仓储需求的扩大，例如物流的信息化，统筹能力提高，货物直接运输不需要仓储。运

25、输能力提高，减少仓储等，但这些都是局部细小的改变，不能影响大局。（二）仓储行业需求预测1仓储业的需求规模将继续扩大我国仓储业与物流行业其他领域一样，经历了许多考验，也取得了较快的发展。中国加入WTO后，中国经济已逐渐融入世界经济，成为全球的加工基地，对仓储业的需求增加。同时我国经济将继续保持增长，为仓储业提供良好的发展基础。我国正处在工业化、城市化的发展阶段，消费需求拉动，加上能源供应继续紧张，运输瓶颈依然无明显好转等社会问题。需要较强的仓储能力对经济的持续发展提供后勤保障，也预示着仓储业的需求规模将继续扩大。2经济运行阻力因素使仓储业增幅将放缓虽然经济危机已经逐渐过去，但是对世界经济的影响依

26、然存在，随着中国经济结构调整和国家的转型，整个经济运行速度将逐渐放缓，国家通货膨胀率进一步加剧，从而不利于仓储行业的发展。人民币升值的压力越来越大，虽然人民币升值有利于商品的进口，但中国经济发展水平有限，进口拉动作用相对于出口的阻碍抵消度不够。中国为制造业大国，汇率上升不利于中国产品的出口，制造业是仓储行业赖以生存的重要支柱，对制造业的打击对仓储行业最直接的影响是仓库的使用率降低，而且在深层次上，整个制造产业的打击，仓储行业失去了发展的根基。预计今后几年仓储行业虽然继续发展，但是速度将会放缓，需求将减少，投资额也会方面，进而影响供给。3仓储需求向更广更深层次发展一方面仓储需求将向综合化、专业化

27、方向发展，物流园区将成为仓储、运输企业的聚集地。值得注意的是，境外企业进入中国的“扎堆”现象，更是吸引了与之相关的物流企业“扎堆”进入该物流园区。如太仓市的德企、昆山的台企、山东的韩企、天津的意大利企业、大连的日企都在相应的工业物流园区聚集。同时，一些专业的物流园也将得到进一步的发展，如汽车物流园、塑料物流园、工业品物流园、农产品农资物流园、货运中转中心等，把商贸、交易信息与物流紧密联系在一起。另一方面仓储服务的增值服务的需求增大，用户不仅需要仓储，更需相关的包装、装卸搬运、配送等多方面服务。基于仓储功能的增值服务继续快速发展。4仓储的储备功能将继续增强，上升到国家安全在经济高速发展和资源紧缺

28、双重因素的作用下，仓储已经被提高到国家安全的高度。国际石油价格的上升，粮食、猪肉等食品的价格快速上升，自然灾害的频繁发生等使我们感到仓储业储存和储备功能并重是必然趋势。对于一个13亿人口的大国，国家建设一定数量的直属储备库是必要的，但不能忽视社会仓库的储备作用。过去国家实行的代储仓库的做法是有效的，曾经出现的一些问题和事件，主要是因为管理不到位造成的。因此，研究建立储存和储备相结合的储备体系是当务之急。二、仓储行业供给分析及发展预测（一）我国仓储行业供给状况分析1仓储产业规模扩大，经营多元化随着经济的快速发展，仓储业建设增加，仓储行业供给扩大。经济增长带动了消费需求，投资规模也不断扩大，这些都

29、影响着仓储行业的发展。促进了市场的繁荣。仓储设施作为物流节点的作用越来越重要。主要表现为：一些大型的生产和流通企业，纷纷选择租用或自建区域配送中心，作为自己货物的集散地；大型运输企业投资货运场站，货物分拣中心支撑着零担货运企业的业务发展；众多国际企业在保税区自建和租用大型仓储设施，作为货物分拨的物流平台。随着仓储功能的完善和现代化，仓储企业逐渐增强服务功能，仓储中心，物流园区的建立，提供全方位的发问，服务功能增加，向多元化方向发展。2仓储设施建设受各方重视在合理规划的基础上，许多省、市、县都规划了自己的物流园区。在土地严控的形势下，一些地方政府注重改造原有仓储设施和转产企业的厂房、土地，相对增

30、加了仓储能力；一些新规划的园区在企业准入方面做了限制，只准许物流企业入园；一些民营的物流园区，则增加了仓储、货运中心、现货市场的功能。同时，由于大城市土地价格高且土地紧缺，仓储企业开始在大城市周边地区建设物流中心。3外资企业投资建造物流中心的项目增速为了承兑加入WTO时逐渐开放国内市场的许诺，中国的物流市场向外资开放，著名的外资企业争相进入中国，普洛斯、DHL、法国的FM公司、沃尔玛等都在中国大规模的兴建物流园区和仓储园区。4仓储设施发展仍显不足在仓储设施方面，除运输部门的货运枢纽和场站等仓储设施外，我国商业、物资、外贸、粮食、军队等行业中的仓储设施相对集中。仓储设施近年来发展迅速，年投资规模

31、呈现快速增长趋势，但是区域性的发展具有明显的不平衡性，全国物流园区中44%的集中在东南沿海地区其中，有26在东部沿海地区，18在南部沿海地区。全国总投资在1亿到10亿元之间物流园区占50，总投资在30亿元以上的物流园区仅占7。在入住物流园区的企业和实体中，商贸流通企业、货代公司和物流公司占84.1%。（二）仓储行业供给预测1物流产业变革给仓储发展带来新契机物流产业信息化、专业化、综合化升高，产业迎来升级变革。物流外包增加、专业化程度提高，第三方物流进一步发展；物流业固定资产投资继续较快增长，物流业基础条件进一步改善，物流行业可持续发展能力得到增强，这一切为仓储行业发展提供了一个良好的发展环境。

32、仓储行业继续保持良好的发展势头，预计未来仓储供给继续扩大。仓储行业是物流服务的重要方面将继续增长。2资源、政策约束将影响仓储供给首先是土地资源的约束。由于实施了严格的土地政策，土地的供应相应减少，仓储用地很难得到满足：一是地方政府提高投资强度要求，仓储投资强度低于工业，仓储用地难以获得批准；二是土地取得成本提高幅度大。其次是资金约束，未来几年国家的货币政策将会从适度宽松向稳健进行转变，企业的融资将会变得困难，仓储业贷款更难取得。3成本升高，仓储企业发展阻力加大，影响供给我国当前经济发展中的一些因素会直接影响仓储业。主要表现在两个个方面：一是通货膨胀的持续增加和国家收入分配改革的实施，使得仓储业

33、的人工成本、财务成本和管理成本加大，从而影响企业的盈利能力；二是严格的土地政策和土地使用税的提高，仓储行业用地成本进一步上升。随着仓储成本增加，企业的利润减少，仓储企业会采取紧缩政策，减少扩展和支出。为了消化不断上升的成本，仓储价格将有所上升；仓储设施的集约化运营将进一步提高，单位面积产出会有所提高；此外，由于城市的扩张与土地价格的上升，一部分仓储企业在被迫搬迁后会经历较长的亏损期，最后不得不选择退出这个行业。仓储行业的供给可能出现紧张。4外资企业投资建造物流中心的项目增速，增加供给我国物流市场逐渐对外开放，20世纪90年代中后期，跨国物流企业纷纷进入中国并陆续通过新建、收购、合资、改建等方式

34、拥有了庞大的仓储设施资产，包括大型的物流中心、配送中心、连锁超市、港口设施、物流园区设施等，中国快速发展的经济和庞大的市场需求将会进一步刺激这些外资企业增加其在我国的投资，进一步增加市场中仓储的供给能力。三、仓储行业供需平衡及价格预测（一）行业供需平衡分析1首先需求和供给逐年持续增长伴随着需求的增加，我国仓储设施近年来发展迅速，年投资规模呈现快速增长趋势。随着连续5年度“物流热”，各地纷纷建设物流园区，重复建设增多，目前的状况是仓储业整体上供需稳定。2仓储行业的供需地区发展不平衡东部经济发达地区，仓储供应大于需求，但是该地区需求空间仍然比较大，中部地区正在不断的发展，西部地区需求大于供给，具有

35、很大的市场空间。3仓储部门适应各行业发展对于具体行业内的仓储，我国仓储业的发展程度根据不同行业的发展有所不同，总体上基本适应国民经济各部门个行业发展状况，并且不断发展。例如钢铁仓储、粮食仓储、鲜活物品仓储等都具有一定的规模。4外资、民营企业活跃了市场内资制造业的扩张，跨国公司也纷纷把其制造业部分移向中国，我国制造业产出的增长位居世界前列，21世纪我国成为世界制造业的基地是完全有可能的。但我国的交易成本很高，这使得我国企业的总成本并不低。这就需要中介服务特别是物流服务来帮助降低交易成本。物流业越发达，物流成本就越低，物流总成本在GDP中的比例就会越低，这个国家的制造业就会显著地降低成本并提高客户

36、的满意程度。因此为了保持自己的竞争力，中国必须集中精力建立高效、快速的现代供应链管理体系，否则中国的制造业将丧失自己的顾客和原本光明的未来。（二）2008年仓储行业价格预测1仓储行业价格必然上升，但并不剧烈（1）供需状况影响仓储市场价格近年来，制造业的快速发展和货物运输量的高速增长，使企业对工业土地和仓储物流设施需求大增。仓储新建项目受到政策和资金的影响，造成仓储行业的供给量增幅相对需求而言较少，将会导致一定程度上的供不应求，从而导致仓储行业价格提高。（2）通货膨胀，物价上涨因素通货膨胀和物价上涨，直接影响仓储业的发展，仓储成本升高，经营者只有提高价格。（3）仓储行业成本上升国家收入分配政策的

37、改革，将会使得仓储业的人工成本、财务成本和管理成本加大，从而影响企业的盈利能力。同时宏观调控政策和房地产政策，使得仓储企业资产负债率高，支付大量的金融成本，对仓储企业的运营带来一定的影响。2东部沿海地区，经济发达一线城市仓储用地租金升温对我国来说，区域发展差距一直存在着，即使在改革开放之前实行“均衡发展战略”时期也不例外。资料表明，东部沿海地区一直是我国经济发展水平最高的地区，特别是东部沿海地区，这一区域性的不平衡在未来一段时间内将会继续存在，东部地区消费水平和需求量的提高将会使地租升高，进而仓储价格升高。3整体仓储物流租金上升但新兴物流城市租金水平较低新兴物流城市土地价格相对较低，新兴物流城

38、市的仓储物业租金水平明显较低，比如，宁波物流仓储物业土地价格仅是上海的一半，同级别的仓储物业租金水平也比上海低25%-30%。第四部分 仓储行业投资机会及风险预测从仓储业的发展概况、外部市场环境和市场供需状况来看，仓储行业还是具有很大的市场机会和发展空间，主要的投资和发展机会如下：一、仓储地产业投资机会中国的仓储地产业逐渐向综合型物流园区进行转变，仓储地产投资机会和领域见物流园区投资分析。二、仓储服务业投资机会（一）中国仓储服务业细分子行业投资机会根据仓库存储的货物类型的不同，将仓储行业划分为普通货物仓储和特殊货物仓储两种类型。1普通货物仓储投资机会普通货物仓储占到仓储总量的70%，具有巨大的

39、市场空间，根据市场现状和未来的发展趋势，普货仓储的投资机会主要集中在三方面：一是生产制造企业的原材料、零配件仓储；二是连锁超市的规模化配送（城市配送）；三是电子商务的仓储、配送；2特殊品仓储投资机会粮食、危险品等特殊物品对一个国家具有重要的战略意义，仓储需求增长非常迅速，随着国家政策的转变和市场的放开，特殊品仓储具有很大的发展空间，目前主要的投资机会集中在两个方面：一是围绕农产品批发市场和鲜活物品，建设低温配送中心；二是为危险品、战略储备物资等提供仓储服务；（二）中国仓储业区域投资机会1东部沿海区域虽然东北沿海区域的仓储业比较发达，仓储设施和服务比较健全，但是东部沿海地区一直是我国经济发展水平

40、最高的地区，未来很长一段时间内这种经济发展程度不会有大的改变，仓储业在东部沿海区域仍然具有很大的发展空间。2西部地区经济发展和国家政策调整，使得西部成为中国经济新的增长区域，经济的发展必须有相应的仓储业给予支持，目前西部的仓储业供应小于需求，如果加上未来发展因素，西部地区将会有巨大的供需缺口。（三）仓储业服务内容投资机会仓储业最初仅仅是为了为客户提供货物的存储服务，随着人们对仓储认识的转变和要求的增加，仓储的服务也逐渐发展着转变。1基本的仓储服务货物保管、进出库管理等传统的仓储需求仍然占据市场需求的半壁江山，投资这些业务仍然具有相当可观的市场。2仓储增值服务越来越多的企业开始注重增值服务，而且增值服务能实现价值的增加，为企业带来很高的利润，所以仓储企业在基本的保管的基础上开展增值服务，主要增值服务有包装、流通加工、库存管理与优化、配送等。3创新性仓储服务随着仓储业的发展和成熟，一些新兴的仓储服务逐渐进入市场，像家居仓储已经被人们所认可，文件保管、仓储会所等新型的仓储业务形态逐渐形成。企业可以进入这些新兴的仓储业态，并加大研发力度，开发新的产品和服务。三、投资风险分析（一）环境风险分析1政策性风险政策不明确。仓储业很久存在对仓储企业的有关政策也是明朗的，但现在的问题是原有仓储企业在向现代物流企业转型过渡中，要给予必要的鼓励政策。这里涉及到市场准入、土地政