新建县房地产市场调研分析报告

1、新建县房地产市场调研报告日期:新建县房地产市场调研报告XX 集团计划在新建县某地块开发房地产项目，我们小组针对该项目对南昌市以及新建县房地产市场进行了全面调查，形成以下调研 报告。小组成员：XXX XXX XXX主要职责分工：案头调研（XXX 负责国家及南昌市场部分、XXX负责新建县市场部分、XXX负责房地 产公司部分）、实地调研（XXX负责商场超市部分、XXX负责休闲场所 部分、XXX负责餐饮宾馆部分）、统计分析（XXX XXX负责）、文字材 料（ XXX主笔，XXX XXX配合）。、南昌市经济发展总体环境调查（一）南昌处于各大经济圈边缘，经济快速粗放型扩张，但增长形势还亟待转型。南昌经济上

2、属于周边各经济圈边缘，受发达地区的经济辐射较弱。随着各大经济圈国际产业战略性调整和沿海产业“退沿进中”战 略的逐渐成型，南昌的未来经济潜力将逐步得到释放。 在2008年中国城市竞争力报告中，南昌市的综合竞争力排名第38位。其中增 长指数、效益指数、结构指数排名靠前，规模指数排名中游，效率、 质量和就业指数分别排名靠后，体现了南昌经济基础差，城市发展积 累不足，目前的增长仍旧停留在粗放型模式上。（二）南昌市经济基础较差，但以其快速的增长开始引起关注。南昌市GDP在 “十五”期间增长迅速，五年年均增长 15%南昌市人均GDP “十五”期间持续上升，年均增长率超过 15%。近五年南昌市GDP总量单位

3、（亿元）“十五期间”南昌累计完成固定资产投资超过1300亿元，比“九五”增加1000亿元，占建国以来南昌投资总量的近 70% ； 2007年固定资产投资520亿元，是2000年的5.34倍，五年间年均增长46%其增长速度在周边城市中为最高，在全国省会城市中排第二。2007年南昌及周边对比城市固定资产投资一览表（单位：亿元）城市南昌合肥长沙郑州武汉太原南宁全国全社会固定资产投资（亿元）520495.3881.48201055438.5362.988604固投增长率（）48.636.431.926.128.326.138.125.7固投增长率排名2791413146固投占GD比例51.6%58.0

4、%58.0%49.7%47.1%51.0%50.3%48.6%（三）南昌市消费增速慢于投资增速，消费层次较低，属于典型投资型经济的特征。南昌市社会零售品销售总额“十五”期间增长平稳，相比之下增长率慢于固定资产投资增速；南昌市零售总额排名在全国位于中下 游位置，其占GD啲比重在选择的对比城市中靠后， 且低于全国平均水平约6个百分点，这说明南昌的整体消费市场亟待深入挖掘。2007年南昌及周边对比城市消费品零售总额一览表（单位：亿元）城市南昌合肥长沙郑州武汉太原南宁全国消费品零售总额（亿元）307.49324.39743.43706.681098384.0337867177零售总额在省会城市中排名1

5、91891021617零售总额占GD比例30.5%38.0%48.9%42.8%49.1%44.7%52.4%.36.8%7南昌市民消费支出比较低，消费主要集中在食品消费，总体消费水平不高。近年来，南昌市人均消费性支出与人均可支配收入之比平 均不足70%，低于近五年全国平均水平（约 75% 5个百分点以上, 消费特征不明显；就消费结构而言，2007年南昌市居民消费支出主要还是集中于食品消费，居住消费占总消费的比重为9%处于较低 端的消费层次。家庭设备用品7%着9%居住9%食品45%杂项商品和 服务3%2007年南昌城镇居民消费支出构成教育文化娱乐服务交通和通讯8%医疗保健7%1 2%（四）南昌

6、市商业格局呈现单核商业中心独霸的格局， 市中心商业网点密集。南昌市老城区为核心的商业中心： 以中山路为轴心，两边扩展延伸；大型购物中心聚集；品牌专卖店集中在中山路、胜利路上；发展 区域中专业性零售商业；紫金城旅游型商业；赣江新天地娱乐、休闲、 餐饮商业。随着商圈一体化，商圈边缘新建项目兴起，商业辐射范围 进一步扩大，有形成多核商业中心的趋势。、08年房地产市场发展情况调查（一）全国房地产市场总体形势不容乐观。08年前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%,相比2007年31.8%的增幅，明显回落。一线城市成交量萎缩五 成，房价继续下跌。二、三线城市大部分成交量同比去年

7、降五成左右大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平，合肥、福州、武汉等城 市同比下降幅度均超过了 70%南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80噓右。徐州、南昌、长春等城市环比下滑幅度超过20%,市场低迷程度进步加重。上«丁 厲 <眄|虜呼卜：鼬-5 i*111*' J Ar»匚一_十成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降 52.1% 成交均价：与07年上半年相比，成交均价平均下降 23%（二）南昌市房地产情况。08年1-12月南昌市共推出非工业土地53宗，总面积约6463亩。08年，其中新建县共出让土地1宗，面积约65.48亩，占全年土地 出让总量

8、的1%板块市中 心 板块红谷滩 板块京东 板块湾里 板块城南 板块新建 版块新祺 周版块朝阳 洲版块合计宗数（宗）1014136611253成交面积（亩）198 . 51353.261275.62574.36618.8965. 48157. 2219 . 726463比重3.1%21%20%39.8%9.6%1%2. 4%3 . 4%100%07年1-12月25266套，成交总面积289.5万m, 07年月成交均 价4230元/ m,平均每月均销售2105.5套/月，24.1万m /月。08年 1-12月17782套，成交总面积179万08年月成交均价4705元/m,平均每月均销售1481.8

9、套/月，14.9万m/月，08成交套数同08比减少30%成交面积同比减少38.2%。成交均价同比上涨11%年南昌市楼盘价格跌幅依次为象湖板块22.6%,红谷滩板块19.8%,红角洲板块19.2%，新建县板块14.1%。-6% C风凰洲I I-14.10% E-20% -22.60%-15.40% -8.60%红谷滩J象湖新城=1青山湾里朝阳洲 I京市区-15% -17.10% I口市区京东莲塘口朝阳洲湾里口青山湖象湖新城口红谷滩口新建红角洲凤凰洲-8.90% （三）中央及南昌市政府出台房地产政策情况调查。-16% 匚2008年房地产市场受国际金融危机冲击而严重受挫，为此中央 与南昌市政府都出台

10、了不少政策。中央政府方面：创十年以来最大幅度的降息；4万亿投资拉动内 需；金融国九条出台；松绑70/90等政策；银行贷款利率7折优惠。南昌市政府方面：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的, 契税税率统一下调到1%免征印花税和土地增值税；最低首付比例 调整为20%下调个人住房公积金贷款利率，上调公积金贷款最高限 额；住房分配货币化改革，试点经济适用房货币补贴等。政府出台的救市政策，更多的是要来救购房者的信心，各类税费减免或补贴政策， 是以降低部分交易成本为核心，来促进购房者的购买需求。三、新建县经济社会发展及房地产市场情况调查（一）经济发展情况调查。新建县是江西省经济较好县市之一，有着得天独

11、厚的地理位置优 势，地处南昌市近郊，位于南昌市一江两岸新格局的核心区红谷滩边 上，水、陆、空对外交通便利程度已与省会南昌市几近等同，交通优势可谓全省独厚，境内众多特色人文和自然景观也在逐步开发建设。全县各项经济指标一路攀升，在南昌四县中占据第二的经济总量。与其余的几个区县相比，新建的固定资产投资排在第二位，固定增长速度相对较快。2007年南昌四县固定资产投资及增长（亿元）70%60%50%40%30%80%（二）住宅市场情况调查。1、总体概述。新建县片区住宅市场依托优越的地理位置，近几年发展较快，新建县2002年、2003年平均开发量在65万平方左右, 2004年，新建县楼盘的开发量为80万平

12、方米。随着沿海知名代理公 司的介入，现代化的高尚住宅区如雨后春笋般拨地而起新建片区的楼 市从市场调查、建筑风格设计、小区环境塑造以及营销推广等各方面 都有了质的提升，但是，价格也随之大幅增长，均价从2001年的1050 元/平米涨至05年的2050元/平米，升幅达到95%至08年底新建 开发总量在300万平米左右，价格涨至3135元/平米，相对2001年 价格升幅达到196%新建片区的住宅经过这几年的高速发展，现已 逐步走向成熟，单个楼盘开发规模也从几万平米向几十万平米的大型 化演变。当前，新建片区的住宅已不再象前几年集中在某一区域开发, 而是遍地开花，群雄逐鹿，显然，随着 08年市场的波动，

13、新建片区 的住宅市场在营销层次上已升入到“战国时代”一一竞争更加剧烈。15350030002500 伟2000 -1500-1000 -500-0 =1 2D口&年新運板块价格走势（单阻元2、主要竞争对手。新建城区现在销售楼盘共计9个，包括莱卡269.6万平小镇、红谷十二庭、沿海丽水佳园、西街景宸、长富星宫、美丽新世 界、朗晴园、南天阳光、城开国际学园，建筑总面积约 米，待推出楼盘3个左右，建筑总面积约30万平米左右，现推出总 供应量44.63万销售率保持在49.45%o08年销售均价保持在3135 元/平米，全年跌幅14.1%。未来可供应1636套，多层达到1152套, 高层为0套。

14、楼盘名称未来可供应 套数（套）未来可供应 面积（貳）多层未来市场 供应套数（套）小高层未来市场 供应套数（套）高层未来市场 供应套数（套）莱卡小镇687217.216800红谷十二庭606009.246000沿海丽水 佳园9649340096400西街景宸556804.0531240长富星宫636706.290630城开国际 学园476474.190470美丽新世界2312400002310朗晴园10610598.4201060众森清华 锦园1119.45010南天阳光411830029120合计1636179628.8511524840新建现房地产市场在售楼盘畅销户型及营销手段:楼盘名称在售

15、阶段畅销户型营销手段红谷十二 庭一期，22栋，共320套，均 价小高层3500元/ rf ,多层3600 元 / rf100-120 rf大两房和三房该盘从入市以来一直未 有任何大动作，一直用 老带新及一次性付款和分期98和99折城开国际学园东区第一期，别墅 20套，洋 房17套，均价小高层 2820 兀/ rf ，花园洋房 3000兀/ rf花园洋房89-110 rf,别墅220rf的户型销售最为乐观（户型 均南北通透，带多个阳台，下 层式的庭院）2009年开始，联排打总 价62.5万兀/套，花园 洋房2820元/ rf起。莱卡小镇一期售罄，二期在售，共三期，均价2900元/ rf两房及小三

16、房，84.02 rf -110.52 rf,均价 2300 元/ rf, 户型南北通透，较为方正实用。2008年优惠较多，例如 两房送2万、三天内签 约每平米减60等，09 年未有大动作朗晴园27-123平米，1、2、3房均有，均价别墅3800 / rf,小高层2400元 / rf两房及三房销售的最好，该盘 作为山地盘，景观视线都较好， 户型业比较使用抽奖送汽车活动，按揭97折一口价等沿海丽水 家园现推五期，5栋小高层，约700 套房源，均价小高层2600元/ rf88-89 rf,此次推出房源集中围 绕90/70政策，户型均南北通 透，较为方正使用低首付、抵房款、一口 价、送家电等手段用的较

17、多南人阳光一期；共11栋；8栋多层，2 栋小咼层，1栋花园洋房；共300套；均价：3200元/rf2房89-110 rf,南北通透的户 型无美丽新世 界二期；共3栋。现推出1栋高 层；共66套；均价：3000元/rf小面积：79.99 rf;采用人性化 户型设计，结构方正实用、功 能布局合理、南北通透、全明 设计，时刻迎接阳光满屋，优 享舒适居家生活。面积配比合 理，75140 rf可满足不同客户 需求。无长富星宫一期；A座、B座小高层；共96套；均价：2800元/ rf2 房 93.73-96.26 rf一次性98折，按揭99 折金嘉名筑二期；A1-A7共7栋，4栋多 层、3栋小高层；共20

18、4套；均价：2600元/ rf2 房 90-100 rf一次性98折，按揭99 折3、住宅租赁市场情况。目前，新建的住宅租赁市场主要以中学生或中专生为第一顾客群，但学生的经济来源有限，租金相对比较低 廉。新建的住宅租赁市场若要兴旺繁荣，还得靠红谷滩中心区的兴起,只有红谷滩中心区的兴起才能带旺新建片区的住宅租赁市场，这仍需 要时日。（三）商业环境情况调查。1、总体概述。新建商圈主要分布在解放路以南、文教路以东和长麦路中段两侧一线，其中解放路商圈最为繁荣，人流旺，商业气氛 浓，该商圈主要以龙头商家新惠隆购物中心； 旺中旺超市和周边的临 街专卖店组成，业态涉及范围较为广泛，经营档次较高，营业时间长,

19、 晚上十点依然人头攒动；其次是文教东路商圈，该商圈以文教东路为 轴心，以长堎大市场、集贸中心为龙头，和周边的临街小商铺构成, 业态以农贸、小商品、家具等为主，经营档次较低，白天人流多，生 意繁忙，三轮车夫以此作为载客的据点，但傍晚两大龙头市场则早早 关门，使得该商圈在晚上较为冷清；其三是以长麦路中段两侧为一线, 该商圈属于专业市场型，以家居、灯饰、建材为主，是新建有名的家 居建材一条街，商圈以两边临街的独立门面组成，形成时间较短，缺 乏具有品牌号召力的龙头商家，除美佳居有点规模之外，基本上每个 商铺面积都相等，因家居建材是以大件消费为主，因此，该商圈人气 不足，商业氛围缺乏，但经营状况良好。2

20、、主要竞争对手。在百货、商超、餐饮、宾馆、休闲、医药等商业配套环境中具有一定规模的有：新惠隆超市、旺中旺超市、嘉宝 超市、好又多超市、幸福树电器、巨龙手机城、朝天椒、东方城、百 吉星、新都宾馆、心怡大酒店、江浙宾馆、仙人掌、千万回、贵族、新吉假日、万家灯火、金域皇宫、洪兴大药房、中意网城、大峡谷网 城、瓦也娜、金阳食街等。商家名称经营类别业态新惠隆超市大型商超百货旺中旺超市大型商超百货嘉宝超市商超百货好又多超市商超百货幸福树电器商超，电器电器，数码巨龙手机城数码产品数码产品朝天椒餐饮火锅，川菜东方城餐饮，娱乐餐饮，ktv百吉星餐饮餐饮新都宾馆宾馆，餐饮住宿，餐饮心怡大酒店宾馆，餐饮住宿，餐饮江

21、浙宾馆宾馆住宿仙人掌休闲保健足浴，休闲千万回休闲保健足浴，休闲贵族ktv休闲新吉假日宾馆，餐饮餐饮，住宿万家灯火餐饮餐饮金域皇宫ktv休闲洪兴大药房药店药店中意网城网吧网吧大峡谷网城网吧网吧瓦也娜ktv休闲金阳食街餐饮餐饮3、消费群分析。超市消费群体主要是新建县城常住人口，及少部分外地人口，餐饮业主要客户群体为新建县城及周边乡镇及周边学校学生群体，宾馆方面的客户群体主要针对新建时尚有另类品味，居 住习惯的人群及少数出差新建的外地人员。 网城消费群体主要是新建 县周边学校学生，及少部分其他，餐饮业主要客户群体为新建县城及 周边乡镇人群为主，宾馆方面的客户群体主要针对新建时尚有另类品 味，居住习惯的人群及少数出差新建的外地人员。 药店针对新建全部 人群，休闲针对新建周边及少不分外地人休闲消费群。4、商圈业态分析。新建县城商业总体而言接近饱和状态，业态丰富，商家林立，餐饮，住宿，休闲等一站式服务，为新建百姓提供 便利。新建县商业重点分布与老商业圈解放路， 该地段寸土寸金，品牌店，主力商超较多，人流量充足，为其提供了先天的旺场的条件。从 商业形态上看：解放路上汇集了购物、休闲、