天津商业市场调研报告(共25页).doc

1、本部分报告将通过对天津市商业市场的考察和潜在竞争项目的研究，了解天津市商业物业市场的发展特性，以为本项目的发展提供参考。基于研究针对性的考虑，本部分研究对象将主要集中在中心城区的大中型中档以上物业。3.1 整体商业市场分析3.1.1 市场供应Ø 据不完全统计，截至2008年底为止，天津市中心城区商业设施用地面积约1400万平方米，全市5000平米以上的大中型商贸设施有277个，其中万平米以上的大型商贸设施有171个，图3.1：天津商业物业供应走势图020406080100120140160199619971998199920002001200220032004200520062007

2、2008(万平米）02004006008001,0001,2001,400当年新增量累计开发量资料来源：北京乾之恒Ø 截止到2008年底，在天津市内六区的商业物业中，不计农贸市场、建材电器等专业市场以及早期商业物业和低档底商，目前天津市主要的商业街和底商提供沿街网点商业面积约157.1万平方米，1万平方米以上规模的百货与大卖场设施约107.5万平方米，购物中心面积约76.7万平方米，大型超市和专业市场约45万平方米，总共386.3万平方米。表3.1：商业项目列表商业 类别序号项目名称位置规模（万平米）商业街/底商1和平路商业街和平区和平路28.72滨江道步行街和平区滨江道15.53鼓

3、楼商业街南开区城厢东路6.84南市食品街和平区南市3.65小白楼商业街和平区大沽北路9.56大沽南路商业街河西区大沽南路5.47中山路商业街河北区中山路7.38十一经路六纬路商业街河东区十一经路、六纬路4.39大胡同商业区（不含估衣街）红桥区4.310估衣街红桥区估衣街1.211沈阳道古物市场和平区沈阳道212新文化花园和平荣业大街213罗马花园商城（现空置）河西区友谊北路与永安道交汇处214顺驰梅江蓝调商业河西区梅江蓝调街区2.515古文化街南开区东门外宫南大街、宫北大街13.216阳光东魅一期河东区卫国道与贺兰路交口217上谷商业街南开区天塔道 418水上北路商业街南开区水上北路219顺驰

4、城市系列底商河东区城市之星、城市之光320棕榈阳光主题商场河东卫国道与贺兰路交口1.621格调街区南开四马路222天赐园底商南京路海光寺南口路南1.523海逸心屿（海逸长州项目商业）河西区梅江南224新澳购物广场（原龙云商厦）河西大沽南路与利民道交口2.925水岸公馆商业河西梅江南226北岸华庭河北狮子林大街与昆纬路交口1.227阳光嘉年华商业广场（阳光东魅一期）河东区卫国道与贺兰路交口228解放路商业街和平区解放路12.629阳光东魅休闲商业公园顺驰太阳城10合计157.1百货/大卖场1劝业场和平区和平路290号 5.62中原百货和平区滨江道200号4.53陶陶鞋业(原华旭商厦)天津市和平区

5、滨江道172号1.84班尼路专业运动休闲卖场（原滨江服饰商厦）和平区滨江道28号25米莱欧男人店和平区滨江道1.26米莱欧女人店和平区滨江道1.27吉美商厦（倒闭，正在对外出让）和平区滨江道2.38百货大楼和平区和平路172号12.69国际商场和平区南京路211号3.810吉利大厦（包括米莱欧及其它大型商业设施）南京路吉利大厦6.111友谊商厦河西区友谊路21号4.512滨江购物中心和平区开封道295.513大胡同商贸中心（批发市场）红桥区3014天津商场南开区三马路2.515天津津菜城（原永基商城）南开区黄河道38号2.816金摇篮商厦（倒闭）红桥区北马路317天津龙门轻纺商厦（原龙马广场）

6、河东区天津站218伊都锦（倒闭）和平区滨江道3.519滨江商厦（1-2期）和平区滨江道193号4.820友谊商厦河北店（友谊新都百货）河北区狮子林大街221远东百货南开区南马路5.822圣奥商厦（原交通饭店通宝商厦）和平区和平路与滨江道交口1合计107.5购物 中心1友谊新天地和平区滨江道92滨江金耀（世纪）广场和平区南市14.83嘉华国际商业中心河东区华昌大街与中环线交口6.54新世界百货南开区东马路138号 115麦购休闲广场和平滨江道3.86万达商业广场(包括百盛、华纳影城、百安居、红星美凯龙家具、灿坤数码广场、沃尔玛超市万达店)和平福安大街、兴安路、和平大街和多伦道交口13.27纪庄子

7、购物中心河西区黑牛城道和紫金山路交口2.98友谊路家世界购物广场（家居）河西区大沽南路2.59津汇广场和平区南京路189号410奥城时代商业广场南开区 宾水西道与水上东路交口9合计76.7大型超市1家乐福白堤路店南开区白堤路168号2.52家乐超市南楼店围堤道1.13家乐超市红星路店红星路69号0.64家乐超市中山北路店中山北路73号1.05家乐超市南楼北店大沽南路1.26龙马购物广场（已改为：天津龙门轻纺商厦）海河东路火车站2.07家乐超市西青道店西青道1.28家乐超市天环店南开区红旗南路2.39天环家世界购物广场南开区红旗路与鞍山西道交口处 2.310金钟乐购超市河北区金钟河大街与万柳村大

8、街交口2.711塘沽乐购塘沽区上海道888号1.512世纪联华广东路店河西区广东路60号0.913世纪联华中山路店(一商世纪联华)河北区中山路0.914乐购北马路店红桥区北马路138号0.015宁发商城（家世界超市）河西区紫金山路0.616家世界王顶堤店南开区王顶堤1.517正大易初莲花超市东丽区津塘公路张贵庄2.018韩国易买得（隶属于时代奥城商业广场）南开区宾水西道与水上东路交口2.519苏宁电器海光寺店南开区卫津路、新兴路交口1.720家世界十一经路店河东区十一经路与六纬路交口0.021万客隆河东区一号桥津樘公路1.022未来超市南开区黄河道与密云路交叉口1.723正大易初莲花超市河东区

9、卫国道1.524鑫茂购物中心(华苑店)天津市南开区华苑路108号1.525正大易初莲花超市北辰京津公路1.526欧尚围堤道店（峰汇广场）河西区围堤道103号2.627麦德龙红桥商场红桥区西青道75号2.028家乐福河东店(劝业超市)张贵庄路160号1.229家乐福河北店(劝业超市)真理道28号0.730家乐福海光寺店（劝业超市）和平区南京路与南门外大街交口2.131家世界北辰店北辰京津公路952终点站0.8合计45.0*注：上表中所列项目均为2006年之前开业的项目资料来源：北京乾之恒图3.2：天津主要商业形态情况商业街/底商, 157.1, 40%百货/大卖场, 107.5, 28%购物中心

10、,76.7 ,20%大型超市,45.0 ,12%资料来源：北京乾之恒Ø 2005年，市场新增友谊新天地、远东百货等大型商业，市场新增供应量在112万平方米。Ø 天津商业市场存量较大，供应迅速增长，这既为天津商业带来新鲜的活力，也加剧了行业的竞争。3.1.2 商业区域分布特征Ø 从区域分布来看，天津主要零售区域多集中于城市中心和平区、南开区和河西区。图3.3：天津主要区域商业规模的比较资料来源：北京乾之恒Ø 天津市主要的商业区包括：和平路滨江道、鼓楼南市、大胡同古文化街、南京路、小白楼十一经路、友谊路梅江、大沽南路、中山路金钟河等市级或准市级商业区。

11、16; 总结天津市各个主要商圈的基本特点是：分布较为集中，临街店铺体系发达，经营档次和内容差别较大，内部商业业态多种多样。Ø 从宏观角度来看，天津市商圈主要分为四类，主要包括：o 以鼓楼-南市、古文化街、大沽路为代表传统中低挡特色商业区；o 以大胡同、和平路滨江道为代表的低档、中档城市居民商业区；o 以南京路、小白楼、友谊路为代表的中高档商务型商业区；o 金钟河等具有一定大区域辐射力的半区域型商圈。Ø 各个商圈的发展，多呈现出以大型商业物业为核心，以商业沿街店铺体系为延伸，多种商业业态互补并存的复合型组合发展态势。Ø 大型购物中心和Shopping Mall在各个

12、商圈的外围获得很大的发展，随着旧城改造、海河开发和整体旅游市场开发的推进，各个商圈获得新的规划和建设。该计划规范了市场，升级了商业设施的档次及规模，但也对各个商圈旧有的商业氛围和特色造成了一定的破坏。Ø 从目前的发展态势来看，部分新物业的整体档次和经营形态缺乏长远的发展计划和良好的控制，整体经营情况并不理想。Ø 随着新兴商业在商圈改造中的兴起，各个商圈可能面临重新组合、重新定位的可能。如古文化街可能并入鼓楼南市，而东马路可能和南马路形成新的商圈。Ø 友谊路商业区周边集中了众多的城市配套公建、商务以及政府职能机构，并开发建设了众多的大型居住项目，有望发展成为城市外围

13、的商业核心。Ø 南京路-小白楼-大沽南路一线发展缺乏平衡，规模较大、档次较高的商业大多集中于南京路中段沿线，而南京路-曲阜道-马场道围成的区域内虽然写字楼和酒店林立，但却缺少与之相匹配的商业配套设施。Ø 下图3.4是天津全市主要商业区的位置分布图。图3.4：天津市主要商业区域分布资料来源：北京乾之恒Ø 下表3.2是天津市主要商业区的基本特征及档次列表。Ø 从图中可以看出对本项目影响比较大的三个区域，即南京路、小白楼-十一经路和大沽南路中，南京路商业档次高于小白楼区域，未来竞争项目较多，而大沽南路和小白楼区域自身的档次都偏低，未来多为相互提升和互补的关系。

14、表3.2：天津市主要商业区列表商业区名称位置面积（万平方米）类型档次特征和平路滨江道商业区和平区22市级中档金街及滨江道步行街，天津市商业的核心之一，连接东马路、南京路商业区，包含劝业场、华联、华旭、麦购、依都锦、滨江商厦等商场，商业业态丰富，规模庞大鼓楼南市商业区南开、和平区25特色、区域中低档旅游性质浓厚，依赖于老城区的古貌发展具有天津特色的文化、餐饮、旅馆、旅游等特色商业；而依托于女人街、水牛城为核心发展起来的的南门外商圈，连接铜锣湾广场等项目供给，日益发展出南马路商业带大胡同古文化街东马路商业区红桥区30市级、区域、特色中低档以万隆大胡同商贸中心为核心，以小商品的批发为主，逐步发展成为

15、多种商业形态汇集的市级商业批发、零售中心；而古文化街为特色商业；老的东马路商圈是以新安为代表的区域服务型商业南京路商业区和平区15市级中高档集中于南京路和滨江道的交口，包含国际大厦、伊势丹、津汇广场等商业项目小白楼十一经路商业区河西、河东区18区域中档包括部分十一经路，商务氛围发达，以滨江购物中心和图书大厦为核心，包含多个高档公建项目的底商，是配套于高档办公的商业形态友谊路商业区河西区12区域中高档城市新兴区域的商业配套中心，以友谊商厦和友谊路家世界广场为核心发展起来的，依托于周边政府、城市配套公建、办公设施发展起来的商业中心大沽路商业区河西区10区域中低档传统商业聚集的区域中心，以特色服装店

16、铺和老字号店铺诸如桂发祥、鸿起顺等为主；目前有家乐超市等业态完善区域商业中山路金钟河商业区河北区10区域中档区域繁华中心，包括金钟乐购生活中心、友谊新都、家乐、米兰超市等以居民生活密切相关的大型商业设施资料来源：北京乾之恒3.1.3 商业物业需求表现-租金及售价Ø 同其它物业类型相比，商业物业的用途更多样，需求面积区间更大，对于区位的敏感性更高。这些要求反映到价格上，使得商业物业的价格相对于其它物业，显得更为灵活，更为多变。Ø 但是商业租金，尤其是主要商业设施的租金由于受商铺租约较长因素的影响，价格水平变化幅度较写字楼小。Ø 通过对天津市不同商业区域和不同商业类型

17、的租金和售价考察发现，虽然有部分商业中心区位置优越的商铺售价达到30,000-40,000元/平方米的高价，但目前市场认同度较低，天津市商业物业的平均销售价格集中在10,000-15,000元/平方米的水平上。Ø 百货公司的租金基本以流水扣点的形式为主，由1525不等，位于主要的商业区中，用于租赁用途的商业用房平均租金约为8-10元/平方米/天。住宅底商的租金相对较低，约为2-5元/平方米/天。表3.3：天津市不同商业区出租案例报价区域案例地址平均租金水平（元/天.平方米）市级商业中心新安新世界广场（铺面）东马路10滨江金耀广场（铺面）南门外大街10滨江道（普通铺面）滨江道25-40

18、地区级商业中心友谊路商圈利民道69号2-4其它商业项目社区底商小海地108号1.5资料来源：北京乾之恒Ø 根据天津部分比较有代表性的商业月单位面积销售额，按照平均扣点20计算，天津主要商业物业的折合租金情况如下图所示：图3.5：天津主要商业的租金情况资料来源：北京乾之恒Ø 据统计，上述天津主要高档商业的平均折合租金约为3.7元/平方米/天。Ø 从考察范围内的租售价格表现来看，相对于租金而言，天津市商业的售价波动范围较小。售价受成本制约，而租金为长期受益，调整空间大是造成以上波动幅度差别的主要原因。Ø 大型零售业设施对周边商业物业的租售价格有明显的提升作用

19、。Ø 大型商业单体的收取的回报要根据商业的经营模式而定，持有经营、联营和自营所获取的收入方式不一。Ø 商业物业，特别是小型的商业店铺和摊位，受项目区位、物业面积、商业业态和在商业物业中的位置等不同因素的影响而有较大的调整空间。3.1.4 商业物业需求表现出租率Ø 百货公司具有比较灵活的商品组合，采取流水倒扣的租金方式，使得百货公司的平均空置率比较低。对于零售商来讲，百货公司流水扣点的方式也使零售商的风险降低。Ø 目前天津市普通商业设施或底商的供应量较大，且以销售为主，缺乏统一规范的管理与经营，造成大部分商业经营状况不佳或非临街店铺空置率较高，整体商业市场

20、发展不够均衡。Ø 城区大型百货公司和购物中心的平均出租率在80% - 90%之间。Ø 专业店的入住率相对较高，可达到95左右的较高水平。Ø 沿街店铺，尤其是商业步行街中的沿街店铺，首层入住率基本可以达到100，但是二层店铺则空置率较高。3.1.5 未来供应Ø 根据已经明确的规划，由于海河开发等因素的影响，预计2006-2008年后新增供应量近400万平米（建筑面积超过1万平米），2007-2008年的商业供应较为集中，年增长量均在100万平米以上，2007年供应面积达到190万平米，约占未来整体供应量的一半。Ø 根据规划和供应量的统计，2008

21、年仍将有较大规模的商业面积完工，天津商业面积的供给高峰将持续到2008年，这主要是受到2008年奥运会的一些足球比赛在天津举行的影响，市场竞争将会加剧。Ø 天津未来主要大型商业物业供应如下表3.4所示：表3.4：天津市未来主要大型商业项目编号名称地址建筑面积（平方米）商业类型预计开业年限1中山国际广场 和北区中山路与昆纬路交口17,500底商2006.52凤凰商贸中心河北区大悲院附近96,000专业市场2006.63爱家乐生活购物广场（原名特购物中心）南开区三马路42,586购物中心2006.64海逸心屿（海逸长州项目商业）河西区梅江南20,000底商2006.65信达广场河西区小白

22、楼商业区曲阜道60,000百货2006.86现代城C区新伊势丹和平区南京路和滨江道交口30,000百货2006.97现代城D区现代城·庄吉购物中心和平区南京路和滨江道交口98,000购物中心2006.128富士大厦和平区南京路友谊宾馆14,000百货2006.129小白楼城市广场和平区小白楼20,000地铁地下商业广场2006.1210四箴南里地块和平区四箴南里30,000N/A2006.1211中豪世纪花园商业河西区围堤道20,000底商2006.1212康达尚郡南开区迎水道20,000底商2006.1213滨江服饰商厦滨江道60,000N/A200614诚基大厦（恒基）南京路国际

23、大厦东30,000底商200615华夏津典商铺河西区梅江南20,000底商200616恒华大厦商业河西区大沽南路与琼州道交口26,000底商200617赛顿中心商业和平西康路与成都道交口22,000底商200618铜锣湾广场裙楼南开区南马路60,000裙楼2006合计：2006686,0861天一摩尔广场津塘公路四合庄660,000购物中心2006-20072顺驰山·倾城蓟县区光明路和燕山东路交口20,000商业街2006-20073顺弛又一城河东区卫国道40,000商业街2007.064新都商厦滨江道44,000百货20075奥城时代商业广场主力百货南开区 宾水西道与水上东路交口3

24、0,000百货20076北方五金市场一期(南马路五金城)南开区南马路西南角300,000专业市场20077泰达城一期东至子牙河南岸，南至南运河北岸线60,000底商20078城市地铁广场和平区鞍山道与南京路交口40,000N/A20079钢铁大厦和平区南京路贵阳路交口50,000底商200710天津国际五金机电城(麦购庄吉广场) 和平区南马路与荣业大街交口60,000专业市场200711水岸公馆商业河西梅江南20,000底商200712梅江新海湾河西区友谊南路56,000购物中心200713迎宾广场河西区紫金山路30,000底商200714天津科技广场南开区白堤路20,000底商200715老

25、城厢11号公馆南开区老成厢鼓楼旁30,000底商200716津旺铺南开区卫津路20,000底商200717同方瞰和平商业和平区福安大街10,000商铺200718运河经济文化商贸区一期东至子牙河南岸，南至南运河北岸线及南运河北路中心线，西至赵家场大街中心线，北至规划中西青道快速路延长线中心线65,000超市200719湘秀丽舍南开长江道与南丰路交口20,000商业街200720金厦中恺国际广场南开区卫津路20,000底商200721大悲院商业街东至三马路，西至四马路，南至天纬路，北至地纬路。27,000商业街200722金铭广场（已改为中山国际广场）中山路与昆纬路交口26,000裙房20072

26、3古文化街南开区东门外宫南大街、宫北大街40,000商业街200724天津湾商业(海河水上运动商贸区A区）河西区东至海河，西至南北大街，北至春阳大街，南至大沽南路100,000购物中心200725天津世贸中心南开区南市西角100,000综合体商业2007合计：20071,888,0001恒隆广场北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、东至滨江道130,000购物中心2007-20082天一摩尔一期东丽区津塘公路四合庄410,000购物中心2007-20083仁恒海河广场东马路金汤桥50,000购物中心2007-20084金港国际和平区 长征医院和食品街交口30,000底商2007-20085小伙巷

27、商住区红桥区小伙巷N/AN/A2007-20086长江汽贸城南开区长江道300,000专业市场2007-20087水上运动世界商贸广场（水上大世界项目的一部分）河西区东至海河，西至南北大街，北至春阳大街，南至大沽南路。110,000购物中心2007-20088北洋钢铁大厦和平区南京路贵阳路交口33,000N/A2007-20089和黄地铁上盖项目和平区南京路68,000N/A200810昆仲文化休闲公园河北区胜利路，货场N/AN/A200811海河新天地河东区新开路N/AN/A200812吉利花园2期底墒南京路和贵阳路20,000底商200813老城厢项目（天津富力城项目）南开区老城厢30,0

28、00底商200814天津富力城南开区老城厢96,000底商200815天津后现代城南开北至鼓楼东街，南至南城街，西至城厢东路，东至新安购物广场N/AN/A200816远洋新天地河东河东新开路与华捷道交口N/AN/A200817海河新天地商业项目华昌大街站后广场N/AN/A200818海河广场及和平路商贸中心东至规划大沽路、南至新华路、西至福安大街、北直博爱道。N/AN/A2008-200919十一经路六纬路商业街（政府规划在南站商务区）香港嘉里项目是其中一部分河东区南站地块内43,000商业街2008-200920法式风情区东至营口道，西至赤峰道，北至和平路，南至新华路41,900N/AN/A

29、21天汽大厦（属于酒店配套商业）南开区南京路今晚报附近 20,000底商N/A合计：20081,381,900资料来源：北京乾之恒Ø 从上表未来商业物业的供应情况来看，天津市商业物业的发展主要表现出如下特征：o 从商业项目供应的单体规模上来看，未来项目体现出明显的规模化趋势，有一半的未来项目规模在5万平米以上，平均建筑面积在65,000平米左右，说明未来商业物业的趋势向单体更大规模发展。o 商业项目的空间分布更向原有商业中心集中，主要分布在和平、河西和南开区，少量项目分布在河东、河北和红桥等其他区域，另外还有一些烂尾和正在规划中的未动工项目。o 未来商业项目以购物中心和百货供应为主，

30、其次是底商、专业市场和商业街等配套商业，未来业态和目标市场日益多元化。o 预期随着各级商圈的拓展，小白楼大沽南路区域将成为天津中心区的商业区。总体来看，天津市中心商业集中区将发展出一个以海河为轴线，以南马路、滨江道、南京路为辐射方向的商业区群。o 狮子林桥、规划的通南桥、北安桥、广场桥、大光明桥将成为连接整个商业带的节点。3.1.6 市场未来发展趋势Ø 天津市商业物业的发展，呈现以中央商务区建设、旧商业区改造、海河开发带动商业物业发展的趋势。政府的规划方向在未来商业的发展和商业物业的供给上具有决定性的影响力。Ø 传统商业步行街、百货业态在市场中仍具有较大影响力，但是以铜锣湾

31、广场、信达广场、滨江金耀、大连万达为代表的商贸公建将逐步向大型化、综合化的方向发展，集购物和娱乐休闲一体的购物中心概念日益受到市场的青睐。Ø 富有文化、人文底蕴的特色商业区域在天津的开发、旧城改造的推动下预期未来整体商业环境将获得较大发展。Ø 重点商务区目前尚缺乏合理的商务物业布局，在数量、规模和档次上也稍显不足，因此这些重点商务区的商业物业，尤其是综合的商业服务设施存在较大的发展空间。Ø 未来的3-5年内，大型超市作为零售商业的核心框架地位进一步确立。随着各个超市运营者开店计划的实施，天津市市区范围内大型超市的布点将基本完成，其竞争的重点将转移到客源的争夺上。&

32、#216; 一些境外背景的商业集团开始或准备进入天津，例如和记黄埔、恒隆和嘉里兴业，这些集团实力雄厚、经验丰富、商业资源广、市场影响力大和信誉多高，对本地开发企业和商业企业将形成很强的竞争力。Ø 市场对高品质商业物业需求增强，经营管理优良的商业项目是成功的重要因素，品牌的聚集效应将是引导项目未来发展的重要因素。3.1.7 整体商业市场小结 Ø 从未来供应项目的市场处置策略可以看出，由于体量都相对比较大，且大部分开发商缺乏商业经营的经验，再加上和多开发商希望尽可能早的收回资金，很多项目都会采取出售的，这样很多项目将不能保证良好的商业业态组合和品质，对那些实力比较雄厚和开发经验

33、丰富的开发商来说，市场的这种情况有利于发展高质量的持有经营的商业。Ø 反之，优质商业的形成对规范市场和提升行业水平非常有促进作用，随着更多有经验的和商业运营者进入天津，天津的高档商业将面临着较大的重新调整，那些规模小、业种业态配置和布局不合理、管理落后、物业品质较差、市场营销手段单一、企业负担严重、店堂拥挤和综合盈利能力差的商业将无疑被市场淘汰出局，而在城市中心新建的商业具有很大的发展机会。Ø 由于未来2008年将是商业项目集中放量的一年，因此本项目在开业时间上要尽量避开这一高峰期。Ø 未来商业对本项目的市场分流和竞争是不可避免的，因此本项目一定要在定位上做到差异

34、性, 在招商上抢得市场先机，充分利用本项目的整体综合优势，以及紧邻小白楼地铁站的得天独厚条件，从项目开始直到开业都能做到领先市场，引导市场。Ø 从国内主要城市和天津的商业发展来看，商业的品牌效应和经营是成正比的，成功的商业大多有口碑良好的商业品牌支撑。所以，新开发的商业出于长期打算，也需要积极引进良好的商业品牌。3.2 区域商业市场Ø 此次商业市场的研究对象锁定在建筑规模在3万平米以上的百货/购物中心类业态，研究范围界定为：北至和平路商业区、南至友谊路、西至南门外大街/卫津路、东至海河的范围内。3.2.1 现有商业市场（1）供应及分布Ø 现有商业项目分布如图3.5

35、所示，从分布上看，这些现有项目主要还是集中在滨江道-和平路商业区内。距本项目最近的是滨江购物中心和凯旋门百货，而位于友谊路上的友谊商店距本项目较远。图3.6：区域现有商业分布资料来源：北京乾之恒Ø 截止到2006年5月，该研究区域范围内现有商业面积达到74.7万平米，平均单体规模5.33万平米，总营业面积达到44.3万平米，商业的平均使用率为59.3%，各项目的基本情况如表3.5所示。Ø 从入住时间上看，14个现有商业中6个项目是在2001年以后开业或重新装修开业的，其商业面积达到30.1万平米，占总规模的40.3%，该区域内的旧商业略多于新商业。Ø 从商业类型上

36、看，百货业态仍然占据市场的主导地位，购物中心的体量比例为32.3%，且购物中心主要都是2001年以后新开业的项目。天津旧的传统百货类商业由于管理落后、物业品质较差、市场营销手段单一、店堂拥挤等原因，正在逐渐退出市场的主导地位，而新的集餐饮、娱乐、购物为一体的购物中心正渐渐被消费者广泛接受和喜爱。Ø 从商业档次上看，高档商业相对缺乏。区域商业以中高档次和中档的商业为主，中高档商业主要包括伊势丹、津汇广场、友谊新天地、国际商场、伊都锦、百盛；高档商业只有友谊商店一家，同时也是天津市唯一一家高档商业，这为本项目的未来发展提供了发展机会。图3.7：区域现有商业档次比例资料来源：北京乾之恒表3

37、.5：区域现有商业项目基本情况编号名称座落位置商业建筑面积（万平米）营业面积（万平米）开业时间商业类型档次1劝业场和平路56,00035,0001994前百货中低2吉利大厦南京路61,00041,0001992百货中高3滨江商厦（一、二期）滨江道48,168 26,000 1992百货中低4友谊商店河西区友谊路45000260001985年，1996年重装，2003扩建百货高5百货大楼和平路126,00056,2001997百货中6滨江购物中心小白楼55000350001998百货中7凯旋门百货小白楼900055001998百货中8中原百货（华联商厦）滨江道45,00030,0001998百货

38、中9津汇广场南京路与营口道40,00024,0002002购物中心中高10百盛购物中心和平路福安大街交口60,00037,9002004购物中心中11麦购休闲广场滨江道河南路38,00026,0002004购物中心中12伊都锦陕西路35,00025,0002004百货中高13万隆友谊商厦（友谊新天地）南开滨江道90,000495002005购物中心中高14国际商场南京路38,00026,0001986，2005年9月重新开业百货中高资料来源：北京乾之恒（2）处置策略Ø 该区域现有商业的处置策略以出租和持有经营为主，出售的商业较少，也有前两种方式相结合的经营策略，如表3.6所示。o 出

39、租的商业分整租和散租两种，如伊势丹、津乐汇和百盛，都分别从天房、新加坡GIC和万达整租，这些开发商的其他面积则散租给中小或小型零散商家。o 开发商自己也可以组建商业团队，进行招商和经营，持有经营的商业项目如友谊商厦、伊都锦和国际商场等项目。o 出售的代表商业有友谊新天地和麦购休闲广场，其中友谊集团从万隆集团整购了大面积商业，而麦购则是散售给投资者。Ø 大型主力商家具有品牌和稳定的供应商的优势，将商业的大部分面积租给主力商家，同时预留一些可视性较好的零散位置，自己进行招租和经营，也就是采取出租和持有经营相结合的模式。这种经营模式在现有商业项目中不多。开发商的利润会有所提高，未来也能够获

40、得商业经营方面的经验，现有商业项目中津汇广场和吉利大厦采取的是这种方式。（3）经营策略Ø 与开发商采取的处置策略相对应的，区域内现有商业项目的经营策略有三类，如表3.6所示：一是委托品牌管理（收取固定租金），二是联营，三是自营。o 开发商将物业的整体或部分出租给大型主力商家（如超市、百货），委托该品牌进行招商和管理工作，并对该品牌的大型主力商家收取固定的租金收入，如伊势丹、津乐汇和百盛，都是从开发商租赁的商业面积，开发商只负责其中的物业管理工作。其他的商业面积则由开发商自己进行招商和经营工作，收取中小型和小型商家的固定租金。o 开发商本身就是专业的商业集团，实力雄厚，自身供应商稳定，

41、定位明确，开发商自己进行开发、招商、经营和管理工作，如友谊商厦。有些开发商不是专业的商业集团，也采用了此种经营模式，但是商业档次不是很高，如滨江购物中心和凯旋门百货。开发商收取供应商的扣点根据商业档次的不同有一定的差距，一般来讲高档商业扣点较高。o 伊都锦在该区域是比较特殊的商业，该集团自己进行商业项目的开发和管理，同时其品牌供应为自产商品，进行特色经营，区别于其他商业项目。早期的商业项目多为自营方式，通常从供应商购买商品，然后进行经营和销售。由于经营风险大，要求资金雄厚，很多开发商在这一方面也不够专业，因此这种经营方式在现在比较少了，只有老牌的国企商业还依然沿用自营的方式。Ø 现有

42、商业的入住率一般能够保证在85%以上，入住率非常好的有伊势丹、友谊商店、凯旋门百货、津汇广场和伊都锦。普遍来看，入住率略低的商业主要还是开业较晚的商业，如百盛和友谊万隆友谊商厦。表3.6：区域现有商业经营情况名称开发者/经营者处置策略经营模式入住率业态组合目标客群伊势丹伊势丹持有经营部分委托品牌管理，部分自己经营100%日本中高档品牌全市范围内的中高收入人群，25-45岁的白领阶层。友谊商厦一商集团持有经营联营100%国际一、二线品牌全市范围内的高收入人群；企业老板、文化名人和高官，主要是居住在梅江的消费者。滨江购物中心滨江集团持有经营联营95%国内品牌为主30岁以上的中等收入人群。凯旋门百货

43、凯旋门百货持有经营联营100%国内时尚品牌为主18-25岁的时尚人群。津汇广场GIC/津乐汇出租部分委托品牌管理，部分自己经营100%国际二线品牌和国内一线品牌全市范围内的年轻白领，时尚人群，中青年20-40为主，也有一定学生客户，追求时尚。百盛购物中心万达集团/百盛出租委托品牌管理90%国际二线品牌和国内一线品牌城市中高收入人群，公务员，企业管理人员等。麦购休闲广场麦购、庄吉出售+出租首层自己经营85%比较杂，国内品牌为主18-25岁的青春一族。友谊新天地天津万隆集团/天津一商集团整售+散售（首层临街部分）85%国际二线品牌和国内一线、二线20-30岁之间的中高收入人群。国际商场天津大通建设

44、集团持有经营联营85%少量国际一线品牌，主要以国际二线品牌和国内一线品牌为主30岁以上的白领为主。资料来源：北京乾之恒（4）代表商业经营情况Ø 开发商出租给大型主力店收取的租金水平一般在1-2元/天/平米，对散租户的租金较高，首层位置可以达到3-4元/天/平米。实际上，开发商从大型主力商家收取的租金并不是很高的水平，如果商家运作成功，对开发商的利润会构成一定的损失。但是，出租的处置策略能够降低商业的开发风险，对于一些商业运作经验不足并有意向开发高端商业的开发商比较适用。Ø 如果是开发商与供应商家的联营方式，开发商收取零售商的扣点不等，一般档次越高的商业收取的流水扣点越高，如

45、友谊商厦服装类的流水扣点达到30-35%的水平。通常来看，同类业态，高档、中高档和中档的扣点相差5%左右，如表3.7所示。Ø 按照建筑规模计算，天津市经营最好的商家要属友谊商厦和百货大楼，商家的坪效平均为555.9元/平米/月，经营较差的商业为伊都锦。坪效的高低与商业的客流量、商品价位关系很大，两者是提高商业项目整体零售额的直接因素。Ø 从代表商家的利润率来看，吉利大厦的利润空间较大，其次为友谊商厦。利润率是项目整体利润和销售额的比值，关系到开发商的运作成本。吉利大厦和友谊大厦项目运作时间久，建筑设施标准不高，因此运作成本相对于较新的商业项目要低。同时两个项目又都保持较高的

46、销售额，因此获得比较突出的利润率。相反，伊都锦和百货大楼利润率不是很理想，尤其是伊都锦，由于消费客群少，产生的销售额低，自身各项成本又偏高，完全处于不盈利的状态。表3.7：主要商业项目经营模式商业名称经营模式租金（按建筑平米）/扣点2008年零售额（亿元）坪效（元/平米/月）利润率（%）百盛购物中心委托品牌管理租金：1.2元/天/平米2.1291.70.8伊势丹委托品牌管理+自己经营租金：1-2元/天/平米（伊势丹）4546.45.3友谊商厦联营扣点：服装类30-35%，鞋帽类25-28%，化妆品15-22%6.31166.72.6凯旋门百货联营扣点：服装类25-30%，鞋帽类20-25%，珠

47、宝类25%0.8740.71.3滨江购物中心联营扣点：服装类20-26%，鞋帽类15-20%，化妆品10-18%，珠宝类25-30%2.9439.40.3津汇广场委托品牌管理+自己经营租金：不到1元/天/平米（津乐汇），2.8-4.2元/天/平米（首层散租商家）1.6333.31.2百货大楼联营N/A12.7833.3-0.8海信广场委托品牌管理租金：1元/天/平米*注：由于商家上报零售额和利润率是难免存在不准确性，因此以上数据仅供参考。资料来源：北京乾之恒、天津市统计局（5）商业入住率及消费客群Ø 各个商业根据自身定位的不同，进行了具有针对性的业态组合，如表3.6所示：o 其中以友

48、谊商店为代表的高档商业则主要是国际一、二线的品牌，其目标客群为天津市全市的高收入阶层，年龄阶段偏大，如企业老板、演艺人士和居住在高档居住区的人；o 以津汇广场、伊势丹和伊都锦为代表的中高档商业主要为国际二线、国内一线品牌，其目标消费者多为城市白领阶层或企业管理阶层； o 中档和中低档商业基本都是国内品牌，其消费者也多是中等收入阶层或18-25岁的年轻一族。Ø 从前面的分析可以看到，该区域中档和中高档商业占主要份额，该区域目前的主要消费群体仍然以中高收入和中等收入的人群为主。3.2.2 未来商业市场Ø 研究区域范围内未来商业分布如图3.3所示，未来大型商业供应主要分布在南京路

49、沿线和滨江道上。可以预见，未来南京路整体沿线也将成为该区域重要的商业功能区，分布密度不如滨江道、和平路集中，延南京路呈点状分散。图3.8：区域未来商业项目位置分布图资料来源：北京乾之恒Ø 区域未来（截止到2008年）商业供应量约50.8万平米，共统计到11个项目，平均单体面积约4.62万平米，各项目的基本情况和最新进展如表3.8所示。表3.8：区域未来商业项目基本情况名称地址面积（平方米）预计完工年限商业类型档次进展情况1富士大厦南京路友谊宾馆14,0002005百货N/A已经和台湾新光三越百货签约2现代城D区现代城·庄吉购物中心南京路和滨江道交口东北98,0002006.

50、9购物中心中高整体卖给一家投资公司3诚基大厦（恒基）南京路国际大厦东30,0002006超市N/A已经盖到一半4现代城C区新伊势丹南京路和滨江道交口西北角30,0002006购物中心中高伊势丹百货已经快封顶，未来临滨江道还有一部分商业5信达广场小白楼曲阜道60,0002006.8百货高青岛海信入住6滨江服饰商厦（正在改造，卖给班尼路了）滨江道20,0002006N/AN/AN/A7新都商厦滨江道与陕西路、长春道围合，紧邻庄吉购物中心）40,0002007N/AN/A正在建设8钢铁大厦南京路贵州道口33,0002007N/A中高规划中9海河门项目(城市地铁广场)鞍山道与南京路交口40,00020

51、07百货N/A刚动工一部分10和黄地铁上盖项目东至长沙路，南至潼关道，西至津汇广场，北至南京路68,5002008购物中心中高规划中11恒隆广场北至菜市街、南至和平路、西至哈密道、东至滨江道， 130,0002007-2008购物中心中高还未动工12嘉里中心商业河东区南站地块内N/A2008-2009N/A高还未动工资料来源：北京乾之恒Ø 从目前掌握的信息看，未来供应的商业档次多为中高档，商业类型多体现为集餐饮、娱乐和购物于一体的购物中心。Ø 根据本项目所在的地理位置，有可能与本项目构成较强竞争关系的项目将是信达广场、新伊势丹、现代城·庄吉购物中心、恒隆广场、富士大厦、北洋钢铁大厦以及和黄的商业部分。Ø 伊势丹二期的定位基本上与目前伊势丹差不多，信达广场入住的海信百货将定位为高档商业，且体量较大。各个项目对本项目将会构成较大的压力，其竞争影响将在下一节的竞争分析进行阐述。Ø 从未来供应项目的开发商和经营商看，和记黄埔和嘉里这样的实力开发集团都进入天津市场，同时海信、恒隆、台湾新光三越百货以及伊势丹等知名主力商家也都看好天津市商业的未