不良资产与土地处置

1、资产管理公司处置不良资产过程中涉及的土地资产管理和处置分析前言：土地资产处置现状 土地资产处置需要统一管理和专业化处置在计划经济条件下，土地资产价值被否定。随着市场经济的发展， 现代企业制度的推行，土地资产价值正逐渐显化。北京市有很多地处三环以里的工业企业, 虽然资金缺乏、 生产水平 落后，但其占用的土地多为黄金地段，土地价值巨大，将土地资产盘活 是促进企业发展的有效手段。 如雪花集团腾出原厂区， 得到了一笔巨额 搬迁费用，获得了新生。 市政府将原厂区以 6亿元人民币现金和约 4亿 元实物地租出让，政府也取得一定的收益。在成熟的市场经济国家， 土地是企业资产的重要组成部分，一般占 企业总资产值

2、的4060%,或更高。我国目前土地资产价值一般占资 产总值的1545%;在一些设备陈旧、地理位置较好的老企业，土地 资产占企业总资产的大部分。 在建立现代企业过程中, 处理好土地资产, 是建立完善的土地资产处置、管理制度和体制,是防止国有资产流失、 搞活企业的关键问题之一。在建立现代企业的过程中, 人们往往重视机 械设备及地上建筑物的处置, 而忽视了土地资产, 结果造成国有资产的 流失。据国有资产管理部门统计, 我国国有资产流失中土地流失资产排在 前列。主要表现在：1 土地价值被忽视在企业转制、界定资产、清产核资时，重视厂房、机器设备的价值评估，忽视了土地价值。在很多情况下没有单独计算土地价值

3、，致使占 企业大部分资产量的土地资产流失。 一些房地产商利用政府急于搞活企业、解决企业停产和工人失业问题的心态，大量收购处在黄金地段的国有小企业，然后利用场地进行变相的房地产开发。虽然暂时地解决了工9厂停产、 工人失业问题， 但具有较高价值的土地被房地产开发商无偿地 取得，政府所付出的比解决失业问题所付出的代价还要大。2企业转产中自行改变土地利用方式根据国家有关规定， 企业对以划拨方式无偿取得的土地使用权，只 能从取得时限定的用途使用， 如果改变原有土地利用的方式， 则要经过 土地管理机构的许可，如将生产用地转为经营性用地， 则要到土地管理 机构办理相应的变更手续，交纳一定的费用， 才能取得相

4、应利用方式的 使用权。3管理机构不一政策各异目前北京市可以管理、处置土地收益的部门机构有近 10 余个，还 没有形成在企业转制过程中统一地处置、 管理土地资产的机构。市政府25的地已出文件对民营高科技企业、外资项目和乡镇企业等可享受 价优惠，而对三环内 200 家扰民企业搬迁的补偿费用（其中含地价）由 经委制定，同土地管理机构制订的基准地价标准相比要低很多，更远远 地低于市场地价。破产、兼并企业中土地资产的处置又有不同的规定， 其土地资产收益多数用来安置企业职工。 转制企业采用有偿方式， 而非 转制企业仍采用无偿使用制度。同一地块经过策划后可以表现出不同的地价。 如有一企业在搬迁前 同投资商私

5、下协商地价为 1 6 亿元。经土地管理机构评估审定策划后 给出 36 亿元的价格，投资商也同意接受，说明了在这项工作的早期， 土地价值没有被充分地评估。为加强企业转制过程中土地资产处置的统一管理， 我们建议： 重视 企业转制过程中土地资产处置的统一管理。今后几年将会有很多的企业转制， 也会有很多的土地进行转制，建 议建立统一的土地资产管理政策和管理机构， 由土地管理部门进一步加10 多亿强对土地资产的处置方法、价格评估、产权证发放等工作的统一管理制 度。估计通过这项管理制度的加强，可为市政府每年增加收入 元，并设想可将这笔资金投入城市基础设施建设。 这件事开展得越早越 有利于企业建立现代企业制

6、度的工作。获取本应对以划拨土地进行经营活动的企事业单位应征收地租。很多企事业单位利用区位优势将划拨土地用于经营活动， 由政府获取的地租。目前我国已有山西、湖北、湖南等 5 个省在全省推 行了城镇国有土地租赁制，一方面提倡了节约用地的精神， 另一方面也 增加了地方财政收入。 据国家土地局统计已有 800 余城镇推行了土地管 理租赁制，都取得了良好的社会效果。深圳罗湖区推行租赁制，每年征 收地租 1 亿余元，据此测算， 在北京市推行这一措施每年可增加财政收 入 10 余亿元。建立破产、搬迁企业土地回收基金。由企业自行处置土地，价格低，不能形成稳定有序的土地市场。如果政府建立起土地回收基金，对破产、

7、搬迁企业的土地，国家按统一标增加土地收准收回，以解决企业暂时困难，然后由市政府按照公平合理的市场价格 统一出让。这样一方面政府可以控制地价和土地供应数量， 益，形成稳定的市场环境；另一方面可以充分地体现土地价值，利用土 地出让控制产业布局和推行城市规划。 昆山等城市已经建立了土地回收 基金，效果很好。上海市也将推行这一措施。土地回收基金可以利用征 收的地价款、地租等土地收入来建立。一、法律法规、政策规范：一）以现行土地管理法律法规为依据1、土地管理法 2、城市房地产管理法 3、土地管理法实施条例这些法律法规主要对国有土地有偿使用的内容和要求作了规定， 同时也明确了国企改革所使用的原划拨土地使用

8、权处置的基本原则： 土地产权明晰，实行有偿使用。二）以地方和土地管理或其他有关部门规章和政策为依据1、划拨土地使用权管理暂行办法1992原国家土地管理局 1 号令2、股份有限公司土地使用权管理暂行规定 1994国土 153号 3、关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见的通知1997国土（籍）字第 192 号4、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定1998 原国家土地管理局 8 号令5、关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见1999国土资发 433 号6、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知2001国土资发 44 号7、关于印发企业改革土地资产处置审批意

9、见（试行） 和土地估价报告备案办法（试行）的通知 2001国土资厅发 42 号8、关于进行盘活工商企业国有房地产试点试行意见的通知1995 沪府发 60 号9、山东省国土资源厅、山东省经济贸易委员会、山东省财政厅关于规范土地资产处置促进省属国有企业改革的意见鲁国土资发200416号这些规章和政策明确了国企改革时， 土地资产的处置办法、 审批 程序、评估作价等问题。二、处置方式 处置方式首先取决于国有企业土地使用权的取得方式。一）以出让方式取得的土地使用权 可直接作为企业的法人资产进入改制后的公司或作为企业资产对外清偿债务。二）以划拨方式取得的土地使用权 需经过土地资产处置，解决流转性和价值显现

10、问题。处置方式：1、出让：改制企业运用较多。优点：权能完整、境内外投资者认同、符合境外上市的要求； 缺点：初始投资成本大， 出让金一次性缴付， 导致企业财务负担较重。2、租赁属于土地一级市场的租赁。 租金应与地价相一致。 在初期可以减轻企 业负担，但目前运用很少，主要是权能界定不清晰，租金调整困难。3、作价入股或出资由国有的持股单位持有， 适用于土地使用权属于改制的企业， 权能类 似于出让。 需要省级以上人民政府批准。 土地的产权根据企业的隶属 关系而定，土地收益权归持股单位，因此，使用范围不广。中央企业 的持股单位由中央指定， 从而导致地方收益落空， 容易产生地方和中 央利益衔接问题。4、授

11、权经营（空转）这是对改制企业最大的优惠政策。 但有较多的限制条件， 要求是国有 独资公司或国家控股的企业。 在集团内部该处置方式产生的土地权能 等同于出让方式， 但集团外部土地使用权不可随意处置， 处置需补交 出让金。在合法性上有问题， 授权经营是 8 号令中的部门规章。 行政许可法实 施后，部门无权许可。因而，权能界定的法律依据不足。5、保留划拨两种情况：1）属于符合划拨用地政策的，可以保留划拨。主要有四种情况：机关、军事用地；城市基础设施；大型水利、交通、能源；其他法规 规定的用途。2）政策性的保留划拨。主要是企业的破产、兼并，但是改制后的企业还是以国有为主，或者国有控股的，经过批准可以保

12、留划拨，但 最多不超过 5 年。三）以空转方式取得的土地使用权1、向直属、控股、参股企业注入土地资产（这是指在集团企业内部） 2、实转现在使用较多的是让改制后的企业来办理出让手续。 理论上实转还包 括租赁、作价入股和出资的方式， 实践中使用较多的是直接出让土地 使用权。四）以出让方式取得的集体土地使用权般先征收为国有后，经过土地资产处置。可以使用集体土地的情况：1、集体自用（如宅基地、开办的集体企业、小公共设施） 2、集体经济组织和其他合资方合资合作企业 3、经过批准，兼并破产的集体经济组织五）土地收储三、处置程序（土地收储）一）权属明晰（尽职调查） 产权界定主要注意：1、土地产权应与企业其他

13、资产的产权界定相一致。企业原土地的划界和分丘需要经过相关土地管理部门的批准。2、合法有效的产权证明或权源材料。 （符合土地利用总体规划）3、土地设有他项权利的或司法限制的，应征得权利人或司法部门同意处置土地资产的书面意见。二）方案策划土地使用权的价值大， 土地资产处置的方式不同， 影响企业的净 资产总量， 从而影响企业的净资产收益率。 同时对相关权益方也有着 不同的影响。所以，必须考虑土地资产价值的实现形式、改制后企业 组织结构关系、企业未来的经营要求和企业改制（土地收储）资本运 作的目标条件。方案策划的分类：一）土地使用权进入改制企业： 改制企业直接缴纳土地出让金、 租赁等上述方式取得土地使

14、用权， 改 制企业（集团公司）采用土地使用权作价出资（入股） 、转让等形式， 向直属、参股、控股企业注入土地资产。二）土地使用权未进入改制企业三）处置审批2001国土资源部 44 号文，对土地的处置和审批进行了重大改革，主要有两个方面：是改原来土地评估确认制为备案制。二是审批范围缩小。 原来是只要是改制企业， 所有土地资产处置方式 都需要审批； 现在只对作价入股和授权经营进行审批， 其他可以直接 办理。具体审批程序为：1、出让、租赁：直接办理有偿使用手续，同时将土地审批报告备案。2、作价出资（入股）、授权经营：资产处置总体方案 估价备案 土 地资产处置审批 资本金（股本金）转增。审批部门：省级以上人民 政